L’état du marché du crédit immobilier pour les non-résidents et les expatriés à la mi-juin 2023

Les taux de crédit en France sont en augmentation progressive depuis plus d’un an. Il en va de même donc pour les financements des non-résidents et des expatriés.

Alors qu’il y a un an les taux négociés étaient aux alentours des 2 %, on constate aujourd'hui des taux négociés compris entre 3 et 4 % se rapprochant plus des 3.5/4 %.

L’augmentation des taux depuis plusieurs mois est en moyenne de 0.1 voire 0.2 point par mois. Les taux d'intérêts négociés pour les non-résidents et les expatriés sont toujours légèrement plus élevés que les taux négociés pour les résidents. Toutefois, cela n’est pas une science exacte. Selon les banques et les banquiers, il est toujours possible de négocier des taux égaux à ceux des résidents.

Au-delà des taux, qu’en est-il des conditions d'octroi de prêt ?

-      Apport : l’apport est toujours le point central sur la négociation des financements. On constate actuellement des solutions en moyenne de 80% de la valeur du bien. Donc un apport de 20% + frais de notaire. Certaines solutions sont accessibles à 90% et même 100% au cas par cas. Les frais de notaire ne sont quasiment jamais financés quel que soit la solution négociée.

-      Contrepartie : à ne pas confondre avec l’apport, les contreparties sont ce que la banque demande en contrepartie du financement. En d’autres termes, la relation commerciale que souhaite développer la banque en échange du financement. Pour les résidents en général cela se traduit par la domiciliation du salaire de l’emprunteur au sein de la banque. Toutefois pour les non-résidents et les expatriés cela n’est généralement pas possible. Par conséquent la contrepartie se traduit davantage par un placement épargne à effectuer au sein des livres de la banque. Cette pratique s’est d’autant plus développée ces dernières années étant donné les taux bas qui justifient davantage cette contrepartie étant donné le peu de rendement généré pas les taux de crédit. Malgré la montée des taux actuels, les contreparties resteront une pratique dans les prochaines années de toute évidence. Les contreparties demandées par les banques actuellement oscillent entre 5 et 20 % du prêt demandé. Certaines peuvent aller au-delà lorsque le financement va jusqu’à 100%.

-      Les durées d’emprunt : les durées d’emprunt constatées sont comprises actuellement entre 5 et 20 ans. Il est compliqué de trouver des solutions sur 25 ans pour les investissements locatifs et les résidences secondaires qui sont les investissements les plus récurrents pour les non-résidents et les expatriés. 

Les profils acceptés par les banques actuellement :

-      Le taux d’endettement : ce mardi 13 juin 2023, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) présidé par Bruno Lemaire a tenu sa 37^ème séance durant laquelle il a laissé inchangé le taux d'endettement maximum autorisé par les banques, à savoir 35%.

-      Les pays finançables :

                                                       -  L’Europe reste toujours la localité la plus facile à financer.

                                                       -  L’Asie : Singapour, Hong-Kong, Japon, Chine, etc.

                                                       -  Océanie : Australie, Nouvelle-Calédonie, Polynésie, Nouvelle-Zélande, etc…

                                                       -  Les Etats-Unis restent aussi finançables bien que certaines banques aient décidées d'arrêter de financer les résidents US à cause notamment de la réglementation FATCA.

                                                       -  L’Amérique du sud et centrale : Brésil, Argentine, Mexique, etc…

                                                       -  L’Afrique est toujours la partie du monde la plus difficile à financer. Actuellement il est toujours compliqué de financer ces dossiers. Toutefois, la montée des taux va peut-être donner un peu d’air à cette localité dans les prochains mois.

-       Le statut professionnel est toujours un point central sur les accords de prêt donnés par les banques. La règle est simple, plus vous travaillez pour une société importante et connue plus la probabilité d'obtenir un accord de prêt facilement est grande et inversement. Les statuts de salariés sont largement privilégiés. Les personnes à leur compte ou employeur sont pénalisées. Il est actuellement très compliqué de financer des dossiers d’employeurs, d'indépendants ou des professions libérales. Il se peut que ces critères soient amenés à changer dans les mois à venir de par la montée des taux. Affaire à suivre

-      Le projet rentre également en ligne de compte. Les biens situés dans les régions urbanisées sont toujours plus faciles à faire financer que des biens en zone rurale ou très rurale. L’état du bien rentre également en ligne de compte. Un bien trop délabré sera un peu plus compliqué à financer qu’un bien en bon état. Sans compter le fait que vous aurez sans doute besoin d’un prêt travaux complémentaires avec l’achat du bien. Les prêts travaux ne sont pas accordés sur des montants infinis. Donc cela peut être une contrainte à prendre en compte. En fonction de la valeur du bien acheté, le montant des travaux doit respecter une proportion raisonnable.

-      Les véhicules d’investissements acceptés par les banques sont les suivants : SCI IS et IR, SARL de famille et en direct. Évidemment ce n’est pas une science exacte, certaines banques accepteront certains véhicules d’investissement et d’autres non.

Les petits événements récents :

-      Augmentation des taux directeurs de la BCE de 0.25 point au 21/06/2023

-      Au 13/06/2023, décision du HCSF de maintenir les taux d’endettement maximum de 35% ainsi que la durée de prêt maximum à 25 ans. Le taux de dérogation sur la production totale de prêt des banques était fixé à 20 % du volume total des crédits concernant les investissements locatifs. Le HCSF a fait passer ce quota de 20 % à 30 % pour les investissements locatifs.

Notre analyse de la conjoncture actuelle : 

Ce qu’il faut retenir est que les taux sont dans un épisode de hausse continuelle et qu’aujourd’hui les taux négociés sont compris entre 3 et 4 % voir 3.5 et 4 %. Cette hausse de taux risque de continuer encore quelques mois. Christine Lagarde, présidente de la banque centrale européenne, annonçait le 15/06/2023 une hausse des taux directeurs de la BCE et qu’ils appliqueront sans doute une nouvelle hausse à la prochaine réunion.

Cette hausse de taux de crédit, au-delà du fait qu’elle pénalise la rentabilité des investissements et rend le coût du crédit plus élevé, n’aura pas forcément que des points négatifs sur les prochains mois voir prochaines années. En effet, la baisse des taux depuis 2015 avait grandement diminué l'accès au crédit des non-résidents et des expatriés. Pourquoi ? Parceque la baisse des taux a rendu d’une part la rentabilité des crédits immobiliers moins intéressante pour les banques, rendant les banquiers moins appétant à accorder des prêts. Et d’autre part, à augmenter considérablement la demande de prêt rendant les banquiers plus exigeants sur les conditions et les octrois de prêt. Le résultat de tout ça est que les banquiers n’ont plus réellement eu besoin d’aller chercher des profils complexes à financer puisque l’abondance de dossiers était au rendez-vous. Ainsi les dossiers d’expatriés et de non-résidents n’ont pas forcément été privilégiés durant toute cette période, pénalisant de manière générale la communauté expat sur l'accessibilité des financements immobiliers en France.
Par conséquent, nous pouvons penser que la hausse des taux récente va très certainement faire baisser la demande de financement et rendre le crédit immobilier plus rentable pour les banques. Ce double effet aura un impact incitatif pour les banques à s'intéresser davantage aux dossiers des non-résidents et des expatriés.