Les nouveaux critères d’endettement pour non-résidents et expatriés après la crise sanitaire du Covid-19 : obtenir un prêt n’est plus aussi facile.
La pandémie de Covid-19 n’a pas épargné le marché du crédit immobilier. Hausse des taux de crédit, sélectivité accrue des banquiers, nouveaux critères de financement pour les non-résidents et les expatriés et solutions de remboursement des crédits pour les personnes en difficultés. Après le déconfinement, la situation n’évolue pas très positivement.
Hausse des taux d’intérêt :
Les taux d’intérêt remontent doucement. Pour les crédits sur 20 ans par exemple, la moyenne est passée de 1,10% hors assurance en octobre à 1,40% fin mars et 1,50% mi-avril. Pour les non-résidents et les expatriés qui généralement subissent une surcote des grilles de taux, sur 20 ans les taux ont atteint le seuil des 1,65%. Les barèmes pour juillet 2020 annoncent de nouvelles hausses qui restent néanmoins modérées. Le contexte économique plus risqué justifie cette augmentation des taux d’intérêt.
La Banque Centrale Européenne (BCE) a mis en place plusieurs stratégies pour soutenir l’économie en injectant de la liquidité sur le marché ce qui donne les moyens aux banques françaises de prêter à bas coût à la fin de la crise.
La relance de l’immobilier dépend des banques :
Nouveaux critères de sélections :
Nouveau paragMises à part les directives du Haut Conseil de Stabilité Financière en termes d’endettement et de reste à vivre, les banques ont également rajouté des critères de sélection inédits.
Nous avons notamment remarqué une faible prise en charge des dossiers lorsque le projet est un rachat de prêt. En effet, les banques tournent toujours à effectifs réduit, ils centrent leurs services sur la finalisation des dossiers en cours depuis mars, les reports d’échéances et le service quotidien. Pour éviter d’avoir des délais plus importants, les banques décalent la prise en charge des demandes de rachats de prêt pour septembre 2020. Les congés estivaux des conseillers bancaires rendent les délais d’instruction plus longs et contraignent la banque à ne pas prendre un volume de dossier important.
Généralement, pour le financement des non-résidents et expatriés, un apport est nécessaire pour couvrir les frais inhérents au crédit (frais de notaire, frais de dossier, frais de garantie etc ..). De ce fait, l’épargne du client est une variable très importante. Auparavant, les banques étaient regardantes uniquement sur le montant global d’épargne disponible et si elle permet de couvrir les frais inhérents. Aujourd’hui, le fait de justifier d’une épargne suffisante n’est plus suffisant. Les banques demandent que l’épargne disponible ne soit pas sur des supports financiers risqués. En effet, compte tenu de la situation actuelle des marchés financiers, les clients ont beaucoup perdu sur leur placement (compte titre, action etc). Les banques exigent également une épargne de précaution après projet.
Les méthodes de calcul de l’endettement ont également connu des évolutions. Toutes les banques prenaient en compte les bonus comme revenu pour les non-résidents et expatriés. La pandémie du Covid-19 a touché plusieurs secteurs et plusieurs entreprises qui ont subi des chutes en chiffre d’affaires, donc une distribution de bonus plus faible en 2020. Certaines banques ont décidé de ne plus prendre les bonus des clients en compte pour le calcul de l’endettement, d’autres ont décidé de pondérer les bonus à 50%. Ces nouvelles méthodes de calcul cumulées aux restrictions du Haut Conseil de Stabilité Financière en termes d’endettement rendent la capacité d’emprunt très faible.
Les restrictions s’aggravent pour les salariés du tourisme, de l’événementiel et de l’aéronautique. Les banques vont anticiper un risque accru de perte d’emploi ou de licenciement. Certaines banques ont complètement mis à l’écart ce type de profil pour l’instant et ne souhaitent pas intervenir dès lors que l’emprunteur travaille dans ce secteur d’activité.
Le résultat après déconfinement, 6,6% de demandes de prêts immobiliers ont été refusées contre 5,4% sur la même période l’année dernière.
Selon l’Observatoire Crédit Logement, sur décembre 2019 à février 2020, le nombre de prêts accordés à chuté de 13% par rapport à décembre 2018/février 2019. En 2020, les banques ont annoncé des objectifs commerciaux inférieurs à 20%. En effet, les banques ont pour stratégie de se concentrer sur les crédits qui présentent le moins de risques.
Les emprunteurs sont inquiets. Depuis le début de l’année, les banques ne prêtent plus aussi facilement qu’avant. Selon la Banque de France, la production de nouveaux crédits immobiliers a ainsi chuté de 32% en avril, à 9,8 milliards d’euros, au plus bas depuis février 2016. Toutefois, depuis le déconfinement et la reprise des visites immobilières, toute la chaîne de l’immobilier s’est remise en marche dès le 11 mai. Les agences immobilières annoncent une reprise de 90% de leur niveau d’activité.
raphe
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