Fonctionnement du taux d'usure de crédit immobilier

Webinaire dédié aux solutions d'investissement SCPI et des solutions de financement sur 25 ans dédiées aux non résidents et expatriés

Les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière sur les conditions d’octroi de crédits immobilier changent la donne sur le mode de calcul du taux d’endettement. En effet, le rapport intitulé R-HCSF82019-1 du 20 décembre 2019, n’autorise plus les établissements bancaires à appliquer la méthode du calcul différentiel pour déterminer le taux d’endettement d’un projet d’investissement immobilier. Ainsi, les banques passent de la méthode « différentielle » à la méthode classique (celle appliquée aux primo-accédants). Ces nouvelles mesures sont appliquées lorsqu’un non-résident ou un expatrié adresse une demande de financement. L’objet de cette rédaction est de vous présenter les différentes méthodes de calcul du taux d’endettement en tant qu’emprunteur non-résident et expatrié et aussi de relever l’avantage de chaque mode de calcul avant les recommandations du HCSF.

Qu'est ce que le taux d'endettement et comment est-il calculé pour un non-résident et un expatrié? Les impactes de la politique du haut conseil de la stabilité financière

1- Récupération des pièces auprès du client : Généralement les clients envoient les pièces par mail de manière un peu désorganisée. Notre première mission est de récupérer ces documents et de tout imprimer. Chez Crédit International nous privilégions toujours les dossiers en papier car il est généralement plus facile de traiter et d’analyser un dossier papier plutôt que numérique une fois celui-ci complet. Un dossier une fois entièrement imprimé compte en moyenne 500 feuilles. Ça peut être moins mais parfois plus. 2- Traitement des documents : Une fois le dossier imprimé, nous passons au traitement des documents. Sur la base d’une liste de document nous énumérons tous les pièces dont nous disposons et celles qui nous manquent. Nous rédigeons ensuite un mail au client avec les pièces manquantes. Par la même occasion nous posons au client des questions sur les diverses interrogations possibles : question sur les relevés de compte, la traçabilité, détails sur les pièces, etc… 3- Nous récupérons les derniers éléments du dossier : A ce stade nous faisons un traitement complet du dossier. En voici le détail pièce par pièce : - Pièce d’identité : nous demandons toujours deux pièces d’identité pour le contrôle d’identité, vérification des dates de validité et de la bonne qualité du document. Une vérification numérique est également effectuée et par la suite la banque vérifie également le passeport avec un outil interne. - Livret de famille : vérification de la conformité du document et du contrat de mariage. - Compromis de vente : vérification du prix d’achat, frais d’agence, adresse du bien, référence cadastrale, date de la clause suspensive, date la signature prévue, date de la signature du compromis. Vérification de la description du bien. Tous les éléments susmentionnés sont surlignés pour une meilleure lisibilité pour le banquier. - Avis d’imposition : vérification de la conformité des documents selon les pays, vérification des montants déclarés, conversions des devises au taux du jour. Les informations importantes sont surlignées pour une meilleure lisibilité. - Fiche de paye : récupération et impression des trois dernières fiches de paye. Traitement des données chiffrées et des chiffres importants tels que : le montant « net à payer », l’impôt sur le revenu, les charges sociales, le cumule sur l’année. Conversions de devise au taux du jour de tous les chiffres et toutes les données importantes sont surlignées pour une meilleure lisibilité. - Justificatif de bonus : Même traitement que pour les fiches de paye. Informations importantes surlignées et conversions de devise des primes en devises. - Contrat de travail : Vérification des différentes clauses du contrat de travail, date de signature, identité, montant du salaire de base, montant des bonus. Vérification si il y a une date de fin sur le contrat. Tous les points importants du contrat de travail sont surlignés pour une meilleure lisibilité. - Relevé de compte : Triage des tous les relevés de compte du dossier par ordre croissant, par numéro de compte et par banque. Différenciation également des relevés de compte courant des relevés de compte épargne. Vérification de chaque compte et chaque ligne de chaque compte au niveau des débits et des crédits. Vérification des gros montants virés au crédit comme au dédit, vérification du versement des salaires et correspondance avec les fiches de paye et le contrat de travail. Vérification au débit comme au crédit des montants récurrents : loyer, crédit, etc… . Tous les montants importants et stratégiques sont surlignés pour une meilleure lisibilité. - Tableaux d’amortissement : vérification du capital restant dû, montant de la mensualité, taux d’intérêt, durée restante, etc…. Concordance avec les mensualités sur les relevés de compte. Conversion des montants au taux du jour. - Quittance de loyer et contrat de bail : vérification des montants et loyers et concordance avec les relevés de compte. - Titre de propriété : vérification des noms et adresses des biens - Justificatif de domicile : vérification de la date du justificatif de domicile de moins de 3 mois. Ainsi que les noms et adresses. 4-Mise en place du formulaire client : Une fois le dossier entièrement complet, nous procédons à la création du formulaire client. Ce document résume toutes les informations du client : Son identité, son activité professionnelle, ses revenus, ses charges, son patrimoine immobilier. C’est un résumé complet du profil du client basé sur tous les éléments demandés au préalable. Cette fiche résume également le plan de financement, le montant du financement, taux, etc… . C’est une fiche qui fait environ 4 pages qui permet au banquier d’avoir toutes les informations dont il a besoin pour l’instruction du dossier. 5- Trie des documents, mise en place des chemises et intercalaires : - Création de 5 intercalaires : identité, revenu, banque, charge et projet. Chaque document sont triés dans leur intercalaire respectif. - Chaque document a également leur propre intercalaire Comme on peut le constater, le montage d’un dossier d’un non-résident ou d’un expatrié demande du temps, de la rigueur et de la méthode. Il faut compter en moyenne en cumule environ 5 à 6 heures pour boucler le montage d’un dossier pour un non-résident ou un expatrié, généralement s’étalant sur plusieurs jours. Le fait d’appliquer un tel process nous permet d’optimiser le temps des retours d’instruction et d’être plus efficace sur les négociations. Vous souhaitez plus d'info sur les financements pour les non-résidents et les expatriés, n'hésitez pas à consulter nos articles: - Les contreparties exigées par les banques pour les non-résidents et expatriés - Quelles sont les étapes d'une de financement pour un non-résident et un expatrie

Crédit immobilier pour expatrié et la procédure de financement

Le crédit immobilier pour expatriés et non-résidents :

Ce post décrit les nouveaux critères d’endettement pour non-résidents et expatriés après la crise sanitaire du Covid-19 en faisant un point sur la compléxitude de ce tyoe de projet d'investissement actuellement.

1/ Le crédit immobilier pour expatriés et non-résidents : - Qui est Crédit International ? - Etat des lieux du marché du crédit immobilier pour non-résidents et expatriés qui souhaitent investir en France : 1. La conjoncture actuelle 2. Quelles sont les solutions : nouvelles banques, disparition de certaines banques, etc… 3. Quelle évolution est à prévoir ? - Le niveau des taux d’intérêt actuellement pour les non-résidents et les expatriés : 1. Qu’est ce qui définit le niveau des taux d’intérêt de crédit ? 2. Quel est le niveau des taux de crédit actuellement ? 3. Quelle évolution future des taux de crédit est à prévoir ? - Les caractéristiques de financement : 1. Les quotités de financement : quel est le montant maximum de financement que vous pouvez obtenir de la part de la banque : 70%, 80%,90%, 100% ? 2. Les durées de crédit : minimum/maximum 3. Qu’est ce qui est finançables : investissements locatifs, résidence secondaire, SCPI, SCI, boutique, immeuble de rapport, etc…. 4. Les contreparties demandées par les banques 5. Les process 6. Age maximum 7. Amortissable/Infine 8. Les autres points à savoir : pénalités de remboursement, modulation des échéances, frais de garantie, frais de dossier etc… - Les critères d’accord : taux d’endettement, la société pour laquelle vous travaillez, le pays de résidence, apport et épargne, le bien, tenue des comptes, qualité du montage du dossier, le contrat de travail, les contreparties demandées par la banque, L’état de santé, etc… 2/ L’assurance prêt pour non-résidents et expatriés : - A quoi sert l’assurance prêt pour non-résidents et expatriés ? - Quelles garanties peut-on obtenir en tant que non-résidents et expatriés : Décès/PTIA/ITT/IPT/IPP option « dos et psy » et option "senior" - Quel est le coût d’une assurance prêt pour non-résident et expatrié ? - Qu’est-ce qu’une délégation d’assurance ? - Combien peut-on économiser avec une assurance prêt sur le taux global ? (TEG) - Qui est assurable et qui ne l’est pas ? 1. Les pays assurables et non-assurables 2. L’état de santé 3. L’âge maximum 4. Les autres critères