Tout d’abord présentons la SCI. Une société civile immobilière est une société créée entre deux ou plusieurs personnes en vue d’acquérir, administrer et gérer un patrimoine immobilier afin d’en partager les bénéfices qui en résultent.
Comme toute société, la SCI est juridiquement une personne morale qui agit dans l’intérêt commun de ses associés. Lors de la création, les associés doivent rédiger les statuts qui fixeront les règles de fonctionnement de la société. Un ou plusieurs gérants doivent être nommés au sein de la société. Ensuite, une assemblée générale des associés doit avoir lieu une fois par an. Concernant les votes, les décisions à prendre au sein de la société (revente d’un bien, travaux, distribution de bénéfice etc…), la grande liberté dans la rédaction des statuts permet vraiment de mettre en place des règles sur mesure.
En effet, les pouvoirs du gérant dépendent des statuts. Les statuts peuvent limiter les pouvoirs de ce dernier et imposer une autorisation préalable des associés pour la conclusion de certaines opérations. A l’inverse, les statuts peuvent également donner tout pouvoir au gérant.
L’option fiscale :
Lors de la création de la SCI, le gérant a le choix entre 2 options : La SCI transparente (impôt sur le revenu) ou la SCI opaque (impôt sur les sociétés). Il est possible de passer d’une SCI transparente à une SCI opaque mais c’est irréversible dans l’autre sens.
Par principe, les sociétés civiles immobilières sont soumises à l’impôt sur le revenu. On l’appelle la SCI transparente car les revenus dégagés par la SCI seront à déclarer par chacun des associés de la SCI en fonction de leurs quote-part de détention des parts de la société. Les revenus seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers au titre de l’impôt sur les revenus pour chacun des associés. C’est-à-dire qu’aucune imposition ne sera établie au nom de la société mais les bénéfices seront taxés à l’impôt sur le revenu des associés.
Par exemple : Mr possède 25% dans une SCI transparente. Si les bénéfices s’élèvent à 10 000€, alors Mr devra inscrire dans sa déclaration d’impôt sur le revenu un montant de 2500€ dans la catégorie des revenus fonciers.
Par exception, il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, on l’appelle la SCI opaque car l’imposition ne sera pas faite sur chacun des associés au titre de l’impôt sur le revenu mais c’est bien directement le bénéfice de la SCI qui sera imposé au titre de l’impôt sur les sociétés. Attention, une SCI opaque doit tenir une véritable comptabilité commerciale, elle doit tenir et déclarer ses comptes annuels et publier son bilan tandis que pour la SCI transparente, il suffit de tenir une comptabilité simplifiée.
Toutefois, les gros avantages de la SCI ne résident pas dans la fiscalité mais plutôt dans une logique patrimoniale de protection de la famille et de transmission.
Protection de la famille :
La SCI peut être un outil intéressant pour l’acquisition d’un couple concubins. En achetant en indivision, les conséquences juridiques et fiscales peuvent être dramatiques lors du premier décès. En effet, le conjoint survivant se retrouve en indivision avec les héritiers de son conjoint défunt. 3 cas de figures sont possible :
- Le conjoint et les héritiers restent en indivision (avec tous les problèmes de gestion du bien que cela peut poser)
- Le conjoint ou l’un des héritiers rachète la part des autres.
- Si personne ne se met d’accord, c’est la liquidation judiciaire du bien et chacun récupère sa part.
Le recours à la SCI peut être opportun, car il permettra au conjoint survivant de rester dans le bien ou de le louer grâce à un démembrement croisé des parts de la société.
Vous vous dites qu’est-ce qu’un démembrement croisé encore un montage juridique ultra complexe ? Pas du tout, cela est en fait très simple :
Mr et Mme achètent un bien en SCI. Chacun possède 50% des parts de la société. Mr et Mme détiennent donc 50% chacun de la pleine propriété de la société (la pleine propriété est le fait d’être propriétaire, de pouvoir jouir de sa propriété, pouvoir en tirer les fruits et pouvoir la vendre). L’astuce ici est de démembrer les parts de SCI, comme il est possible de démembrer un bien immobilier. Le droit de propriété est en fait coupé en deux :
- L’usufruit d’un côté : le droit d’habiter et de louer le bien immobilier
- La nue-propriété de l’autre côté : c’est la propriété sans l’usufruit, le nue propriétaire ne peut pas habiter ni louer le bien.
Ce qu’il faut savoir ici c’est que l’usufruit revient au nue propriétaire à la mort de l’usufruitier. Celui qui détient la nue-propriété du bien va récupérer la pleine propriété du bien à la mort de l’usufruitier.
Vous commencez à voir l’intérêt du démembrement croisé des parts de SCI : Chacun détient 50% de la nue-propriété de ses propres parts et 50% de l’usufruit des parts du conjoint.
Au décès de l’un des deux, le survivant va pouvoir récupérer la part d’usufruit du conjoint défunt car l’usufruit revient au nue-propriétaire en cas de décès de l’usufruitier. Au lieu que le conjoint survivant se retrouve dans l’embarrassante situation de l’indivision avec les héritiers du défunt, il garde 100% de l’usufruit et garde donc le pouvoir d’habiter ou de louer le bien immobilier (ici détenu par la SCI).
La SCI est donc très intéressante dans le cadre d’un achat en couple non marié ou pacsé.
La transmission :
Le deuxième gros avantage de la SCI est la facilité de transmission d’un patrimoine.
Avant de rentrer dans le vif du sujet, il est important de reprendre quelques bases en matière de succession. Chaque parent peut faire une donation à chaque enfant pour un montant de 100 000€ tous les 15 ans sans payer de droit de succession. Au-delà c’est le barème progressif ci-dessous qui s’applique :
Prenons un exemple concret pour comprendre l’intérêt de la SCI en matière de transmission :
Monsieur et Madame Dupond et leurs fils Paul.
Paul est âgé de 23 ans et ses revenus ne lui permettent pas de soulever un prêt important.
Création de la SCI Dupond avec Mr Dupond (58 ans) à 60%, Mme Dupond (55 ans) 20% et Paul à 20% également.
La SCI acquière un appartement de 600 000€ avec un emprunt de 500 000€ à la banque sur 15 ans et donation avec réserve de l’usufruit à l’enfant.
La valeur de la SCI à ce moment est de 600 000€ (le bien) – 500 000€ (le crédit) = 100 000€
Donation de la nue-propriété des parts de la SCI détenu par le père et la mère :
La valeur de la nue-propriété varie en fonction de l’âge de l’usufruitier. En effet lorsque l’usufruitier décède, le nu-propriétaire retrouve alors la pleine propriété du bien donc on comprend assez bien que plus l’usufruitier est âgé plus la valeur de la nue-propriété est importante. L’administration fiscale impose un barème pour connaitre la valeur de la nue-propriété :
Reprenons notre exemple, Mr Dupond détient 60% des parts de la société, sois une valeur de 60 000€. A 58 ans, la valeur de la nue-propriété de ses parts est de 50% de la pleine propriété sois 30 000€. Il peut faire une donation de la nue-propriété de ses parts à son fils pour une valeur de 30 000€
Mme Dupond peut faire la même chose pour ses parts d’une valeur de 20 000€, la nue-propriété des parts en vaut 10 000€. Elle peut faire une donation de la nue-propriété des parts à son fils pour une valeur de 10 000€.
Voila que le fils détient 100% de la nue-propriété du bien immobilier qui vaut 600 000€ grâce à une donation de 40 000€. Les parents restent usufruitiers du bien, ils peuvent donc l’habiter ou le louer, en assurer la gestion. Au décès des parents, l’usufruit s’éteint et le fils récupère la pleine propriété du bien sans avoir payé aucun frais de succession.
On voit bien ici l’intérêt en matière de transmission d’un patrimoine, de créer une SCI avec ses enfants.
Fiscalité : La SCI transparente ou SCI opaque, laquelle choisir ?
La SCI transparente : rappelez-vous, chacun des associés est imposé au titre de l’impôt sur le revenu en fonction de son nombre de part. Les revenus rentrent dans la catégorie des revenus fonciers.
Deux régimes possibles :
Le micro foncier :
- Seulement si les recettes brutes < 15 000€
- Abattement de 30%
Attention toutefois, si vous percevez des revenus fonciers uniquement au travers de SCI, vous êtes expressément exclus du régime micro foncier.
Le régime réel : Base taxable = Recette brute – charges déductibles
Sont déductibles :
- les frais d’acquisition (honoraire d’agence, une partie des frais de notaire)
- frais liés au
crédit (intérêts d’emprunt, frais de dossiers et de constitution des garanties, prime d’assurance)
- les charges de conservation (charges de copropriété, facture d’entretien et réparation)
- les frais d’amélioration (tous les travaux sauf agrandissement)
- les frais d’administration de la location (frais de gestion,
assurance, honoraire d’expert-comptable)
En appliquant le régime réel, on peut obtenir un déficit foncier si les charges sont supérieures aux recettes.
Lorsqu’un déficit foncier est constaté, la part de ce déficit qui est due à la déduction des charges est directement déductible du revenu global imposable du foyer fiscal dans la limite de 10 700€.
La part supérieure à 10 700€ ou bien celle liée à la déduction des intérêts d’emprunt est uniquement reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Lorsque vous renoncez au micro foncier pour le régime réel, vous vous engagez à louer le bien sur une durée de 3 ans minimum.
Concernant la taxation, sur le revenu imposable vous allez être imposé à 20% en tant que non-résident. Vous allez également payer les prélèvements sociaux qui l’élèvent à 17.2% (7.5% pour les résidents de l’espace économique européen).
La SCI opaque : L’impôt sur les sociétés.
L’intérêt de la SCI opaque est de pouvoir « charger » la société, afin de ne pas dégager de bénéfice. La technique de l’amortissement est alors utilisée.
L'amortissement est la représentation comptable de la dépréciation d'un bien. L’amortissement comptable est une charge déductible fiscalement mais non décaissée, à la différence de travaux ou d’intérêts d’emprunts. Cela revient à un gain de trésorerie. L'amortissement permet de déduire chaque année comme charge une partie de la valeur du bien amorti. On peut également noter que l’administration fiscale laisse beaucoup plus de liberté sur les charges déductibles lorsque la SCI est opaque : travaux d’agrandissement, frais de notaires, charges de société (matériel bureautique, repas ect...)
Le bénéfice imposable de la SCI est donc : Revenus locatif – charges – amortissement.
La taxation est la suivante :
15% en dessous de 38 120€
25% au-dessus de 38 120€ à compter du 01/01/2022
C’est bien ici la société qui est taxée sur son bénéfice. Les associés n’ont pas encore récupéré l’argent. Si un associé souhaite récupérer un bénéfice, il va devoir payer 30% de PFU (prélèvement forfaitaire unique) sur le montant récupéré.
L’intérêt de la SCI opaque est de ne pas déclarer de revenus locatifs durant toute la période de location. Elle est intéressante seulement dans le cas où les associés souhaitent capitaliser sur le bien immobilier sans récupérer l’argent tout de suite. En effet, grâce à l’amortissement, le bénéfice sera nul pendant plusieurs années mais la trésorerie (puisque l’amortissement n’est pas une charge décaissable) grossira année après année. Le but en étant en SCI opaque est de ne pas retirer ses fonds mais de les réinvestir dans d’autres biens.
Sur la fiscalité on note un avantage pour la SCI opaque.
La revente :
La fiscalité lors de la revente est importante pour le choix de l’option fiscale entre la SCI transparente ou la SCI opaque.
En effet, ce choix est important car il impose de nombreuse différence lors de la revente du bien immobilier détenu par la SCI.
Avec une SCI transparente (à l’IR) c’est la fiscalité du particulier (mettre le lien sur l’autre article) qui s’applique.
En revanche, avec une SCI opaque (à l’IS) c’est la fiscalité des professionnels qui est applicable lors de la revente du bien.
L'assiette de la plus-value ou de la moins-value est égale à la différence entre le prix de cession du bien et la valeur nette comptable.
La valeur nette comptable prend en compte les amortissements réalisés qui sont déduits du prix d’acquisition. Dans ces conditions, le montant de la plus-value pour le calcul de l’impôt est plus élevé.
Pas d’abattement pour durée de détention pour les plus-values professionnelles.
Imposition au barème de l’impôt sur les sociétés :
• Jusqu’à 38 120 € => 15%
• De 38 120 € à 250 000 000 € => 26%
• Au-delà => 27,50 %
La plus-value est donc imposée sur la SCI, cependant, si vous souhaitez récupérer ces fonds en propres, vous devez encore vous acquitter du PFU (prélèvement forfaitaire unique) de 30%.
Pour conclure, le choix est donc très important entre ses deux options, la SCI transparente est généralement plus adaptée pour les investisseurs « classiques », en famille avec des problématique patrimoniale de transmissions. La SCI opaque est généralement plus adaptée à une classe d’investisseurs plus « professionnels » pour qui l’immobilier représente une activité conséquente dans la vie de l’investisseur. En effet, la SCI opaque demande une gestion plus lourde avec une vraie comptabilité commerciale, elle demande des compétences qui s’assimile vraiment au chef d’entreprise.
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