Nue-propriété

Investissement Nue-propriété

Qu'est ce que la nue-propriété ?

La nue-propriété se traduit par le fait de posséder un bien, immobilier ou financier. Dans le contexte de la nue-propriété, le propriétaire ne dispose pas de la jouissance du bien, appelé l'usufruit.

En d'autres termes, le nu-propriétaire n'a pas le droit d'utiliser le bien pour ses propres besoin (occupation des lieux) et n'en reçoit pas les fruits (location et perception des loyers), il en détient seulement les murs (lorsqu'on parle d'un bien immobilier) (wikipedia).

En quoi consiste l'investissement en nue-propriété?

Des sociétés spécialisées proposent ce type d’investissement, le principe consiste à vendre des biens en démembrement c'est à dire l’usufruit d’une part et la Nue-propriété d’autre part. Ce type de montage se fait généralement sur des biens neufs (VEFA). L’usufruit est généralement vendu à des bailleurs institutionnels.

Lorsque vous faites un investissement en Nue-propriété, vous achetez la Nue-propriété en moyenne 60% de la valeur de la pleine propriété et vous récupérez l’usufruit au bout de 15 ans gratuitement. Toute l’astuce repose sur le fait que la récupération de l’usufruit représente environ la somme des revenus locatifs qui auraient été perçus pendant la même période si le bien avait été acheté en pleine propriété. En effet, comme il n’y a pas perception des revenus locatifs pendant la période et que la récupération de l’usufruit n’est pas fiscalisée, vous percevez en fait la somme de tous les revenus locatifs en une fois et non-imposée.

Que se passe-t-il après avoir récupérer le bien au terme de l'usufruit ?

Il y a trois possibilités :

Vendre le bien
Occuper le bien
Louer le bien

Dans ce cadre, l’usufruitier est soumis à un cadre légal :

Obligation de l’usufruitier de remettre le bien en état avant la fin de l’usufruit. C’est une obligation contractuelle de la notice descriptive qui est annexé au contrat de vente.
Les baux consentis par l’usufruitier aux locataires sont automatiquement échus le jour de l’extinction de l’usufruit
Les Nue-Propriétaires sont autorisés 6 mois avant l’extinction de l’usufruit à donner congé au locataire pour vendre ou occuper eux même l’appartement. Ils peuvent également poursuivre la location en proposant un bail Loi 89 au locataire en place.
Au cas où le locataire, relevant toujours des plafonds de ressources sociaux serait contraint de quitter l’appartement, l’usufruit à l’obligation de lui proposer une solution de relogement comparable au sein de son parc.(Loi ENL de 2006)

Le financement :

Financement Infine: Possibilité de financement jusqu'à 100%. L’intérêt est que les intérêts d'emprunt ne diminuent pas au fil du temps, ce qui vous permet de déduire les intérêts d'emprunt sur vos autres investissements.
Financement amortissable: Possibilité de financement jusqu'à 100%. Les intérêts d'emprunt peuvent également être déduit de vos autres investissements locatifs

Quels avantages ?

Pendant la durée de l'usufruit (15 ans en moyenne) tout est la charge de l'usufruitier: Rénovation, entretien, taxe foncière, assurance, etc...
Pas de risque locatif pendant la durée de l'usufruit forcément
L'usufruitier a l'obligation de remettre en état le bien avant l'extinction de l'usufruit
Si vous faites l'achat a crédit, les intérêts d'emprunt peuvent être déduits de vos autres investissements locatifs
Effet de levier: vous achetez le bien en y investissant 60% de sa valeur

L’investissement en Nue-propriété consiste à investir en acceptant le fait de ne pas toucher de revenus locatifs pendant 15 ans et tout percevoir uniquement au bout des 15 ans en une fois (sous forme d’usufruit). En contrepartie la somme de ce loyer n’est aucunement fiscalisée. Un avantage non négligeable car il permet d’éviter l’imposition des revenus locatifs : TMI à 20% et CSG CRDS à 17.2% ou prélèvement de solidarité de 7.5%.

Lors de la période de Nue-propriété, il n’y a pas de loyer. Cela annule par force des choses la problématique liée aux risques de loyers impayés. De même toutes les charges sont totalement exclusivement supportées par l’usufruitier : Impôts, taxes, risques locatifs. Les petites et grosses réparations sont supportées par l’usufruitier(articles 605 et 606 Cciv).

Effet de levier :

L’investissement en Nue-propriété permet d’investir dans des biens immobiliers avec une mise initiale plus faible que la valeur du bien dans laquelle vous investissez. En moyenne la Nue-propriété représente 60% de la valeur du bien ainsi vous bénéficiez d’un effet de levier de 40%. Un effet de levier qui présente l’avantage de ne pas impliquer de coût puisqu’il n’y a pas d’intérêt d’emprunt comme pour un effet de levier provenant d’un financement immobilier.

Les autres avantages fiscaux :

Ne rentre pas dans la base taxable de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière)
La taxe foncière est à la charge de l’usufruitier
Si l’investissement est fait à crédit, possibilité de reporter les intérêts d’emprunt sur des revenus locatifs déjà existants et cumulables pendant 10 ans
Hors plafonnement global des niches fiscales

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