L’intérêt de la Société civile immobilière (SCI) pour un non-résident
Est-il possible de transmettre un patrimoine par l’intermédiaire d’une SCI ? Quel est l’intérêt de donner des parts de SCI ? En matière de donation, quel peut être l’intérêt de recourir à une SCI pour détenir des immeubles en France ? Existe-t-il des particularités fiscales lorsque les biens immobiliers situés en France sont détenus par une SCI de droit français ? La société civile immobilière (SCI) est une personne morale qui permet de détenir un patrimoine immobilier ou financier et d’en assurer sa gestion. Les statuts de la SCI organisent les relations entre les associés (gestion, contrôle des acquéreurs…), ce qui est plus délicat lorsque l’investissement dans un bien immobilier est réalisé par une indivision. La SCI présente également un certain nombre d’atouts pour les non-résidents.
Est-il possible de transmettre un patrimoine par l’intermédiaire d’une SCI ?
En principe, au plan juridique on distingue les biens immobiliers, tel que l’immeuble, et les biens mobiliers, telles que les parts de SCI. Or, cette distinction se révèle parfois très intéressante dans le cadre de l’application des conventions internationales qui prévoiraient par exemple que les parts de SCI ne sont soumises aux impôts sur les successions que dans l’Etat où le défunt avait son dernier domicile. Ainsi, dans le cas où les époux X font directement l’acquisition de l’immeuble situé en France, lors du décès de l’un d’eux, étant domiciliés à l’étranger, la dévolution de l’immeuble au profit de leurs enfants domiciliés en France sera soumise à l’impôt de succession en France. Dans le second cas, si les époux X créent en France une SCI qui procède elle-même à l’acquisition de l’immeuble situé en France, la solution n’est pas identique. En effet, en application des conventions fiscales, les parts de SCI peuvent n’être soumises aux impôts sur les successions que dans l’Etat où le défunt avait son dernier domicile. Ainsi si ledit Etat ne connait pas les droits de succession, même si la SCI ne détient que des immeubles en France, la transmission des parts aux héritiers se fera sans impôt. On notera qu’en cas de donation, et faute de convention signée entre la France et le pays étranger, les droits de donation seraient dus en France. En fonction du pays où est installé le non-résident, la création d’une SCI en France n’a donc pas nécessairement les mêmes conséquences fiscales.
En matière de donation, quel peut être l’intérêt de recourir à une SCI pour détenir des immeubles en France?
L’un des intérêts de la SCI est de permettre au non-résident de procéder à la donation de son patrimoine en France de manière progressive à une ou plusieurs personnes en évitant le problème de l’indivision. En effet, les abattements fiscaux applicables en France sur les donations sont renouvelables tous les quinze ans (CGI article 784). Aussi, pour optimiser l’utilisation de ces abattements, il est préférable de procéder à plusieurs donations dans le temps. Si le non-résident donne des parts de la SCI tous les quinze ans, il pourra conserver la gestion du patrimoine détenu par la SCI en aménageant les statuts. Il peut également limiter la vente des titres qui ont été transmis Bien entendu, pour toute opération de transmission au niveau international, il convient de s’assurer du régime de taxation des parts sociales dans chaque pays.
Existe-t-il des particularités fiscale lorsque les biens immobiliers situés en France sont détenus par une SCI de droit français ?
Lorsqu’une SCI détient des biens immobiliers en France ou des droits réels immobiliers sur des immeubles en France (usufruit ou nue-propriété) et que ces biens représentent au moins 50 % de son actif, une taxe de 3 % est due (CGI, article 990). Elle est assise sur la valeur vénale (valeur de vente) des immeubles ou des droits. En revanche, si les biens sont détenus directement par le non-résident, la taxe de 3 % n’est pas due. Néanmoins, dans le cas d’une SCI, il est possible d’éviter l’application de la taxe de 3 %. En effet, l’administration admet qu’une SCI, soumise à l’impôt sur le revenu, ne soit pas redevable de cette taxe, notamment :
• si la SCI donne des immeubles en location: elle est alors tenue au dépôt de la déclaration n° 2072. Le fait de déposer cette déclaration permet d’éviter le paiement de la taxe.
• si la SCI a souscrit, au titre de l’année au cours de laquelle elle a été constituée, une déclaration n° 2072 et qu’elle est par la suite dispensée du dépôt de ladite déclaration car elle met gratuitement l’immeuble à la disposition de ses associés. Il convient toutefois qu’aucune modification ne soit intervenue sur les éléments portés à la connaissance de l’administration relatifs, en particulier, à la répartition du capital de la société et aux immeubles qu’elle possède (BOI 7 Q-1-08 du 7 août 2008 n° 108).
POINTS A RETENIR :
. La SCI permet d’optimiser la transmission de son patrimoine tout en conservant le contrôle de ce qui est donné
. Fiscalement recourir à une SCI peut se révéler avantageux à condition que la création d’une SCI s’accompagne d’une étude du régime fiscale propre à chaque Etat et notamment des conventions internationalesPartager
