Vous êtes expatrié ou non-résident et vous souhaitez investir dans l’immobilier en France ?
Vous avez surement déjà entendu parler du LMNP sans vraiment savoir de quoi il s’agit.
Le Statut de loueur en meublé non professionnel est un statut créé en 1949 et défini par le code général des impôts.
Que vous soyez résident français, expatrié ou tout simplement non-résident, dès l’instant que vous investissez dans l’immobilier en France pour le louer meublé vous devenez un loueur meublé non professionnel aux yeux de l’administration fiscale Française.
On appelle location meublée la mise à disposition d'un local d'habitation garni de meubles lorsqu'il comporte tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire (décret n°2015-981 du 31/07/2015).
La location en meublé de chambres ou appartements est une activité commerciale.
Les revenus de cette activité sont imposables au titre de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux) contrairement à la location nue qui elle est imposée dans le cadre de revenus fonciers.
Si le propriétaire est une société passible de l'impôt sur les sociétés, c'est cet impôt qui est applicable.
Pour être
loueur meublé non professionnel, il faut que les revenus locatifs soient inférieurs à 23 000€ par an ou bien qu’ils représentent moins de la moitié de vos revenus globaux.
Dans le neuf, il existe de nombreux programmes, comme les résidences services (type résidence universitaire, Ehpad, résidence de tourisme…) L’avantage avec le LMNP est la possibilité de récupérer la TVA sur des biens neufs.
La deuxième solution se trouve dans l’ancien : Acheter un studio dans une grande ville type Paris, Bordeaux, Lyon pour louer en meublé.
Cette solution offre souvent une meilleure rentabilité et permet d’exploiter pleinement tous les avantages du statut LMNP.
Les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des revenus des bénéfices industriels et commerciaux avec deux régimes différents :
- Le régime micro-bic : Revenus locatifs de 72 600€ /ans maximum (au-delà vous êtes basculé sur le régime réel), abattement forfaitaire de 50% (revenus locatifs * 50% = revenus imposables)
- Le régime réel : Revenus locatifs - charges réelles - amortissement = revenus imposables
Attention : Une fois le régime réel choisi, le passage au régime micro-bic n’est plus possible.
Le statut de LMNP au régime réel permet de déduire les charges liées à la location meublée.
En effet, sont déductibles :
- les frais d’acquisition : honoraire d’agence, une partie des frais de notaire
- frais liés au
crédit immobilier : intérêts d’emprunt, frais de dossier et de constitution des garanties, prime d’assurance
- les charges de conservation : charges de copropriété, facture d’entretien et réparation
- les frais d’amélioration : tous les travaux sauf agrandissement
- les frais d’administration de la location : frais de gestion,
assurance, honoraire d’expert-comptable
Le gros avantage par rapport à la location nue se situe dans la possibilité d’amortir le bien immobilier.
L’amortissement est une notion comptable qui consiste à déprécier la valeur d’un bien sur une durée d’utilisation.
Bien sûr, un immeuble ne perd généralement pas de valeurs avec le temps mais comptablement on déprécie sa valeur. Le statut LMNP permet de déduire de vos revenus locatifs un amortissement en plus des charges.
Généralement on amortit la valeur d’un bien sur 20 ans, à noter que la valeur du terrain n’est pas amortissable (si sa valeur est inconnue c’est alors 10% du prix du bien).
Le mobilier est également amortissable.
Le plus important à retenir :
Toutes les charges déductibles ainsi que l’amortissement créent un déficit fiscal reportable sans limite de montant et de temps.
Dans la plupart des cas, ce régime permet de ne pas payer d’impôts sur ses revenus locatifs sur une durée de 5 à 8 ans.
