Top 10 des motifs de refus d’une banque pour un dossier de financement d’un expatrié/non-résident
Nous le savons tous, devoir négocier un prêt pour l’achat d’un bien immobilier en France alors que l’on est expatrié ou non-résident n’est pas une mince affaire. Ainsi, je vous propose de faire le tour d’horizon des motifs de refus des banques qui reviennent le plus souvent.
TOP 10, l’Age des emprunteurs : Attention à l’âge des emprunteurs, certaines banques ne pourront pas intervenir au-delà de 75 ans le jour de la dernière échéance à cause de l’impossibilité de pouvoir assurer la personne. Il reste toutefois une solution en cas de refus : proposer une délégation d‘assurance.
TOP 9, lien entre les emprunteurs : Lorsqu’il y a plus d’un emprunteur dans le dossier : 2, 3, 4 etc .., la banque regardera toujours le lien qu’il existe entre les emprunteurs : Lien de famille, conjoint, enfant/parent, frère/sœur, ami très proche etc …. . S’il n’y a aucun lien entre les emprunteurs cela peut être une source de refus.
TOP 8, le lien avec la France Les banquiers sont regardants quant à la relation que le client a avec la France. Par exemple, un client qui n’est pas de nationalité française, qui n’a aucune famille en France, aucun passé, aucun compte, aucun patrimoine et qui n’a aucun lien concret peut se voir refuser son prêt pour cette raison. La banque estimera alors que son investissement n’est pas justifié.
TOP 7, la multi-bancarisation : Les banques sont sensibles à la multi-bancarisation des clients. Il ne faut pas oublier qu’un crédit immobilier est un produit d’appel pour les banques, donc le crédit immobilier est un moyen pour elle d’amorcer une relation de long terme ne se basant pas uniquement sur du crédit immobilier. Par conséquent, un emprunteur qui est déjà client auprès de 5 banques n’est pas le meilleur indicateur pour le banquier d’être sûr qu’il entretiendra une relation de proximité avec son futur client. Une multi-bancarisation trop extrême peut être un motif de refus.
TOP 6, La gestion des comptes : Inutile de préciser qu’un dossier de prêt d’un non-résident ou d’un expatriédans lequel il y a des comptes à découvert peut évidemment être un motif de refus de premier ordre pour la demande d’un financement.
TOP 5, Le niveau d’épargne : On ne s’en rend pas assez compte mais le niveau d’épargne dans un dossier de prêt pour un expatrié ou un non-résident est primordial. Un banquier calcul toujours le montant global de l’épargne des emprunteurs. C’est un indicateur de la capacité d’épargne du client, de son niveau de dépense et surtout de sa capacité à pouvoir faire face à un imprévu et de payer ses mensualités de prêt. Ainsi un dossier qui ne dispose pas assez d’épargne peut-être un motif de refus par la banque.
TOP 4, La société pour laquelle vous travaillez : En effet, les banques sont très regardantes quant à la société pour laquelle vous travaillez. Les dossiers de personne travaillant pour des gros groupes multinationaux sont privilégiés. Même si tous les profils sont étudiables le fait de travailler à son compte ou pour une société plus opaque peut être un motif de refus.
Top 3, le pays de résidence fiscale : Les banques de manière générale privilégieront toujours une destination principalement centrée sur l’Europe et l’Amérique. Beaucoup interviennent au-delà, cependant cela peut s’avérer plus compliqué et cela pourra être dans certains cas le motif d’un refus. Il y a même de grosses restrictions sur certains pays comme l’Irak, l’Afghanistan, la Corée du nord, le Panama, etc….
Top 2, Statut professionnel : Le regard qu’aura la banque sur un dossier de prêt pour un salaire donné ne sera pas du tout le même selon le statut professionnel. Les employés avec un contrat de travail type « CDI » seront largement avantagés, alors que les employeurs et les personnes en CDD sont beaucoup plus difficiles à financer.
Top 1, le taux d’endettement : Les banques sont soumises à des conditions strictes d’endettement à ne pas dépasser. Ce taux est fixé à 33%. Même si les expatriés et non-résidents ont de manière générale des revenus confortables pour beaucoup d’entre eux, c’est aussi une clientèle qui investit beaucoup et qui par conséquent peut avoir beaucoup de charge de crédit. Dans ce cas, il sera toujours plus intéressant de s’orienter vers des banques qui appliquent un calcul d’endettement en différentiel.
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