Update au 13/12/2021 sur le crédit-immobilier pour expatrié et non-résident
Taux d’intérêt, inflation, situation géopolitique des pays et fin d’année 2021, quel impact sur le financement des non-résidents et des expatriés et quelles sont les prévisions pour 2022 ?
La production de crédit :
La production de crédit immobilier était à un niveau élevé au mois de septembre, selon les chiffres de la Banque de France, la production a atteint sur le mois 22,1 milliard d’euros. Le rythme de croissance à l’encours ralentit depuis le mois d’octobre, soit 19,7 milliards. Le dernier observatoire du Crédit Logement (organisme de cautionnement) affirme cette tendance baissière avec un recul de 8% de la production au troisième trimestre. L’activité continue dans sa tendance baissière jusqu’à attendre le statut quo fin d’année (départ en congé pour les fêtes de fin d’année et effectifs réduits en banque, toutes les demandes soumises depuis mi-novembre sont décalées pour début janvier 2022).
Les niveaux de taux d'intérêt :
Après une longue période de baisse des taux d’intérêt et des planchers records atteints en septembre et en octobre, les taux immobiliers augmentent en moyenne de 0.2 point en décembre 2021. La progression des taux reste indolore pour les bons profils. De plus, le pourcentage d’apport sur l’opération et le montant d’épargne à placer chez la banque peuvent influencer le taux appliqué. Les taux d’intérêt appliqué pour les non-résidents et expatriés sont basés sur les grilles de taux résidents, les banques appliquent généralement une surcote des grilles pour les non-résidents et expatriés. Généralement, cette surcote est supprimée lorsqu’il s’agit d’un profil expatrié (emprunteur avec un contrat de travail de droit Français avec un avenant d’expatriation d’une durée déterminée) puisqu’il y a la possibilité de domicilier la prime d’expatriation.
Pourquoi la hausse des taux ?
La première raison de l’augmentation des taux d’intérêt c’est l’inflation. En octobre 2021, elle passe de 2,60% en rythme annuel contre 2.20% en septembre et 1,40% en mai. Parmi les autres facteurs, les Obligations assimilables du Trésor à dix ans (OAT TEC 10). En mai 2021 elles affichaient encore des taux négatifs. Depuis novembre 2021, elles s’établissent à 0.15%. Les banques de leurs côtés ont atteint les objectifs pour 2021, elles remontent leurs taux pour faire un peu de marge et freiner la demande pour finaliser le volume de dossiers de financement reçus depuis octobre.
Les solutions de financement selon les pays de résidence :
La situation géopolitique des pays d’expatriations joue un rôle très crucial dans la prise en charge d’un dossier de financement non-résidents et expatriés. Les banques possèdent des mapping d’intervention qui varient selon la conjoncture.
Pour les résidents en zone Euro et Suisse, les conditions de financement restent les plus favorables. En effet, plusieurs banques proposent des solutions de financement car il n’y a pas de problématique d’entrée en relation avec les emprunteurs à distance. Les résidents UE peuvent également bénéficier des solutions de financement à 100%, la notion de risque est plus faible.
Pour les résidents en Asie, aucune problématique liée au pays de résidence. Il s’agit là encore d’un terrain où les solutions de financement sont compétitives.
Pour les résidents en Afrique, les banques ont une grande problématique au niveau de l’entrée en relation. De ce fait, certaines banques sont frileuses et préfèrent ne pas suivre sauf si l’emprunteur possède un contrat d’expatriation. Pour celles qui souhaitent intervenir, un passage au comité d’entrée en relation est obligatoire, rajoutant au processus d’instruction du dossier au moins un mois sans garantie d’acceptation.
Pour les résidents au Moyen-Orient, auparavant les banques étaient frileuses à cause de l’exonération d’impôts (pas d’avis d’imposition donc ne rentre pas dans leur système). Aujourd’hui plusieurs banques réouvrent leurs solutions de financement aux résidents dubaïote et qatari. Cependant, l’Arabie-Saoudite est classé en liste rouge depuis quelques mois par plusieurs banques, les raisons sont certainement plus politiques que liées à l’instabilité financière du pays comme le Liban.
Le Liban était également classé en liste rouge depuis 2020 à cause des nombreux évènements que le pays a connu. La grande problématique est que les emprunteurs résidant au Liban ont beaucoup de mal à sortir leur cash des banques libanaises et donc de faire face à l’apport et aux contreparties demandées par les banques. Toutefois, certaines banques acceptent d’intervenir lorsque les fonds sont disponibles en USD et/ou EUR sur un compte étranger.
Enfin, pour les US Person, les banques ont toujours cette contrainte liée à la loi FATCA. En effet, les banques doivent faire les déclarations annuelles au fisc pour leurs clients, ce qui constitue une charge de travail supplémentaire non rémunératrice. Certaines banques peuvent demander des frais de dossier allant jusqu’à 1% du capital emprunté pour les US Person alors qu’en général nous sommes dans une moyenne de 700 euros.
Quelles sont les prévisions pour 2022 ?
A voir si l’inflation s’installe sur la durée ou si elle intervient uniquement en fin d’année 2021. Si l’inflation venait à perdurer, les taux d’intérêt immobiliers pourraient bien augmenter en 2022 malgré les objectifs amitieux des banques pour l’année 2022. Les banques souhaitent avoir plus de clients qu’en 2021, et pour cela leur seul moyen est le crédit immobilier. Une hausse des taux pourrait contraindre leurs objectifs. De plus, le taux d’usure risque d’être également un frein aux dossiers. Il s’établit à 2.41% pour les durées comprises entre + de 20 ans et 25 ans au 4ème trimestre 2021 contre 2,48% au 3ème trimestre. Avec des taux qui s’envolent et des surprimes de risque pays en assurance prêt pour les résidents en Afrique par exemple, de nombreux dossiers de demande de prêt seront mis à l’écart.
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