Le crédit immobilier pour les non-résidents et les expatriés est toujours un thème central aujourd’hui et toujours aussi complexe. Qu’en est-il du crédit immobilier pour les non-résidents et les expatriés ? Quelle est la conjoncture actuelle ? Comment évoluent ces solutions ? Coronavirus, tensions diplomatiques, réglementations françaises, etc… .
Inutile de rappeler que l’actualité politique, géopolitique, sanitaire, réglementaire bat son plein sur ces dernières années. Elle affecte notre quotidien et à fortiori également le comportement des banques et le marché du crédit immobilier des non-résidents et des expatriés. Pour commencer il est important de préciser que les solutions de financement sont toujours possibles pour les non-résidents et les expatriés même si celles-ci sont un peu chahutées.
L’année 2020, une année compliquée :
L’année 2020 est l’une des années qui a été les plus compliquée à gérer. Tout d’abord de par le Coronavirus. Tout a dû être réorganisé : Le télétravail des banquiers, courtiers et professionnels de l’immobilier. L’organisation des visites de biens immobiliers. Tout ça a largement compliqué le marché de l’immobilier de manière générale et par voie de conséquence le marché du crédit immobilier.
En parallèle on notera que les taux d’intérêt sont toujours historiquement bas. Tournant toujours autour des 1%. Au premier abord on pourrait penser qu’un niveau de taux bas est une bonne chose pour le crédit immobilier et l’immobilier mais ce n’est pas si évident. Effectivement pour l’immobilier le fait d’avoir des taux d’intérêt bas est une bonne chose. La baisse des taux a un effet très incitatif dans l’investissement immobilier. Plus les taux sont bas, moins le crédit coûte cher et plus les gens souhaitent investir dans l’immobilier à crédit, et donc dope la demande dans l’immobilier. Cependant pour le crédit immobilier en lui-même, c’est une autre histoire. Le taux d’intérêt du crédit représente le coût du crédit pour un particulier mais il représente aussi sa rentabilité pour un banquier. Par conséquent plus les taux sont bas, moins le crédit immobilier est rentable pour la banque. Les banques ont donc moins d’appétence à vouloir financer des biens immobiliers. A cela s’ajoute l’augmentation de la demande de crédits immobiliers comme vu précédemment. Le résultat est que plus les taux sont bas et plus le déséquilibre entre l’offre et la demande de crédit immobilier est important. Résultat : ça bouchonne !! Oui mais dans ce cas, on pourrait penser que si il y a une demande plus forte que l’offre, les taux devraient remonter. Il n’en est rien, car c’est sans compter le taux d’usure. Le taux d’usure qu’est-ce que c’est ? Le taux d’usure c’est le taux maximum en TAEG que la banque ne doit pas dépasser. C’est à dire que si le taux d’usure est à 1.50%, alors la banque ne peut pas éditer une offre de prêt dont le TAEG (taux du crédit + assurance + frais de garantie + frais de dossier), est au-dessus de 1.50%. Donc en d’autres termes, le taux d’intérêt n’a pas une marge de variation énorme. Résultat, le déséquilibre entre l’offre et la demande ne s’ajuste pas à travers une variation de taux mais plutôt par les conditions de crédit.
Certains penseront que le taux d’usure a bon dos et qu’avec ou sans taux d’usure, et malgré le déséquilibre entre l’offre et la demande, les taux resteraient quand même à des niveaux très bas de par la concurrence que se livre les banques sur la captation de nouveaux clients dont le crédit immobilier est l’un des meilleurs produits d’appel.
Les recommandations du HCSF en 2020 :
Les recommandations du HCSF à partir de début 2020 ont également été un frein pour l’activité du crédit immobilier. La principale recommandation du HCSF a été d’instaurer une politique très précise et rigide sur le respect du calcul du ratio d’endettement. A savoir ne pas dépasser 33%. Même si ce seuil a toujours existé, il est vrai que dans les faits les 33% pour de nombreux dossiers étaient souvent dépassés et qu’il y avait jusque-là une légère tolérance dans ce calcul qui intégrait également le restant à vivre, les calculs en différentiel, la non prise en compte de l’assurance prêt, la pondération des revenus locatifs qui laissaient une grande part de subjectivité au calcul et son appréciation sur les dossiers de prêt. Le HCSF a donc recommandé fortement début 2020 d’appliquer le ratio des 33% de manière assez rigide sans prendre en compte le restant à vivre ou d’autres variables. Il recommandait également une durée de prêt maximum de 25 ans et fixe.
Qu’est-ce qu’il s’est passé dans les faits sur 2020 sur la demande de prêt immobilier en France ?
Malgré tout ces éléments perturbateurs et aussi étonnant que cela puisse paraitre, la production de crédit à l'habitat en 2020 s'est maintenue quasiment à son niveau de 2019, année pourtant record. L'activité des banques mutualistes l'explique en partie. C'est un dénouement auquel personne ne s'attendait. Malgré la crise sanitaire et les recommandations du Haut Conseil de la stabilité financière (HCSF) visant à restreindre les conditions d'octroi, la production de crédit immobilier de 2020 a été quasiment stable par rapport à 2019, alors même qu'il s'agissait d'une année record.
- Selon les chiffres de la Banque de France publiés ce vendredi, la production de nouveaux crédits à l'habitat (hors renégociations) s'est établie à 192,4 milliards d'euros en 2020, après 193 milliards d'euros en 2019.
- Si l'on intègre les renégociations et les rachats de crédit, le marché est même en progression de 2,3 % par rapport à l'année passée (252 milliards d'euros en 2020, contre 246,3 milliards en 2019).
Quelles sont les conséquences sur l’activité du crédit immobilier pour les non-résidents et les expatriés ?
L’année 2020 a été une année compliquée pour les financements des non-résidents et des expatriés de par la forte demande de financement et le durcissement des conditions bancaires. On peut noter principalement une hausse légère de l’apport et des contreparties demandées par les banques. Quelques partenaires ont décidé temporairement de ne plus prendre en compte les bonus dans le calcul du ratio d’endettement. Également certaines banques ont décidé temporairement de ne pas pratiquer le calcul en différentiel, qui durcit encore les conditions de ratio d’endettement.
- Un léger durcissement des conditions d’accord de prêt pour les dossiers notamment en Afrique
- Application des recommandations du HCSF
- Durcissement des conditions de crédit par rapport à certains métiers : hôtellerie, aviation et métiers impactés économiquement par le Coronavirus.
- Légère augmentation des frais de dossier de par la baisse des taux.
- Prise en charge des dossiers un peu moins efficace de par le sous-effectif et le télétravail des conseillers bancaires
- Hause du taux de refus des dossiers
- Taux d’usure à 1.67% pour les SCI. Donc de fortes problématiques à financer les SCI
Pour les choses positives :
- Les banques sont moins exigeantes concernant le déplacement physique en agence. Le Coronavirus ayant accéléré les process à distance des banques.
- Augmentation de la digitalisation des process accéléré par le Coronavirus. Très pratique pour les non-résidents et les expatriés
- Solutions de financement toujours opérationnelles sur de nombreux types de projet : résidence secondaire, investissement locatif, Nue-Propriété, SCPI, investissement commerciaux, prêt conso.
- Taux toujours très bas donc coût du crédit très bas donc investissement locatif rentable
Quelles sont les conditions de crédit actuelles pour les non-résidents et les expatriés :
- Taux entre 1 et 2% selon la durée, le projet et le profil
- Durée maximum de 20 ans à 25 ans
- Type de projets finançables : résidence secondaire, locatif, SCPI, terrain + construction, Nue-propriété, projet commerciaux, prêt conso.
- Type de remboursement : Amortissable, Infine
Le crédit immobilier pour les non-résidents et les expatriés en 2021 :
Depuis Janvier nous constatons une forte reprise de l’activité. La demande des expatriés et des non-résidents dans l’immobilier et le crédit immobilier est forte. Après une année sous le joug du Coronavirus, les investisseurs souhaitent investir avec optimisme pour l’année 2021. Les recommandations du HSCF vont également dans ce sens. Même si ces derniers invitent à la prudence, il y a du mieux :
- Taux d’effort maximal qui passe de 33% à 35%
- Une légère souplesse des conditions est autorisée pour les primo-accédants
- Enfin, ils instaurent la prise en compte de la mensualité de l’assurance prêt dans le calcul du ratio d’endettement
Les recommandations du HCSF restent encore assez défensives.
En résumé :
En résumé l’année 2020 a été une année très mouvementée mais qui a finalement quand même tenue bon grâce au taux bas et malgré tous les effets négatifs actuels. Le financement pour les non-résidents et les expatriés est quant à lui toujours bel et bien opérationnel sur de nombreux types de projets. Aussi paradoxal que cela puisse paraitre, il semblerait qu’une hausse des taux permettrait une consolidation des conditions de crédit des non-résidents et des expatriés et permettrait de donner davantage d’appétence aux banques à financer. Affaire à suivre.
Pour plus d'informations sur le financement des non-résidents et des expatriés, n'hésitez pas à faire une demande d'information sur notre site:
