Qu’est-ce qui détermine la fluctuation des taux appliqués aux crédits immobiliers ?
Le rôle de la politique monétaire dans la détermination des taux appliqués aux crédits immobiliers.
Les taux d’intérêt pratiqués par les banques commerciales pour les crédits immobiliers dépendent de plusieurs facteurs. Le premier est la politique monétaire menée par la banque centrale. En zone euro, le mandat de la
Banque Centrale Européenne (BCE)
consiste à maintenir une cible d’inflation à 2% sur le moyen terme. Pour l’atteindre, elle fait varier le niveau des taux directeurs : en période d’inflation, elle les augmente pour limiter l’investissement et la consommation afin de juguler l’augmentation des prix. Or, la variation des
taux directeurs a un effet direct sur celle des taux appliqués aux crédits par les banques commerciales. Ce phénomène a été observé avec le retour de l’inflation en 2022 qui a entraîné une
hausse des taux directeurs par la BCE en 2023 provoquant ainsi la montée des taux appliqués aux crédits et un ralentissement de la demande sur le marché immobilier. En effet, pour prêter de l’argent à leurs clients, les banques commerciales se financent en partie en empruntant à la banque centrale au taux de refinancement qui est un des trois taux directeurs dont dispose la BCE. Ainsi, si celle-ci remonte ses taux, il devient plus cher pour une banque commerciale de se financer. Elle augmente alors les taux qu’elle applique au crédit pour pallier de potentielles pertes. De plus, les banques commerciales se financent aussi en empruntant sur le marché interbancaire. Or,
l’Euribor, qui est le taux moyen auquel les principales banques européennes se prêtent, est fortement lié aux taux directeurs ; par le même mécanisme, s’ils augmentent, les banques se prêteront entre elles à un taux plus élevé. La hausse de l’Euribor provoquera alors celle du taux appliqués aux crédits immobiliers. Ces derniers mois, l’inflation étant à la baisse, la BCE a baissé ses taux directeurs en juin dernier, et, d’après les prédictions de 80 économistes interrogés par Reuters, elle
devrait de nouveau les baisser en septembre et décembre prochains. Il semble alors judicieux d’investir dans l’immobilier français dans l’actuelle conjoncture. Dès lors, la politique monétaire a des conséquences fortes sur tous les produits s’achetant à crédit, notamment les biens immobiliers.
L’importance du contexte politique et économique d’un pays dans la détermination des taux d’intérêt appliqués au crédit.
Mais alors, pourquoi les taux d’intérêt appliqués aux crédits immobiliers sont différents dans chaque pays de la zone euro qui, pourtant, bénéficient de la même politique monétaire ? La réponse est la suivante : la politique monétaire et la variation des taux directeurs ne sont pas les seuls déterminants des taux pratiqués par les banques commerciales. En effet, ils dépendent aussi des
anticipations des marchés financiers quant à la conjoncture économique et politique d’un pays. Si les marchés anticipent une dégradation des finances publiques, des perspectives de croissance ou une instabilité politique, alors
les taux obligataires souverains (bons du Trésor) auront tendance à augmenter. Or, ces taux conditionnent les taux des crédits immobiliers car les banques commerciales se financent également en empruntant sur les marchés financiers, or, les taux d’intérêt souverains servent de référence à ces prêts. Ainsi, plus un Etat paye sa dette cher et plus le crédit immobilier devient cher. Dès lors, pour investir dans l’immobilier en France, surtout en tant qu’expatrié ou non-résident, il est important de s’informer sur le contexte politique et économique du pays. En effet,
les taux obligataires souverains ont augmenté de 0,5% à la suite de la dissolution de l’Assemblée en juin dernier ce qui pourrait ralentir la baisse des taux immobiliers en France. Même si cette hausse reste légère, elle démontre que la politique monétaire n’est pas le seul mécanisme qui influe sur les taux appliqués aux crédits immobiliers.
La situation sur le marché du crédit ainsi que le profil de l’emprunteur sont des facteurs déterminants des taux appliqués aux crédits immobiliers.
En effet, les taux d’intérêt des crédits immobiliers dépendent de la situation sur le marché des crédits et aussi du profil des emprunteurs. Une demande forte sur le marché peut avoir pour conséquence l’augmentation des taux ; comme une demande faible peut avoir l’effet inverse. De plus, une forte concurrence bancaire peut avoir pour résultat une baisse des taux : chacune voulant appliquer les taux les plus compétitifs. Enfin, le coût d’un emprunt dépend aussi beaucoup du profil de l’emprunteur et de son projet. Le montant et la durée du prêt sont déterminants dans son cout total et sur les intérêts que l’emprunteur devra payer. De plus, le taux payé par les emprunteurs est aussi déterminé par leur capacité d’emprunt qui dépend de leurs charges, leurs revenus ou encore leur loyer. En outre l’historique de crédit est aussi un facteur important pour la détermination du taux appliqué au crédit. Plus un emprunteur présente un risque de défaut élevé et plus la banque lui fera payer un taux important pour son crédit immobilier.
Dès lors, le taux appliqué au crédit immobilier par les banques commerciales dépend d’une combinaison de la conjoncture économique et politique, de la situation sur le marché des crédits immobiliers ainsi que du profil de l’emprunteur.
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