Les chiffres du marché immobilier et du crédit immobilier pour les non-résidents et expatries début aout 2023

Bien que l’immobilier puisse être considéré comme valeur sûre, il faut garder en tête qu’il s’agit d’un secteur cyclique. Considéré comme un investissement de long terme, la conjoncture influe énormément sur l’opportunité de s’exécuter ou d’attendre pour acheter ou pour vendre. Plusieurs évènements interviennent immédiatement sur le dynamisme du secteur : le nombre et la qualité des biens à la vente dans les secteurs choisis, les taux d’emprunt proposés, le taux de l’inflation, sa propre capacité de remboursement assortie du montant de son apport personnel. Finalement, est-ce le bon moment ? 

Qu’en est-il du marché ? 

Concernant les taux … 

En juillet, les taux immobiliers continuent leur progression, atteignant un taux moyen de 3,61%, d'après les données de l'Observatoire Crédit Logement CSA. Ce chiffre est en hausse par rapport au mois de juin où il était à 3,45%.

Les taux varient en fonction des durées de prêt : 3,52% pour 15 ans, 3,73% pour 20 ans et 3,89% pour 25 ans. Il est important de noter que comparé à décembre dernier, où le taux moyen était de 2,35%, nous observons une augmentation de 1,26 point de pourcentage depuis le début de l'année. Cette hausse est désormais régulière après un ajustement plus rapide en début d'année, lié à la mensualisation du taux d'usure depuis février.

Il est important de noter que pour les non-résidents et les expatriés une prime de risque est à ajouter à ces valeurs. Il faut compter une prime de 0,1 0.2 voir 0.3 point  de pourcentage en moyenne en plus.

Quant à la durée moyenne des crédits, elle reste stable à 250 mois, soit environ 20,8 ans. Toutefois, l'allongement de la durée moyenne des prêts ne suffit plus à compenser les effets de la hausse des prix des logements, des taux d'intérêt et des exigences en matière d'apport personnel, impactant ainsi les capacités d'emprunt des ménages. A noter que pour les non-résidents et les expatriés, la durée de prêt maximum est en général de 20 ans maximum.

La production de crédits recule

Selon l'Observatoire, la simple augmentation du taux moyen des crédits a considérablement réduit la capacité d'emprunt des ménages. Depuis décembre 2021, elle a diminué de 27,5%, et depuis janvier 2023, de 12,6%. En d'autres termes, un ménage qui aurait pu emprunter 100 000 € fin 2021 ne peut plus emprunter que 72 500 € en juillet 2023, voire 75 900 € en tenant compte de l'allongement des durées.

Concernant la production de prêts, elle continue de reculer en juillet. Sur la période de mai à juillet, la chute sur un an (par rapport à mi-juillet 2022) est de 51,5% en termes de montant et de 50,5% en nombre de prêts accordés.

L'Observatoire indique que malgré cela, l'horizon du marché semble s'éclaircir progressivement grâce à une lente remontée de la profitabilité de la production de nouveaux crédits. Cependant, cette reprise sera lente et hésitante tant que l'accès au crédit n'aura pas été assoupli par la Banque de France.

Ce qui nous mène à mettre en évidence le fait que les prix de l'immobilier tardent à baisser en raison d'une offre insuffisante de biens disponibles sur le marché. La crise sanitaire, l'augmentation des coûts des matériaux et le faible niveau de construction de nouveaux logements ont créé un déséquilibre entre l'offre et la demande, ce qui maintient les prix élevés.

Cette situation a des conséquences pour les acheteurs et les vendeurs. Les acheteurs font face à une perte de capacité d'emprunt et rencontrent des difficultés pour obtenir un crédit, ce qui les rend plus hésitants à acheter. Ils espèrent une baisse des prix et adoptent une attitude attentiste. De leur côté, les vendeurs craignent de vendre à un prix inférieur ou d'avoir des difficultés à financer l'achat d'un nouveau bien, étant donné que les conditions de crédit se sont considérablement durcies.



Le contexte est anxiogène tant pour les particuliers que pour les professionnels de l'immobilier. Les conditions de crédit ont beaucoup changé, les taux sont revenus à des niveaux similaires à ceux de 2013, les banques sont plus strictes dans leurs prêts, et le secteur de la promotion immobilière souffre d'un manque de terrain constructibles, dont le prix est en hausse, ainsi que de coûts croissants des matériaux. De plus, les réglementations en faveur de l'environnement, bien qu'importantes, surviennent au moment où le marché est en crise, amplifiant les difficultés.

Il est donc nécessaire de changer notre perception de l'immobilier. Il faudrait revenir à considérer l'habitation principale comme un toit pour protéger sa famille, plutôt que de se concentrer uniquement sur la plus-value potentielle. Cette évolution des mentalités serait bénéfique, mais il est aussi essentiel que le pouvoir d'achat des ménages soit restauré pour rendre le marché plus serein.

Il y a en France autant de marchés que de situations économiques finalement. Et il est également important de rappeler que Paris n’est pas la France. Dans les zones dites tendues, les grandes métropoles et leur environnement proche offrant emplois, infrastructures, la demande de logements est très forte, mais l’offre est insuffisante. De fait, les prix se maintiennent ou baissent très faiblement. Dans les zones dites détendues, plus rurales, l’envie de vert des Français est bien moins forte qu’après la crise sanitaire, voire certains ménages qui avaient choisi de s’éloigner font machine arrière. Les prix peuvent ainsi baisser.

Au-delà des variations géographiques, il est crucial de prendre en compte la différence de valeur entre les différents biens immobiliers. Les logements bien situés et à haute performance énergétique auront une meilleure attractivité. Ils se vendront rapidement avec des marges de négociation plus limitées par rapport à des biens ayant, par exemple, un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) peu favorable.

Avec la perspective de baisses de prix, les banques adoptent une attitude plus prudente en ce qui concerne la part du financement qu'elles accordent. Jusqu'en 2019, si pour les résidents français les banques finançaient aisément les frais associés à l'achat, tels que les droits de mutation, les frais de garantie du crédit, et les frais de dossier, représentant en moyenne 10% du prix du bien. Pour les non-résidents et les expatriés ce ne fut jamais le cas. D’ailleurs actuellement, le financement de ces frais est devenu exceptionnel pour les résidents. Il devient nécessaire de disposer d'une épargne pour les couvrir, sous forme d'apport, pour les résidents. Dans un contexte où les banques tirent peu ou pas de profit du crédit, elles cherchent également à accroître la contribution financière de l'emprunteur.  Ce besoin d’apport personnel n’est pas situation nouvelle pour les non-résidents et les expatriés, les financements au-delà de 80% ont toujours été plus rare.

Cependant, un facteur essentiel influe davantage sur le montant de l'apport : la capacité d'emprunt. En raison de la hausse des taux, un acheteur emprunte désormais 25% de moins avec la même mensualité. Pour acquérir un bien immobilier dont le prix reste inchangé, la seule option consiste à augmenter l'épargne investie ou à adopter une approche d'achat différente.

Des signaux peu positifs ont déjà été envoyés. Afin d'éviter une paralysie du marché, il est crucial d'accompagner en douceur son ajustement. Par conséquent, ce n'est pas le moment opportun pour restreindre les mesures incitatives. Le Comité National de Refondation (CNR) doit encore travailler, en tenant compte des nombreuses propositions des professionnels participants. Enfin, bien que les mesures en faveur du Zéro Artificialisation Nette et la Loi Climat soient très positives, il faudra du temps pour en ressentir les effets, car elles auront un impact sur les prix de l'immobilier (en raison de la rareté accrue du foncier) et sur la disponibilité des biens (4,8 millions de biens seront affectés par leur retrait du marché au cours des 10 prochaines années).