Quelles sont les étapes d’une demande de financement pour un non-résident et un expatrié ?
Crédit International • 6 août 2020
Lorsque l’on fait un achat immobilier des premières questions viennent intuitivement. Quels sont les frais ? Comment procède-t-on ? Quel est le process ? Une des questions qui revient souvent et qui est omniprésente durant tout le process d’un achat immobilier est celle de savoir quelle est la procédure pour faire une demande de financement. Comment fait-on ? Dans quel sens procède-t-on ? Faut-il aller voir la banque avant de signer un compromis, ou l’inverse ? Ces questions sont encore plus présentes lorsque l’on est non-résident ou expatrié. Nous allons donc voir étape par étape quelle est la procédure pour faire une demande de financement pour un non-résident ou un expatrié.
1ère étape : faire une étude de faisabilité.
Vous n’êtes pas obligé mais si vous voulez procéder de manière méthodique et pour ne pas perdre de temps, il est préférable de faire une étude de faisabilité auprès d’un banquier ou d’un courtier. L’étude de faisabilité consiste, sur la base d’un formulaire déclaratif et éventuellement de quelques documents, d’étudier, d’analyser, de calculer votre capacité d’endettement et votre capacité à pouvoir présenter un dossier recevable auprès des banques. Le courtier ou le banquier procédera alors à plusieurs analyses. Concernant les non-résidents voici la liste des principaux points qui sont étudiés notamment au sein de nos services :
- Ratio d’endettement : Cela peut paraitre facile à calculer mais en fait il y a plusieurs choses à savoir pour pouvoir calculer un ratio d’endettement recevable par la banque : calcul différentiel, pondération des revenus locatifs, bonus, méthode de calcul sur l’endettement, etc… . Plus d’infos sur ce thème : https://www.credit-international.com/les-calculs-de-ratio-dendettement-dans-le-cadre-dun-credit-immobilier-pour-un-expatrie-et-un-non-resident
- Pays de résidence : Certains pays peuvent être soumis à des restrictions
- Société pour laquelle vous travaillez : Plus la société est importante et connue mieux c’est
- Niveau d’épargne
- Encore d’autres critères. Pour plus d’infos sur tous les critères : https://www.credit-international.com/comment-evaluer-son-eligibilite-pour-obtenir-un-credit-immobilier-en-tant-que-non-resident-ou-expatrie
Si le courtier ou le banquier vous confirme la faisabilité du financement vous pourrez obtenir alors une simulation à titre indicatif sur laquelle figurera le montant du prêt, le taux d’intérêt, l’assurance, l’apport, etc… .
Cette démarche pourra donc vous conforter dans l’idée que vous êtes parfaitement finançable. Cette étude de faisabilité peut être faite avant de signer un compromis et même avant de commencer vos recherches. Cela parait d’ailleurs logique car vous n’avez pas envie de passer du temps à chercher un bien si vous n’êtes pas sûr d’être finançable.
2ème étape : la recherche du bien.
Une fois l’étude de faisabilité effectuée vous pouvez donc lancer la recherche du bien.
3ème étape : le bien est trouvé.
Cette étape est très importante car c’est une étape charnière du process. Une fois que vous vous êtes mis d’accord sur le prix avec le vendeur, le notaire va lancer la rédaction du compromis. Il faut compter en moyenne deux semaines pour que celui-ci soit rédigé et qu’une date de signature soit fixée. Vous avez donc deux options, soit attendre que le compromis soit signé pour attaquer le montage de votre dossier de financement, soit ne pas perdre de temps et attaquer directement le montage de dossier le temps que le compromis soit rédigé. La deuxième option est souvent une bonne solution. En effet, les deux semaines vous permettent de rassembler tranquillement tous les documents demandés. N’oubliez pas que le nombre de documents demandés est assez important et demande du temps. De cette manière, une fois le compromis rédigé et signé vous n’avez plus qu’à rajouter le compromis au dossier et le dossier est prêt à partir en banque.
4ème étape : la signature du compromis.
La signature du compromis se fait chez le notaire avec le vendeur. Cette étape est évidemment également très importante. Dans le cadre du compromis de vente il y a un point qui est indispensable, c’est l’intégration d’une clause suspensive dans le compromis. La clause suspensive qu’est-ce que c’est ? La clause suspensive est une clause qui permet à l’acheteur de disposer d’un délai de deux mois pour pouvoir solliciter les banques et de le protéger dans le cas d’un refus de financement de la part de la banque et pouvoir récupérer son acompte. Cette clause est de manière générale de deux mois. Attention certains vendeurs peuvent demander à la réduire ou même de la retirer totalement. Nous ne conseillons absolument pas à un acheteur de signer un compromis sans clause suspensive, encore moins pour un non-résident ou un expatrié. Il ne faut pas oublier que tant que les offres de prêt ne sont pas éditées par la banque, la banque aura toujours le droit de se retourner. La seule situation où il peut être envisageable de signer un compromis sans clause suspensive est si l’acheteur dispose d’épargne suffisante pour financer le bien dans le cas où la banque ne pourrait finalement pas intervenir.
5ème étape : envoi du dossier en banque.
Comme décrit précédemment une fois le compromis signé, vous pouvez rajouter le document dans le dossier. Le dossier peut partir en banque. J’en profite également pour vous préciser que le montage du dossier est capital dans le cadre d’une instruction. Plus d’info sur ce thème : https://www.credit-international.com/les-dossiers-de-credit-immobilierpour-expatries-et-non-residents
Les délais de traitement de dossier sont variables selon les banques, les périodes, les dossiers eux-même et le profil des clients. De manière générale, il faut compter environ 2 semaines pour que la banque puisse digérer le dossier. Comme vu plus haut, le compromis vous laisse deux mois pour avoir les offres de prêt. Dès le premier retour de la banque, la banque donne son avis sur le dossier. Si celui-ci est positif, vient alors l’instruction administrative du dossier :
- La banque peut demander des documents complémentaires
- Signature de la demande de prêt
- Remplir les documents d’assurance prêt
- Mise en relation avec la banque
- Ouverture de compte
- Rendez-vous en agence bancaire
Il faut compter environ 1 mois voire 1 mois et demi pour un non-résident ou un expatrié pour avoir les offres de prêt.
6ème étape : les offres de prêt sont éditées.
Une fois les offres de prêt éditées par la banque, vous pouvez en transmettre une copie au notaire pour qu’’il puisse valider les détails du prêt. Le délai de la clause suspensive est respecté vous êtes donc dans les temps. L’édition des offres de prêt engage la banque à financer. Il ne peut à priori plus rien vous arriver. Tout est ok du côté du financement.
De votre côté, il faut maintenant bien relire les offres de prêt pour bien vérifier que tout a bien été négocié comme ce qui a été convenu : taux d’intérêt, durée, montant du prêt, taux de l’assurance, type de garantie, pénalités de remboursement et tous les autres points importants qui doivent figurer dans votre contrat de prêt. Ça tombe bien vous avez le temps puisque la loi Scrivener vous oblige à attendre 11 jours avant de signer les offres de prêt. Donc à compter de la réception des offres, vous rajoutez 11 jours et vous avez la date minimum à laquelle vous pouvez retourner les offres de prêt. Surtout n’envoyez jamais les offres de prêt signées avant ce délai auquel cas les offres de prêt seront considérées comme caduques et il faudra tout recommencer. Chose qu’on veut absolument éviter surtout si on a déjà fixé une date de signature chez le notaire. Toutefois pas de panique même si cela devait arriver, généralement les banques envoient toujours deux exemplaires. Ainsi le deuxième pourra être utilisé pour un deuxième envoi mais cette fois-ci respectez bien le délai Scrivener.
7ème étape : vous renvoyez les offres de prêt.
A partir de là, la banque réceptionne les offres de prêt. Généralement les fonds sont disponibles deux ou trois jours après la réception des offres de prêt signées, par la banque. C’est au notaire de faire l’appel de fond auprès de la banque. Généralement le notaire fait l’appel de fond la veille de la signature de la vente. L’emprunteur ne perçoit jamais les fonds directement. Les fonds sont toujours envoyés au notaire et le notaire transfert ensuite les fonds au vendeur.
8ème étape : signature chez le notaire
Vous signez la vente chez la notaire. Le vendeur perçoit son argent et vous êtes prioritaire du bien.
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Au cours des dernières années, la mobilité internationale a séduit de nombreux actifs. Toutefois que vous soyez expatrié, cadre en mission à l’étranger, ou professionnel en reconversion dans un autre pays, il est essentiel de bien anticiper votre parcours. Cela est d’autant plus vrai si vous souhaitez financer un projet immobilier en France tout en poursuivant une carrière à l’international. Or le recrutement à l’étranger reste bien souvent un obstacle majeur à la planification d’une installation ou d’un investissement immobilier. Pour pallier cette difficulté, voici une astuce pour faciliter votre processus de recrutement international pour mieux stabiliser votre situation professionnelle, et ainsi renforcer votre dossier de financement immobilier en tant qu’expatrié ou non-résident. Un emploi international stable peut considérablement améliorer la crédibilité de votre dossier bancaire. La stabilité professionnelle, un facteur clé pour un bon financement immobilier Les établissements bancaires français sont attentifs à plusieurs critères pour accorder un crédit immobilier aux expatriés ou non-résidents . Parmi ces exigences, il faut compter votre lieu de résidence , la stabilité de votre situation professionnelle , votre niveau de revenus ou encore la pérennité de votre contrat (le CDI étant particulièrement privilégié, même si les autres types de contrat peuvent être étudiés au cas par cas). La solidité d’un contrat de travail reste un élément clé pour rassurer les établissements bancaires. Par ailleurs, trouver un emploi stable à l’étranger ou dans le cadre d’une mission temporaire peut relever du défi. Entre les différences culturelles, les contraintes administratives et le manque de réseau local, les barrières sont nombreuses. La meilleure option reste de privilégier la mobilité interne. Elle permet parfois d’accéder à des postes internationaux sans changer d’employeur. C’est pourquoi il est essentiel de s’entourer d’acteurs spécialisés dans le recrutement comme Human Job . Le recrutement de cadres expérimentés reste une solution choisie par de nombreuses entreprises à l’étranger. Optimisez votre recherche d’emploi en passant par des cabinets spécialisés Pour simplifier votre recherche et gagner en efficacité, des plateformes proposent un accompagnement ciblé aux professionnels en mobilité internationale. Les cabinets de recrutement comme Human Job mettent en relation des professionnels avec des entreprises susceptibles de recruter des expatriés. Grâce à ce type de service, des nouvelles opportunités professionnelles s’offrent à vous, et vous pouvez désormais construire un parcours stable tout en bâtissant un projet immobilier en France compatible avec votre rythme de vie. Ces services vous aident également à mieux comprendre le profil recherché par les employeurs locaux et mieux préparer votre expatriation en conséquence. En outre vous bénéficiez d’un accompagnement sur mesure selon votre profil et vos compétences ainsi que d’un suivi post recrutement. Une solide expérience professionnelle constitue un atout majeur dans le cadre d’un recrutement à l’étranger. Vous l’aurez compris, optimiser sa mobilité professionnelle avec les bons outils peut significativement consolider votre dossier pour un projet immobilier en France. Le recrutement à l’international nécessite souvent de s’adapter à des méthodes et critères différents de ceux en France. Concilier sereinement mobilité professionnelle à l’internationale et projet d’investissement immobilier en France Une fois votre plan de carrière stable, définir un projet immobilier en France depuis l’étranger devient plus simple. Il vous suffit de faire appel à un cabinet spécialisé dans la gestion de patrimoine pour des profils internationaux afin de simplifier vos démarches et gagner en efficacité. En effet, faciliter votre transition professionnelle augmente vos chances d’obtenir des conditions favorables. Un travail à l’étranger bien rémunéré est souvent perçu comme un gage de stabilité par les banques françaises. Vous pourrez ainsi profiter d’un meilleur taux d’emprunt, ainsi que d’un accès à une assurance emprunteur adaptée à votre situation. De surcroît, les banques sont d’autant plus clémentes si vous parvenez à intégrer une grande multinationale française ou une organisation mondiale (Banque Mondiale, OMS, ONU…). En somme, le crédit immobilier pour expatriés ou pour professionnels en mobilité n’est plus réservé à une élite, mais aux profils bien accompagnés. Ainsi, un bon recrutement à l’international, un poste stable et une projection à moyen terme constituent de véritables atouts pour acheter un bien immobilier en France tout en résidant à l’étranger. Ainsi, que vous soyez déjà en poste ou en quête d’un nouvel emploi dans une firme à l'étranger, pensez à consolider votre stratégie avec les bons partenaires. Les entreprises sont plus enclines à embaucher un candidat présentant un parcours stable et cohérent.
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