Top 6 des investissements préférés des expatriés

#1 Investissement en LMNP:

Le Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est un régime adapté à la location d’un logement meublé. Celui-ci est très apprécié par les expatriés. Il concerne les locations en résidence de services (étudiante, sénior ou de tourisme), les locations saisonnières et les chambres d’hôtes. 

Choisir le régime LMNP, c’est choisir plusieurs avantages fiscaux. Tout d’abord, grâce à l’amortissement, le loueur amortira son bien entre 20 et 50 ans . L’amortissement diminuera le résultat imposable de l’activité en meubler du loueur . Ainsi, l’expatrié déduira de ces revenus locatifs une fraction du prix d’achat de son bien chaque année. Pour calculer la base amortissable, il est nécessaire de décomposer le bien en question : l’aménagement intérieur, la toiture, le terrain et le gros œuvre etc. Chacun de ces composants équivaudra à un pourcentage de la valeur du bien et donc à une durée d’amortissement . À noter que le terrain n’est jamais amorti. Il est souvent préférable de faire appel à un spécialiste comptable pour calculer cet amortissement. Ensuite, le loueur aura la possibilité de déduire de sa base fiscale les charges de gestion et les intérêts de l’emprunt. Enfin, si le loueur investie dans une résidence neuve de services, il récupérerez la TVA à un taux de 20% sur son investissement.

Afin de bénéficier du LMNP, certaines conditions sont à respecter. En premier lieu, le LMNP s’applique principalement sur les personnes physiques dont la location ne constitue pas l’activité principale. En deuxième lieu, le LMNP ne s’applique pas pour l’obtention d’un bien immobilier en indirect. Le bien immobilier indirect consiste à réaliser un investissement immobilier en passant par une société intermédiaire telle que la SCPI. Le loueur doit donc être propriétaire d’un bien immobilier en direct, à usage d’habitation et louable avec le statut de meublé.

#2 Investissement en immeuble de rapport:

L’immeuble de rapport arrive en seconde position. Cet investissement est plus important mais peut aussi rapporter davantage. L’investissement en immeuble de rapport consiste à acheter un bâtiment entier composé de plusieurs appartements et de louer l’ensemble des appartements (dans le cas où ils ne sont pas déjà en location). Cet investissement est avantageux en termes de coût puisque les biens sont concentrés sur le même espace. Grâce à cette « économie d’échelle », vous pourrez réduire les coûts individuellement. C’est pourquoi, le taux de rentabilité des immeubles de rapport est généralement plus élevé de 1% à 2% que les achats individuels de biens locatifs. Cet investissement peut être éligible au régime LMNP en respectant les conditions de ce dispositif.

Il est difficile d’acheter un bien commercial, mais l’immeuble de rapport est un moyen de le financier. Lorsqu’il s’agit de financement pour les expatriés, les banques octroient difficilement des crédits pour les murs commerciaux. Néanmoins, dans la plupart des immeubles le rez-de-chaussée est consacré pour du commercial. Lors du financement, la banque financera à la fois l’immeuble entier mais aussi le rez-de-chaussée. L’expatrié bénéficiera d’un rendement supérieur car le commercial rapporte davantage.

#3 Investissement commercial:

L’investissement commercial est le fait d’acheter les murs d’un commerce (Bureaux, boutiques) et de les louer à un exploitant. Avec le développement des ventes online, beaucoup de boutiques ferment leurs portes. Les solutions les plus sûres sont souvent les bureaux ou les restaurants s’il s’agit d’un bien en rez-de-chaussée. Certes, les rendements des investissements commerciaux peuvent paraître plus attrayants et le risque locatif moindre mais le grand désavantage de ce type d’investissement est qu’il reste compliqué à financer via un crédit. 

Les organismes de financement prêtent difficilement du capital aux expatriés souhaitant investir dans ce type de projet. Dès lors, les expatriés réalisant des investissements commerciaux peuvent ne pas demander de crédit pour financer leurs biens : ils achèteront dans ce cas avec leurs épargnes. Comme pour tous les investissements en immobilier, l’emplacement est primordial est en particulier pour un investissement commercial. De cette manière, un local dans la rue des Champs Elysées ne risque pas d’être vide.



#4 Investissement en SCPI:

Les Sociétés Civiles de Placements en Immobilier (SCPI) sont aussi une forme d’investissement immobilier très appréciée par l’expatrié. La SCPI est un placement d’épargne sécurisé aussi connu sous le nom de « pierre papier ». Les grandes sociétés de gestion s’occupent de l’acquisition, de l’entretien et de la location d’un patrimoine immobilier. Tandis que les investisseurs gèrent leurs parts de SCPI et touchent les dividendes. Ainsi, les investisseurs ne seront pas confrontés aux contraintes de gestion telles que les travaux, l’entretien ou la réparation. L’attractivité de cet investissement provient des SCPI qui investissent seulement dans du commercial et qui rapportent davantage de rendement. Contrairement à l’immobilier en direct, le grand avantage de ce placement est le montant bas initial à investir (certaines SCPI acceptent des investissements d’environ 300€). De ce fait, les expatriés souhaitant investir peu d’argent ont accès à ce type d’investissement. Néanmoins, l’investissement minimum pour qu’une SCPI soit financée par une banque varie entre 50 000€ et 100 000€ selon la banque. De plus, un autre avantage provient de la liquidité car la vente des parts d’une SCPI est facile uniquement si l’on vend un bien immobilier. Finalement, une des raisons principales pour laquelle les expatriés aiment ce produit financier est qu’il est finançable à 100% par les organismes de crédit dédiés aux expatriés. 



#5 Assurance-vie Luxembourgeoise:

Ce type d’investissement est un placement de capital auprès d’organismes provenant du grand-duché du Luxembourg. L’intérêt est de laisser la gestion de l’épargne à des professionnels tout en profitant des avantages du produit financier. L’avantage essentiel est la sécurité de l’argent. Celui-ci est sûr grâce au fonctionnement des assurances luxembourgeoises. Les compagnies d’assurance au Luxembourg doivent d’une part séparer les fonds propres des actifs appartenant aux clients et placer le capital des souscripteurs dans une banque externe surveillée par le commissariat aux assurances luxembourgeoises. Ces trois acteurs forment « le triangle de sécurité » qui veille à la sécurité du capital des clients. Un autre avantage résulte du fait qu’au Luxembourg l’assureur est prioritaire contrairement à la France. En cas de faillite de la banque ou de l’assureur, ses avoirs déposés seront parmi les premiers remboursés. Il s’agit du « super privilège » : le client passe devant l’Etat, la sécurité sociale, les salariés etc. Enfin, l’assurance-vie Luxembourgeoise dispose d’autres avantages multiples tels que la non-soumission à l’Impôt sur les Fortunes (ISF) pendant une durée de 5 ans ou la possibilité d’un contrat en multidevises. Ainsi, ce placement est complètement sécurisé et ses avantages sont accessibles aux expatriés.

#6 Investissement en nue-propriété:

L’investissement en nue-propriété est peu commun, cependant il est très apprécié par les expatriés. Il permet de réaliser l’achat d’un bien immobilier à 50-60% de sa valeur. En contrepartie, l’usage de l’appartement (l’usufruit) sera temporairement cédé à un professionnel. Celui-ci percevra les revenus et supportera les charges pendant une période variant entre 15 et 20 ans. Pendant cette période, le nue-propriétaire ne court aucun risque et n’assume aucune charge ni imposition sur ce bien. À la fin de la période, l’investisseur récupèrera la pleine propriété (la nue-propriété et l’usufruit). Dès lors, il pourra en jouir : l’occuper, le louer ou encore le vendre à un prix bien supérieur à celui de l’acquisition. 

À noter que la différence de prix équivaut plus ou moins à ce que le propriétaire aurait touché s’il avait loué le bien pendant cette période. Lorsque l’investisseur perçoit la pleine propriété, il n’est pas assujetti aux impôts sur les 40-50% restants. Cet avantage fiscal est non négligeable. De plus, pendant la durée du contrat, le bien devrait voir sa valeur augmenter. Enfin, à la fin du contrat, le bien immobilier devra être remis en bon état. Ce type d’investissement a de gros avantages mais nécessite une certaine patience car l’investisseur ne pourra pas jouir de son bien pendant 15 à 20 ans.