L’investissement en Nue-Propriété, produit d’investissement pour les expatriés et les non-résidents ?
L’investissement en Nue-Propriété est un investissement de plus en plus convoité par les expatriés et les non-résidents. En voici un résumé complet abordant les points clés.
Rappel du concept de l’usufruit et de la Nue-Propriété :
L' usufruit est le droit de se servir d'un bien (habiter une maison, utiliser du mobilier…) ou d'en percevoir les revenus (par exemple encaisser des loyers, des intérêts ou des dividendes), sans pour autant s'en dessaisir. (wikipedia). En d’autres termes vous ne possédez pas le bien mais vous avez le droit d’en jouir. C’est à dire d’y vivre ou de le louer.
La nue-propriété se traduit par le fait de posséder un bien, immobilier ou financier. Dans le contexte de la nue-propriété, le propriétaire ne dispose pas de la jouissance du bien, appelé l'usufruit. En d'autres termes, le nu-propriétaire n'a pas le droit d'utiliser le bien pour ses propres besoin (occupation des lieux) et n'en reçoit pas les fruits (location et perception des loyers), il en détient seulement les murs (lorsqu'on parle d'un bien immobilier) (wikipedia). En d’autres termes la Nue-Propriété est le complément exact de l’usufruit.
Ainsi : Usufruit + Nue-propriété = Pleine propriété
L’investissement en Nue-Propriété, qu’est-ce que c’est ? En quoi cela consiste-t-il ?
Des sociétés spécialisées proposent ce type d’investissement. Le principe consiste à vendre des biens en démembrement. C’est à dire L’usufruit d’une part et la Nue-Propriété d’autre part. Ce type de montage se fait généralement sur des biens neufs (VEFA). L’usufruit est généralement vendu à des bailleurs institutionnels. Attention quand l’on dit bailleur institutionnel, on ne parle pas de HLM. Les biens vendus en Nue-Propriété sont généralement des biens destinés aux bénéficiaires du 1% logement, les résidences de fonctionnaires ou les offices publiques de l’habitat dont les critères d’acceptation de dossier sont soumis à des barèmes allant jusqu’à 70 000 Euros de revenu/an. Les bailleurs institutionnels ont une mission de service public en prenant l’usufruit des biens et en répondant à une demande de logement dans les zones où le marché immobilier est dit tendu. De l’autre côté est vendu la Nue-Propriété à des investisseurs privés. Principalement des particuliers.
Quels sont les avantages de ce type d’investissement ? Produit totalement défiscalisé ?
Lorsque vous faites un investissement en Nue-Propriété, vous achetez la Nue-Propriété en moyenne 60% de la valeur de la pleine propriété et vous récupérez l’usufruit au bout de 15 ans gratuitement. Toute l’astuce repose sur le fait que la récupération de l’usufruit représente environ la somme des revenus locatifs qui auraient été perçus pendant la même période si le bien avait été acheté en pleine propriété. En effet, comme il n’y a pas perception des revenus locatifs pendant la période et que la récupération de l’usufruit n’est pas fiscalisée, vous percevez en fait la somme de tous les revenus locatifs en une fois et non-imposée.
En d’autres termes, l’investissement en Nue-Propriété consiste à investir en acceptant le fait de ne pas toucher de revenus locatifs pendant 15 ans et tout percevoir uniquement au bout des 15 ans en une fois (sous forme d’usufruit). En contrepartie la somme de ce loyer n’est aucunement fiscalisée. Un avantage non négligeable car il permet d’éviter l’imposition des revenus locatifs : TMI à 20% et CSG CRDS à 17.2% ou prélèvement de solidarité de 7.5%.
Les autres avantages fiscaux :
-Ne rentre pas dans la base taxable de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière)
-La taxe foncière est à la charge de l’usufruitier
-Si l’investissement est fait à crédit, possibilité de reporter les intérêts d’emprunt sur des revenus locatifs déjà existants et cumulables pendant 10 ans
-Hors plafonnement global des niches fiscales
L’investissement en Nue-Propriété : effet de levier
L’investissement en Nue-Propriété permet d’investir dans des biens immobiliers avec une mise initiale plus faible que la valeur du bien dans laquelle vous investissez. En moyenne la Nue-Propriété représente 60% de la valeur du bien. Ainsi vous bénéficiez d’un effet de levier de 40%. Effet de levier qui présente l’avantage de ne pas impliquer de coût puisqu’il n’y a pas d’intérêt d’emprunt comme pour un effet de levier provenant d’un financement immobilier.
Pas de loyer impayé :
Effectivement, comme nous l’avons vu plus haut, lors de la période de Nue-Propriété, il n’y a pas de loyer. Cela annule par force des choses la problématique liée aux risques de loyers impayés.
Aucune gestion et charge :
Durant toute la durée de la Nue-Propriété toutes les charges sont totalement exclusivement supportées par l’usufruitier : Impôts, taxes, risques locatifs. Les petites et grosses réparations sont supportées par l’usufruitier articles 605 et 606 Cciv.
Une fois que vous récupérez le bien au terme de l’usufruit, que se passe-t-il ?
Il y a trois possibilités :
-Vendre le bien
-Occuper le bien
-Louer le bien
Dans ce cadre, l’usufruitier est soumis à un cadre légal :
-Obligation de l’usufruitier de remettre le bien en état avant la fin de l’usufruit. C’est une obligation contractuelle de la notice descriptive qui est annexé au contrat de vente.
-Les baux consentis par l’usufruitier aux locataires sont automatiquement échus le jour de l’extinction de l’usufruit
-Les Nue-Propriétaires sont autorisés 6 mois avant l’extinction de l’usufruit à donner congé au locataire pour vendre ou occuper eux même l’appartement. Ils peuvent également poursuivre la location en proposant un bail Loi 89 au locataire en place.
-Au cas où le locataire, relevant toujours des plafonds de ressources sociaux serait contraint de quitter l’appartement, l’usufruit à l’obligation de lui proposer une solution de relogement comparable au sein de son parc. Loi ENL de 2006.
Pour conclure l’investissement en Nue-Propriété , en échange d’accepter le fait de ne pas recevoir les revenus locatifs immédiatement, vous permet d’investir dans un produit vous évitant la fiscalité des revenus locatifs, la gestion du bien, les taxes, le risque de loyer impayé pendant une durée moyenne de 15 ans. Par ailleurs grâce à la loi ENL et les obligations contractuelles vous récupérez au bout de 15 ans un bien remis en état à louer, à vendre ou à habiter.
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