Le taux d’endettement est un terme souvent utilisé en financement bancaire, il permet de définir si une personne est en mesure de contracter un crédit.
Le taux d’endettement est le ratio entre vos charges mensuelles et vos revenus mensuels. C’est le revenu qui permet de payer les charges et donc si le taux d’endettement est important cela signifie que la part du revenu consacré à payer les charges est importante.
Ainsi le poids des charges dans le revenu atteste d’une certaine capacité à rembourser un emprunt ou non.
Le taux d’endettement est un des critères les plus importants à connaitre quand on cherche un financement immobilier. En effet c’est le critère n°1 que va regarder la banque pour vous financer sur un projet d’achat immobilier.
Il en est de même chez Crédit International, votre taux d’endettement est systématiquement calculé avant toute proposition commerciale.
On a tous entendu parler du 33% de taux d’endettement soit 1/3 des revenus consacrés aux charges comme étant la norme à plus ou moins respecter.
Depuis 3 ans, les taux sont historiquement bas et donc les crédits ont explosé. Afin d’éviter une nouvelle crise financière, le Haut Conseil de Stabilité Financières (HCSF) a donné des consignes claires. En effet, en considération de ses missions de prévention des risques systémiques et de préservation de la stabilité financière, le HCSF demande aux établissements de crédit et aux sociétés de financements qu’ils fassent preuve de prudence en ne dépassant pas les 33% d’endettement.
Il faut savoir que les banques se limitent aujourd’hui à un taux d’endettement maximum de 33%, sauf cas bien spécifique.
Pour les non-résidents et expatriés, la règle est encore plus de vigueur. En effet, afin de ne pas pénaliser l’accession à la propriété, il existe une petite flexibilité aux alentours de 15% des prêts accordés qui peuvent déroger à la règle dans des cas de primo accession et aux acquéreurs de leur résidence principale, mais ce n’est pas le cas pour les non-résidents et investisseurs immobiliers. En effet, pour ce qui est des investissements locatifs les chances de pouvoir déroger à la règle des 33% d’endettement sont infiniment faibles.
C’est pourquoi le taux d’endettement est un critère à connaitre et à regarder de très près avant d’entreprendre un projet immobilier. Nous allons donc voir son calcul ensemble.
Le calcul du taux d’endettement « classique »
L’endettement est le ratio entre vos revenus et vos charges, on parle de taux d’endettement.
(Charges/revenues) x100
Sont pris en compte dans les charges : mensualité de remboursement de crédit et loyer.
Les revenus représentent toutes les entrées d’argent.
Quels sont les revenus pris en compte dans le calcul du taux d’endettement pour un non-résident ou expatrié ?
-les salaires pour des employés en CDI
-la moyenne des 3 dernières années de revenu pour des indépendants/professions libérales ou chef d’entreprises.
-les 13èmes mois
-80% des revenus locatifs
Ensuite, au cas par cas et fonction des banques, certains revenus comme la prime d’expatrié, les allowances, les pensions alimentaires et les bonus sont pris en compte dans le calcul du taux d’endettement.
Les charges prises en compte dans le calcul du taux d’endettement pour expatrié et non-résidents :
-les mensualités de crédit
-le loyer
-les pensions alimentaires
Calcul « Classique » exemple :
Martin gagne 4 000€ par mois, il est locataire de sa résidence principale pour un loyer de 800€/mois, il a également un investissement locatif qu’il a acheté à crédit, il rembourse 700€ de crédit par mois et le loyer lui rapporte 500€/mois.
Charges : 800 + 700 = 1500
Revenus : 4 000 + 500 = 4500
Taux d’endettement : (1500 / 4 500) x 100 = 33%
Le calcul du taux d’intérêt « différentiel »au titre
Pour aller plus loin, il faut savoir qu’il existe un deuxième calcul du taux d’endettement pour les investisseurs dans l’immobilier locatif, on appelle cette méthode le différentiel.
Cette méthode de calcul consiste à directement diminuer de vos charges les revenus locatifs en appliquant tout de même une pondération de ces derniers à 80%.
Un exemple est tout de même plus parlant.
Calcul « Différentiel » exemple :
Reprenons Mr Martin qui gagne 4 000€ par mois, il est locataire de sa résidence principale pour un loyer de 800€/mois, il a également un investissement locatif qu’il a acheté à crédit, il rembourse 700€ de crédit par mois et le loyer lui rapporte 500€/mois.
Charges : 800 + 700 = 1500
Revenus : 4000 + 500 =4500
On soustrait les revenus locatifs des charges avant le calcul du taux d’endettement donc :
Cash-Flow de l’investissement : 700 - 500 = -200
Charges : 800 + 200 = 1000
Revenus : 4000
Taux d’endettement : (1000 / 4000) x 100 = 25%
Pour la même situation, il existe 2 calculs différents et donc 2 taux d’endettement différent.
Il faut tout de même savoir que toutes les banques n’acceptent pas de faire le calcul du taux d’endettement en différentiel qui est, vous l’avez bien compris, plus à votre avantage.
Pour conclure, il est très important de comprendre et de connaitre son taux d’endettement actuel ainsi que sont taux d’endettement futur lors de la construction de son projet immobilier, notamment pour les non-résidents et expatrié car les banques sont moins tolérantes sur ce critère.
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