Parmi la foultitude d’investissements et de dispositifs disponibles sur le marché français (Pinel, Malraux, monument historique, Girardin, etc …. ) nombre d’entre eux ne sont pas adaptés aux non-résidents et expatriés. Du coup, quels sont les investissements les plus adaptés pour les non-résidents et les expatriés en France ? C’est ce que nous allons voir dans cet article.
La SCPI :
La SCPI est un investissement immobilier sous forme de part. Plus précisément, des fonds d’investissement collectent un capital pour investir dans l’immobilier pour etre loué. Ensuite ce fond est divisé sous forme de part. L’investisseur achète les parts des SCPI et touche des revenus en fonction du nombre de part qu’il possède. Les revenus proviennent de la location des biens qui sont détenus dans le fond. Ce type d’investissement présente plusieurs avantages pour les non-résidents et les expatriés :
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Facilité pour investir :
comme on l’a dit, l’investissement consiste simplement à acheter des parts. Donc il est très simple d’investir : Pas de recherche de bien chronophage, pas de procédure lourde administrative et notariale.
- Facilité de gestion : l’un des critères importants pour les non-résidents et les expatriés est la facilité de gestion. Comment gérer un bien lorsque l’on vit à l’autre bout du monde ? Les SCPI permettent de régler cette problématique. Il n’y a rien à faire et rien à gérer. Encore une fois, l’investissement se résume à investir dans des parts et ça s’arrête là. C’est la société de gestion qui gère le parc immobilier : gestion des travaux, recherche locataire, gestion des locataires, etc … . L’investisseur n’a absolument rien à faire. Très pratique lorsque l’on est expatrié.
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Rendement :
l’un des gros atouts de la SCPI est son rendement. Ceci s’explique principalement par le fait que les SCPI (pour la plupart) sont investies dans l’immobilier commercial (bureau, boutique) qui s’oppose à l’immobilier résidentiel (habitation de particulier). Le fait est que l’investissement commercial est plus rentable que l’investissement résidentiel. C’est ce qui fait la force des SCPI. Elles sont plus rentables que l’investissement immobilier classique de manière générale. Les rendements des SCPI sont généralement compris entre 4.5 et 6% net de toute charge.
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La transparence : les rendements des SCPI sont pour la plupart toujours communiqués nets de toute charge. Par exemple si une SCPI est affichée avec un taux de rendement de 5%, cela signifie que c’est ce que vous toucherez sur votre compte net de toute charge. Il est difficile d’avoir une telle transparence dans le cadre d’un investissement immobilier classique car on ne peut pas prévoir les frais liés à la gestion : travaux, rénovation, mobilier, logement vacant, impayé, frais d’assurance, taxe, etc … .
- La gestion du risque : comme on l’a vu plus haut, une SCPI peut etre investie dans des dizaines de millions d’Euros voir des centaines. Par conséquent, le risque est dilué. Dans le cadre d’un investissement locatif classique lorsqu’un un locataire ne paye plus ou que le logement est vacant, les revenus de l’investissement disparaissent totalement. Il y a un effet « tout ou rien ». Ce qui n’est pas le cas dans les SCPI. Le risque est dilué dans la masse investie. Il y aura toujours des biens non-loués mais la plus grosse partie du parc immobilier sera toujours louée. Ce qui garantit un lissage des revenus et une gestion du risque.
L’investissement en Nue-Propriété :
Tout d’abord donnons la définition de la Nue-Propriété. La Nue-Propriété est le fait de posséder un bien mais de ne pas pouvoir en jouir. C’est à dire de ne pas pouvoir y habiter ou de le louer. L’investissement en Nue-Propriété consiste donc à investir dans la Nue-Propriété d’un bien plutôt que dans la pleine propriété. Mais quel est l’intérêt d’investir dans la Nue-Propriété dans ce cas ? En fait lorsque vous investissez dans la Nue-Propriété d’un bien, il est convenu que vous récupérez l’usufruit au bout de 15 ans et ce totalement gratuitement et de manière totalement défiscalisée. Pour parler plus concrètement, généralement la Nue-Propriété est égale à 60% de la pleine propriété. Ainsi si vous investissez par exemple dans la Nue-Propriété d’un bien qui vaut 100 000 Euros, vous allez investir 60 000 Euros. Au bout de 15 ans vous récupérez l’usufruit, c’est à dire les 40% restants. Dans notre exemple 40 000 Euros. Toute l’astuce de l’investissement en Nue-Propriété repose sur ce point. En effet, étant donné que les 40 000 euros sont en fait simplement une récupération d’usufruit, c’est finalement quelque chose de totalement immatériel, impalpable. C’est simplement la récupération d’un droit. Ainsi les 40 000 Euros sont libres de toute fiscalité. En d’autres termes les 40 000 euros représentent approximativement la somme des loyers que vous auriez perçus si vous aviez investi dans un bien de 60 000 Euros en pleine propriété. On va voir pourquoi ce type d’investissement correspond aux besoins des non-résidents et des expatriés :
- Facilité de gestion : étant donné que pendant 15 ans vous possédez simplement la Nue-Propriété, vous n’avez rien à gérer. La gestion locative du bien est à la charge de l’usufruitier. D’ailleurs, le principe de l’investissement en Nue-Propriété ne consiste pas à faire un pari sur la location donc la notion même de location n’a pas lieu d’être. Durant les 15 ans, le bien est totalement oublié.
- Le coût : de même que pour la gestion locative, l’entretien du bien est quasiment totalement pris en charge par l’usufruitier : le mobilier, l’immobilier, l’entretien général. Mais également la fiscalité puisque la taxe foncière est à la charge de l’usufruitier également. Je rappelle que comme le Nue-Propriétaire ne loue pas le bien, il y aucun frais d’assurance loyer impayé, gestion locative, etc… . En fait pendant la durée de la Nue-Propriété le bien peut être totalement oublié. C’est ce qui plait aux non-résidents et expatriés.
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La fiscalité : comme on l’a vu plus haut, le principe de l’investissement en Nue-Propriété repose sur le fait que la récupération de l’usufruit est totalement défiscalisée. En d’autres termes l’investissement en Nue-Propriété vous permet d’investir en France sans y avoir une attache fiscale.
- La qualité des projets : généralement les projets d’investissement en Nue-Propriété se font dans le neuf. Cependant sur la grande offre que présente la France en termes de marché immobilier neuf, les investissements en Nue-propriété ne représentent qu’une toute petite partie. Les programmes utilisés pour ce type d’investissement sont donc choisis sur des critères de qualité.
- La sortie : lorsque vous récupérez la pleine propriété du bien au bout de 15 ans, il est convenu contractuellement que l’usufruitier a l’obligation de rénover le bien entièrement, 6 mois avant la récupération de la pleine propriété.
L’investissement en LMNP dans l’ancien :
Le LMNP (loueur meublé non professionnel) désigne un dispositif fiscal et comptable dès lors qu’un bien est loué meublé. Dans ce cas, les revenus locatifs ne sont plus considérés comme des revenus locatifs a proprement parlé mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Et c’est ce qui fait toute la différence. En effet, dans ce cadre la valeur du bien (hors valeur foncière) est considérée comme une charge. Elle peut donc être déduite du montant des revenus générés par la location pour obtenir le bénéfice industriel et commercial. Cette méthode comptable est l’une des meilleures solutions pour les non-résidents et les expatriés car la plupart des autres dispositifs fiscaux en France ne sont généralement pas accessibles pour les non-résidents et les expatriés. Ce dispositif leur permet par ailleurs de ne pas payer d’impôt pendant plusieurs années. Pour l’investissement locatif dans l’ancien, le LMNP est apprécié par les non-résidents et les expatriés :
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La fiscalité : le premier point clé qui intéresse les non-résidents et les expatriés est évidemment la réduction fiscale que leur fait bénéficier le dispositif LMNP. D’autant plus qu’il est un des seuls accessible pour les non-résidents et les expatriés. Il leur permet de ne pas être imposé sur leurs revenus locatifs pendant en moyenne 10 ans.
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La qualité de l’investissement : l’investissement immobilier dans l’ancien permet de choisir la localité idéale qui correspond à l’investissement souhaité : Paris intramuros, grande ville française, le grand Paris, etc… . Et l’investissement dans de la belle pierre : immeuble Haussmannien, etc…. .
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Un investissement concret et affectif :
l’investissement est palpable et choisi selon les critères de goût des investisseurs : localité, qualité de la pierre, agencement, ameublement. Ça peut être un investissement coup de cœur.
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Utilisation à titre personnel : le bien peut etre utilisé ensuite par le client lui-même si besoin ou même les enfants lorsqu’ils deviennent étudiants.
- Rendement :
si la localité est bien choisie, les rendements peuvent etre intéressants
L’investissement en LMNP en résidence de service :
Dans ce type d’investissement on aborde deux notions. A la fois la notion du LMNP et celle de la résidence de service. Concernant la notion du LMNP nous venons de le voir dans le paragraphe ci-dessus donc inutile de revenir là-dessus. En tout cas la résidence de service bénéficie bien de ce régime ce qui permet de ne pas payer d’impôt pendant au moins 10 ans. Cette méthode comptable est l’une des meilleures solutions pour les non-résidents et les expatriés car la plupart des autres dispositifs fiscaux en France ne sont généralement pas accessibles pour les non-résidents et les expatriés.
L’autre concept à décrire est celui de résidence de service. Qu’est-ce que les résidences de service ? On compte 4 principales catégories : les résidences étudiantes, les résidences Seniors, les Ehpad et les résidences de tourisme. La particularité de ces résidences est quelles sont gérées par un gestionnaire. C’est ce qui fait la spécificité de cet investissement et aussi son intérêt. En effet, lorsque vous achetez une résidence de service et lorsque vous signez votre achat, vous signez également le contrat de location pour une durée minimum de 9 ans et jusqu’à 15 ans pour certains programmes. En effet, le contrat de location n’est pas signé avec le locataire directement mais avec le gestionnaire. Ce qui règle pas mal de problématique : gestion locative, logement vacant, recherche de locataire. En quoi ce type d’investissement correspond bien aux profils des non-résidents et des expatriés :
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Pas de gestion locative :
Le bien est géré par un gestionnaire. Il gère donc la gestion locative : La gestion du locataire au quotidien, la recherche de locataire, la gestion du logement vacant, l’entretien du bien et du mobilier. Le propriétaire n’a quasiment rien à gérer.
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Le coût : tout est compris dans le loyer ou presque. Le loyer comprend généralement la gestion locative, la recherche de locataire, l’entretien, etc… . Il faut considérer également qu’étant donné que vous avez signé votre contrat de location avec le gestionnaire cela annule le besoin d’assurance loyer impayé.
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La transparence :
vous connaissez le montant de la location du bien puisqu’il est déjà défini avec le gestionnaire. Vous pouvez effectuer des projections assez précises quant au cash-flow, rentabilité future, etc… .
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La fiscalité : comme on l’a dit précédemment, le bien est loué en LNMP. Cela garantie de ne pas payer d’impôt pendant au moins 10 ans si ce n’est plus. Le LMNP est le dispositif fiscal le plus efficace pour les non-résidents et expatriés.
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La TVA :
vous récupérez la TVA de 20 % avant la livraison du bien
