Update du 21/10/2021: marché du crédit immobilier pour non-résidents et expatriés

Crédit immobilier pour non-résidents et expatriés : tendance du marché immobilier, décision du HCSF, taux d’intérêt, taux directeur et nos préconisations pour vos futurs projets. État des lieux en octobre 2021. 

Marché immobilier :

Le dynamisme du marché immobilier sur cette période est traduit par le volume de vente de logements anciens en cumul sur les douze derniers mois, 1 130 000 transactions à fin mai 2021. Même s’il intègre le report des ventes non réalisées lors du premier confinement, ce volume reste remarquable.

Au 1^er trimestre 2021, la hausse des prix des logements anciens en France métropolitaine ralentit avec +1,4% par rapport au 4^ème trimestre 2020 après +2,4% au trimestre précédent. A noter également une légère hausse des prix des appartements en fin septembre par rapport au 1^er trimestre 2021 (+5,5% à fin août 2021), et +8,9% sur le marché des maisons.

L’analyse de la conjoncture immobilière est basée sur la Note des notaires de France. 

Norme HCSF :

Périodiquement, Le Haut Conseil de Stabilité Financière émet des recommandations et décisions en matière de crédit immobilier. Les règles énoncées par le HCSF en décembre 2020, fortement recommandées en juillet 2021, rentrent en vigueur en janvier 2022 avec l’appui de l’ACPR qui prévoit des sanctions.

Rappel des principaux ajustements :

-         La référence pour le taux d’effort (taux d’endettement) passe de 33% à 35% assurance comprise.

-         L’appréciation de la maturité maximale à 25 ans. Petite tolérance maximale de 2 ans de différé d’amortissement s’ajoute à la limite de maturité à 25 ans pour les crédits immobiliers destinés à l’acquisition ou la construction d’un logement neuf et ceux liés à des acquisitions dans l’ancien donnant lieu à un programme de travaux dont le montant représente au moins 25% du coût total de l’opération

-         La marge de flexibilité de la part de la production de nouveaux prêts pouvant s’écarter du respect des critères est portée de 15% à 20% du volume. Cette marge de flexibilité est exclusivement dédiée aux ménages souhaitant acquérir leur résidence principale, primo-accédants. Selon la définition du HCSF, un primo-accédant est une personne physique qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédant l’émission de l’offre de prêt.

-         La nouvelle recommandation précise également que les négociations, rachats de crédit et regroupement de crédits n’entrent pas dans son champ d’applications. Le Haut Conseil invite néanmoins les établissements et les sociétés de financement à prendre en considération les bonnes pratiques formalisées par la recommandation et veiller à que ces opérations permettent une réduction du taux d’effort des emprunteurs. 

Quels impacts sur les emprunteurs non-résidents et expatriés ?

Les emprunteurs non-résidents et expatriés bénéficient de revenus confortables, à ceux des bonus réguliers, donc généralement il ne s’agit pas de profils « endettés ». Évidemment, sous réserve d’étude (encours, charges, pension alimentaire etc…), de plus certaines banques considèrent les bonus, d’autres les pondèrent ou ne souhaitent tout simplement pas les prendre en compte.

Toutefois, la prime d’assurance joue énormément sur l’endettement des non-résidents et expatriés. En effet, selon le pays de résidence, une surprime risque pays peut exploser l’endettement. De manière générale, la délégation d’assurance emprunteur est une solution alternative.

Les non-résidents et les expatriés sont exclus des 15% à 20% de la marge de flexibilité ou les banques peuvent dépasser les 35% d’endettement. Par définition, cette marge de tolérance est réservée aux résidents français qui souhaitent financer leurs résidences principales. A noté également que cette flexibilité donnée aux banques n’est pas ouverte à tous les emprunteurs résidents, deux critères sont nécessaires : respecter les normes crédit de la banque (minimum de revenus en moyenne 80K€/an pour un mono emprunteur et 120K€/an pour un couple), plus les notions d’épargne et de reste à vivre sont prises en compte. 

Taux :

La Banque Centrale a maintenu des taux directeurs très bas depuis 2019, d’où la tendance baissière record des taux d’intérêts. Au 1^er trimestre 2021, une hausse des taux directeurs de 0,13 centimes suivie d’une seconde hausse plus légère de 0,07 centimes. Cette hausse des taux directeurs n’a pas encore eu d’énorme incidence sur les taux d’intérêt pour l’instant. On observe une légère hausse des taux d’intérêt sur les grilles d’octobre. Pour les emprunts d’une maturité entre 12 et 18 ans, la marge est écrasée, donc nous avons les mêmes intérêts sur ces périodes. En d’autres termes, si vous souhaitez emprunter sur 12 ans, le coût total du crédit est identique que sur 18 ans, autant chercher une durée plus longue pour avoir des mensualités plus légères. 

Prise en charge des demandes de financements non-résidents et expatriés sur cette période :

Une légère baisse de prise en charge des dossiers avec un taux de refus qui augmente. Toutefois, cette baisse de prise en charge est liée à la clôture des enveloppes des banques.

Deux distinctions importantes à faire :

1-     Banques « classiques » : Ces banques ne sont pas spécialisées dans le financement des non-résidents et expatriés. Toutefois, elles proposent au cas par cas des prises en charge pour ce type de profil. A noter que ces banques gèrent un volume important de dossiers résidents. Sur cette période, les banques clôturent les prises en charges des dossiers PTZ (prêt à taux 0), de ce fait, elles réduisent la prise en charge des demandes de financement pour les non-résidents et les expatriés

2-     Banque « internationale » : Ces banques sont spécialisées à 100% dans le financement des non-résidents et des expatriés. De manière général, la saturation est quasi-totale durant toutes l’année. En effet, dû au faible nombre d’agences bancaires spécialisées non-résidents et expatriés sur le marché Français, ces banques absorbent toutes les demandes (demande>offre)

Les banques en générale sont sur une clôture de l’enveloppe 2020, en moyenne 15 millions/semaine accordée sur le 1^er et le 2^ème trimestre 2021 contre 2 millions/semaine en octobre 2021. A savoir qu’à partir du mois prochain les banques entament leur budget (enveloppe) de 2022, c’est-à-dire reprise des nouveaux dossiers pour étude, sous condition que la signature de l’acte authentique ait lieu la première 15ène de janvier 2022. 

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