Info pratiques sur les SCPI pour les expats et les non-résidents : fonctionnement, fiscalité, financement
Les points clés de la SCPI et son fonctionnement :
Petit rappel sur ce qu’est une SCPI. Rien de compliqué en soi à comprendre. Des sociétés appelées “sociétés de gestion” investissent dans l’immobilier et constituent un parc immobilier représentant des centaines de millions voire des milliards d’Euro. Une fois ce parc immobilier constitué, la société de gestion le revend sous forme de parts à des particuliers. Chaque part représente donc une partie du parc immobilier de la même manière qu’une action représente une part d’une société. A la différence près qu’une part d’une SCPI n’est pas une action et sa valeur ne varie pas sur les marchés financiers. Elle est réévaluée chaque année en fonction de la valorisation du parc immobilier. Par ailleurs, le parc immobilier est également loué. Chaque détenteur de parts perçoit donc des revenus en proportion du nombre de parts possédées.
Quels sont les avantages de la SCPI :
Rentabilité : Investissement immobilier exclusivement investi dans l’immobilier commercial. Qui dit immobilier commercial dit meilleure rentabilité. Actuellement, la rentabilité constatée est comprise entre 4,5% et 6%. Certaines SCPI peuvent même aller au-delà. Les rentabilités sur le marché des SCPI sont données nettes de charge.- Fonctionnement : il n’y a absolument rien à gérer. Les SCPI consistent simplement à acheter des parts et ensuite attendre le versement des revenus locatifs.
- L’apport : Lorsque vous investissez dans des parts de SCPI, vous allez payer des frais de souscription. En effet, les frais de souscription correspondent à peu près aux frais de notaire lorsque vous achetez de l’immobilier classique. Il ne faut pas oublier que les SCPI restent de l’immobilier pur et dur donc lorsque vous achetez des parts de SCPI, les frais de notaire ne sont pas offerts. Ils sont en général entre 8% et 10% du prix de la part. L’avantage est que ces frais ne sont pas payés lorsque vous achetez les parts mais lorsque vous les vendez. Du coup ça limite largement l’apport à mettre lorsque vous investissez. Celui-ci se résume du coup aux frais de dossier de la banque, frais de courtage et frais de nantissement si vous faites un crédit.
- La dilution du risque : il faut bien comprendre que lorsque vous achetez une part de SCPI, celle-ci représente un parc immobilier de centaines de millions voire de milliards d’Euro d’immobilier. L’investissement est donc beaucoup plus diversifié et le risque est plus dilué qu’un investissement classique effectué uniquement sur un seul bien.
- Le lissage des revenus : Pour la même raison, les revenus sont de fait lissés. En effet, sur une SCPI investie dans un parc immobilier de centaines de millions d’euros, le parc ne sera jamais totalement loué à 100% mais à contrario il le sera toujours au moins à 85%, 90%, 95% voire même à 100% pour certaines SCPI. Ainsi cela permet de bénéficier d’un revenu lissé et moins volatile qui évite le côté On/Off d’un investissement immobilier classique qui génère des revenus à 100% lorsque le bien est loué mais qui n’en génère pas lorsque le logement est vacant.
La fiscalité des SCPI:
La fiscalité sur les SCPI est un point très important à comprendre car elle intègre quelques subtilités qui impactent fortement votre investissement dans un sens comme dans un autre.
La fiscalité de base d’une SCPI est soumise à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, exactement comme un investissement immobilier classique. Ainsi, en tant qu’expatrié ou non-résident, vous serez imposé à 20% d’impôt sur le revenu dès le premier Euro ainsi qu’à la CSG-CRDS et à l’impôt de solidarité. Il existe toutefois une distinction entre les résidents de L’EEE et ceux en dehors.
L'imposition est ainsi établie comme suit :
| Localité | Impôt sur le revenu | CSG-CRDS | Impôt de solidarité | Total |
|---|---|---|---|---|
| Dans l'EEE | 20% | 0 | 7.5% | 27.5% |
| Hors de l'EEE | 20% | 9.7% | 7.5% | 37.2% |
Les SCPI Européennes :
Il existe une autre subtilité avec la fiscalité des SCPI et non des moindres :
Il existe deux types de SCPI. La SCPI française qui détient de l’immobilier exclusivement en France et les SCPI françaises qui détiennent de l’immobilier en Europe. Selon ces deux cas, elles ne fonctionnent pas fiscalement de la même manière.
- Concernant les SCPI françaises qui détiennent de l’immobilier en France, elles fonctionnent fiscalement comme décrit plus haut. C’est à dire comme de l’immobilier classique.
- Concernant les SCPI qui détiennent de l’immobilier en Europe, la fiscalité fonctionne différemment. Pour certains pays d’Europe, vous serez soumis à l'impôt sur le revenu en France mais recevrez en échange un crédit d'impôt égale à votre taux moyen d’imposition. L’avantage pour un non-résident ou un expatrié, c’est que dans 95% des cas votre taux marginal d’imposition est égale à votre taux moyen d’imposition. En d’autres termes, vous recevez un crédit d'impôt égale à l'impôt à payer. Vous serez également exonéré de CSG-CRDS et d’impôt de solidarité. Au final une imposition totale sur vos SCPI égale à 0 ! Pour d’autres pays d’Europe, c’est encore plus simple. L’impôt est tout simplement prélevé à la source dans le pays d’origine à l’IS et les taux de rentabilité communiqués par les sociétés de gestion intègrent directement cette imposition. Donc, sur la base du taux de rentabilité indiqué par la société de gestion, vous ne payez aucun impôt.
Pour résumer les SCPI françaises détenant de l’immobilier en Europe vous permettent d'être quasiment totalement exempté d'imposition en France dans la plupart des cas. C’est évidemment un élément non négligeable compte tenu de l'imposition habituelle en France.
Les financements :
Nous proposons actuellement trois solutions de financement :
La 1ere est une banque qui finance 100% des parts de SCPI sur un taux de crédit immobilier classique, actuellement aux alentours des 1.8%. La banque demande en contrepartie un placement dans ses livres égale au montant du prêt demandé. Cependant ce placement peut être fait également dans des SCPI. En d’autres termes, cette solution de financement revient à un financement à 50%.- La deuxième solution est une banque qui finance 100% les parts de SCPI sur une durée maximum de 15 ans. La contrepartie demandée par la banque est un placement de 10% du montant du prêt dans ses livres.
- La troisième solution est une banque qui finance les parts de SCPI à 100% sur une durée pouvant,aller jusqu’à 25 ans. La banque ne demande aucune contrepartie.
N’hésitez pas pour toutes questions ou besoin d'information à contacter notre équipe :
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