Neuf vs Ancien : quels sont les avantages et les inconvénients pour réaliser le meilleur investissement immobilier ?
Entre le secteur de recherche à étudier, la rentabilité locatif, l’impact de la fiscalité et le prix du bien à estimer, il n’est pas toujours facile de trancher entre investir dans l’ancien ou le neuf. Voici quelques pistes de réflexion et conseils pratique pour pouvoir départager.
- Le prix immobilier :
Le choix est parfois tout naturellement accès sur le prix. Les prix moyens étant en effet plus élevés dans l’immobilier neuf.
Le prix moyen d’un logement ancien en France est de 2 500 €/ m2. Bien évidement des disparités existent selon les régions. La valeur moyenne d’un appartement ancien à Paris est de 10 276 €/ m2, suivi par Lyon et Bordeaux à 4 500 €/ m2. Dès lors que l’on s’éloigne des métropoles, les prix baissent.
Parallèlement, selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), dans l’immobilier neuf le prix moyen affiche presque le double. Le prix moyen du neuf en France se situe autour de 16 750 €/ m2 en Ile-de-France suivi par Lyon et Bordeaux à 9 152€/ m2 et 7 890€/ m2 respectivement.
L’accès à une offre plus importante de biens situés en centre-ville, rend les recherches dans l’ancien plus faciles et donc plus concurrentielles ce qui justifie cette différence de prix au mètre carrés. Mais cette différence sur le prix d’achat se rattrape souvent à l’usage.
- Les frais de notaire :
L’un des premiers avantages à acheter un bien neuf réside dans le fait que les frais d’acquisition (ou frais de notaire) sont réduits et moins élevés que pour un achat dans l’ancien. Ils représentent 2 à 3% dans le neuf contre 7 à 8% dans l’ancien.
Certaines communes la taxe foncière est exonérés pour les logements neufs pendant deux ans. Certaines spécificités ici sont importante, comme l’obligation d’adresser la déclaration au centre des finances publiques du lieu de situation du bien avant le 1er janvier de la 1ère année pour laquelle l’exonération est applicable.
- Les charges de copropriétés et les frais d’entretien :
L’avantage d’acheter un petit appartement dans l’ancien en plein centre-ville est le prix. Cependant avez-vous évalué les charges de copropriété et les frais d’entretien ?
En investissant dans l’ achat immobilier neuf , vous bénéficiez des derniers matériaux et dernières réglementations thermique (RT2012). Cela confère au bien immobilier neuf des qualités énergétiques indéniables et vous permet de profiter de plus faibles charges. Ainsi sur le long terme, ces bonnes performances énergétiques assurent des économies. Par exemple, le chauffage pour un bien neuf affiche une performance énergétique moyenne de 57,5 kWh d’énergie primaire par m2 / an contre plus de 150 kWh/ m2 / an pour un bien ancien. "Un logement construit dans les années 70 consomme entre 5 et 6 fois plus d’énergie pour le chauffage et la production d’eau chaude. " souligne Franck Vignaud -Directeur du Laboratoire de l’Immobilier.
Un bien neuf jouit également d’une garantie décennale (10 ans) sur le gros œuvre : elle s’attache aux éléments structurels comme la toiture, les fondations …, et d’une garantie biennale (2ans) : elle concerne les éléments techniques tels que les portes ou les ascenseurs. A partir de la livraison de l’immeuble, ces garanties sont dues et vous n’avez donc pas de travaux à prévoir. En effet le constructeur vous garantit un parfait achèvement du logement. Une garantie pendant 10 ans qui couvre les réparations importantes et une garantie pendant 2 ans qui couvre le fonctionnement des équipements (robinets, volets, porte etc…).
Autre intérêt, on peut personnaliser son logement et parfois modifier l’agencement des pièces. Il y a aussi souvent des places de parkings ce qui n’est pas le cas dans de vieux immeubles.
Contrairement à un bien neuf, lorsque vous achetez dans l’ancien, les réparations sont à prévoir. Vous devez anticiper la réalisation de gros travaux comme la toiture, la chaudière etc… et les petites réparations (robinets, peinture etc..) qui peuvent parfois peser dans votre budget.
- Rendement locatif et économie d’impôt :
En termes de rendement locatif, l’ancien a plus de rentabilité mais il demande une bonne connaissance du marché et une implication personnelle. De plus l’inconvénient majeur est que l’on a plus d’impôts à payer (revenus fonciers, tranche marginale d’impôt et CSG).
La France offre une multitude de dispositifs de défiscalisation immobilières : LMNP, Scellier, Duflot, Borloo, Robien … Les non-résidents et expatriés sont exclus de la grande majorité des dispositifs de défiscalisation.
L’avantage principal d’un achat neuf est la réduction d’impôt importante sous réserve de vous engagez à le mettre en location. En effet, la loi Pinel prévoit des avantages fiscaux aux biens immobiliers neufs dédiés au locatif.
Pinel :
Le Pinel par exemple est dédié aux résidents fiscaux français. Cependant pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2019, les résidents en France au jour de l’investissement conservent la réduction d’impôt pour les périodes au titre desquelles ils sont non-résidents ou expatriés. Cette règle est valable qu’il s’agisse d’un investissement en nom propre ou via une SCI. Le dispositif ne donne pas lie à un remboursement mais à une réduction sur l’impôt sur le revenu dû en France. En ce qui concerne les investissements réalisés antérieurement, les non-résidents et expatriés perdent le bénéfice de la réduction pendant la durée durant laquelle ils sont non-résidents.
Censi-Bouvard (LMNP) :
Le transfert du domicile discal hors de France pendant la durée de l’engagement de location ne remet pas en cause la réduction d’impôt. Le régime LMNP (loueur meublé non professionnel) permet à l’investisseur de procéder à des amortissements et de passer toutes les dépenses (charges de copropriété, taxe foncière, frais de gestion, frais d’agence…) en déficit. Ce dispositif permet à l’investisseur une allocation des revenus locatifs à 100% au remboursement du crédit ou l’épargne puisqu’il verra sa base de revenus locatifs imposable ramenée à 0 € pendant 10 ans.
- Délais d’achat et de livraison :
Dans l’ancien, le délai en moyenne entre la signature du compromis de vente et l’emménagement est de 4 à 5 mois. En revanche, dans du neuf, le délai d’attente est beaucoup plus important, en moyenne entre 12 à 18 mois de la signature du contrat de réservation et l’emménagement.
Certains aspects sont également à anticiper, comme aux retards dans la commercialisation et/ou la livraison du bien. Selon la Fédération des promoteurs immobiliers, environ 30 000 logements bloqués en France. Cependant, certains promoteurs proposent des garanties en cas de retard, sous forme d’indemnisation.
- Neuf ou ancien : Que choisir ?
En conclusion, investir dans un bien neuf est en effet légèrement plus chers que dans l’ancien, mais il offre des garanties solides (décennale, biennale) et des normes de construction permettant de mieux gérer l’énergie. En plus des économies sur les frais de notaires et les charges de copropriétés.
Pour faire un bon investissement, il faut penser à la revente. Effectivement, dans le neuf la projection est plus difficile, mais il est important de se renseigner au préalable sur les futurs projets urbains (emplois, commerces …) et avoir une idée sur l’environnement ou l’opération résidentielle va voir le jour. Une étude pertinente du marché est nécessaire.
Enfin, investir également dans une ville que l’on connaît est un plus non négligeable.
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