creditinternationalv2

Faciliter le recrutement à l’international pour mieux financer ses projets immobiliers en France

Fri, 22 Aug 2025 15:28:17 GMT

Au cours des dernières années, la mobilité internationale a séduit de nombreux actifs. Toutefois que vous soyez expatrié, cadre en mission à l’étranger, ou professionnel en reconversion dans un autre pays, il est essentiel de bien anticiper votre parcours. Cela est d’autant plus vrai si vous souhaitez financer un projet immobilier en France tout en poursuivant une carrière à l’international. Or le recrutement à l’étranger reste bien souvent un obstacle majeur à la planification d’une installation ou d’un investissement immobilier. Pour pallier cette difficulté, voici une astuce pour faciliter votre processus de recrutement international pour mieux stabiliser votre situation professionnelle, et ainsi renforcer votre dossier de financement immobilier en tant qu’expatrié ou non-résident. Un emploi international stable peut considérablement améliorer la crédibilité de votre dossier bancaire.

La stabilité professionnelle, un facteur clé pour un bon financement immobilier

Les établissements bancaires français sont attentifs à plusieurs critères pour accorder un crédit immobilier aux expatriés ou non-résidents . Parmi ces exigences, il faut compter votre lieu de résidence , la stabilité de votre situation professionnelle , votre niveau de revenus ou encore la pérennité de votre contrat (le CDI étant particulièrement privilégié, même si les autres types de contrat peuvent être étudiés au cas par cas). La solidité d’un contrat de travail reste un élément clé pour rassurer les établissements bancaires. Par ailleurs, trouver un emploi stable à l’étranger ou dans le cadre d’une mission temporaire peut relever du défi. Entre les différences culturelles, les contraintes administratives et le manque de réseau local, les barrières sont nombreuses. La meilleure option reste de privilégier la mobilité interne. Elle permet parfois d’accéder à des postes internationaux sans changer d’employeur. C’est pourquoi il est essentiel de s’entourer d’acteurs spécialisés dans le recrutement comme Human Job . Le recrutement de cadres expérimentés reste une solution choisie par de nombreuses entreprises à l’étranger.

Optimisez votre recherche d’emploi en passant par des cabinets spécialisés

Pour simplifier votre recherche et gagner en efficacité, des plateformes proposent un accompagnement ciblé aux professionnels en mobilité internationale. Les cabinets de recrutement comme Human Job mettent en relation des professionnels avec des entreprises susceptibles de recruter des expatriés. Grâce à ce type de service, des nouvelles opportunités professionnelles s’offrent à vous, et vous pouvez désormais construire un parcours stable tout en bâtissant un projet immobilier en France compatible avec votre rythme de vie. Ces services vous aident également à mieux comprendre le profil recherché par les employeurs locaux et mieux préparer votre expatriation en conséquence. En outre vous bénéficiez d’un accompagnement sur mesure selon votre profil et vos compétences ainsi que d’un suivi post recrutement. Une solide expérience professionnelle constitue un atout majeur dans le cadre d’un recrutement à l’étranger. Vous l’aurez compris, optimiser sa mobilité professionnelle avec les bons outils peut significativement consolider votre dossier pour un projet immobilier en France. Le recrutement à l’international nécessite souvent de s’adapter à des méthodes et critères différents de ceux en France.

Concilier sereinement mobilité professionnelle à l’internationale et projet d’investissement immobilier en France

Une fois votre plan de carrière stable, définir un projet immobilier en France depuis l’étranger devient plus simple. Il vous suffit de faire appel à un cabinet spécialisé dans la gestion de patrimoine pour des profils internationaux afin de simplifier vos démarches et gagner en efficacité. En effet, faciliter votre transition professionnelle augmente vos chances d’obtenir des conditions favorables. Un travail à l’étranger bien rémunéré est souvent perçu comme un gage de stabilité par les banques françaises. Vous pourrez ainsi profiter d’un meilleur taux d’emprunt, ainsi que d’un accès à une assurance emprunteur adaptée à votre situation. De surcroît, les banques sont d’autant plus clémentes si vous parvenez à intégrer une grande multinationale française ou une organisation mondiale (Banque Mondiale, OMS, ONU…). En somme, le crédit immobilier pour expatriés ou pour professionnels en mobilité n’est plus réservé à une élite, mais aux profils bien accompagnés.

Ainsi, un bon recrutement à l’international, un poste stable et une projection à moyen terme constituent de véritables atouts pour acheter un bien immobilier en France tout en résidant à l’étranger. Ainsi, que vous soyez déjà en poste ou en quête d’un nouvel emploi dans une firme à l'étranger, pensez à consolider votre stratégie avec les bons partenaires. Les entreprises sont plus enclines à embaucher un candidat présentant un parcours stable et cohérent.

Update du crédit immobilier pour non-résident et expatriés au 12/02/2025

Wed, 12 Feb 2025 17:00:15 GMT

En 2025, le marché du crédit immobilier pour les non-résidents et expatriés continue d’évoluer, malgré une situation économique complexe marquée par des facteurs externes, tels que la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne (BCE) et les tensions commerciales internationales. Cependant, certains changements notables s’opèrent, notamment sur les taux d’intérêt et les conditions d’emprunt.

Les taux d'intérêt :

Au 18 décembre la BCE vient à nouveau abaisser ses taux directeurs, dans le but de stimuler l’économie de la zone euro. Cette réduction concerne les trois taux clés : la facilité de dépôt, qui est passée de 3,5% à 3%, le taux de refinancement, a baissé de 3,65% à 3,15%, et la facilité de prêt marginal, qui a diminué de 4,90% à 3,40%. Toutefois, bien que cette baisse semble favorable pour les emprunteurs, elle n’est pas aussi importante que les baisses précédentes.

Les effets de cette politique sur les taux des crédits immobiliers sont visibles, mais de manière modérée. Selon les dernières données de l’Observatoire Crédit Logement/CSA disponibles, le taux moyen des crédits dans le secteur concurrentiel en janvier 2025 était de 3,24%, en légère baisse par rapport à 3,32% en décembre 2024. Cependant, malgré cette tendance générale à la baisse des taux, certains établissements bancaires pourraient opter pour une légère hausse, en raison de l’instabilité politique en France. Cette hausse, cependant, devrait être suivie d’une probable diminution dans la seconde moitié de l’année 2025, lorsque la situation politique se stabilisera.

Proposition de loi sur la portabilité des prêts immobiliers :

Une proposition de loi visant à faciliter la portabilité des prêts immobiliers, a été déposée par le député Damien Adam en mai 2024. Ce projet pourrait permettre aux emprunteurs de transférer leur prêt immobilier d’un bien à un autre, sans avoir à rembourser le capital restant dû, ce qui pourrait simplifier le processus de financement lors de l’achat d’un nouveau bien. Mais actuellement, cette proposition de loi est en attente d’examen par le Parlement, car elle a été suspendue en raison de la dissolution de l’Assemblée nationale en juillet 2024.

Cependant, la portabilité des prêts immobiliers reste aujourd'hui une option facultative, que certaines banques proposent déjà. Son application varie cependant en fonction des établissements financiers, et les emprunteurs devront se renseigner sur les conditions spécifiques proposées par leurs banques. La mise en œuvre de cette loi pourrait donc avoir un impact majeur sur les conditions de financement à l’avenir, mais elle n’est pas encore d’actualité.

Les conditions de crédit pour les non-résidents et les expatriés :

Les non-résidents et expatriés doivent faire face à des conditions de crédit spécifiques qui diffèrent de celles des résidents. Le processus d’obtention d’un prêt est plus complexe, nécessitant un délai plus long, car les banques doivent prendre en compte des critères supplémentaires pour évaluer la solvabilité de l’emprunteur. Il est donc conseillé de préparer son dossier en amont et de prévoir un temps de traitement plus important.

Bien que certaines banques soient prêtes à offrir des taux plus avantageux pour attirer de nouveaux clients, ces offres restent généralement limitées à certains profils et nécessitent des négociations. Par ailleurs, le coût de l’assurance emprunteur est un facteur important à prendre en compte, car il varie selon le pays de résidence. Les banques exigent souvent une hypothèque sur le bien immobilier en France pour sécuriser le prêt, et il est rare d'obtenir un financement à 100% sans un apport personnel significatif.

En résumé, les conditions d’emprunt pour les non-résidents et expatriés restent strictes. Une préparation minutieuse du dossier et une gestion proactive des négociations concernant les taux, les assurances et les garanties sont essentielles pour optimiser les chances d'obtenir un financement avantageux. Les taux pour cette catégorie d’emprunteurs sont souvent supérieurs de 0,1% à 0,3% par rapport à ceux des résidents, en raison des risques supplémentaires liés à leur statut. De plus, les banques sont actuellement surchargées de dossiers, il est donc recommandé de commencer le processus bien à l’avance.

Comprendre et Choisir Votre Assurance Santé Internationale

Thu, 23 Jan 2025 09:19:53 GMT

Choisir une assurance santé adaptée est essentiel pour les expatriés et les non-résidents. Cet article vous aide à comprendre les différentes options pour faire un choix éclairé en fonction de vos besoins et de votre situation.

Les assurances santé internationales proposent généralement quatre grandes formules. La première formule couvre uniquement l’ hospitalisation et les soins médicaux courants , comme les consultations chez le médecin. Elle est idéale pour ceux qui recherchent une solution économique avec une couverture minimale. La deuxième formule élargit la couverture en incluant la médecine spécialisée , les soins dentaires et optiques , la maternité et des thérapies alternatives telles que l’ ostéopathie , l’ acupuncture ou la podologie . La troisième formule offre une couverture maximale avec des plafonds de remboursement élevés pour tous les soins. Enfin, la quatrième formule prend uniquement en charge les accidents et urgences médicales , offrant une solution abordable et ciblée.

Les garanties incluses dans les formules dépendent de vos besoins. L’ hospitalisation est généralement remboursée à 100 % et couvre les séjours hospitaliers , les interventions chirurgicales et les traitements lourds comme la chimiothérapie. La médecine courante inclut les consultations généralistes et spécialisées, les analyses médicales, l’imagerie et les séances de kinésithérapie, avec des remboursements allant jusqu’à 90 % . Les médicaments prescrits sont remboursés jusqu’à 90 % , tandis que les soins dentaires (prothèses, orthodontie) et soins optiques (lunettes, lentilles) sont pris en charge selon les plafonds de votre formule. La maternité est souvent couverte intégralement, y compris les frais prénataux, postnataux et les accouchements. Des services comme l’ assistance et rapatriement médical , la responsabilité civile privée ou encore l’ assistance juridique peuvent également être inclus ou ajoutés en options.

La franchise est un aspect essentiel à considérer dans une assurance santé. Elle correspond à la somme que vous devez régler par vous-même avant que votre assurance n’intervienne pour rembourser vos frais médicaux. Ce montant varie selon les garanties et la formule choisies. Par exemple, si vous optez pour une franchise annuelle fixée à 1 000 euros, cela signifie que vous serez responsable de vos dépenses médicales jusqu’à ce seuil. Une fois ce montant atteint, l’assurance couvrira les frais admissibles selon les plafonds définis dans votre contrat.

Imaginons une situation concrète : si vous avez une consultation médicale facturée 150 euros et que vos frais médicaux accumulés au cours de l’année atteignent 1 000 euros, l’assurance prendra en charge les dépenses dès le premier euro au-delà de cette somme. Une franchise élevée , comme 5 000 euros, peut réduire considérablement le coût de la prime annuelle, c’est-à-dire le montant que vous payez pour profiter de votre couverture. Cependant, cela implique une plus grande responsabilité personnelle en cas de soins. À l’inverse, une franchise faible , par exemple de 500 euros, augmentera le montant de votre prime, mais vous permettra de bénéficier plus rapidement des remboursements. Le choix de votre franchise doit s’adapter à vos capacités financières et à vos besoins médicaux réguliers.

Les modalités de remboursement sont également un aspect crucial à comprendre. Il existe trois principales méthodes. La première est la prise en charge directe , où l’assuré n’a aucun frais à avancer pour les hospitalisations réalisées dans les établissements partenaires. La seconde méthode est le remboursement rapide , qui garantit un remboursement sous 5 jours ouvrés après la soumission des factures via une application mobile, bien que ce délai puisse varier selon la compagnie. Enfin, il y a le paiement direct , où l’assuré doit avancer les frais, notamment pour les soins coûteux, avant d’être remboursé. Ces modalités assurent une gestion flexible et adaptée aux besoins spécifiques de chaque assuré.

La zone de couverture est un critère essentiel à considérer lors du choix de votre assurance. Les compagnies proposent généralement trois zones principales. La zone 1 couvre le monde entier, à l’exception des pays où les coûts médicaux sont élevés. La zone 2 couvre les pays à coûts élevés, comme le Canada , le Japon ou la Suisse , et convient aux expatriés qui y résident ou voyagent fréquemment. La zone 3 propose une couverture mondiale, y compris les États-Unis et les Bahamas , où les frais médicaux sont particulièrement élevés. Choisir une zone supérieure, comme la zone 3, garantit une flexibilité totale pour voyager ou se faire soigner partout dans le monde. Si vous résidez dans un pays couvert par une zone inférieure mais voyagez dans une zone supérieure, votre assurance prendra en charge les soins d’urgence, à condition que votre séjour reste temporaire, généralement inférieur à 60 jours consécutifs.

Pour illustrer concrètement, un expatrié en Espagne bénéficiant d’une couverture avec un taux de remboursement de 90 % pourrait se faire rembourser 135 euros sur une consultation spécialisée coûtant 150 euros . De même, une hospitalisation aux États-Unis , dont le coût total s’élève à 20 000 euros , serait entièrement prise en charge avec une formule couvrant la zone 3, sans avance de frais.

Les compagnies d’assurance simplifient la gestion de votre contrat grâce à des souscriptions rapides et sécurisées, réalisables en ligne . Une fois votre contrat validé, vous pourrez suivre vos remboursements et gérer vos options via une application mobile dédiée. Une assistance disponible 24/7 est également à votre disposition pour répondre à vos questions.

En choisissant u ne assurance santé internationale adaptée à votre mode de vie, vous bénéficiez d’une protection optimale où que vous soyez. Contactez nos experts pour trouver la couverture qui répond à vos besoins.

Assurance Santé des Expatriés : CFE, Complément CFE et Assurance Santé au Premier Euro

Thu, 16 Jan 2025 08:41:23 GMT

Lorsqu’un expatrié français s’installe à l’étranger, il doit veiller à souscrire une couverture santé adaptée . La Caisse des Français de l’Étranger (CFE) permet de maintenir un lien avec la Sécurité Sociale française, mais cela ne couvre pas l’intégralité des frais de santé. Heureusement, certaines compagnies d’assurance offrent deux solutions : une assurance santé en complément de la CFE ou une assurance sante au premier euro. Le choix entre ces deux options dépend de la situation et des préférences de l’expatrié.

La CFE : Rester Rattaché à la Sécurité Sociale Française

Lorsque vous partez à l’étranger, vous restez affilié à la Sécurité Sociale française pendant les trois premiers mois. Après cette période, la CFE devient votre solution pour continuer à bénéficier d’une couverture similaire à celle de la France. Elle n’est pas obligatoire. Toutefois, la CFE ne couvre pas certains risques, tels que l’hospitalisation dans des établissements privés non conventionnés, le rapatriement sanitaire ou les soins de santé spécifiques comme le dentaire et l’optique.

Complément CFE : Une Couverture Plus Complète

Pour compléter la CFE, certaines compagnies d’assurance proposent des contrats de complément. Ces assurances permettent de couvrir les frais non pris en charge par la CFE, comme les soins privés ou spécifiques, et de garantir une prise en charge rapide et sans avance de frais dans certains pays. Cette option est idéale pour les expatriés qui souhaitent conserver leur affiliation à la Sécurité Sociale française tout en bénéficiant d'une couverture plus étendue.

Assurance Santé au Premier Euro : Une Alternative Sans Cotisation à la CFE

Une autre option, proposée par la même compagnie d’assurance, consiste à souscrire une assurance santé au premier euro. Cette formule est particulièrement adaptée aux expatriés qui choisissent de ne pas cotiser à la CFE. L’assurance santé au premier euro couvre l'intégralité des frais médicaux dès le premier euro dépensé, sans passer par la CFE. Elle offre ainsi une couverture immédiate, flexible et complète, avec une prise en charge directe des soins, sans avoir à avancer de frais.

Choisir Selon Votre Situation

Le choix entre la CFE avec complément et l’assurance santé au premier euro dépend de plusieurs facteurs. Si vous préférez rester rattaché à la Sécurité Sociale française et bénéficier d'une couverture de base, la CFE avec complément est une bonne solution. En revanche, si vous souhaitez une couverture immédiate et plus flexible, l’assurance santé au premier euro peut être plus adaptée. Ce choix est aussi influencé par le pays de résidence : dans des pays comme les États-Unis, où il n’existe pas de système de Sécurité Sociale, l’assurance santé au premier euro est souvent incontournable, tandis qu’en Australie, la Sécurité Sociale locale peut réduire le besoin de couverture supplémentaire.

Conclusion : Trouver la Solution la Plus Adaptée

Les expatriés ont le choix entre maintenir leur affiliation à la Sécurité Sociale française via la CFE avec complément ou opter pour une assurance santé au premier euro, selon leurs besoins et leur pays de résidence. Les deux solutions proposées par une même compagnie d’assurances offrent une couverture adaptée à la situation de chaque expatrié. Il est important de bien évaluer les avantages de chaque option pour garantir une protection complète et adaptée à votre budget et à vos besoins médicaux.

Tout savoir sur l'assurance prêt pour les non-résidents et les expatriés en 5 minutes

Thu, 19 Dec 2024 14:57:45 GMT

Tout savoir sur l'assurance prêt pour les non-résidents et les expatriés en 5 minutes

L’importance de la loi Lemoine pour les expatriés et non-résidents investissant dans l’immobilier

Thu, 14 Nov 2024 16:39:05 GMT

La loi Lemoine , entrée en vigueur le 1er juin 2022, a révolutionné le monde de l' assuranc e prêt immobilier, en particulier pour les expatriés et non-résidents . Avant cette réforme, les emprunteurs étaient limités dans leur capacité à changer d' assurance prêt . Des lois précédentes, comme la loi Hamon (2014) et la loi Sapin-Bouquin (2017), offraient des opportunités limitées de résiliation ou de modification du contrat. La loi Lemoine, quant à elle, a introduit une véritable liberté en permettant à tous les emprunteurs, résidents ou non, de changer d’assurance à tout moment et sans conditions .

Une révolution pour l’assurance prêt immobilier

La loi Lemoine n’a pas seulement facilité le changement d’assurance prêt , elle a également mis les assureurs en concurrence , les poussant à proposer des offres plus compétitives et attractives. Les emprunteurs peuvent ainsi réaliser de bonnes économies sur leur contrat, parfois jusqu’à trois fois moins cher que leur contrat précédent.

Pour les investisseurs immobiliers , qu’ils soient expatriés, non-résidents, jeunes ou plus âgés, la possibilité de changer d’assurance prêt à tout moment ouvre la voie à de nombreux avantages, notamment :

- Concurrence accrue entre les assureurs , ce qui permet de bénéficier de prix plus compétitifs.

- Économies importantes grâce à des contrats d'assurance emprunteur bien plus abordables.

- Flexibilité pour adapter les couvertures en fonction de l’évolution de la situation personnelle, professionnelle ou familiale des emprunteurs.

La loi Lemoine, c'est aussi : la suppression du questionnaire médical pour les prêts inférieurs à 200 000 euros, permettant ainsi aux investisseurs atteints d’une maladie d’obtenir facilement une assurance , ce qui leur était souvent refusé auparavant. Ils peuvent également bénéficier d’une assurance plus avantageuse en termes de coût. Et en cas de maladie survenant après la souscription, les assurés peuvent renforcer leur couverture avec des garanties supplémentaires.

Pourquoi cela profite-t-il particulièrement aux expatriés et non-résidents ?

Les expatriés et non-résidents , souvent confrontés à des difficultés administratives et des conditions moins favorables pour obtenir une assurance prêt, bénéficient grandement de la loi Lemoine. Voici les principaux avantages pour ce profil d’emprunteurs :

1. Plus d'options d’assurance

La loi Lemoine permet désormais aux expatriés et non-résidents de choisir des assurances adaptées à leur situation particulière, avec moins de restrictions qu’auparavant. Ces emprunteurs peuvent ainsi avoir accès à des offres compétitives sur le marché français, en dehors des options souvent limitées proposées par leur banque d’origine.

2. Flexibilité et accessibilité

Un des plus grands atouts de la loi Lemoine pour les non-résidents est la possibilité de changer d’assurance à tout moment .

Cela leur permet d’adapter leur couverture en fonction des changements dans leur situation personnelle ou professionnelle, qu’ils soient amenés à déménager, à changer de travail ou à voir leur situation financière évoluer. Cette flexibilité est cruciale pour les expatriés, dont les situations peuvent varier rapidement et qui avaient souvent du mal à ajuster leurs contrats d’assurance en temps réel.

3. Conditions spécifiques pour les expatriés

Les assureurs sont désormais incités à développer des produits d’assurance spécifiques pour les expatriés et non-résidents. Ces produits prennent en compte les risques liés à la mobilité internationale, comme des revenus parfois plus diversifiés ou des changements fréquents de pays de résidence. Et la loi Lemoine a permis une meilleure adaptation des conditions de couverture, rendant l’accès à l’assurance plus fluide pour ceux qui vivent à l’étranger.

4. Simplification des démarches administratives

Un autre grand atout de la loi Lemoine pour les expatriés est la réduction des démarches administratives , notamment en ce qui concerne le questionnaire médical . Avant la loi Lemoine, les expatriés et non-résidents étaient souvent confrontés à des procédures complexes, notamment l'obligation de remplir un questionnaire médical détaillé, ce qui ajoutait des exigences supplémentaires pour souscrire à une assurance en France. La loi Lemoine a simplifié cette étape en supprimant le questionnaire médical pour les prêts inférieurs à 200 000 euros, ce qui facilite grandement les démarches administratives. Les emprunteurs peuvent désormais se concentrer sur leur projet immobilier, sans être freinés par des obstacles administratifs souvent inutiles. Cela permet aux expatriés et non-résidents d’accéder plus facilement à l’immobilier en France, même s’ils résident à l'étranger.

Des données révélatrices sur l'impact de la loi Lemoine

D’après le baromètre de Metlife , plusieurs indicateurs montrent l'impact concret de la loi Lemoine sur le marché de l'assurance prêt immobilier :

- 57% des courtiers constatent un changement de comportement des clients, illustré par une augmentation des demandes de renseignements, de devis et de sollicitations directes en vue d’un changement de contrat d’assurance emprunteur.

- L’âge moyen des assurés souhaitant changer leur contrat se situe entre 35 et 45 ans , représentant 68% des clients.

- 94% des assurés qui résilient leur contrat ont un capital inférieur ou égal à 400 000 €, et 56% des assurés procèdent à la résiliation dans la première année de souscription, avec 80% qui effectuent ce changement dans les deux premières années.

Cette tendance confirme que de plus en plus de clients souscrivent l'assurance de leur banque pour obtenir leur prêt, puis changent rapidement de contrat après la souscription, ce qui montre bien l'impact direct de la loi Lemoine sur la compétitivité du marché.

Conclusion

La loi Lemoine représente une avancée significative pour les expatriés et non-résidents qui souhaitent investir dans l'immobilier en France. Grâce à une concurrence accrue, une flexibilité totale et une simplification des démarches, cette loi leur permet de bénéficier de meilleures offres d’assurance prêt, adaptées à leur situation. Les emprunteurs peuvent désormais réaliser d’importantes économies, améliorer leur couverture d’assurance et ainsi rendre leurs projets immobiliers plus accessibles et rentables.

Update du crédit immobilier pour non-résidents et expatriés au 09/10/2024

Fri, 25 Oct 2024 15:03:17 GMT

Les taux d'intérêt :

Depuis le début de l’année 2024, les taux d’intérêt des crédits immobiliers continuent de baisser. Au début de l'année, les taux étaient d'environ 4% pour les crédits sur vingt ans, puis sont tombés à 3,8% en mars. En juin, ils ont atteint 3,30% sur quinze ans, 3,45% sur vingt ans et 3,55% sur vingt-cinq ans. Cette tendance a été soutenue par la Banque Centrale Européenne (BCE), qui a abaissé ses taux directeurs le 12 septembre 2024. Le taux de refinancement est désormais à 3,65%, le taux de dépôt à 3,5%, et le taux de prêt marginal à 4,90%.

Cette baisse des taux s'explique par la maîtrise de l’inflation dans la zone euro. Selon Eurostat, l'inflation est passée de 2,6% en juillet à 2,2% en août, se rapprochant de l'objectif de 2% fixé par la BCE. Dans ce contexte, les crédits immobiliers deviennent plus accessibles, permettant à banques, entreprises et ménages de bénéficier de conditions d'emprunt plus favorables.

À noter qu’une baisse des taux interbancaires a été observée en septembre, réduisant la moyenne de 20 points. Désormais, pour les non-résidents, il est possible d'obtenir des taux inférieurs à 4% pour des emprunts sur vingt ans, en fonction de la qualité du dossier.

Proposition de loi sur la portabilité des prêts immobiliers :

Le député Damien Adam a déposé, le 2 mai 2024, une proposition de loi visant à rendre obligatoire la portabilité des prêts immobiliers. Ce mécanisme permet aux emprunteurs de conserver les conditions de leur prêt lorsqu'ils vendent un bien pour en acheter un autre, les protégeant ainsi contre la hausse des taux. La portabilité simplifie également les démarches administratives et évite la négociation d’un nouveau prêt, ce qui représente un gain de temps considérable, en particulier pour les non-résidents et expatriés.

Pour ces derniers, la portabilité est particulièrement bénéfique, car elle facilite la relation avec la banque d’origine et réduit les complexités liées à l’acquisition d’un nouveau prêt depuis l’étranger. Si la loi est adoptée par la nouvelle Assemblée à la rentrée 2024, tous les emprunteurs bénéficieront de cette option, stimulant potentiellement le marché immobilier français et offrant plus de flexibilité aux acquéreurs.

Conditions de crédit pour les non-résidents et expatriés :

Les conditions de crédit pour les non-résidents et expatriés demeurent spécifiques. Ces emprunteurs font souvent face à des taux légèrement supérieurs à ceux des résidents, avec un premium de 0,1 à 0,3%. En août 2024, les taux pour les expatriés se situaient entre 3,64% et 4,10% pour un emprunt sur quinze ans, tandis que les crédits sur vingt ans étaient autour de 3,6% début septembre. Avec un marché du crédit en ralentissement, certaines banques cherchent à attirer de nouveaux clients et sont prêtes à offrir des conditions plus avantageuses, notamment pour les expatriés.

Un défi supplémentaire réside dans le coût de l’assurance emprunteur, qui varie selon le pays de résidence. De plus, les banques exigent souvent une hypothèque sur le bien immobilier en France pour sécuriser le prêt. Il est donc conseillé d’apporter un apport personnel significatif, car les financements à 100% sont rares pour cette catégorie d’emprunteurs. Malgré la baisse des taux, les expatriés doivent négocier les conditions de leur crédit, notamment concernant les assurances et garanties.

En résumé, bien que les taux d’intérêt continuent de diminuer, les non-résidents et expatriés doivent rester vigilants quant aux conditions spécifiques applicables à leurs dossiers. Une bonne préparation est essentielle pour optimiser leurs conditions d’emprunt.

Update du crédit immobilier pour non-résidents et expatriés au 18/07/2024

Wed, 23 Oct 2024 15:28:10 GMT

Les taux d'intérêt :

Depuis le début de l’année 2024, la tendance est à la baisse pour les taux appliqués aux crédits immobiliers. Ils étaient plutôt élevés en janvier : autour de 4% pour les crédits sur vingt ans. En mars, ils étaient aux alentours de 3,8%. Leur décroissance a continué pour atteindre, en juin, 3,30% sur quinze ans, 3,45% sur vingt ans et 3,55% sur 25 ans. Ils sont donc en recul pour le sixième mois consécutif. De plus, le 6 juin, la Banque Centrale Européenne a baissé ses taux directeurs, une première depuis 2019. En effet, le taux sur les dépôts qui avait atteint 4% en septembre a été ramené à 3,75%. Dès lors, un prolongement de la baisse des taux d’intérêts appliqués aux crédits est à prévoir ce qui devrait avoir un effet positif pour le marché immobilier et des crédits.

En outre, d’après les prévisions de 80 économistes interrogés par Reuters, la Banque Centrale Européenne devrait réduire à nouveau ses taux en septembre et décembre 2024.
Pourtant, il est possible qu’un autre phénomène vienne ralentir la baisse des taux : la dissolution de l’Assemblée et l’instabilité politique qui en a découlé a fait remonter les taux obligataires souverains de 0,5 %.

La proposition de loi rendant obligatoire la portabilité sur les prêts immobiliers :

Une proposition de loi déposée le 2 mai 2024 par le député de l’ancienne majorité Damien Adam prévoit de rendre obligatoire pour les banques la portabilité des prêts immobiliers à l’acquisition d’un nouveau bien. La portabilité sur un prêt immobilier est une option permettant à un emprunteur de conserver les conditions de son emprunt en cours lorsqu’il vend son bien immobilier pour en acheter un nouveau.

Ce mécanisme permet de se couvrir contre une hausse de taux survenue entre l’achat du premier bien et de la contraction du second prêt. En outre, la portabilité des prêts immobiliers simplifie drastiquement les démarches d’acquisition d’un nouveau logement

Elle évite la négociation d’un second prêt, allège la charge administrative et permet un gain de temps conséquent. Cette option apparaît alors particulièrement utile pour les non-résidents et expatriés. En effet, elle permet le maintien de la relation avec la même banque et évite le processus d’acquisition d’un deuxième prêt ce qui facilite grandement l’acquisition d’un nouveau bien depuis l’étranger.

Le texte doit être examiné à la rentrée 2024 par la nouvelle Assemblée. Si cette loi est adoptée, tous les emprunteurs pourront bénéficier de la portabilité du prêt s’ils le souhaitent. Le député à l’origine de cette proposition prévoit qu’elle permettra de relancer le marché immobilier.

Les conditions de crédit pour les non-résidents et les expatriés :

Les conditions de crédit n’ont pas beaucoup évoluées. Il est toujours recommandé de mettre un apport au projet car les financements à 100% pour les non-résidents et les expatriés sont assez rares. Prévoir toujours un léger premium compris entre 0.1 et 0.3% par rapport au taux des résidents. La hausse des taux de la fin 2023 a toujours un impact positif sur les solutions de financement des non-résidents et expatriés qui donne un peu d’air aux banques.

Qu’est-ce qui détermine la fluctuation des taux appliqués aux crédits immobiliers ?

Fri, 09 Aug 2024 13:31:02 GMT

Le rôle de la politique monétaire dans la détermination des taux appliqués aux crédits immobiliers.

Les taux d’intérêt pratiqués par les banques commerciales pour les crédits immobiliers dépendent de plusieurs facteurs. Le premier est la politique monétaire menée par la banque centrale. En zone euro, le mandat de la Banque Centrale Européenne (BCE) consiste à maintenir une cible d ’inflation à 2% sur le moyen terme. Pour l’atteindre, elle fait varier le niveau des taux directeurs : en période d’inflation, elle les augmente pour limiter l’investissement et la consommation afin de juguler l’augmentation des prix. Or, la variation des taux directeurs a un effet direct sur celle des taux appliqués aux crédits par les banques commerciales. Ce phénomène a été observé avec le retour de l’inflation en 2022 qui a entraîné une hausse des taux directeurs par la BCE en 2023 provoquant ainsi la montée des taux appliqués aux crédits et un ralentissement de la demande sur le marché immobilier. En effet, pour prêter de l’argent à leurs clients, les banques commerciales se financent en partie en empruntant à la banque centrale au taux de refinancement qui est un des trois taux directeurs dont dispose la BCE. Ainsi, si celle-ci remonte ses taux, il devient plus cher pour une banque commerciale de se financer. Elle augmente alors les taux qu’elle applique au crédit pour pallier de potentielles pertes. De plus, les banques commerciales se financent aussi en empruntant sur le marché interbancaire. Or, l’Euribor , qui est le taux moyen auquel les principales banques européennes se prêtent, est fortement lié aux taux directeurs ; par le même mécanisme, s’ils augmentent, les banques se prêteront entre elles à un taux plus élevé. La hausse de l’Euribor provoquera alors celle du taux appliqués aux crédits immobiliers. Ces derniers mois, l’inflation étant à la baisse, la BCE a baissé ses taux directeurs en juin dernier, et, d’après les prédictions de 80 économistes interrogés par Reuters, elle devrait de nouveau les baisser en septembre et décembre prochains . Il semble alors judicieux d’investir dans l’immobilier français dans l’actuelle conjoncture. Dès lors, la politique monétaire a des conséquences fortes sur tous les produits s’achetant à crédit, notamment les biens immobiliers.

L’importance du contexte politique et économique d’un pays dans la détermination des taux d’intérêt appliqués au crédit.

Mais alors, pourquoi les taux d’intérêt appliqués aux crédits immobiliers sont différents dans chaque pays de la zone euro qui, pourtant, bénéficient de la même politique monétaire ? La réponse est la suivante : la politique monétaire et la variation des taux directeurs ne sont pas les seuls déterminants des taux pratiqués par les banques commerciales. En effet, ils dépendent aussi des anticipations des marchés financiers quant à la conjoncture économique et politique d’un pays. Si les marchés anticipent une dégradation des finances publiques, des perspectives de croissance ou une instabilité politique, alors les taux obligataires souverains (bons du Trésor) auront tendance à augmenter . Or, ces taux conditionnent les taux des crédits immobiliers car les banques commerciales se financent également en empruntant sur les marchés financiers, or, les taux d’intérêt souverains servent de référence à ces prêts. Ainsi, plus un Etat paye sa dette cher et plus le crédit immobilier devient cher. Dès lors, pour investir dans l’immobilier en France, surtout en tant qu’expatrié ou non-résident, il est important de s’informer sur le contexte politique et économique du pays. En effet, les taux obligataires souverains ont augmenté de 0,5% à la suite de la dissolution de l’Assemblée en juin dernier ce qui pourrait ralentir la baisse des taux immobiliers en France. Même si cette hausse reste légère, elle démontre que la politique monétaire n’est pas le seul mécanisme qui influe sur les taux appliqués aux crédits immobiliers.

La situation sur le marché du crédit ainsi que le profil de l’emprunteur sont des facteurs déterminants des taux appliqués aux crédits immobiliers.

En effet, les taux d’intérêt des crédits immobiliers dépendent de la situation sur le marché des crédits et aussi du profil des emprunteurs. Une demande forte sur le marché peut avoir pour conséquence l’augmentation des taux ; comme une demande faible peut avoir l’effet inverse. De plus, une forte concurrence bancaire peut avoir pour résultat une baisse des taux : chacune voulant appliquer les taux les plus compétitifs. Enfin, le coût d’un emprunt dépend aussi beaucoup du profil de l’emprunteur et de son projet. Le montant et la durée du prêt sont déterminants dans son cout total et sur les intérêts que l’emprunteur devra payer. De plus, le taux payé par les emprunteurs est aussi déterminé par leur capacité d’emprunt qui dépend de leurs charges, leurs revenus ou encore leur loyer. En outre l’historique de crédit est aussi un facteur important pour la détermination du taux appliqué au crédit. Plus un emprunteur présente un risque de défaut élevé et plus la banque lui fera payer un taux important pour son crédit immobilier.

Dès lors, le taux appliqué au crédit immobilier par les banques commerciales dépend d’une combinaison de la conjoncture économique et politique, de la situation sur le marché des crédits immobiliers ainsi que du profil de l’emprunteur.

Qu’est-ce que l’Euribor ? Et quel lien avec les taux de crédit immobilier ?

Fri, 02 Aug 2024 12:53:18 GMT

Qu’est-ce que l’Euribor ?

L’Euribor est un taux d’intérêt de référence déterminant pour les marchés financiers et banques de la zone euro. L’appellation Euribor est la contraction de « Euro Interbank Offered Rate » pouvant être traduit par taux d’intérêt interbancaire offert entre banques. C’est donc le taux auquel les banques commerciales de la zone euro se prêtent entre elles . C’est un taux d’intérêt de court terme publié à plusieurs maturités allant d’une semaine à douze mois.

Sa méthode de calcul et les facteurs influant sur le niveau de l’Euribor.

L’Euribor est déterminé par une moyenne des taux pratiqués sur le marché interbancaire par les grandes banques européennes. Chaque jour, dix-neuf de ces banques avec une réputation de solvabilité solide envoient à l’European Money Markets les taux auxquels elles prêtent sur ce marché. La moyenne de ces données définit l’Euribor.

Son niveau dépend alors de plusieurs facteurs. Le premier est la politique monétaire orchestrée par la Banque Centrale Européenne . En pilotant le niveau des taux directeurs, la BCE modifie le taux de refinancement qui est le coût auquel les banques commerciales empruntent auprès d’elle. Ainsi, une augmentation des taux directeurs augmente le coût d’accès à la liquidité pour les banques. Pour pallier cette augmentation et éviter d’éventuelles pertes, les banques vont alors prêter à des taux plus élevés sur le marché interbancaire. La politique monétaire a donc un effet direct sur le niveau de l’Euribor . L’augmentation des taux directeurs en juillet 2022 l’illustre : entre janvier 2022 et janvier 2023, l’Euribor sur trois mois est passé de -0,5% à 2,2%. De plus, les anticipations des banques quant à la conjoncture économique et politique de la zone euro sont déterminantes dans son niveau. En effet, un contexte politique ou économique incertain et instable ne donne pas confiance aux banques. Elles sont alors moins promptes à prêter et donc le taux sur le marché interbancaire a tendance à augmenter. C’est notamment le cas lors de grandes crises financières. Les banques redoutent l’augmentation des défauts des ménages et entreprises, la confiance interbancaire a donc tendance à se dégrader. Les banques sont alors moins enclines à se prêter entre elles et donc l’Euribor augmente. C’est ce qu’on a observé entre 2004 et 2008 où il est passé de 2.1% à 4.6% sur trois mois.

Le lien entre Euribor et taux appliqués au crédit immobilier.

L’Euribor est un facteur déterminant de l’évolution du niveau des taux appliqués au crédit immobilier . En effet le marché interbancaire est une des sources principales de financement et d’accès à la liquidité pour une banque commerciale. Si l’Euribor augmente, il devient plus cher pour elle d’accorder des crédits, elle augmentera donc les taux qu’elle applique à ses clients.

Le lien entre ces deux taux est illustré par le graphique qui répertorie l’évolution de l'Euribor et des taux appliqués au crédits immobiliers entre août 2023 et juillet 2024. Il est clair que leurs niveaux se suivent.

L’Euribor en cette fin juillet 2024 se situe aux alentours de 3,6%. Il est bien plus faible qu’à la même période l’année dernière notamment grâce au relâchement de la politique monétaire et la baisse des taux directeurs par la BCE en juin dernier, une première depuis 2023. Il semble alors avantageux d’investir dans l’immobilier en France d’autant plus que certains économistes prévoient d’autres baisses des taux directeurs à la rentrée.

Contacter notre équipe

Evolution des taux appliqués aux crédits immobiliers en France en 2024

Thu, 11 Jul 2024 15:11:57 GMT

Depuis le début de l’année 2024, la tendance est à la baisse pour les taux appliqués aux crédits immobiliers . Ils étaient plutôt élevés en janvier : autour de 4% pour les crédits sur vingt ans. En mars, ils étaient aux alentours de 3,8%. Leur décroissance a continué pour atteindre, en juin, 3,30% sur quinze ans, 3,45% sur vingt ans et 3,55% sur 25 ans. Ils sont donc en recul pour le sixième mois consécutif. De plus, ce 6 juin, la Banque Centrale Européenne a baissé ses taux directeurs , une première depuis 2019. En effet, le taux sur les dépôts qui avait atteint 4% en septembre a été ramené à 3,75%. Dès lors, un prolongement de la baisse des taux d’intérêts appliqués aux crédits est à prévoir ce qui devrait avoir un effet positif pour le marché immobilier et des crédits. En outre, d’après les prévisions de 80 économistes interrogés par Reuters (agence de presse consacrée à l’information financière), la Banque Centrale Européenne devrait réduire à nouveau ses taux en septembre et décembre 2024.

Pourtant il est possible qu ’un autre facteur entraîne une conséquence inverse sur le niveau des taux sur le marché français . En effet, la dissolution de l’Assemblée nationale à la suite des élections européennes a entraîné une instabilité politique dans le pays. Avant les résultats du deuxième tour des élections législatives anticipées ce 7 juillet, l’extrême droite était aux portes du pouvoir exécutif. Or, un parti de cette mouvance politique a tendance à effrayer les marchés comme nous l’a montrée l’arrivée de Madame Giorgia Meloni en tant que présidente du conseil de l’Italie en 2022. C’est pourquoi le président de la République Emmanuel Macron avait déclaré le 12 juin : « Si le Rassemblement national venait aux responsabilités, que deviendraient vos prêts immobiliers ? Ils vont flamber, parce que les taux vont flamber . » En outre, même si le Rassemblement national ressort perdant de ce second tour, l’instabilité politique qui a découlé de la dissolution et d’une campagne tendue pourrait déjà avoir effrayé les marchés ce qui aurait pour conséquence une remontée des taux. En effet, suite à la dissolution de la chambre basse du Parlement français, le taux sur les Obligations Assimilables du Trésor (OAT) a augmenté de 0,5%.

Ainsi, le niveau des taux d’intérêts appliqués au crédit immobilier reste incertain pour la rentrée 2024. Avant la dissolution de l’assemblée, les prévisions établissaient qu’ils atteindraient un niveau bas : autour des 3% . Pourtant, l’incertitude politique pourrait modifier ces prévisions. Dès lors, la politique monétaire n’est pas le seul déterminant du niveau des taux appliqués par les banques commerciales. Certains mécanismes comme les contextes politique et économique sont très puissants dans la détermination des taux d’intérêts appliqués au crédit immobilier.

Retrouvez-nous sur Radio-Expat !

Mon, 08 Jul 2024 14:06:39 GMT

Une proposition de loi déposée le 2 mai 2024 prévoit de rendre obligatoire pour les banques la portabilité des prêts immobiliers à l’acquisition d’un nouveau bien.

Thu, 20 Jun 2024 07:26:00 GMT

Qu’est-ce que la portabilité d’un prêt immobilier ?

La portabilité sur un prêt immobilier est une option permettant à un emprunteur de conserver les conditions de son emprunt en cours lorsqu’il vend son bien immobilier pour en acheter un nouveau. Elle permet donc de transférer un prêt sur un second achat, sans avoir recourt à un deuxième dont les conditions peuvent être moins avantageuses. Ce mécanisme est bénéfique pour les ménages souhaitant acquérir un nouveau logement. Il permet de se couvrir contre une hausse de taux survenue entre l’achat du premier bien et de la contraction du second prêt. En outre, la portabilité des prêts immobiliers simplifie drastiquement les démarches d’ acquisition d’un nouveau logement . Elle évite la négociation d’un second prêt, allège la charge administrative et permet un gain de temps conséquent. Il suffit seulement de continuer à rembourser le crédit déjà contracté. Cette option apparait alors particulièrement utile pour les non-résidents et expatriés . En effet, elle permet le maintien de la relation avec la même banque et évite le processus d’acquisition d’un deuxième prêt ce qui facilite grandement l’acquisition d’un nouveau bien depuis l’étranger.

Pour bénéficier de cette portabilité, l’emprunteur doit avoir négocié une clause auprès de la banque. Dès lors, cette option existe déjà. Pourtant, elle a pratiquement disparu du marché. En effet, la remontée des taux d’intérêt depuis deux ans baisse l’attractivité des portabilités pour les banques : elles préfèrent prêter à de nouveaux emprunteurs aux taux plus élevés plutôt que de permettre aux actuels souscripteurs de conserver des taux plus bas car négociés avant leurs remontées.

La proposition de loi sur la portabilité des prêts immobiliers

Ainsi, la proposition de loi du député issu de la majorité Damien Adam vise à généraliser cette pratique en la rendant obligatoire pour les banques. Si cette loi est adoptée à l’assemblée, tous les emprunteurs pourront bénéficier de la portabilité du prêt s’ils le souhaitent. Le député à l’origine de cette proposition prévoit qu’elle permettra de relancer le marché immobilier. En effet, l’absence de portabilité des crédits n’incite pas les ménages à changer de logement en raison des couts supplémentaires : augmentation des mensualités, règlement de pénalités de remboursement anticipé. La proposition de loi est donc présentée comme un facteur de stimulation du crédit immobilier qui a fortement ralenti depuis la remontée des taux et l’arrêt de la portabilité par les banques. La production de prêts immobiliers a donc baissé de 34,7% entre 2022 et 2023 d’après la Banque de France.

Pourtant elle pourrait avoir un effet inverse. En effet, la portabilité entraîne des couts pour la banque surtout si le taux de l’emprunt a été négocié avant la hausse des taux d’intérêts. Pour accorder un crédit, les banques empruntent elle-même de l’argent sur les marchés financiers. Les taux négociés par les banques actuellement sont supérieurs à ceux dont ont bénéficié les emprunteurs, dès lors, la banque perd de l’argent sur la portabilité. Ainsi, pour pallier cet effet, les banques pourraient augmenter leurs taux pour limiter la perte d’argent. Cela aurait alors pour conséquence de ralentir encore plus le marché du crédit immobilier.

La dissolution de la Chambre basse du parlement a pour l’instant arrêté l’examen des lois par les députes. Ainsi, le texte doit être examiné à la rentrée 2024 par la nouvelle assemblée. La proposition bénéficie déjà du soutien d’un grand nombre de professionnel notamment la Fédération National des Agents Immobiliers (FNAIM).

N'hésitez pas à contacter notre équipe concernant toutes questions sur le financement des non-résidents et expatriés

Crédit Immobilier pour expatriés et non-résidents : Quelles sont les différentes garanties possibles? PPD, hypothèque, caution bancaire, …

Fri, 17 May 2024 09:30:26 GMT

Lors de la souscription à un crédit immobilier, les banques exigent généralement des garanties pour sécuriser l'opération, offrant ainsi une protection à la fois à l'emprunteur et au prêteur. Les options les plus courantes incluent l’ hypothèque , le privilège de prêteur de deniers (PPD ), la caution par une société spécialisée ou encore le nantissement. Mais est-ce que chaque demande de prêt immobilier requiert des garanties ? La banque peut-elle rejeter une garantie proposée ou imposer une garantie réelle plutôt qu'une garantie personnelle ? En réalité, la banque demande une garantie avant d’accorder un crédit, bien que cela ne soit pas légalement obligatoire. Dans de très rares situations, elle peut accepter un crédit immobilier sans garantie, par exemple, si l'emprunteur dispose d'un apport personnel important ou si le montant du prêt est faible. Cependant, elle peut refuser un prêt immobilier si le dossier et les conditions ne lui conviennent pas. La nature de la garantie est également sujette à la négociation entre le prêteur et l’emprunteur, mais dès lors qu'une garantie couvre intégralement le montant du prêt, la banque n'a généralement pas de raisons de refuser.

Garantie Hypothécaire :

La garantie hypothécaire est une pratique fréquente dans les prêts immobiliers, où le bien acheté sert de garantie. En cas de défaut de paiement, la banque peut vendre le bien pour récupérer son argent. Cette garantie offre un niveau de sécurité élevé pour la banque, ce qui peut se traduire par des taux d'intérêt plus bas pour l’emprunteur. L'hypothèque est souvent utilisée pour les biens en construction ou en rénovation. Si vous ne pouvez pas rembourser votre prêt, la banque peut vendre le bien pour récupérer son argent, mais vous pourriez rester endetté si le produit de la vente ne couvre pas la totalité de la dette. La mise en place d'une hypothèque nécessite l'intervention d'un notaire, avec des frais d'environ 2 % du prêt. Si vous vendez le bien avant la fin du crédit, des frais supplémentaires pour l'annulation de l'hypothèque seront à prévoir. Il est également important de prendre en compte les frais supplémentaires si vous remboursez votre prêt par anticipation. (main levée d’hypothèque)

Garantie de Privilège de Prêteurs de Deniers (PPD) :

Le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD) , également appelé Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD), est une garantie requise par les prêteurs lorsqu'ils accordent un crédit immobilier. Avant le 1er janvier 2022, le PPD était largement utilisé, mais il a été remplacé par l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers. Grâce au PPD, si l'emprunteur ne peut pas rembourser ses mensualités, la banque a le droit de saisir le bien immobilier et de le vendre pour récupérer le montant restant dû. Cela accorde à la banque un privilège sur le bien financé. Cette garantie ne s'applique qu'à l'achat de biens immobiliers existants et ne concerne pas les biens neufs ou en construction (VEFA). En ce qui concerne les frais, ils représentent généralement entre 0,5 % et 1 % du montant du crédit. Les frais varient en fonction du montant emprunté. Ils sont dégressifs, ce qui signifie qu'ils diminuent en pourcentage à mesure que le montant emprunté augmente. Par exemple, pour un prêt de 100 000 euros, les frais seraient d'environ 0,50% à 1%, soit environ 700 euros. Pour un prêt de 150 000 euros, les frais seraient d'environ 960 euros, toujours en fonction du pourcentage appliqué au montant emprunté. Le PPD présente un avantage par rapport à l'hypothèque conventionnelle est qu’il est moins cher.

Attention à ne pas confondre : L'hypothèque et le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD) sont deux formes distinctes de garanties pour les prêts immobiliers. L'hypothèque concerne tout type de bien immobilier, nécessite un acte notarié et peut être affecté à un autre bien que celui de la vente. Tandis que le PPD est spécifique à l'acquisition de biens existants et est intégré directement dans l’acte de vente. Les deux offrent à la banque une sécurité en cas de défaut de paiement de l'emprunteur, mais elles sont différentes en termes de formalités et de coûts.

Garantie de Caution par une Société Spécialisée :

Une alternative intéressante à l'hypothèque est la garantie de caution . Dans ce cas, un organisme de cautionnement se porte garant de l'emprunteur auprès de la banque. Si l'emprunteur ne peut pas rembourser le prêt, la caution s'engage à payer à sa place. Cette option présente plusieurs avantages. Elle est généralement moins coûteuse que l'hypothèque, car elle ne nécessite pas d'acte notarié ni d'enregistrement. De plus, une partie des frais de caution peut être remboursée à l'emprunteur une fois le prêt remboursé intégralement. Parfois, la caution peut être fournie par un tiers, comme un membre de la famille de l'emprunteur. Cependant, les banques n'acceptent pas toujours cette option, la considérant parfois comme une garantie insuffisante. Les sociétés de cautionnement, comme Crédit Logement, proposent différentes options tarifaires et peuvent rembourser une partie des frais à la fin du prêt. Cela évite également les frais de mainlevée associés à l'hypothèque ou au privilège de prêteur de deniers.

Quelle garantie choisir lorsqu’on est expatrié ou non-résident ?

Avant de faire un choix, sachez que les banques ont elles-mêmes des exigences. Par défaut les banques auront toujours tendance à privilégier une caution bancaire plutôt qu’une hypothèque. L‘explication est que a priori la banque aura plus d’avantages, dans le cas d’un défaut de paiement, à recevoir l’indemnité par une caution bancaire plutôt que de récupérer le bien de l’emprunteur.

Toutefois, pour les non-résidents et les expatriés c’est assez différent. Ce qu’il faut déjà comprendre, c’est que lorsque la banque privilégie le choix de la caution bancaire, elle doit automatiquement faire valider le dossier par la caution bancaire elle-même. C’est assez logique puisque c’est la caution bancaire qui va assurer le remboursement en cas de défaut de paiement. La caution va donc analyser également le dossier pour donner son feu vert. Le problème est que pour beaucoup de caution bancaire, elles ne souhaitent pas intervenir sur les dossiers des non-résidents et des expatriés. Par conséquent, les banques sont contraintes de se tourner soit vers une hypothèque conventionnelle ou un PPD. Cela évite également d’être soumis à une double validation “banque/caution bancaire” et donc de bénéficier d’une plus grande flexibilité sur l'acceptation du dossier ou non.

Tableau récapitulatif

Est-il toujours intéressant d’investir dans l’investissement locatif en 2024 ?

Tue, 19 Mar 2024 13:36:36 GMT

Le marché immobilier connaît depuis quelques années de nombreux rebondissements notamment dû aux différentes actualités économiques récentes : inflation, reprise économique, politique de la BCE, taux de crédit, etc …. . Qu’en est-il en mars 2024 ? Est-il intéressant d’investir dans l’immobilier locatif ?

Les taux de crédit immobilier, acteurs majeurs du marché immobilier :

Le principal facteur qui a joué ces derniers mois sur le marché immobilier est sans surprise le taux de crédit immobilier. Les taux de crédit sont eux-même impactés par le niveau de l’inflation. En effet, l’inflation qui est apparue en France et en Europe courant 2021, notamment à cause de la guerre en Ukraine, a entraîné une brusque montée des prix des matières premières et une contagion des prix de manière générale en Europe. Cette inflation a créé une réaction en chaîne puisque la BCE a dû alors appliquer une politique de remontée des taux directeurs qui elle-même impacte directement le niveau de taux de crédit immobilier. En résumé, il y a un lien très fort et contre-intuitif entre l’inflation et la baisse du prix de l’immobilier. En effet, l'immobilier s’achète en grande partie à crédit, ainsi la remontée des taux de la BCE a un effet quasi direct sur les taux d’intérêt d’emprunt et donc sur les prix de l’immobilier.

En 2022 et 2023, les taux de crédit ont augmenté chaque mois de plusieurs points de base, passant en quelques mois de taux de moins de 2%, à des taux au-delà des 4%.

Début 2024, l’inflation commence à être derrière nous et la BCE a mis un frein à sa politique de montée des taux directeurs. Les taux de crédit commencent enfin à diminuer légèrement en repassant en dessous des 4%. De nombreux acteurs du marché annoncent que les taux de crédit immobilier risquent de diminuer encore sur l’année.

Le marché de l’immobilier :

Après avoir connu des années records de volume de transaction depuis plusieurs années et jusqu'en 2022, le marché immobilier connaît depuis la montée des taux de crédit, un changement de cap complet. Selon l’indice des prix notaire-Insee, les prix de l'immobilier entre le 3e trimestre 2022 et le 3e trimestre 2023 ont baissé de 5.3% en Ile de France. Le niveau de volume de transaction en novembre 2023 sur un an était de 885 000, des niveaux égaux à ceux de 2017. Au début 2024, la baisse sur un an a atteint près de 20%. Le volume de transaction de 2023 est de 255 000 de moins que le volume de 2022.

D’après les indicateurs, sur Paris les prix au mètre carré des appartements ont baissé sur un an à février 2024 de 7%. Et de 8.7% en petite couronne et 6.4% en grande couronne.

Les perspectives pour 2024, d’après le baromètre de “meilleurs agents”, le marché immobilier devrait encore baisser courant 2024. Sur toute la France, ils anticipent une baisse de 4% sur l’année.

Quoi qu’il en soit, le marché dépendra comme en 2023 de l'évolution des taux de crédit. Si l’inflation continue à diminuer alors la portique de la BCE s’assouplira encore certainement et pourrait faire baisser à nouveau les taux de crédit. On le constate déjà d'ailleurs, puisque les taux de crédit ont déjà effectué un réajustement à la baisse qui pourrait avoir un impact positif sur le marché de l’immobilier et donc refaire monter les prix fin 2024 voir début 2025.

La période est-elle propice à l’investissement locatif ?

En ce début 2024, on constate une baisse des taux d'intérêt de crédit réduisant ainsi le coût du crédit et améliorant la rentabilité d’un potentiel investissement locatif. En parallèle, on sort d’une période de plus d’un an, avec un ralentissement important de l'activité immobilière qui a impacté à la baisse les prix de l’immobilier.

Aussi, le marché est actuellement vendeur. Les acheteurs ont donc un peu plus la main, et après une année de baisse des ventes, de nombreux vendeurs deviennent de plus en plus pressés. C’est donc l'occasion de pouvoir négocier à la baisse encore les prix.
Par conséquent, la période actuelle pourrait être la combinaison de plusieurs facteurs positifs permettant d'accéder à certaines opportunités immobilières..

Enfin, commencer à chercher un bien actuellement pourrait s’avérer gagnant car le temps de la recherche, de la négociation et de la rédaction du compromis, les taux auraient le temps de baisser encore.

N'hésitez pas à découvrir nos projets déjà réalisés et contacter notre équipe

Webinaire sur le thème de l'investissement immobilier pour non-résidents et expatriés au 05/03/2024

Wed, 13 Mar 2024 09:29:59 GMT

Investissement immobilier en LMNP pour non-résidents et expatriés : - Les conditions du marché immobilier - Les conditions de crédit immobilier - Les opportunités d'investissement

Update du crédit immobilier pour non-résidents et expatriés au 01/03/2024

Wed, 06 Mar 2024 16:32:18 GMT

Les taux d‘intérêt :

Le niveau des taux d'intérêt est toujours le sujet central de l'activité du crédit immobilier . Après une année 2023 marquée par une hausse importante des taux, ce début 2024 marque enfin un changement puisque les taux commencent enfin à descendre. On note une baisse significative dès le mois de janvier en moyenne de 0.1% et qui s'accélère en février avec une baisse de 0.2%. Selon l’observatoire Crédit Logement les taux devraient encore continuer à baisser en 2024. Cette baisse s'explique par le passage de la crise inflationniste subie en 2023 en France et en Europe, mais aussi par les taux directeurs de la BCE en statut quo depuis plusieurs mois, un effondrement de l’OAT 10 ans, et enfin une politique commerciale un peu plus agressive de la part des banques suite à la chute des demandes de financement .

Aujourd'hui les niveaux des taux en France pour se faire financer en tant que non-résident ou expatrié se trouvent aux alentours des 4%. On peut même envisager d’ emprunter sur une durée de 20 ans à des taux en dessous des 4%.

La conjoncture immobilière :

C’est évidemment une bonne nouvelle pour les investisseurs. La baisse des taux de crédit permet de faire baisser le coût du crédit, d’augmenter la capacité d’emprunt et d'optimiser la rentabilité d’un investissement locatif .

Par ailleurs, on peut penser qu’actuellement la conjoncture pourrait être la combinaison de plusieurs facteurs positifs pour l'investissement locatif. En effet, la hausse des taux de crédit sur 2023 a largement ralenti le marché immobilier en faisant pencher l’avantage du côté des acheteurs et en faisant baisser le prix de l'immobilier. Par conséquent, en ce début 2024 l’actualité combine des prix au mètre carré intéressants et des taux d’ intérêt d’emprunt qui avoisinent les 4% sur 20 ans. Sans compter les banquiers qui retrouvent de l'appétence pour les dossiers de prêt .

Les conditions de crédit pour les non-résidents et les expatriés :

Les conditions de crédit pour les non-résidents et les expatriés n’ont pas évoluées ces derniers mois malgré une appétence un peu plus prononcée par les banques pour les dossiers de prêt Quotité de financement à 80% en moyenne, durée max 20 ans. Tous les pays sont finançables au cas par cas à part l’Afrique et certains pays du moyen orient qui sont toujours un peu mis de côté pour le moment.

Les taux de crédit pour les non-résidents et les expatriés pourraient peut-être continuer à descendre sur l’année 2024. Affaire à suivre

Pour tout demande de financement en tant que non-résident ou expatrié, n'hésitez pas à contacter notre équipe

Quelles sont les évolutions récentes sur les solutions de financement pour les non-résidents et les expatriés au 13/11/2023?

Mon, 13 Nov 2023 15:18:23 GMT

Depuis le début de l’année l’actualité du crédit immobilier bat son plein dû notamment à l’inflation persistante en France et en zone euro qui pousse les taux d'intérêt à la hausse. En effet, l’inflation a pour conséquence majeure de faire monter les prix mais également les taux d’intérêt du marché dont ceux des crédits immobiliers.
Depuis le début de l’année les taux de crédit immobilier ont subi quasiment une hausse continue atteignant aujourd'hui le s 4 voir 4.5%.

Bonne ou mauvaise nouvelle pour les expatriés et les non-résidents ?

Certes la hausse des taux impacte le coût du crédit et donc la mensualité de prêt, cependant elle n’a pas que des effets négatifs.
Plusieurs choses:

Déjà bien prendre en compte le fait que le niveau des taux de crédit s’intègre toujours dans un environnement macroéconomique général avec une inflation. Les taux sont montés certes, mais l’inflation actuelle à 5% contre cette hausse de taux.
La défiscalisation des taux d'intérêt d’emprunt : ne pas oublier que les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus locatifs. Donc la hausse des taux signifie aussi moins d’impôt à payer.
La hausse des taux de crédit permet aux banques d'être plus rentables sur leur activité de prêt immobilier. Elles s’ouvrent donc davantage et permettent aux non-résidents et aux expatriés d’avoir des interlocuteurs plus ouverts à l’accord de prêt.

L’actualité du moment :

La BCE décide de maintenir ses taux d’intérêt directeurs inchangés au mois d’octobre. C’est la première fois que la BCE ne monte pas ses taux depuis plusieurs mois. Signe que le gros de la période inflationniste est derrière nous. Cela nous permet de penser que la hausse de taux d'intérêt de crédit va certainement ralentir prochainement.
En septembre le HCSF a maintenu ses conditions d’octroi de prêt imposées aux banques et notamment le critère du taux d’endettement maximum autorisé de 35%. Laissant entendre que ce critère pourra être réajusté à la hausse en décembre prochain.

Les conditions de crédit actuelles pour les non-résidents et les expatriés :

Projets finançables : résidence principale, secondaire, investissement locatif, travaux + construction, SCPI
Quotité de financement : En moyenne financement négociable aux alentours de 80%. financement pouvant aller jusqu’à 100% au cas par cas.
Durée du prêt : négociable max sur 20 ans. 25 ans pour les résidence principales
Pays finançable : l’Afrique reste le seul continent qui continu à être difficile à financer

Les prévisions :

Des dires de Bercy, il devrait y avoir un desserrement des conditions imposées par le HCSF à partir de la fin de l’année. Affaire à suivre !
La hausse des taux de rendement des crédits rend les banquiers plus enclins à prêter aux non-résidents et aux expatriés . Cette tendance devrait se confirmer dans les prochains mois
La hausse des taux d'intérêt devrait largement ralentir à partir de la fin de l’année

Webinaire au 07/11/2023 : l'investissement locatif pour les non-résidents et les expatriés + financement

Thu, 09 Nov 2023 16:36:19 GMT

L'investissement locatif est il toujours intéressant actuellement pour les non-résidents et les expatriés ?

00:18 Introduction

02:05 Présentation Jean Galibert

02:36 Présentation Manuel Bardoz

03:30 Présentation Benjamin Sésé

07:00 Etat du marché immobilier locatif en France

07:20 Le marché immobilier

09:18 Quel avenir pour le marché immobilier ?

14:35 Pourquoi faire des travaux ?

18:24 Où s’implanter ?

20:57 Exemples de projets

30:47 Le crédit immobilier pour non-résidents et expatriés

34:00 Durée de prêt négociable

34:09 Montant de l'apport

43:37 Notre service de courtage en financement immobilier

44:20 Le niveau des taux d'intérêt actuellement

45:33 La renégociation des taux d'intérêt

51:01 Le service de Crédit International

Les chiffres du marché immobilier et du crédit immobilier pour les non-résidents et expatries début aout 2023

Mon, 14 Aug 2023 06:08:47 GMT

Bien que l’ immobilier puisse être considéré comme valeur sûre, il faut garder en tête qu’il s’agit d’un secteur cyclique. Considéré comme un investissement de long terme, la conjoncture influe énormément sur l’opportunité de s’exécuter ou d’attendre pour acheter ou pour vendre. Plusieurs évènements interviennent immédiatement sur le dynamisme du secteur : le nombre et la qualité des biens à la vente dans les secteurs choisis, les taux d’emprunt proposés, le taux de l’inflation, sa propre capacité de remboursement assortie du montant de son apport personnel. Finalement, est-ce le bon moment ?

Qu’en est-il du marché ?

Les experts se questionnent sur l'impact de la hausse des taux d'intérêt sur le marché immobilier , en particulier dans le secteur de l'immobilier d'entreprise qui a connu une forte baisse des investissements au premier trimestre 2023. Bien que l'on puisse relativiser cette contraction en comparaison des dix dernières années, les prix en France sont encore en phase d'ajustement.

Au cours du premier trimestre 2023 , le marché français de l' investissement immobilier d'entreprise a été peu dynamique, enregistrant une chute de 35% par rapport à la même période en 2022, avec seulement 4,2 milliards d'euros investis. Ce chiffre se situe légèrement au-dessus des niveaux de 2016, proche de ceux de 2014, mais inférieur de 22% à la moyenne des premiers trimestres de la dernière décennie.

Néanmoins, on ne peut pas considérer cette situation comme dramatique, car les prévisions tablent sur un volume annuel d'environ 20 milliards d'euros en 2023, largement supérieur aux niveaux observés entre 2011 et 2013 (environ 16 milliards d'euros). Il est important de noter que cela reste bien plus élevé qu'en 2009, au plus fort de la crise financière, où seulement 8 milliards d'euros avaient été engagés, soit environ trois fois moins qu'en 2007.

Selon l'étude de Savills, cet ajustement aurait pu être pire, et le marché immobilier français maintient un rythme d'activité qui garantit l'essentiel et ouvre des perspectives positives.

Comparativement à d'autres marchés européens, le marché français résiste plutôt bien. En effet, les volumes d'investissements sur l'ensemble des marchés tertiaires européens ont baissé de 66% sur la même période, ce qui représente un rythme de contraction deux fois plus rapide qu'en France.

Concernant les taux …

En juillet, les taux immobiliers continuent leur progression, atteignant un taux moyen de 3,61%, d'après les données de l'Observatoire Crédit Logement CSA. Ce chiffre est en hausse par rapport au mois de juin où il était à 3,45%.

Les taux varient en fonction des durées de prêt : 3,52% pour 15 ans, 3,73% pour 20 ans et 3,89% pour 25 ans. Il est important de noter que comparé à décembre dernier, où le taux moyen était de 2,35%, nous observons une augmentation de 1,26 point de pourcentage depuis le début de l'année. Cette hausse est désormais régulière après un ajustement plus rapide en début d'année, lié à la mensualisation du taux d'usure depuis février.

Il est important de noter que pour les non-résidents et les expatriés une prime de risque est à ajouter à ces valeurs. Il faut compter une prime de 0,1 0.2 voir 0.3 point de pourcentage en moyenne en plus.

Quant à la durée moyenne des crédits, elle reste stable à 250 mois, soit environ 20,8 ans. Toutefois, l'allongement de la durée moyenne des prêts ne suffit plus à compenser les effets de la hausse des prix des logements, des taux d'intérêt et des exigences en matière d'apport personnel, impactant ainsi les capacités d'emprunt des ménages. A noter que pour les non-résidents et les expatriés , la durée de prêt maximum est en général de 20 ans maximum.

La production de crédits recule

Selon l'Observatoire, la simple augmentation du taux moyen des crédits a considérablement réduit la capacité d'emprunt des ménages. Depuis décembre 2021, elle a diminué de 27,5%, et depuis janvier 2023, de 12,6%. En d'autres termes, un ménage qui aurait pu emprunter 100 000 € fin 2021 ne peut plus emprunter que 72 500 € en juillet 2023, voire 75 900 € en tenant compte de l'allongement des durées.

Concernant la production de prêts, elle continue de reculer en juillet. Sur la période de mai à juillet, la chute sur un an (par rapport à mi-juillet 2022) est de 51,5% en termes de montant et de 50,5% en nombre de prêts accordés.

L'Observatoire indique que malgré cela, l'horizon du marché semble s'éclaircir progressivement grâce à une lente remontée de la profitabilité de la production de nouveaux crédits . Cependant, cette reprise sera lente et hésitante tant que l'accès au crédit n'aura pas été assoupli par la Banque de France.

Ce qui nous mène à mettre en évidence le fait que les prix de l'immobilier tardent à baisser en raison d'une offre insuffisante de biens disponibles sur le marché. La crise sanitaire, l'augmentation des coûts des matériaux et le faible niveau de construction de nouveaux logements ont créé un déséquilibre entre l'offre et la demande, ce qui maintient les prix élevés.

Cette situation a des conséquences pour les acheteurs et les vendeurs. Les acheteurs font face à une perte de capacité d'emprunt et rencontrent des difficultés pour obtenir un crédit , ce qui les rend plus hésitants à acheter. Ils espèrent une baisse des prix et adoptent une attitude attentiste. De leur côté, les vendeurs craignent de vendre à un prix inférieur ou d'avoir des difficultés à financer l'achat d'un nouveau bien, étant donné que les conditions de crédit se sont considérablement durcies.

Le contexte est anxiogène tant pour les particuliers que pour les professionnels de l'immobilier. Les conditions de crédit ont beaucoup changé, les taux sont revenus à des niveaux similaires à ceux de 2013, les banques sont plus strictes dans leurs prêts, et le secteur de la promotion immobilière souffre d'un manque de terrain constructibles, dont le prix est en hausse, ainsi que de coûts croissants des matériaux. De plus, les réglementations en faveur de l'environnement, bien qu'importantes, surviennent au moment où le marché est en crise, amplifiant les difficultés.

Il est donc nécessaire de changer notre perception de l'immobilier . Il faudrait revenir à considérer l'habitation principale comme un toit pour protéger sa famille, plutôt que de se concentrer uniquement sur la plus-value potentielle. Cette évolution des mentalités serait bénéfique, mais il est aussi essentiel que le pouvoir d'achat des ménages soit restauré pour rendre le marché plus serein.

Il y a en France autant de marchés que de situations économiques finalement. Et il est également important de rappeler que Paris n’est pas la France. Dans les zones dites tendues, les grandes métropoles et leur environnement proche offrant emplois, infrastructures, la demande de logements est très forte, mais l’offre est insuffisante. De fait, les prix se maintiennent ou baissent très faiblement. Dans les zones dites détendues, plus rurales, l’envie de vert des Français est bien moins forte qu’après la crise sanitaire, voire certains ménages qui avaient choisi de s’éloigner font machine arrière. Les prix peuvent ainsi baisser.

Au-delà des variations géographiques, il est crucial de prendre en compte la différence de valeur entre les différents biens immobiliers . Les logements bien situés et à haute performance énergétique auront une meilleure attractivité. Ils se vendront rapidement avec des marges de négociation plus limitées par rapport à des biens ayant, par exemple, un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) peu favorable.

Avec la perspective de baisses de prix, les banques adoptent une attitude plus prudente en ce qui concerne la part du financement qu'elles accordent. Jusqu'en 2019, si pour les résidents français les banques finançaient aisément les frais associés à l'achat, tels que les droits de mutation, les frais de garantie du crédit, et les frais de dossier, représentant en moyenne 10% du prix du bien. Pour les non-résidents et les expatriés ce ne fut jamais le cas. D’ailleurs actuellement, le financement de ces frais est devenu exceptionnel pour les résidents. Il devient nécessaire de disposer d'une épargne pour les couvrir, sous forme d'apport, pour les résidents. Dans un contexte où les banques tirent peu ou pas de profit du crédit, elles cherchent également à accroître la contribution financière de l'emprunteur. Ce besoin d’apport personnel n’est pas situation nouvelle pour les non-résidents et les expatriés , les financements au-delà de 80% ont toujours été plus rare.

Cependant, un facteur essentiel influe davantage sur le montant de l'apport : la capacité d'emprun t. En raison de la hausse des taux, un acheteur emprunte désormais 25% de moins avec la même mensualité. Pour acquérir un bien immobilier dont le prix reste inchangé, la seule option consiste à augmenter l'épargne investie ou à adopter une approche d'achat différente.

Des signaux peu positifs ont déjà été envoyés. Afin d'éviter une paralysie du marché, il est crucial d'accompagner en douceur son ajustement. Par conséquent, ce n'est pas le moment opportun pour restreindre les mesures incitatives. Le Comité National de Refondation (CNR) doit encore travailler, en tenant compte des nombreuses propositions des professionnels participants. Enfin, bien que les mesures en faveur du Zéro Artificialisation Nette et la Loi Climat soient très positives, il faudra du temps pour en ressentir les effets, car elles auront un impact sur les prix de l'immobilier (en raison de la rareté accrue du foncier) et sur la disponibilité des biens (4,8 millions de biens seront affectés par leur retrait du marché au cours des 10 prochaines années).

Webinaire le 23/07/2023 : La conjoncture du crédit immobilier pour les non-résidents et les expatriés à la mi 2023

Thu, 27 Jul 2023 15:23:31 GMT

Introduction : 1:13

Lien entre les solutions de financement et les taux d’intérêt : 3:28

La conjoncture actuelle : 8:01

Les conditions de financement : 15:31

Les profils acceptés par les banques actuellement : 24:44

Les évènements récents : 40:02

Questions/réponses : 43:12

Zoom sur le marché immobilier à la mi 2023

Thu, 29 Jun 2023 15:12:21 GMT

D'après diverses sources concordantes, il semblerait que le marché immobilier français soit en train de traverser une période de ralentissement en cette année 2023, après avoir atteint des sommets historiques au cours des deux précédentes années, 2021 et 2022. Les différentes études annoncent une baisse des ventes de 1,1 million en 2021 à 950 00 en 2023. Hausse des taux d’intérêt, inflation et difficulté d’accès au crédit, cette année 2023 annonce une baisse de 5% à 10% des prix de l’immobilier . Ainsi, nous anticipons une baisse des ventes immobilières en 2023, cependant les prix baissent mais pas partout car le marché demeure tendu. D’autre part, avec une inflation supérieure aux taux de crédit, l’achat immobilier reste intéressant, sous réserve de bien choisir le logement et sa localisation.

Avec des contraintes environnementales de plus en plus importantes et strictes, l’étude du montant des travaux énergétique à effectuer sont particulièrement à prendre en compte. La réglementation sur les logements énergivores est en effet de plus en plus contraignante.

Ralentissement du marché en vue

Cette année 2023 mettra-t-elle fin à la grande cour de récréation que vivait le marché de l’immobilier ? Les signes de ralentissement du marché immobilier se multiplient. Une des raisons principales est que les ménages ne souhaitent pas acheter avec la hausse des taux des crédits, les dossiers refusés, les différentes crises géopolitiques … Il devient difficile, pour de nombreux ménages, de se projeter. Notons qu’on estime une baisse de la capacité d’emprunt d’approximativement 25%. Rappelons que le marché immobilier réagis avec un temps de retard par rapport aux différents impacts macroéconomiques, en effet, les principaux acteurs de ce marché sont non-économique et ne sont donc pas forcément au fait de l’ensemble des différents événements. A cela nous devons ajouter la fin des mesures de soutien public à l’économie, qui ont permis de maintenir l’activité et les revenus des ménages pendant la crise sanitaire, mais qui ont aussi creusé les déficits publics et augmenté la dette. Le gouvernement a annoncé un plan de rigueur budgétaire pour 2023, qui prévoit notamment une hausse des impôts et une baisse des dépenses publiques. La somme de cet ensemble laisse penser à une baisse des prix .

D’ailleurs selon Loïc Cantin, Président de la Fnaim « La hausse des taux d’intérêt entraînera une chute des transactions de l’ordre de 10 % à 15 % . Cette baisse des volumes des ventes aura une répercussion sur les prix immobilier ».

Alors après 10 ans de croissance exceptionnelle et un marché favorable aux vendeurs, l’immobilier opère une transition. En effet, nous pouvons parler d’un rééquilibrage en faveur des acheteurs. Si à l’échelle du pays, nous pouvons observer une baisse des prix qui atteint 0,6 %, il est important de noter qu’aujourd’hui nous ne pouvons pas parler d’un marché de l’immobilier mais des marchés de l’immobilier. Il devient dès lors essentiel de bien faire la distinction entre les différentes villes en France.

Qu’en est-il de l’investissement locatif ? Exit les 1 % sur 20 ans, la norme de taux se rapproche désormais des 3 % . Cette augmentation rapide dégrade le pouvoir d'achat immobilier.

Les taux de rendements risquent de se voir « annulés » par l’augmentation des taux d’intérêt. Cette hausse des taux d’intérêt entraînera mécaniquement une diminution de l’investissement et donc une baisse des prix. Ce raisonnement est d’ailleurs confirmé par le ralentissement observé depuis fin 2022.

Les nouvelles con traintes environnementales

Aujourd’hui, un autre facteur est à prendre en compte avec le marché de l’immobilier, en effet, nous devons ajouter les nouvelles contraintes environnementales qui deviennent plus strictes. Il est important de rappeler que depuis le 1 ^er avril, avant de vendre un bien étiqueté DPE (diagnostic de performance énergétique) F ou G, vous êtes dans l’obligation de réaliser un audit énergétique. L’amélioration de la note du bilan énergétique constitue un coût supplémentaire pour les ménages, or certains ménages n’ont pas forcément les fonds nécessaires à ces modifications préférant alors vendre leur bien. Ces nouvelles réglementations peuvent alors accentuer la baisse des prix de l’immobilier car cela entraînera une hausse du volume des biens en vente sur le marché. Cependant, nous pouvons également adopter un autre point de vue et imaginer que, dans le temps, les différents bien qui auront des notes énergétiques allant de G à F seront à des prix inférieurs et donc la possibilité d’opportunité financière.

Du côté du neuf, la situation est assez difficile. La hausse du coût des matières premières, les nouvelles normes environnementales, la raréfaction du foncier en raison de la Zéro Artificialisation Nette (ZAN) fixée pour 2050 entraînent la hausse des coûts du bâtiment et plongent le marché du neuf dans une crise qui inquiète l'ensemble des acteurs de l'immobilier. Une crise accentuée par la perte progressive d'attractivité du dispositif Pinel.

Finalement, certes le marché de l’immobilier connaît un ralentissement mais nous ne pouvons tout de même pas parler de retournement du marché ou de crise du marché. D’autant plus que pour l’instant les rendements liés à l’immobilier restent supérieurs au niveau de l’inflation. Lorsque l’on investit dans l’immobilier il est important de garder en mémoire qu’il s’agit d’un investissement de long terme, certes nous pouvons faire jouer des effets de levier avec l’achat de bien immobilier mais cet investissement reste un investissement de long terme. Effectivement, l’immobilier n’est pas un bien financier à proprement parler, il ne réagit donc pas forcément comme d’autres titres financiers pourraient réagir aux différents événements impactent le marché. Nous pouvons attendre une baisse des prix qui pourraient se rapprocher de ceux de 2013 sans pour autant parler de krach. Actuellement, nous restons dans un contexte de pénurie de logement qui limite la baisse des prix. De plus rappelons que les loyers sont indexés sur l’inflation. Alors en cette période, un investisseur devra examiner concrètement les avantages en termes de placement ou de rendement locatif. Apparait donc un véritable besoin d’un suivi professionnel qui durant ces dernières années n’était pas aussi essentiel qu’aujourd’hui avec l’état du marché de l’immobilier.

L’état du marché du crédit immobilier pour les non-résidents et les expatriés à la mi-juin 2023

Tue, 20 Jun 2023 13:09:51 GMT

Les taux d’intérêt :

Les taux de crédit en France sont en augmentation progressive depuis plus d’un an. Il en va de même donc pour les financements des non-résidents et des expatriés.

Alors qu’il y a un an les taux négociés étaient aux alentours des 2 %, on constate aujourd'hui des taux négociés compris entre 3 et 4 % se rapprochant plus des 3.5/4 %.

L’augmentation des taux depuis plusieurs mois est en moyenne de 0.1 voire 0.2 point par mois. Les taux d'intérêts négociés pour les non-résidents et les expatriés sont toujours légèrement plus élevés que les taux négociés pour les résidents. Toutefois, cela n’est pas une science exacte. Selon les banques et les banquiers, il est toujours possible de négocier des taux égaux à ceux des résidents.

Au-delà des taux, qu’en est-il des conditions d'octroi de prêt ?

- Apport : l’apport est toujours le point central sur la négociation des financements. On constate actuellement des solutions en moyenne de 80% de la valeur du bien. Donc un apport de 20% + frais de notaire. Certaines solutions sont accessibles à 90% et même 100% au cas par cas. Les frais de notaire ne sont quasiment jamais financés quel que soit la solution négociée.

- Contrepartie : à ne pas confondre avec l’apport, les contreparties sont ce que la banque demande en contrepartie du financement. En d’autres termes, la relation commerciale que souhaite développer la banque en échange du financement. Pour les résidents en général cela se traduit par la domiciliation du salaire de l’emprunteur au sein de la banque. Toutefois pour les non-résidents et les expatriés cela n’est généralement pas possible. Par conséquent la contrepartie se traduit davantage par un placement épargne à effectuer au sein des livres de la banque. Cette pratique s’est d’autant plus développée ces dernières années étant donné les taux bas qui justifient davantage cette contrepartie étant donné le peu de rendement généré pas les taux de crédit. Malgré la montée des taux actuels, les contreparties resteront une pratique dans les prochaines années de toute évidence. Les contreparties demandées par les banques actuellement oscillent entre 5 et 20 % du prêt demandé. Certaines peuvent aller au-delà lorsque le financement va jusqu’à 100%.

- Les durées d’emprunt : les durées d’emprunt constatées sont comprises actuellement entre 5 et 20 ans . Il est compliqué de trouver des solutions sur 25 ans pour les investissements locatifs et les résidences secondaires qui sont les investissements les plus récurrents pour les non-résidents et les expatriés.

Les profils acceptés par les banques actuellement :

- Le taux d’endettement : ce mardi 13 juin 2023, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) présidé par Bruno Lemaire a tenu sa 37 ^ème séance durant laquelle il a laissé inchangé le taux d'endettement maximum autorisé par les banques, à savoir 35%.

- Les pays finançables :

- L’Europe reste toujours la localité la plus facile à financer.

- L’Asie : Singapour, Hong-Kong, Japon, Chine, etc.

- Océanie : Australie, Nouvelle-Calédonie, Polynésie, Nouvelle-Zélande, etc…

- Les Etats-Unis restent aussi finançables bien que certaines banques aient décidées d'arrêter de financer les résidents US à cause notamment de la réglementation FATCA.

- L’Amérique du sud et centrale : Brésil, Argentine, Mexique, etc…

- L’Afrique est toujours la partie du monde la plus difficile à financer. Actuellement il est toujours compliqué de financer ces dossiers. Toutefois, la montée des taux va peut-être donner un peu d’air à cette localité dans les prochains mois.

- Le statut professionnel est toujours un point central sur les accords de prêt donnés par les banques. La règle est simple, plus vous travaillez pour une société importante et connue plus la probabilité d'obtenir un accord de prêt facilement est grande et inversement. Les statuts de salariés sont largement privilégiés. Les personnes à leur compte ou employeur sont pénalisées. Il est actuellement très compliqué de financer des dossiers d’employeurs, d'indépendants ou des professions libérales. Il se peut que ces critères soient amenés à changer dans les mois à venir de par la montée des taux. Affaire à suivre

- Le projet rentre également en ligne de compte. Les biens situés dans les régions urbanisées sont toujours plus faciles à faire financer que des biens en zone rurale ou très rurale. L’état du bien rentre également en ligne de compte. Un bien trop délabré sera un peu plus compliqué à financer qu’un bien en bon état. Sans compter le fait que vous aurez sans doute besoin d’un prêt travaux complémentaires avec l’achat du bien. Les prêts travaux ne sont pas accordés sur des montants infinis. Donc cela peut être une contrainte à prendre en compte. En fonction de la valeur du bien acheté, le montant des travaux doit respecter une proportion raisonnable.

- Les véhicules d’investissements acceptés par les banques sont les suivants : SCI IS et IR, SARL de famille et en direct. Évidemment ce n’est pas une science exacte, certaines banques accepteront certains véhicules d’investissement et d’autres non.

Les petits événements récents :

- Augmentation des taux directeurs de la BCE de 0.25 point au 21/06/2023

- Au 13/06/2023, décision du HCSF de maintenir les taux d’endettement maximum de 35% ainsi que la durée de prêt maximum à 25 ans . Le taux de dérogation sur la production totale de prêt des banques était fixé à 20 % du volume total des crédits concernant les investissements locatifs. Le HCSF a fait passer ce quota de 20 % à 30 % pour les investissements locatifs.

Notre analyse de la conjoncture actuelle :

Ce qu’il faut retenir est que les taux sont dans un épisode de hausse continuelle et qu’aujourd’hui les taux négociés son t compris entre 3 et 4 % voir 3.5 et 4 % . Cette hausse de taux risque de continuer encore quelques mois. Christine Lagarde, présidente de la banque centrale européenne, annonçait le 15/06/2023 une hausse des taux directeurs de la BCE et qu’ils appliqueront sans doute une nouvelle hausse à la prochaine réunion .

Cette hausse de taux de crédit, au-delà du fait qu’elle pénalise la rentabilité des investissements et rend le coût du crédit plus élevé, n’aura pas forcément que des points négatifs sur les prochains mois voir prochaines années. En effet, la baisse des taux depuis 2015 avait grandement diminué l'accès au crédit des non-résidents et des expatriés. Pourquoi ? Parceque la baisse des taux a rendu d’une part la rentabilité des crédits immobiliers moins intéressante pour les banques, rendant les banquiers moins appétant à accorder des prêts. Et d’autre part, à augmenter considérablement la demande de prêt rendant les banquiers plus exigeants sur les conditions et les octrois de prêt. Le résultat de tout ça est que les banquiers n’ont plus réellement eu besoin d’aller chercher des profils complexes à financer puisque l’abondance de dossiers était au rendez-vous. Ainsi les dossiers d’expatriés et de non-résidents n’ont pas forcément été privilégiés durant toute cette période, pénalisant de manière générale la communauté expat sur l'accessibilité des financements immobiliers en France.
Par conséquent, nous pouvons penser que la hausse des taux récente va très certainement faire baisser la demande de financement et rendre le crédit immobilier plus rentable pour les banques. Ce double effet aura un impact incitatif pour les banques à s'intéresser davantage aux dossiers des non-résidents et des expatriés.

Qu’est-ce qu’un contrat prévoyance ? Est-ce un produit accessible pour les non-résidents et les expatriés ?

Tue, 30 May 2023 13:41:10 GMT

Le contrat prévoyance est un contrat assez populaire en France. Par ailleurs, il est souvent confondu avec l’assurance vie qui est un produit complètement différent.

Qu’est-ce qu’un contrat prévoyance ?

Un contrat de prévoyance est un contrat d'assurance qui vise à garantir le versement d'indemnités ou de rentes en cas d'événements tels que l'invalidité, le décès, l'incapacité de travail ou la perte d'autonomie.

Comment fonction ne un contrat prévoyance ?

Le contrat prévoyance est ce qu’on appelle un contrat à fond perdu. C’est à dire que vous versez une somme chaque mois à la compagnie d’assurance qui n’est pas épargnée et qui vient simplement rémunérer la compagnie d’assurance en échange de la couverture d’un risque. En fait, le contrat prévoyance fonctionne de la même manière qu’un contrat d’assurance voiture, prêt ou habitation. Vous payez chaque mois en échange de la couverture d’un risque. Cette prime peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle, et son montant dépendra du niveau de couverture choisi, de l'âge de l'assuré et de son état de santé.

Que couvre un contrat prévoyance ?

Un contrat prévoyance couvre un risque de décès, de perte totale irréversible d’autonomie (PTIA) ou d'invalidité permanente totale (IPT).

En d’autres termes, si un des risques susmentionnés survient à partir de la date de souscription du contrat, alors une somme prédéfinie lors de la souscription du contrat est débloquée et versée au bénéficiaire du contrat.

Pour souscrire à un contrat prévoyance il faut définir :

Le souscripteur: celui qui va payer l’assurance chaque mois
L’assuré : la personne qui sera assuré sur le contrat
Le bénéficiaire : la personne qui va percevoir la somme dans le cas ou l’assuré subit le sinistre
Le montant assuré : la somme qui va être versée au bénéficiaire si le sinistre apparaît
Le type de risque à assurer : Décès, PTIA (Perte totale irréversible d’autonomie) ou alors l’IPT (invalidité permanente totale)

Les exclusions :

Il est important de noter que les contrats de prévoyance peuvent comporter des exclusions et des délais de carence, ce qui signifie que certaines situations ou maladies ne seront pas couvertes pendant une période déterminée après la souscription du contrat.

Les avantages des contrats de prévoyance :

Protection financière : En cas d'événement grave, les indemnités ou rentes versées par le contrat de prévoyance permettent de maintenir un niveau de revenu stable et de faire face aux dépenses imprévues.
Tranquillité d'esprit : Savoir que vous êtes couvert en cas d'accident, de maladie grave ou de décès apporte une tranquillité d'esprit à vous et à votre famille.
Complément à l'assurance maladie : Les contrats de prévoyance viennent compléter les prestations de l'assurance maladie, qui peuvent ne pas suffire à couvrir tous les frais engendrés par un événement grave.

Les contrats prévoyances sont-ils disponibles pour les non-résidents et les expatriés ?

Beaucoup de compagnies d’assurance ne souhaitent pas assurer les non-résidents et les expatriés, toutefois il y a tout de même quelques compagnies qui en proposent. Par conséquent, il est tout à fait possible aujourd’hui pour un non-résident ou un expatrié de souscrire à une assurance prévoyance.

N’hésitez pas à contacter notre équipe si vous souhaitez davantage d’informations sur les contrats prévoyances disponibles pour les non-résidents et les expatriés :

Webinaire SCPI + financement

Thu, 27 Apr 2023 12:02:56 GMT

Rappel sur la SCPI : 1:59

Les avantages de la SCPI : 4:05

Rentabilité : 6:32

Les frais de souscription : 12:21

La fiscalité : 16:47

Simulation 1, Europe : 26:14

Simulation 2, Hors-Europe : 45:27

Réponses aux questions du chat : 57:31

Qu'est-ce que le taux d'usure ?

Wed, 29 Mar 2023 12:22:03 GMT

Les taux d'usure sont des taux d'intérêt maximum que les établissements de crédit sont autorisés à facturer à leurs clients pour les différents types de prêts. Ils sont fixés par la loi pour protéger les consommateurs contre les pratiques abusives en matière de prêt.

En France, les taux d'usure sont déterminés chaque trimestre par la Banque de France. Ils sont calculés en fonction des taux pratiqués par les établissements de crédit pour les différents types de prêts. Les taux d'usure sont fixés à un niveau qui permet aux établissements de crédit de couvrir leurs coûts tout en garantissant que les emprunteurs ne paient pas des taux d'intérêt excessifs.

Les taux d'usure varient en fonction du type de prêt. Par exemple, les taux d'usure pour les prêts immobiliers sont généralement plus bas que ceux pour les prêts à la consommation. Les taux d'usure pour les prêts à la consommation varient également en fonction de la durée du prêt. Les taux d'usure pour les crédits renouvelables sont souvent plus élevés que ceux pour les prêts personnels.

Lorsque les taux d'intérêt pratiqués par les établissements de crédit dépassent les taux d'usure, les emprunteurs peuvent intenter une action en justice pour récupérer les intérêts excessifs qu'ils ont payés. Les tribunaux peuvent ordonner le remboursement de ces intérêts, ainsi que le paiement de dommages et intérêts.

Les taux d'usure ont été introduits pour protéger les consommateurs contre les pratiques abusives en matière de prêt. Ils permettent de garantir que les emprunteurs ne paient pas des taux d'intérêt excessifs et aident à prévenir les situations de surendettement. Les établissements de crédit doivent respecter les taux d'usure pour éviter des poursuites judiciaires.

Il convient de noter que les taux d'usure ne sont pas des taux d'intérêt compétitifs . Ils représentent un taux maximal que les établissements de crédit peuvent facturer. Les emprunteurs doivent donc être conscients qu'ils peuvent obtenir des taux d'intérêt plus bas si leurs profils de crédit sont solides et s'ils négocient avec leur établissement de crédit.

En conclusion, les taux d'usure sont des taux d'intérêt maximum fixés par la loi pour protéger les consommateurs contre les pratiques abusives en matière de prêt. Ils sont calculés en fonction des taux pratiqués par les établissements de crédit pour les différents types de prêts et varient en fonction de la durée et du type de prêt. Les taux d'usure aident à prévenir les situations de surendettement et obligent les établissements de crédit à respecter des pratiques de prêt équitables et responsables.

N'hésitez pas à contacter notre équipe pour toute question

Activité du crédit immobilier pour les non-résidents et les expatriés sur les trois derniers mois au 16/03/2023

Thu, 16 Mar 2023 10:17:11 GMT

Le premier point important à noter sur ces trois derniers mois est la montée des taux. Les taux de crédit subissent encore une forte montée avec une augmentation significative moyenne d’ environ 0.3 point .

Les taux actuellement disponibles sur le marché pour les financements des non-résidents et des expatriés se situent aux alentours des 2.75% à 3.5%. Sur un an, les taux ont augmenté de plus d’1 point. Cette montée des taux s'explique notamment par:

L’échauffement économique et l ’apparition de l'inflation. Environ 6% en 2022 et prévision de 5.6% en 2023.
Par conséquent, hausse des taux d'intérêt directeurs de la BCE. En moins d’un an, les taux d'intérêt directeurs de la BCE ont augmenté de 3 points.
Enfin, les taux des obligations du trésor sur une maturité de 10 ans (OAT 10 ans) servant de valeur de référence pour les taux de crédit immobilier, explosent sur un an.

L’augmentation des taux pourrait paraître être une chose négative mais elle n’a pas que des effets négatifs pour les solutions de financement pour les non-résidents et les expatriés. En effet, la baisse des taux depuis plusieurs années sur le marché du crédit immobilier rendait la rentabilité des crédits immobiliers moins intéressante pour les banques et donc rendait ces dernières moins appétantes sur l’octroie de prê t et surtout sur les dossiers plus exotiques comme les dossiers des non-résidents et des expatriés. Ainsi, la montée des taux risque de donner un peu d’air aux banques et les pousser à s’intéresser de nouveau un peu plus aux dossiers des non-résidents et des expatriés. Nous anticipons donc une amélioration des conditions de crédit (mise à part les taux) dans les prochains mois. Affaire à suivre.

L’autre événement qui a marqué ces derniers mois, est le niveau des taux d’usure . Le taux d’usure a été l’une des problématiques majeures de l’année 2022. Le taux d’usure est le taux maximum (tout frais compris) auquel la banque peut prêter. Le fait est que le taux d’usure est calculé sur la moyenne des taux précédents. Ainsi les taux de crédit étant montés très rapidement sur 2022, ils ont rattrapé le taux d‘usure bloquant ainsi les banques à vouloir prêter . Ce taux d’usure est calé sur la moyenne des trois derniers mois des taux pratiqués. Cependant, à partir du 1er février et jusqu’au 1er juillet 2023, le taux d’usure sera actualisé tous les mois ce qui va permettre de compenser la problématique actuelle.

Enfin, la conjoncture actuelle est toujours un peu compliquée pour le financement des non-résidents et des expatriés bien que beaucoup de banques continuent encore à financer. Toutefois, certains profils sont pour le moment encore mis de côté comme les résidents en Afrique et les indépendants/employeurs.

Pour le reste, il est toujours possible de se faire financer de 70% jusqu’à 100% . La durée maximum de prêt est de 20 ans et les banques demandent souvent des contreparties comme des placements épargnes placés chez elle.

Plus d'informations sur les solutions de financement pour les non-résidents et les expatriés

Expat ! L’inflation en 2023 et vos investissements

Fri, 24 Feb 2023 10:43:56 GMT

Nous venons de clôturer une année 2022 avoisinant les 6% d’inflation en France. Qu’en est-il pour 2023 ?

L’inflation et les prévisions :

En France et en Europe l’année 2022 a connu un niveau historique d’inflation avoisinant les 6% en France avec un pic historique de 10.6% en Europe en novembre 2022. Cependant ce 13 février 2023, la commission Européenne a annoncé que sa prévision sur l’inflation 2023 serait plus faible que prévue à 5.6% soit 0.5% de moins . L’explication principale à ça est que l’Europe fait face mieux que prévu aux conséquences notamment de la guerre en Ukraine. Plus précisément face au prix de gros du gaz qui est redescendu à des niveaux plus acceptables et même à des niveaux plus bas que ceux d’avant guerre notamment grâce à un hiver doux , au comportement des Européens et des stocks d’énergie pleins. Enfin, l’inflation baisse sur les trois derniers mois, ce qui laisse penser que le pic est peut-être derrière nous .

Cette annonce s’accompagne également d’une deuxième bonne nouvelle. La prévision de la croissance en zone euro est revue à la hausse avec une prévision de 0.9% en 2023 soit une hausse de 0.6 point. Malgré un chiffre plus bas que les 3.5% de croissance de 2022 de l’Union Européenne, cela reste une bonne nouvelle. Aussi, en 2024 la commission européenne prévoit une croissance de 1.6% dans l’Union-Européenne.

Concernant la France, les prévisions tablent sur 0.6% en 2023 et 1.4% en 2024 , prévision meilleure que l’Allemagne et une prévision d’inflation de 5.2% .

La commission européenne affirme tout de même qu’il faut rester prudent notamment à cause de l'incertitude géopolitique en Europe et de l’issue de la guerre en Ukraine.

Quelles sont les conséquences sur vos investissements et choix d’investissement ?

L’inflation a évidemment un effet direct sur vos investissements en cours et vos choix d'investissement futurs.

Avant toute chose, il est important de rappeler ce qu’est l’inflation. Il existe évidemment différents types d’inflation mais la définition générale est que l'inflation est une augmentation générale des prix .

Au premier abord, on pourrait se dire que si tous les prix augmentent de la même manière, quelle importance ? Justement, tous les prix n’augmentent pas de la même manière. Ainsi l’inflation implique des distorsions.

Et c’est sur ce point central qu’il faut se concentrer pour évaluer l’effet de l’inflation sur ses choix d’investissement. Il faut cibler les secteurs inflationnistes et orienter ses investissements dessus.

Quels sont les investissements à privilégier en cas d’inflation ?

L’assurance-vie : l’assurance vie est un investissement à privilégier lors de période inflationniste. Au-delà de son intérêt fiscal, l’ assurance vie présente un avantage indéniable est qu’elle est multi-produit . Un contrat d’assurance vie peut être investi dans différents secteurs : immobilier (commercial, résidentiel), en action (entreprise), en obligation (état, entreprise), matière première. Mais aussi pleins d’autres choses comme les produits structurés, les trackers et même le private equity. Par conséquent l’assurance vie à un aspect tentaculaire qui permet d’ orienter ses investissements vers les secteurs les plus inflationnistes. Cet effet peut-être encore renforcé davantage en choisissant une gestion sous mandat (un asset manager qui gère votre contrat au jour le jour).
Les SCPI : l’investissement en SCPI présente également un intérêt en cas de période inflationniste. Beaucoup de baux commerciaux détenus dans les SCPI prévoient des clauses d’ indexation du loyer sur l’indice ILC (indice des loyers commerciaux). Pour exemple, l’ indice ILC au troisième trimestre 2022 est en hausse de 5.37% sur un an. Certains baux prévoient même une indexation directe sur l’inflation .
L’investissement immobilier locatif : l’investissement immobilier résidentiel locatif est aussi un placement intéressant puisque les contrats de location prévoient également des indexations sur l’indice IRL (indice de référence des loyers). Cet indice est cependant moins inflationniste que l’indice ILC.
Le développement durable : il est assez fréquent dans une période inflationniste que les secteurs les plus touchés soient les matières premières (pétrole et gaz notamment). Du coup, les entreprises axées sur le développement durable sont moins touchées par l’augmentation des prix des matières premières.
Les matières premières : pour les mêmes raisons citées juste au dessus, la montée des prix des matières premières enrichit les compagnies pétrolières ou les sociétés productrices de matières premières comme Total ou Arcelormittal.

Enfin, sachez qu’il y a également un bon moyen de profiter des vagues inflationnistes, celui de faire de l’ emprunt . En effet, l’inflation va éroder la valeur de votre dette. Si vous empruntez 100 000 Euros en début d’année et que l’inflation sur l’année est de 6% alors à la fin de l’année votre dette vaudra 6% de moins .

Quels sont les investissements à éviter ?

La première chose à faire est déjà d’ éviter de garder trop de liquidité dans la mesure du raisonnable, car il est toujours important d’en garder un peu au cas où. Mais une monnaie qui subit une inflation perd de la valeur . Donc en détenant de l’argent, on en perd. Il faut donc éviter au maximum (dans la mesure du raisonnable ) son exposition à la liquidité.

Il faut également éviter d’investir dans des entreprises qui utilisent beaucoup de matières premières dans leur processus de production car elles seront plus impactées par la montée des prix. Par exemple des sociétés chinoises qui amènent leurs produits dans le reste du monde par cargo.

N'hésitez pas à contacter notre équipe pour toute question

Les différents types de gestion d'un contrat d'assurance vie

Tue, 14 Feb 2023 10:55:27 GMT

Lorsque vous souscrivez à un contrat d’assurance vie en tant que résident ou non-résident/expat , il est possible de choisir les supports d’investissement que vous souhaitez : fonds action, immobilier, fonds euro, etc… . Cependant il est possible également de choisir la manière dont ces supports vont être gérés. C’est ce que nous allons voir dans cet article.

La gestion libre :

Le gestion libre est la gestion la plus basique pour un contrat d’assurance vie. Cela consiste simplement à choisir ses supports d’investissement soi-même et de les gérer soi-même durant la vie du contrat. Cette gestion présente des avantages et des inconvénients .

La gestion libre est une méthode de gestion d'un contrat d'assurance vie qui permet aux souscripteurs de gérer leur contrat d'assurance vie en leur donnant la possibilité de choisir librement les produits financiers dans lesquels ils souhaitent investir. Cette technique de gestion est très prisée par les investisseurs qui cherchent à maximiser leurs rendements et à prendre des décisions d’investissement en toute autonomie .

La gestion libre offre une grande variété d'investissements, ce qui donne la liberté de choisir les placements en fonction de son profil d’investisseur et de ses objectifs. Il est possible d’investir dans des produits classiques tels que les actions, les obligations et les fonds communs de placement, mais aussi dans des produits plus complexes tels que les contrats de capitalisation, les OPCVM monétaires, les SCPI et les produits structurés.

La gestion libre présente cependant un certain nombre d ’inconvénients qui peuvent être à l’origine de pertes si l’investisseur n’est pas suffisamment compétent. En effet, la gestion libre ne propose pas de conseils financiers et les souscripteurs doivent donc prendre seuls leurs décisions d’investissement et prendre en compte les risques et les performances de chaque produit. Les souscripteurs doivent également être à l’aise avec les outils de suivi et de gestion de leur contrat et être en mesure de prendre des décisions rapides et judicieuses. Enfin, la gestion libre peut également s’avérer coûteuse car les frais de gestion et les commissions sur les produits peuvent rapidement s’accumuler et réduire les rendements attendus. Malgré ces inconvénients, la gestion libre offre aux souscripteurs d’assurance vie une grande liberté. Elle est donc idéale pour les investisseurs expérimentés qui souhaitent maîtriser leur portefeuille et s’assurer que leurs investissements répondent à leurs objectifs.

Gestion sous mandat :

La gestion sous mandat est une méthode de gestion d'un contrat d'assurance vie qui permet aux souscripteurs de déléguer la gestion de leur contrat à un professionnel (Conseiller en gestion de patrimoine ou Banque).

Dans ce cas de figure, le souscripteur délègue à un tiers la gestion de son contrat et peut ainsi bénéficier des conseils d’un professionnel. La gestion sous mandat est particulièrement adaptée aux investisseurs qui ne disposent pas de suffisamment de temps ou de connaissances pour gérer leur contrat d’assurance vie eux-mêmes. Lorsque le souscripteur délègue à un professionnel la gestion de son contrat, celui-ci prend en charge les décisions d’investissement et d’arbitrage et choisit les produits financiers les plus avantageux pour le compte du souscripteur. Cette méthode de gestion présente plusieurs avantages, notamment le fait qu’elle permet aux souscripteurs d’accéder aux conseils et à l’expertise d’un professionnel. De plus, le souscripteur peut suivre l’évolution de son patrimoine et bénéficier d’un service de conseil personnalisé. Cependant, la gestion sous mandat est souvent plus coûteuse que la gestion libre et les frais de gestion et les commissions sur les produits peuvent réduire les rendements attendus. De plus, le souscripteur doit être conscient que son gestionnaire dispose d’une grande liberté et peut prendre des décisions sans son accord.

Enfin, contrairement à la gestion libre, la gestion sous mandat généralement ne concerne que la gestion des fonds actions et obligations. En effet, on comprend facilement qu’il ne serait pas forcément utile de faire gérer des SCPI ou des fonds qui ne demandent pas de gestion au jour le jour comme les marchés financiers peuvent l’imposer.

Malgré ces inconvénients, la gestion sous mandat est une méthode de gestion très pratique pour les investisseurs qui souhaitent bénéficier des conseils d’un professionnel et qui recherchent une gestion plus active de leur contrat d’assurance vie.

EN SAVOIR PLUS SUR LES CONTRATS D'ASSURANCE VIE FRANCAIS

FID (uniquement dans le cadre des contrats d’assurance vie luxembourgeois) :

FID signifie fond interne dédié. C’est une spécialité luxembourgeoise. Le fond interne dédié comme son nom l’indique est un fonds exclusivement dédié à un seul investisseur . Par exemple, si vous ouvrez un contrat d‘assurance vie luxembourgeois à travers un FID, vous disposerez alors d’un fond dédié exclusivement pour vous et géré par un asset manager . Cela s’apparente à une sorte de gestion sous mandat comme décrit plus haut, sauf que la gestion est propre à votre épargne exclusivement. Le FID correspond en quelque sorte à un service 5 étoiles de la gestion d’un contrat d’assurance vie.

Aussi, ce produit permet aux investisseurs de bénéficier d'une gestion sur mesure de leur portefeuille d'actifs, en fonction de leur profil de risque et de leurs objectifs d'investissement.

Les FID sont des fonds d'investissement gérés de manière interne par les compagnies d'assurance vie. Ils peuvent être constitués d'actifs tels que des actions, des obligations, des matières premières ou des devises , en fonction des choix et des décisions d'investissement du client.

EN SAVOIR PLUS SUR LES CONTRATS D'ASSURANCE VIE LUXEMBOURGEOIS

FIC (uniquement dans le cadre des contrats d’assurance vie luxembourgeoise):

FIC signifie fond interne collectif. En fait, cela fonctionne de la même manière que le FID, cependant le fonds n’est pas destiné à un seul investisseur mais à plusieurs .
Les FIC sont des fonds d'investissement collectif qui regroupent les investissements de plusieurs clients d'une même compagnie d'assurance vie. Les actifs du FIC sont investis dans différents types d'actifs tels que des actions, des obligations, des matières premières ou des devises, selon les décisions d'investissement prises par les gestionnaires de fonds de la compagnie d'assurance vie.
Ces produits permettent aux investisseurs de bénéficier d'une gestion professionnelle et diversifiée de leur portefeuille d'actifs, en fonction de leur profil de risque et de leurs objectifs d'investissement.
En résumé, les fonds internes collectifs des contrats d'assurance vie luxembourgeois offrent une diversification des risques, une gestion professionnelle de portefeuille, une liquidité accrue et une transparence des investissements.

On a vu dans cet article les 4 types de gestion principale d’un contrat d’assurance vie. Ces 4 types représentent la majeure partie des gestions des contrats d’assurance vie en France et au Luxembourg. Cependant cette liste n’est pas exhaustive et il existe encore d’autres types de gestion que nous verrons dans un autre article.

CONTACTER NOTRE EQUIPE

L’assurance vie pour non-résidents et expatriés : les trois grands principaux types de placements possibles

Mon, 06 Feb 2023 18:42:46 GMT

Les fonds euros
Les fonds d’investissement obligataires et actions
L’investissement immobilier

I. Les fonds euros :

Les fonds euros qu’est-ce que c’est ? Les fonds euros sont des fonds proposés par les compagnies d’assurance qui proposent des contrats d’assurance vie.

La définition première du fonds euro est le capital garanti , l’ effet cliquet et la disponibilité . Le capital garanti signifie que tout ce qui est placé dans le fonds euro est garanti. Vous ne pouvez pas le perdre. L’effet cliquet signifie que toute la rémunération générée par le fonds euro est intégrée dans le capital garanti. Vous ne pouvez pas perdre ce que vous avez gagné. La disponibilité signifie que l’argent qui est dans le contrat est disponible à tout moment. Le client peut faire un rachat partiel ou total quand il le souhaite.

De quoi sont constitués les fonds euros ? Les fonds euros sont des placements très sécurisés. Par conséquent, ils sont constitués principalement d’obligations étatiques (Dette souveraine) mais également d’obligations de sociétés très bien notées “triple A”. Une poche complémentaire peut-être également allouée à des fonds actions, immobiliers et même des produits dérivés. L’objectif étant d’amener un peu de rendement. Cette poche est toutefois relativement petite pour garder l'intérêt du capital garanti.

Quel est le rendement des fonds euros ? Les fonds euros étant placés sur des placements les plus sécurisés possibles, ils n’ apportent pas un rendement très important. Sur la période actuelle on constate des rendements selon les fonds euros compris entre 1 et 2%. Le rendement des fonds euros se distingue en deux éléments distincts. Le taux d'intérêt technique et le bénéfice de la compagnie. Le taux d'intérêt technique, c’est le taux auquel la compagnie s’engage à rémunérer ses clients. C’est un taux convenu à l’avance et contractuel. Attention quand même, les compagnies d’assurance sont soumises au code des assurances qui plafonne le niveau des taux d'intérêt communiqués par les compagnies. Le bénéfice de la compagnie: légalement les compagnies d’assurance sont obligées de redistribuer 85% de leurs bénéfices qui provient de la différence de leurs frais réels et de ce qu’elles ont prélevés.

II. L’investissement immobilier

L’un des trois placements principaux qu’il est possible de faire dans un contrat d’assurance vie est l’investissement dans l’immobilier. Au premier abord, il peut paraître compliqué d’intégrer de l ’immobilier dans un contrat d’assurance vie . Comment faire ? On achète une maison et on l’intègre dans le contrat ? Non, pas du tout. En fait, lorsque l'on veut faire de l'immobilier dans un contrat d’assurance vie, on s’oriente sur des produits immobiliers plus dématérialisés. Ceux qu’on retrouve le plus fréquemment sont : les SCPI , les SCI et les OPCI . Ces produits ont plusieurs points communs et des caractéristiques qui leur permettent de s‘intégrer dans un contrat d’assurance vie :

investissement immobilier dématérialisé
investissement relativement liquide
investissement collectif

Les SCPI , appelées également “pierre papier”, sont des parts de fonds investies exclusivement dans l’immobilier commercial : bureaux, boutiques, centres commerciaux, etc. L’investissement se fait donc sous forme de part en signant un bulletin de souscription. Chaque part a une valeur qui est sensée être valorisée à intervalle variable selon la valorisation de l’immobilier que détient le fonds. En plus, chaque part amène une rémunération provenant des revenus locatifs générés par l’immobilier détenu dans le fond. Grâce à son aspect immatériel, liquide et collectif, l’investissement est parfaitement compatible et intégrable dans un contrat d’assurance vie.

Les SCI : les SCI fonctionnent un peu à la manière d’une SCPI. Cependant, à la différence de la SCPI qui est investie exclusivement en immobilier commercial, les SCI sont constituées de plusieurs types d’immobilier :

d’immobilier indirect. C’est à dire dans des parts de sociétés ou de fonds qui s’occupent de la sélection, de l’entretien et de la gestion d’un parc immobilier
de SCPI : La SCI détient elle-même des SCPI
d’OPCI : La SCI détient elle-même des OPCI
d’immobilier direct
d’une trésorerie investie et non-investie

En somme, les SCI proposées dans le cadre d’un contrat d’assurance vie reposent sur une mécanique similaire aux SCPI mais qui n’est pas axée sur une seule typologie d‘immobilier, en restant ouvertes à un spectre plus large et plus opportuniste.

Les OPCI : C’est un mélange de SCPI et d’action. L'intérêt est double : bénéficier à la fois d’une stabilité de rendement apportée par le marché immobilier à travers les SCPI, tout en bénéficiant d’ un gain de liquidité des marchés actions. Les OPCI bénéficient à la fois d’une dématérialisation et d’une bonne liquidité qui permet de s’intégrer dans un contrat d’assurance vie.

III. L’investissement dans les fonds obligataires et les fonds actions

Le troisième type d’investissement que l’on retrouve le plus souvent dans un contrat d’assurance vie est l’investissement en fonds actions et obligations. Ce type d’investissement concerne principalement les marchés financiers.
Il consiste à investir dans des fonds qui sont eux-mêmes investis dans diverses sociétés : soit en actions (fonds actions) soit en obligations (fonds obligataires). L’investissement consiste donc à acheter des parts de fonds qui représentent elles-mêmes diverses sociétés.
Chaque fonds ont des rentabilités différentes selon leurs caractéristiques (action, obligation, fond mixte), leur gestion (asset manager), leur thème (asiatique, US, technologique) etc ….

Ce type d’investissement présente un intérêt majeur est qu’il est largement diversifié puisqu’une part d’un fonds représente à elle seule plusieurs sociétés.

Selon le choix des fonds, l’investissement aura une rentabilité plus ou moins forte et un risque (volatilité) plus ou moins fort. Par exemple, un investissement orienté sur des fonds actions agressifs pourra présenter une rentabilité de 8% mais avec une forte volatilité. A contrario un investissement orienté sur des fonds obligataires défensifs, comme des obligations de dettes souveraines, présentera un rendement très faible mais un risque faible (faible volatilité). On l’aura compris, l’investissement dans les fonds dépendra grandement du choix des fonds eux-mêmes. Cependant, ils présentent tous un point commun est qu’ils sont tous à leur niveau respectif, volatile. Ils dépendent des aléas des marchés financiers, de la conjoncture économique mondiale et surtout c ‘est un investissement de moyen/long terme. On investit pas dans les marchés financiers en pensant pouvoir récupérer son argent quand on le souhaite. Généralement ce type d’investissement est conseillé sur une maturité minimum de 10, 15 voir 20 ans.

Conclusion :

Ce qu’il faut retenir, c’est que la majeure partie des contrats d'assurance vie sont constitués le plus souvent de ces trois piliers que sont les fonds euros, l’immobilier et les fonds actions et obligations. Évidemment, il existe de nombreux autres types d’investissement qu’il est possible de mettre dans un contrat d’assurance vie et la liste des produits énumérés dans cet article n’est pas exhaustive. L’idée est simplement d'aborder les choses de manière pratique et informative pour apporter un peu de compréhension dans un produit souvent mal compris et aux allures de produit complexe.

Pour toute demande d'information sur l'assurance vie pour non-résidents et expatriés, n'hésitez pas à contacter notre équipe en cliquant sur ce lien : CONTACTER NOTE EQUIPE

L'assurance vie pour non résidents et expatriés : webinaire du 08/11/2022

Tue, 15 Nov 2022 09:50:57 GMT

Webinaire sur le thème de l'assurance vie pour les non-résidents et les expatriés :

01:36 Sommaire

03:30 Fonctionnement

07:10 Le type d'investissement

08:00 Les fonds Euros

11:40 Les fonds d'investissement

15:20 L'immobilier

23:24 Les produits annexes

27:03 Le contrat Target +

28:12 La fiscalité

35:06 La transmission du contrat/ les bénéficiaires

40:10 L'inflation et l'assurance vie

53:50 La gestion du contrat

Tout ce qu’il faut savoir sur l’assurance vie pour les non-résidents et les expatriés

Thu, 13 Oct 2022 14:19:34 GMT

Qu’est ce que l’assurance vie ?

Avant toute chose, il est important de préciser que l’assurance vie est l’un des produits les plus populaires en France. La majorité des foyers français disposent d’au moins une assurance vie. L'assurance vie représente 40% du patrimoine financier des français.

Une assurance vie c’est une enveloppe (enveloppe fiscale) dans laquelle il est possible d’investir dans des produits financiers : fond euro, immobilier, SCPI, OPCI, SCI, Fond d'obligation, fond action . Mais aussi des produits plus complexes comme les ETF (Tracker) ou le private equity.

En France, nombreux sont ceux qui assimilent l’assurance vie à un contrat à fond perdu qui vous verse une somme d'argent en cas de décès ( c’est en fait un contrat prévoyance). L’assurance vie n’a pas grand chose à voir avec ça. L'assurance vie c’est simplement une enveloppe dans laquelle on place son épargne qu’on fait fructifier et que l’on peut soit récupérer à tout moment, ou alors en faire bénéficier une personne (bénéficiaire) lors de son décès.

En somme, l’assurance vie c’est un contrat mixte qui vient couvrir à la fois les risques de vie en se constituant un capital et en le faisant fructifier, mais également le risque de décès en protégeant les bénéficiaires choisis qui pourront toucher le capital du contrat et bénéficier d’une fiscalité allégée.

Quels sont les avantages de l’assurance vie ?

Il y a 4 piliers principaux qui rendent l’assurance vie avantageuse :

Les placements accessibles
La fiscalité
La transmission du patrimoine
Son capital disponible à tout moment

Les différents types de placements :

Comme on l’a vu dans l'introduction, l’assurance vie donne accès à divers placements que nous allons voir en détail:

L es fonds euros : Les fonds euro sont un type d'investissement qui est caractérisé par deux particularités : le capital garanti et l’effet cliquet. Le capital garanti , c’est le fait que le capital que vous allez investir dans le fond ne peut pas être perdu. Votre capital est garanti. Et l’effet cliquet, c’est le fait que le rendement de votre capital une fois acquis est lui même garanti. Par exemple : vous placez 100 000 euros dans un fond euro à un taux de rendement de 2%. Au bout d ‘un an vous avez donc toujours votre capital de 100 000 euros avec en plus un rendement de 2 000 euros qui vient lui-même intégrer le capital garanti. Les fonds euros sont principalement investis dans des dettes étatiques (OAT), des bons du trésor, des obligations d’entreprises bien notées car elles sont considérées comme étant le placement le moins risqué sur le marché. Les fonds euros sont des placements très plébiscités par les français et la plupart des contrats d’assurance vie sont toujours constitués d’un peu ou de beaucoup de fonds euros. Attention les fonds euros apportent une forte sécurité certes, mais ils sont très peu rentables. La rentabilité constatée des fonds euros actuellement est en moyenne en dessous des 2%.
Les fonds d'investissement en action et en obligation : Un fond d'investissement qu’est-ce que c’est ? Un fond d'investissement, c’est un véhicule d'investissement qui est investi dans des actions ou des obligations de plusieurs sociétés. En d’autres termes, au lieu d’investir vous même dans plusieurs actions ou obligations de sociétés, vous allez investir dans des parts de fonds qui elles-mêmes sont investies dans de nombreuses sociétés. Cela vous permet de diversifier votre investissement , de ne pas limiter votre investissement à quelques sociétés et surtout de bénéficier de l’expertise des sociétés de gestion expertes dans la sélection des entreprises. On appelle ces fonds d’investissement des OPCVM.
L’immobilier: dans le cadre d’un contrat d’assurance vie, il est tout à fait possible d’investir dans l’immobilier. Généralement l'investissement se fait sous 3 formes:

Les SCPI : Les SCPI sont 4 lettres qui semblent cacher quelque chose de compliqué alors que c’est finalement très simple à comprendre. Les SCPI fonctionnent un peu comme les fonds d'investissement décrits plus haut à une différence près, est que les SCPI sont investies exclusivement en immobilier. L‘investissement consiste donc à acheter une part ou des parts d’un fond investi dans de l’immobilier commercial : boutiques, bureaux, centres commerciaux , etc … . C’est donc un investissement immobilier dématérialisé qui présente l’avantage d'être géré et diversifié sur plusieurs biens immobiliers. En savoir plus sur les SCPI.
Les OPCI : Les OPCI sont des fonds investis dans l'immobilier au maximum à 60% . La différence avec les SCPI est que les OPCI ne sont pas investis exclusivement dans l'immobilier mais également en valeur mobilière. Les OPCI permettent ainsi d’investir dans l’immobilier tout en disposant d’un produit liquide.
Les SCI : Dans le cadre de l’assurance vie, il est possible également d’investir dans des SCI. Les SCI détiennent de l’immobilier au sens large et ne se limitent pas à une typologie de bien précis. Elles sont opportunistes. Elles peuvent détenir de l'immobilier en direct, mais aussi des SCPI et des OPCI .

Les placements plus complexes :

ETF (exchange traded fund): autrement appelé trackers, ceux sont des produits d’investissement qui ont pour but de répliquer une valeur boursière . Généralement un indice. Par exemple, l’ETF Eurostoxx 50 a pour but de répliquer l’indice Eurostxx 50. Les ETF ont pour principal avantage de pouvoir spéculer sur un indice sans pour autant être obligé d’investir dans tous les actions de cet indice.
Le private equity: Le private equity consiste à investir dans des sociétés non-cotées au lieu d’investir dans des actions de sociétés cotées sur les marchés financiers. Même si ces sociétés ne sont pas cotées, elles sont de taille assez conséquente.

Gestion libre ou gestion pilotée ?

Lorsque vous allez souscrire à un contrat d’assurance vie en France vous allez devoir choisir le type de gestion de votre contrat. Il existe deux types de gestion principaux :

La gestion libre : vous choisissiez vous-même les fonds dans lesquels vous voulez investir. Vous choisissez également votre allocation : fonds euro, fonds action et immobilier. En d’autres termes, c’est vous qui construisez totalement votre contrat et qui le gérez . Généralement dans le cadre de la gestion libre, les contrats restent relativement figés car il est assez difficile pour un particulier de faire des arbitrages (changement d'investissement ) régulièrement.
La gestion pilotée : La gestion pilotée ou gestion sous mandat est une autre manière de gérer votre contrat. Cela consiste à faire signer un mandat de gestion avec une société de gestion qui va gérer votre contrat pour vous. Vous aurez généralement le choix entre 3 profils: un sécuritaire, un légèrement offensif et un troisième offensif. Mis à part ce choix, c’est la société de gestion qui s’occupe du choix des fonds et qui va gérer votre contrat au quotidien, changer vos expositions, sortir des fonds, rentrer des fonds, etc …Cette gestion présente l’avantage qu’elle est plus active donc plus flexible et s’adapte en fonction de la conjoncture. Par exemple en période d’inflation, votre contrat sera plus investi sur les secteurs les plus inflationnistes

La fiscalité sur les contrats d’assurance vie pour les non-résidents et les expatriés :

La fiscalité des contrats d‘assurance vie en France présente de nombreux avantages fiscaux. C’est d’ailleurs l’un des principaux intérêts des contrats d’assurance vie. Il en va de même pour les non-résidents et les expatriés. Elle fonctionne de la même manière que pour un résident mais à quelques différences.

La première chose à préciser est que seuls les intérêts du contrat d’assurance vie sont imposés et non le capital . En d’autres termes, si vous placez 100 000 euros sur votre contrat et qu’il vous rapporte 3 000 euros, le jour où vous rachetez votre contrat seul les 3 000 euros seront imposés et non les 100 000 euros. Le deuxième point important à savoir est que la fiscalité sur les contrats d’assurance vie ne s’applique que le jour où vous rachetez votre contrat (partiellement ou totalement). En d’autres termes, le jour où vous allez récupérer l’argent de votre contrat. A l'exception des fonds euros où les prélèvements sociaux sont appliqués chaque année.

Pour les résidents français, les intérêts du contrat sont imposés au choix soit à l’impôt sur le revenu soit au prélèvement forfaitaire libératoire et à cela s'ajoutent également les prélèvements sociaux de 17.2%.

Pour les non-résidents et les expatriés, c’est un peu différent. Déjà un expatrié ou un non-résident n’aura pas le choix entre l'impôt sur le revenu ou le prélèvement forfaitaire. Il est directement soumis au prélèvement forfaitaire. Le deuxième point est qu’il n’est pas soumis aux prélèvements sociaux si il prouve sa non-résidence le jour du rachat de son contrat.

En savoir plus sur la fiscalité des contrats d'assurance vie pour les non-résidents et les expatriés

Ainsi voici l'imposition française d’un non-résident ou d’un expatrié sur son contrat d’assurance vie.

prime versée avant le 27 septembre 2017 :

Prime versée apres le 27 septembre 2017

Les autres parti cularités à connaître pour les non-résidents et les expatriés :

Les non-résidents et les expatriés ne bénéficient pas de l'abattement fiscal au bout de 8 ans de 4 600 Euros pour une personne seule et de 9 200 Euros pour un couple.
Attention si vous êtes résident dans un pays ou territoire non-coopératif vous serez soumis à une imposition de 75%: Anguilla, les îles vierges britanniques, Seychelles, Panama, Vanuatu, Fidji, Guam, îles vierges américaines, Palaos, Samoa américaines, Samoa, Trinité-et-Tobago

La transmission du patrimoine et la fiscalité en cas de décès :

Tout contrat d’assurance vie dispose d’une clause bénéficiaire. En d’autres termes à l’ouverture de votre contrat, vous devrez désigner un bénéficiaire de votre contrat en cas de décès. Cela peut être votre conjoint, vos enfants ou toute autre personne.
La clause la plus commune est celle de désigner son conjoint et en second rang les enfants en cas de décès de ce conjoint ou de séparation.

Dans le cas du décès du titulaire du contrat, le bénéficiaire reçoit alors l'intégralité du capital de l’assurance vie. L'assurance vie présente alors quelques avantages fiscaux :

Pour les versements qui ont été effectués avant le 70ème anniversaire, le capital de l’assurance vie n’est pas soumis au droit de succession . La somme est taxée à 20% et bénéficie d’un abattement de 152 500 Euros
Pour les versements qui ont été effectués après les 70 ans, le capital de l’assurance vie est dans ce cas soumis à l’impôt sur les successions. Cependant, vous allez quand même bénéficier d’un abattement de 30 500 euros tout bénéficiaire confondu et l'impôt sur les successions ne s’appliquera uniquement sur le capital et non les intérêts.

Une spécificité pour les non-résidents et les expatriés concernant la succession est qu’une personne non-résidente ou expatriée lors du décès du titulaire de l’assurance vie est exonérée de toutes fiscalités à la double conditions suivantes :
- La résidence fiscale de l’assuré au moment du décès est hors France

- Au moment du décès, la résidence fiscale du bénéficiaire est hors France et l’a été pendant au moins 6 ans au cours des 10 années précédant le décès.

Pour résumer, l’assurance vie est un outil fiscalement très puissant et l’un des meilleurs véhicules d’investissement pour gérer son patrimoine et sa succession. L’assurance vie française est également un très bon outil pour les non-résidents et les expatriés , ils bénéficient d'avantages fiscaux encore plus importants. Il faudra toutefois rester vigilant sur la fiscalité appliquée dans le pays de résidence.

Pour toutes questions sur les contrats d'assurance vie pour non-résidents et expatriés.

Update du crédit immobilier pour non-résidents et expatries au 05/10/2022

Wed, 05 Oct 2022 15:25:43 GMT

Le nombre de crédits immobiliers octroyés en France pour les résidents plonge, qu’en est-il des non-résidents et des expatriés ?

Selon L’Observatoire Crédit Logement, la baisse de production sur le marché du crédit immobilier s’accélère jusqu’à atteindre -15% au second trimestre 2022.

Taux d’intérêt toujours en hausse : en moyenne 1,70% sur 240 mois en mars 2022 contre 2,60% sur 240 mois en octobre 2022.

Après avoir battu des records historiquement bas, les taux d’intérêt augmentent depuis quelques mois maintenant. La principale raison de cette augmentation est la hausse des taux d’intérêt sur les dettes de l’état français (OAT : Obligation assimilable du trésor). L’OAT 10 ans a un impact direct sur les taux des crédits immobiliers.

L’inflation est également en partie responsable de la remontée des taux de crédit immobilier.

Les taux d’intérêt proposés pour un financement de non-résident et d'expatrié sont généralement basés sur la grille des résidents « classique » avec une surcote des grilles qui varie entre 0.1 et 0.3 point.

La hausse des taux de crédit, combinée à la stagnation des taux d’usure a conduit à ce que les banquiers appellent l’effet ciseau. C’est un mécanisme qui a pour effet de pénaliser davantage l’accès au crédit.

Taux d’usure T4- 2022 : Le taux de l'usure correspond au taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu'ils vous accordent un prêt. Fixé à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant par la Banque de France, le taux de l'usure vise à vous protéger d'éventuels abus.

Comme annoncé par le gouverneur de la Banque de France en application de la formule prévue par le Code Monétaire et Financier, le relèvement du taux d’usure était très attendu.

La nouvelle hausse des taux d’intérêt sur le mois d’octobre pourrait faire réapparaître la situation de dépassement des seuils d’usure.

Impact sur les demandes de financement des non-résidents et des expatriés :

La conjoncture impacte négativement les nouvelles normes d’intervention bancaires sur les dossiers des non-résidents et expatriés. Depuis la guerre en Ukraine, la hausse des taux combinée à la stagnation des seuils d’usure, les banques ont revu leurs critères d’intervention surtout pour les pays considérés à risque et/ou la surprime "risque pays" est inévitable comme certains pays en Afrique par exemple.

Plusieurs banques ont également reclassifié Dubaï à cause de la lourdeur des nouvelles réglementations liée à l’ouverture de compte (en moyenne un délai d’une semaine contre 24H pour un résident UE, UK ou USA).

Les résidents en zone euro, Etats-Unis, Royaume-Uni, Singapour, Hong-Kong et la Suisse restent les plus avantagés en termes de nombre de propositions bancaires avec des caractéristiques de prêt intéressantes.

Par ailleurs, La hausse des taux d’intérêt et le durcissement des conditions d’octroi de prêt pour les résidents en France réduisent le volume de demandes. De ce fait, les banques pourraient être de plus en plus ouvertes à étudier des dossiers plus « exotiques » comme les demandes de prêt de non-résidents et d’expatriés.

Les placements réglementés et leur taux au 31/08/2022

Wed, 21 Sep 2022 12:15:46 GMT

Pourquoi investir dans une assurance vie actuellement ?

Wed, 21 Sep 2022 10:08:12 GMT

Nous sommes actuellement dans une conjoncture relativement propice à l’ouverture de contrat d'assurance vie notamment à cause de l’inflation.

Situation actuelle de l'inflation :

Actuellement, comme vous le savez sans doute, la France a subi une forte inflation atteignant un niveau de 5.8% fin août 2022 . Cette inflation est principalement due à la hausse des prix de l’énergie mais elle déteint doucement sur d‘autres secteurs comme l'alimentation.

Voici les chiffres actuels selon les différents secteurs:

Energie : 22,2%
Alimentation : 7.2%
les services : 3.9%
Les produits manufacturés : 3.5%

Ne pas détenir de liquidité :

L’inflation c’est l’euro contre les prix : l’essence, la baguette de pain, le ticket de métro et n’importe quel autre produit ou service. Il est donc assez facile de comprendre que détenir de l’euro c’est tout simplement perdre de l’argent. L’euro placé sur vos comptes courants ou sur un placement type Livret A ne se contente pas de dormir. Une inflation actuellement de 6% signifie que les euros qui sont sur vos comptes ou sur des placements qui travaillent peu représenteront 6% de moins à la fin de l’année. Le seul moyen de contrer l’inflation est d’investir ses euros dans des actifs pour passer dans le camp adverse en quelque sorte.

Eviter actuellement les placements basiques ou réglementés :

De la même manière que votre argent dort sur votre compte courant, il en va de même sur les placements de base ou réglementés comme le livret A. En effet, les taux de rémunération de ces placements n’augmentent pas aussi vite que l’inflation et on le voit actuellement. Voici ci-dessous la liste des principaux placements réglementés accessibles en France :

95% des taux de rendement des placements réglementés sont aujourd’hui compris entre 1 et 2% à l'exception du livret d’épargne populaire qui n’est de toute façon pas accessible aux non-résidents. Par conséquent, on constate que même sur ce type de placement, on perd de l’argent au bout du compte. Un livret A qui rémunère 2% dans une conjoncture inflationniste de 6%, nous fait perdre 4% par an.

L’assurance vie, un bon moyen de contrer l’inflation ?

Avant toute chose, l’avantage de l’assurance vie est qu’elle vous donne accès à de nombreux types d’investissement: marché financier (action, obligation), immobilier, SCPI, OPCI, SCI, matière première, action de société non-cotée, tracker, etc… .

Pourquoi est-ce un avantage ? Parceque l’une des particularités principales de l’inflation est qu’elle crée des distorsions . En fait, lorsqu'on dit que l’inflation en France est de 6% cela ne veut pas dire que tous les biens et services en France ont augmenté de 6%, mais que la moyenne de l’augmentation de ses produits et services a augmentée de 6%. En d’autres termes et comme on l’a vu plus haut, des secteurs augmentent plus que d’autres. L’inflation crée donc des distorsions.

Ainsi, le fait qu’une assurance vie vous donne accès à de nombreux actifs est de fait un avantage indéniable en cas d'inflation car elle permet de cibler les secteurs qui sont les plus inflationnistes.

Par exemple, un contrat d’assurance vie investi sur des fonds en matière première et en immobilier sera a priori efficace pour lutter contre l’inflation .

Quels sont les secteurs les plus sensibles à l’inflation ?

Dans une période inflationniste les matières premières, les métaux précieux, l'énergie, les produits alimentaires sont souvent les secteurs les plus inflationnistes. On le constate d'ailleurs actuellement.

Ainsi on pourra privilégier des sociétés profitant de ces secteurs:

ArcelorMIttal qui est l’un des plus producteurs d’acier au monde
Total dont les niveaux de rentabilité sont étroitement liés à la hausse du prix du pétrole
Les valeurs bancaires : L’inflation c’est aussi la hausse des taux d'intérêt donc des profits des banques. Par exemple, une hausse des taux de 1% augmente la profitabilité des activités de banque de 10%.
L’augmentation du prix du pétrole mais en avant également les sociétés axées sur la transition écologique et les valeurs technologiques
Mais également l’immobilier locatif. Empiriquement on constate que l’immobilier a toujours tendance à monter, que ce soit en période d’inflation ou non . Par ailleurs, les loyers sont indexés sur des indices type IRL et ILC qui prennent en compte l’inflation. Ainsi, les investissements type SCPI , OPCI, SCI, foncière, tous accessibles via des contrats d’assurance vie sont à privilégier.

A contrario, il faudra éviter :

Les sociétés qui souffrent de la montée des prix du pétrole. Par exemple des sociétés qui importent des produits de Chine dont les coûts de transport par container explosent.
Également les secteurs qui dépendent du pouvoir d’achat des français comme la grande distribution.
Également les sociétés fortement endettées qui risquent d'être pénalisées par la montée des taux.

Notre petit conseil pour conclure :

On l’aura compris le message premier de cet article est avant tout de dire qu’il est important de prendre conscience qu’un euro sur un compte courant ou sur un livret A en période d'inflation coûte cher et l’assurance vie est un bon moyen de palier à cet effet.

Par ailleurs, les compagnies d’assurance proposent deux types de gestion : la gestion libre et la gestion sous mandat.

La gestion libre consiste à ce que vous choisissiez vos fonds et vos allocations vous-même: fond euro, immobilier, fond action et obligation, et que vous soyez maître à 100% de la gestion de votre contrat.

La gestion sous mandat : Cette fois-ci vous signez un mandat de gestion entre un asset manager et vous-même. L’asset manager va s’occuper de gérer votre contrat au jour le jour.

En cette période inflationniste, il est peut-être intéressant de passer sur une gestion sous mandat. L'inflation implique des fortes variations de prix et de retournements de marché. Il est donc important d’avoir une capacité à être réactif dans la gestion du contrat.

Pour toutes questions complémentaires, n'hésitez pas à contacter notre équipe

Zoom sur la fiscalité des assurances-vie pour expatriés et non-résidents

Tue, 09 Aug 2022 14:56:53 GMT

Avoir une assurance vie en France tout en étant expatrié ou non-résident, c’est possible. En effet, un non-résident ou expatrié peut librement souscrire à ce type de contrat, toutefois, certains établissements financiers mettent en place des restrictions selon le pays de résidence (cela peut être d’ordre général ou simplement concerner quelques types de contrats d’assurance-vie).

Exemple : plusieurs assureurs français refusent la souscription de leurs contrats d’assurance vie aux « US Person » càd aux contribuables américains, et ce notamment depuis l’entrée en vigueur de la loi FATCA (Foreign Account Tax Compliance Act) en 2014 dont l’objectif est de lutter contre l’évasion fiscale. Le conseil en fiscalité des non-résidents est essentiel pour mieux comprendre les implications fiscales de ces contrats, notamment en ce qui concerne les avantages et les obligations fiscales selon votre pays de résidence.

La fiscalité en France des intérêts de contrats d’assurance vie pour non-résidents et expatriés :

Avoir une assurance-vie en France en tant que non-résident ou expatrié présente de nombreux avantages au niveau fiscal :

.- Tant que l’assuré ne procède pas à un rachat (récupérer une partie des fonds) ou à un dénouement (décès de l’assuré), les intérêts qui sont produits annuellement ne sont soumis à aucune imposition en France.

- Autre avantage fiscal dont bénéficient les expatriés et les non-résidents : l’exonération de prélèvements sociaux sur les intérêts des contrats d'assurance-vie français, que ce soit pendant la phase d’épargne ou au moment du rachat (à condition de justifier le statut de non-résident au moment du rachat).

- De plus, tant que le souscripteur réside à l’étranger, son assurance-vie établie auprès d’une compagnie en France se voit exonérée de l’IFI.

Que se passe-t-il en cas de rachat ?

Il faut savoir que les fonds issus de l’assurance vie ne sont pas bloqués. En effet, cette épargne reste accessible à tout moment. Sur simple demande auprès de son assureur, le non-résident pourra retirer les fonds de son épargne, soit en partie (rachat partiel), soit en faisant des retraits sur des périodes définies (rachats programmés), ou bien encore en retirant la totalité de la somme (rachat total).

Certains pays imposent les intérêts des rachats. Toutefois, la France, État de source, conserve un droit d’imposition à travers le prélèvement à la source.

Ce droit d’imposition sur les intérêts de l’assurance-vie passe par un prélèvement forfaitaire libératoire avec des taux de prélèvement qui dépendent de la date des versements ainsi que de la durée du contrat d’assurance : (A noter que les non-résidents n’ont donc pas la possibilité de choisir entre le prélèvement forfaitaire et l’intégration aux revenus càd que les intérêts du contrat d’assurance vie d’un non-résident ne peuvent pas faire partie de la déclaration des revenus)

Voici les règles pour déterminer le taux de prélèvement forfaitaire applicable :

Pour les versements effectués avant le 27 septembre 2017 :

Pour les versements effectués après le 27 septembre 2017 :

Attention toutefois, quelle que soit la durée de votre contrat d’assurance, si jamais vous résidez dans un ETNC (Etat ou territoire non coopératif), un taux de prélèvement de 75% est applicable. Ces Etats sont les suivants : Anguilla, les îles vierges britanniques, Seychelles, Panama, Vanuatu, Fidji, Guam, îles vierges américaines, Palaos, Samoa américaines, Samoa, Trinité-et-Tobago.

Il semble également important de noter que contrairement aux résidents, les expatriés et non-résidents ne bénéficient pas de l’abattement annuel en cas de rachat ou de dénouement qui permet de réduire les intérêts du contrat sur lesquels vient s’appliquer l’imposition (réduction de 4600 € pour une personne seule ou 9 200 € pour un couple imposé en commun)

Que se passe-t-il en cas de décès ?

Les sommes versées avant le 70 ^ème anniversaire de l’assuré sont transmises au bénéficiaire sans aucune fiscalité à la double condition suivante :

- La résidence fiscale de l’assuré au moment du décès est hors France

- Au moment du décès, la résidence fiscale du bénéficiaire est hors France et l’a été pendant au moins 6 ans au cours des 10 années précédant le décès

Si aucune de ces conditions n’est respectée, les capitaux sont taxés à 20 % après abattement de 152.500 euros par bénéficiaire.

Les sommes versées après le 70ème anniversaire de l’assuré sont soumis aux droits de succession après un abattement de 30 500 €, sauf si :

- La résidence fiscale de l’assuré au moment du décès est hors France

- Au moment du décès, la résidence fiscale du bénéficiaire est hors France et l’a été pendant au moins 6 ans au cours des 10 années précédant le décès

Les conventions fiscales entre la France et le reste du monde :

Certains Etats peuvent imposer les intérêts issus des contrats d’assurance-vie, d’où la nécessité de vérifier la législation de son Etat de résidence. Exemple : aux USA, une taxation constante des intérêts du placement a lieu car ils sont considérés comme revenus.

Ainsi, afin d’éviter la double imposition, il arrive souvent que le pays de résidence accorde au souscripteur un crédit qu’il fera valoir sur l’impôt à payer dans cet État.

Cas de rachat : En cas de convention fiscale signée entre le pays de résidence et la France, plusieurs possibilités s’offrent à l’assuré. En effet, ce dernier pourra demander l’application de la fiscalité la plus avantageuse entre celle prévue par le droit français et celle prévue par la convention. Cela permet d’obtenir une réduction fiscale ou même une exonération totale du prélèvement forfaitaire (à condition de prouver sa non-résidence fiscale en France). Le taux du prélèvement forfaitaire en France est donc défini par ces conventions fiscales

En voici quelques exemples :

Pour toute demande d'information, n'hésitez pas à contacter notre équipe

Info pratiques sur les SCPI pour les expats et les non-résidents : fonctionnement, fiscalité, financement

Thu, 04 Aug 2022 13:56:12 GMT

Les points clés de la SCPI et son fonctionnement :

Petit rappel sur ce qu’est une SCPI. Rien de compliqué en soi à comprendre. Des sociétés appelées “sociétés de gestion” investissent dans l’immobilier et constituent un parc immobilier représentant des centaines de millions voire des milliards d’Euro. Une fois ce parc immobilier constitué, la société de gestion le revend sous forme de parts à des particuliers. Chaque part représente donc une partie du parc immobilier de la même manière qu’une action représente une part d’une société. A la différence près qu’une part d’une SCPI n’est pas une action et sa valeur ne varie pas sur les marchés financiers. Elle est réévaluée chaque année en fonction de la valorisation du parc immobilier. Par ailleurs, le parc immobilier est également loué. Chaque détenteur de parts perçoit donc des revenus en proportion du nombre de parts possédées.

Quels sont les avantages de la SCPI :

Rentabilité : Investissement immobilier exclusivement investi dans l’immobilier commercial. Qui dit immobilier commercial dit meilleure rentabilité. Actuellement, la rentabilité constatée est comprise entre 4,5% et 6%. Certaines SCPI peuvent même aller au-delà. Les rentabilités sur le marché des SCPI sont données nettes de charge.
Fonctionnement : il n’y a absolument rien à gérer. Les SCPI consistent simplement à acheter des parts et ensuite attendre le versement des revenus locatifs.
L’apport : Lorsque vous investissez dans des parts de SCPI, vous allez payer des frais de souscription. En effet, les frais de souscription correspondent à peu près aux frais de notaire lorsque vous achetez de l’immobilier classique. Il ne faut pas oublier que les SCPI restent de l’immobilier pur et dur donc lorsque vous achetez des parts de SCPI, les frais de notaire ne sont pas offerts. Ils sont en général entre 8% et 10% du prix de la part. L’avantage est que ces frais ne sont pas payés lorsque vous achetez les parts mais lorsque vous les vendez. Du coup ça limite largement l’apport à mettre lorsque vous investissez. Celui-ci se résume du coup aux frais de dossier de la banque, frais de courtage et frais de nantissement si vous faites un crédit.
La dilution du risque : il faut bien comprendre que lorsque vous achetez une part de SCPI, celle-ci représente un parc immobilier de centaines de millions voire de milliards d’Euro d’immobilier. L’investissement est donc beaucoup plus diversifié et le risque est plus dilué qu’un investissement classique effectué uniquement sur un seul bien.
Le lissage des revenus : Pour la même raison, les revenus sont de fait lissés. En effet, sur une SCPI investie dans un parc immobilier de centaines de millions d’euros, le parc ne sera jamais totalement loué à 100% mais à contrario il le sera toujours au moins à 85%, 90%, 95% voire même à 100% pour certaines SCPI. Ainsi cela permet de bénéficier d’un revenu lissé et moins volatile qui évite le côté On/Off d’un investissement immobilier classique qui génère des revenus à 100% lorsque le bien est loué mais qui n’en génère pas lorsque le logement est vacant.

La fiscalité des SCPI:

La fiscalité sur les SCPI est un point très important à comprendre car elle intègre quelques subtilités qui impactent fortement votre investissement dans un sens comme dans un autre.

La fiscalité de base d’une SCPI est soumise à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, exactement comme un investissement immobilier classique. Ainsi, en tant qu’expatrié ou non-résident, vous serez imposé à 20% d’impôt sur le revenu dès le premier Euro ainsi qu’à la CSG-CRDS et à l’impôt de solidarité. Il existe toutefois une distinction entre les résidents de L’EEE et ceux en dehors.

L'imposition est ainsi établie comme suit :

Les SCPI Européennes :

Il existe une autre subtilité avec la fiscalité des SCPI et non des moindres :

Il existe deux types de SCPI. La SCPI française qui détient de l’immobilier exclusivement en France et les SCPI françaises qui détiennent de l’immobilier en Europe. Selon ces deux cas, elles ne fonctionnent pas fiscalement de la même manière.

Concernant les SCPI françaises qui détiennent de l’immobilier en France, elles fonctionnent fiscalement comme décrit plus haut. C’est à dire comme de l’immobilier classique.
Concernant les SCPI qui détiennent de l’immobilier en Europe, la fiscalité fonctionne différemment. Pour certains pays d’Europe, vous serez soumis à l'impôt sur le revenu en France mais recevrez en échange un crédit d'impôt égale à votre taux moyen d’imposition. L’avantage pour un non-résident ou un expatrié, c’est que dans 95% des cas votre taux marginal d’imposition est égale à votre taux moyen d’imposition. En d’autres termes, vous recevez un crédit d'impôt égale à l'impôt à payer. Vous serez également exonéré de CSG-CRDS et d’impôt de solidarité. Au final une imposition totale sur vos SCPI égale à 0 ! Pour d’autres pays d’Europe, c’est encore plus simple. L’impôt est tout simplement prélevé à la source dans le pays d’origine à l’IS et les taux de rentabilité communiqués par les sociétés de gestion intègrent directement cette imposition. Donc, sur la base du taux de rentabilité indiqué par la société de gestion, vous ne payez aucun impôt.

Pour résumer les SCPI françaises détenant de l’immobilier en Europe vous permettent d'être quasiment totalement exempté d'imposition en France dans la plupart des cas. C’est évidemment un élément non négligeable compte tenu de l'imposition habituelle en France.

Les financements :

Nous proposons actuellement trois solutions de financement :

La 1ere est une banque qui finance 100% des parts de SCPI sur un taux de crédit immobilier classique, actuellement aux alentours des 1.8%. La banque demande en contrepartie un placement dans ses livres égale au montant du prêt demandé. Cependant ce placement peut être fait également dans des SCPI. En d’autres termes, cette solution de financement revient à un financement à 50%.
La deuxième solution est une banque qui finance 100% les parts de SCPI sur une durée maximum de 15 ans. La contrepartie demandée par la banque est un placement de 10% du montant du prêt dans ses livres.
La troisième solution est une banque qui finance les parts de SCPI à 100% sur une durée pouvant,aller jusqu’à 25 ans. La banque ne demande aucune contrepartie.

N’hésitez pas pour toutes questions ou besoin d'information à contacter notre équipe :

contact@credit-international.com

Zoom sur la loi Lemoine en vidéo

Tue, 02 Aug 2022 08:37:50 GMT

- Changer d'assurance prêt quand on le souhaite

- Disparition du questionnaire médical pour un encours à assurer de moins de 200 000 Euros

- Renforcement du droit à l'oubli

Zoom sur la loi Lemoine

Tue, 26 Jul 2022 13:46:50 GMT

Mise en place le 17 février 2022, la loi Lemoine vient assouplir les règles concernant les assurances prêt. Cette nouvelle loi vient se substituer à deux autres lois :

- Loi Hamon (2014) selon laquelle il est possible de modifier son contrat d’assurance avant 1 an sans frais et sans pénalités.

- Loi Sapin Bourquin (2017) selon laquelle si cette durée d’un an est dépassée, il est possible de changer d’assureur à la date d’anniversaire de son contrat.

A présent, la loi Lemoine s’accompagne de 3 changements majeurs concernant l’assurance prêt : présent, la loi Lemoine s’accompagne de 3 changements majeurs concernant l’assurance prêt :

1. La résiliation de l’assurance emprunteur à tout moment :

En effet, vous avez à présent la possibilité de résilier votre contrat d’assurance emprunteur de manière infra-annuelle, càd à tout moment dans l’année, et ce sans aucune contrainte ni pénalité. Ainsi il vous sera possible de changer d’assurance emprunteur à partir du :

- 1 ^er juin 2022 pour toute offre de prêt signée à partir de cette date

- 1 ^er septembre 2022 pour toute offre de prêt signée avant le 1 ^er juin 2022

Les assurances devront alors obligatoirement (sous peine d’une amende de 15 000 euros) afficher leur coût d’assurance emprunteur pour 8 ans, mais aussi prévenir annuellement leurs assurés de leur droit de résiliation de contrat d’assurance.

Cette résiliation rendue possible à tout moment vous permet donc de vous diriger vers des assurances emprunteurs plus avantageuses pour vous, ce qui favorise donc un marché plus ouvert à la concurrence.

2. La suppression du questionnaire de santé :

Le questionnaire de santé permettait aux banques et aux assurances d’estimer le risque lié à la santé des emprunteurs car les antécédents médicaux figurent parmi les principaux motifs de refus ou de surprime d’assurance de prêt immobilier. Or, grâce à la loi Lemoine, ce questionnaire est supprimé sous 2 conditions :

- La date de fin du prêt précède le 60 ^ème anniversaire de l’assuré

- Les encours, c’est-à-dire le montant qu’il vous reste à rembourser de vos prêts assurés ne doivent pas dépasser 200 000 € ; (Ce plafond s'applique par personne, donc en cas d'emprunt par un couple, il sera de 400 000 euros.)

Cette suppression favorise donc un accès plus égalitaire aux assurances prêts sans se baser sur l’état de santé des assurés.

3. Le droit à l’oubli :

Pour rappel, le droit à l’oubli permettait aux personnes ayant été atteintes d’un cancer guéri depuis un certain temps sans rechute de ne pas le mentionner dans leur questionnaire santé et donc de ne pas être pénalisé par des surprimes. Avant le projet de loi Lemoine, le délai pour bénéficier du droit à l’oubli était de 10 ans sans rechute pour un cancer déclaré après les 21 ans de l’assuré. Pour les cancers survenus avant les 21 ans de l’assuré, le délai du droit à l’oubli était déjà raccourci à 5 ans après la fin du protocole thérapeutique.

A présent, si le protocole thérapeutique d’une personne ayant eu le cancer est terminé depuis plus de 5 ans et qu’il n’y a pas eu de rechute, la personne a le droit de ne pas le mentionner dans son questionnaire et ce quel que soit l’âge de l’assuré lors de son diagnostic. Ceci est également valable pour les malades atteints d’une hépatite C.

Découvrez nos autres articles :

- les modalités de remboursement d'une assurance prêt : https://www.credit-international.com/quelles-sont-les-modalites-dindemnisation-de-lassurance-pret-non-resident-expatrie

- les conséquences d'une fausse déclaration : https://www.credit-international.com/consequences-fausse-declaration-assurance-pret

Zoom sur le financement des non-résidents et expatriés dans un contexte inflationniste et une instabilité généralisée

Thu, 07 Jul 2022 10:20:39 GMT

Le Fonds monétaire international (FMI) a revu à la baisse ses prévisions de croissance mondiale en 2022. Près de 80 pays devraient connaître une inflation comprise entre 5% et 10% en 2022. En France l’inflation atteint près de 6%.

En effet, si l’inflation est durable, la Banque Centrale Européenne peut durcir sa politique monétaire en prêtant plus cher aux banques. De ce fait, les banques seront contraintes d’augmenter les taux d’intérêts des crédits immobiliers proposés.

Les taux d’intérêts proposés dans le cadre d’un financement non-résident et expatrié sont généralement basés sur la grille des résidents « classiques ». Toutefois, certaines banques appliquent une surcote des grilles qui varie entre 0.1 et 0.3.

Le sujet du taux d’usure est notamment porté par les médias.

Le taux d’usure est le seuil maximal auquel un prêt peut être accordé, si le TAEG* dépasse le taux d’usure, le prêt est considéré comme abusif (délit passible de deux ans d’emprisonnement et de 300 000 euros d’amende).

En effet, compte tenu de la vitesse à laquelle les taux moyens de crédit remontent, beaucoup d’emprunteurs risquent d’être bloqués par le taux d’usure qui, lui, ne remonte que tous les trois mois. En cas de conjoncture exceptionnelle (inflation par exemple), la Banque de France peut déroger à certaines règles. Toutefois, malgré l’inquiétude des professionnels sur une période de « standby » du marché en attendant que le seuil d’usure rattrape son retard, La Banque de France a maintenu la méthode habituelle de calcul du taux d’usure.

L’augmentation des seuils d’usure ne sera réellement significative qu’à partir du prochain trimestre.

La situation actuelle en France est bénéfique pour les emprunteurs non-résidents et expatriés. En effet, le pouvoir d’achat qui s'affaiblit avec l’inflation, la hausse continue des taux d’intérêts et le durcissement des conditions générales d’obtention de prêt refroidissent les emprunteurs. De ce fait, le volume des demandes de financement baissera et les banques seront plus ouvertes sur des dossiers de demandes de financement non-résidents et expatriés.

TAEG* Le « taux annuel effectif global » (TAEG), représente le coût total du crédit pour le consommateur.

N'hésitez pas à contacter notre équipe pour plus d'informations sur le financement des non-résidents et des expatriés

Webinaire : SCPI et financement sur 25 ans pour non-résidents et expatriés

Thu, 23 Jun 2022 13:50:34 GMT

Webinaire le mardi 10 mai 2022 à 14h, heure française sur le thème " les SCPI on vous explique tout ! "
- Le fonctionnement
- La fiscalité
- La rentabilité
- Calcul de projection avec notre solution de financement sur 25 ans !
- Les SCPI allemandes
- Les critères de sélection d'une SCPI
- Et toutes les informations utiles pour comprendre les SCPI

Etat des lieux du marché du crédit immobilier pour non-résident et expatrié au 25/04/2022

Mon, 25 Apr 2022 17:32:56 GMT

Election présidentielle en France, hausse des taux, guerre en Ukraine et climat d’instabilité mondial, quelles sont les répercussions sur la demande de financement des non-résidents et expatriés ?

Contexte compliqué :

Dans un contexte inflationniste, la tendance haussière des taux continue à se confirmer. Sur les nouvelles grilles nous sommes sur une majoration moyenne de 0.15 point sur toutes les durées confondues.

En plus des recommandations HCSF, plusieurs dossiers ont capotés sur cette période à cause des taux d’usure ( taux maximum auquel la banque peut prêter).

Pour les prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans et d’une durée inférieure à 10 ans, nous sommes sur une augmentation de + 0.03 point et + 0.07 point respectivement.

Le taux d’usure en vigueur au deuxième trimestre 2022 affiche une légère baisse de - 0.01 point sur les prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus, et pour les prêt relais (2.40 % et 2.87% respectivement). A noter que le prêt relais est un produit non-proposé pour les non-résidents et les expatriés et exclusivement dédié aux résidents fiscaux en France.

Cette légère baisse du taux d’usure est contre-intuitive avec l’augmentation des taux. Toutefois, les emprunteurs peuvent palier à cette problématique par le biais de la délégation d’assurance afin de réduire le TAEG.

Le Second Tour de la Présidentielle a eu lieu le 24-04-22, quel sont les conséquences sur le crédit immobilier pour les non-résidents et les expatriés ?

Emanuel Macron adopte des positions sur les sujets des droits de successions, la rénovation énergétique des bâtiments mais aussi du PTZ. Encore une fois, à noter que le PTZ (prêt à taux 0) est un produit non-proposé aux non-résidents et expatriés.

Macron propose nottament d’étendre la caution publique pour lutter contre les discriminations dans le logement. La garantie Visale sera étendue progressivement sur les jeunes de moins de 30 ans mais également les salariés du privé avec moins de 1 500 euros nets de revenu.

Stabilité mondiale :

La crise en Ukraine a réellement modifié les critères d’intervention des banques en termes de mapping. Le risque pays est aujourd’hui une variable de sélection aussi importante que le type d’emploi.

La majorité des banques ont revue leur mapping d’intervention avec un blocus quasi-général sur les pays sous embargo comme le Congo et nottament Pointe-Noire, fief de nombreux expatriés Français.

Toutefois, la manière de présenter la demande de prêt des non-résidents et des expatriés aux banques (projet et profil), l’argumentation sur le dossier pour une appréciation positive et la négociation des contreparties influencent positivement la prise de décision de la banque sur les dossiers « pays à risque ».

Consultez notre article sur comment monter un dossier d'expatrié ou de non-résident pour une demandé de crédit immobilier

Enfin, l’augmentation des taux et la conjoncture actuelle marquée par une instabilité économique et politique peut-être aussi une bonne nouvelle pour les emprunteurs non-résidents et expatriés. En effet, le durcissement du marché peut faire baisser la demande de financement et pousser les banques à alléger leurs conditions de financement. Les banques pourront être plus ouvertes à prendre en charge des demandes de financement de non-résidents et d'expatriés pour atteindre leurs objectifs

N'hésitez pas à contacter notre équipe pour toute information sur le financement immobilier pour non-résidents et expatriés

La fiscalité de la plus-value immobilière du particulier

Wed, 20 Apr 2022 14:15:16 GMT

Lorsque vous vendez un bien immobilier que ce soit une maison, un appartement ou un terrain, en résidence principale, secondaire ou locative, vous faites souvent ce que l’on appelle une plus-value immobilière.

La plus-value est simplement la différence entre le prix auquel vous avez acheté le bien et le prix auquel vous vendez ce bien.

Il est utile de rappeler que toute personne physique vivant en France ou à l’étranger qui vend un bien immobilier directement ou via une SCI transparente est taxée au titre de la plus-value immobilière des particuliers. Les non-résidents et les expatriés n’échappent donc pas à cet impôt.

Comment déterminer le montant de sa plus-value ?

Si le calcul de la plus-value immobilière n’est pas difficile, la détermination de cette dernière reste assez longue, car il convient de respecter différentes étapes.

1) La plus-value brute

Tout d’abord il faut déterminer le montant de sa plus-value brute. La plus-value brute s’obtient par le prix de cession corrigé moins le prix d’acquisition corrigé.

Le prix de cession corrigé :

C’est le prix de vente du bien immobilier stipulé dans l’acte de vente auquel on va diminuer certains frais fixés par décret, supportés par le vendeur pour la vente de son bien immobilier.

Par exemple, une commission versée à une agence immobilière, le cout des diagnostics obligatoires, les frais de mains levées d’hypothèque. Les frais acquittés par le vendeur pour la vente de son bien immobilier peuvent venir diminuer le prix de cession seulement sur justificatif de ces dépenses.

Le prix d’acquisition corrigé :

C’est le prix d’achat du bien immobilier effectivement payé comme stipulé dans l’acte de vente majoré de certains frais et dépenses énumérées par la loi.

Les frais d’acquisition peuvent s’entendre seulement par : les honoraires de notaire et de rédaction d’acte, commission d’agence, droit d’enregistrement et TVA effectivement supportés par le contribuable.

Ces frais sont retenus soit pour leurs montants réels avec justificatif soit forfaitairement pour un montant de 7.5% du prix d’achat.

Les dépenses de travaux viennent également en majoration du prix d’achat soit pour leur montant réel avec justificatif (à condition qu’ils ne soient pas déjà imputés au titre de l’impôt sur le revenu dans le cadre de revenus locatifs) soit pour un montant forfaitaire de 15% seulement si le bien est détenu depuis au moins 5 ans.

2) La plus-value nette

Il faut en réalité calculer deux plus-values nettes : celle qui sera imposée au titre de l'impôt sur le revenu (taxe de 19%) et la plus-value nette soumise aux prélèvements sociaux (taxe de 17,2%).

A) L’impôt sur le revenu :

Pour le calcul de la plus-value nette pour l’assiette de l’impôt sur le revenu, il faut appliquer un abattement pour durée de détention sur la plus-value brute de :

- 6% par année de détention au-delà de la 5 ^ème année

- 4% par année de détention au-delà de la 22 ^ème année

Le taux de l’impôt sur revenu est de 19% sur la plus-value nette

L’exonération d’impôt sur le revenu sur la plus-value immobilière est acquise au bout de 22 ans de détention du bien immobilier.

B) Surtaxe

Si la plus-value nette est supérieure à 50 000€, le contribuable doit payer une surtaxe qui vient s’ajouter à l’impôt sur le revenu. Le montant de cette taxe varie entre 2% et 6% de la plus-value nette.

C) Les prélèvements sociaux :

Pour la détermination du revenu imposable aux prélèvements sociaux de la plus-value immobilière, il existe également un abattement pour durée de détention à appliquer sur la plus-value brute :

- 1.65% par année au-delà de la 5 ^ème à la 21 ^ème année

- 1.60% pour la 22 ^ème année

- 9% par année au-delà de la 22 ^ème année

L’exonération totale est acquise au bout de 30 ans de détention du bien immobilier.

Une fois déterminée, la plus-value nette est taxée à 17.2% au titre des prélèvements sociaux.

Si vous êtes expatriés ou non-résidents :

Les personnes physiques qui relèvent d’un régime de sécurité sociale au sein de l’espace économique Européen (soit les pays de l’Union Européenne et l’Islande, la Norvège, le Liechtenstein et la Suisse) sont exonérées de CSG et de CRDS, si par ailleurs, elles ne sont pas à la charge d’un régime obligatoire de sécurité sociale français. Ces personnes restent soumises au prélèvement de solidarité fixé à 7,5 % affecté au budget de l’Etat ( CGI art. 235 ter ).

Un exemple pour bien comprendre :

Mr Dupond vend sa maison au prix de 500 000€ le 8 août 2021. Il débourse 4 000€ de frais de mains levées d’hypothèque et 500€ de diagnostic technique. Il avait acheté cette maison le 21 mars 2012 pour un montant de 300 000€. Il avait payé des frais d’agence de 10 000€ et n’a jamais fait de travaux.

Calcul de la plus-value brute :

Prix de cession corrigé : 500 000€ - 4000€ (mains levées) – 500€ (diagnostics) = 495 500€

Prix d’acquisition corrigé :

300 000€ + frais d’acquisition (forfait 7,5%) = 22 500€

300 000€ + frais de travaux (au-delà de 5 ans forfait 15%) = 45 000€

Prix d’acquisition corrigé : 300 000€ + 22 500€ + 45 000€ = 367 500€

Plus-value brute : 495 500€ (prix de cession corrigé) – 367 500€ (prix d’acquisition corrigé) = 128 000€

L’impôt sur le revenu :

Durée de détention : 9 ans donc abattement de 24% (voir barème ci-dessus)

128 000€ - 24% = 97 280€

Taxation à 19% soit 97 280€ * 19% = 18 483.20€ d’impôt au titre de l’impôt sur le revenu.

Surtaxe

Si la plus-value nette est supérieure à 50 000€

La plus-value nette est de 97 280€ donc la surtaxe est de 2% (voir barème ci-dessus)

Soit 97 280 * 2% = 1945.60€ de surtaxe

Prélèvements sociaux :

Plus-value nette de prélèvements sociaux :

Durée de détention : 9 ans donc abattement de 6.60% (voir barème ci-dessus)

128 000€ (plus-value brute) – 6.60% = 119 552€

Taxation à 17.2% : 119 552€ * 17.2% = 20 562.94€ de taxe au titre des prélèvements sociaux

Soit un total de 18 483.20€ + 1945.60€ + 20 562.94€ = 40 991.74€ d’impôt sur la plus-value que réalise Mr Dupond lors de la vente de son bien immobilier.

Pour conclure , la revente d’un bien immobilier peut donc engendrer dans certains cas une triple taxation. Comme vous le savez sans doute en France, le niveau d’imposition est relativement élevé et c’est particulièrement le cas pour la plus-value réalisée lors de la vente de son bien immobilier.

Découvrez également notre article sur la fiscalité des non-résidents et des expatriés: lire notre article

Update du 03/03/2022 du crédit immobilier pour expatrié

Thu, 03 Mar 2022 10:43:38 GMT

Premier trimestre 2022, les règles d’octroi du crédit immobilier pour non-résidents et expatriés et la tendance du marché de l’immobilier en France.

Nouvelles recommandations :

Si les conditions qui encadraient jusque-là l’octroi d’un prêt immobilier semblaient avantageuses, elles risquent toutefois de se corser, d’après les prévisions 2022. En cause, les nouvelles règles dictées par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Au-delà des principales conditions concernant le taux d’endettement (limité à 35%), la durée du prêt fixée à un maximum de 25 ans (plus une période de deux ans dans le cadre d’une vente en VEFA), l’apport est une nouvelle contrainte en 2022.

A compter du 1er janvier 2022 , il sera plus compliqué de bénéficier d’un prêt sans apport dans le cadre d’un financement non-résident et expatrié. En plus des frais annexes, les banques exigent généralement au minimum 10% d’apport. Cette mesure déjà recommandée par le HCSF devient désormais une norme plus générale .

Taux d’emprunt :

Dans un contexte inflationniste, on observe plusieurs augmentations des taux principalement sur les taux moyens.

Dans le détail, selon les barèmes transmis par les banques, les taux moyens augmentent tous légèrement :

Sur 7 ans, le taux du marché augmente de 0,10 % et passe à 0,65 % ;
Sur 10 ans, le taux moyen augmente de 15 centimes et s’établit désormais à 0,80 % ;
Sur 15 ans, le taux du marché enregistre une hausse de 10 centimes et s’établit à 0,95 % ;
Sur 20 ans et 25 ans, le taux du marché progresse de +0,1 % et s’élève respectivement à 1,10 % et 1,25 %.

Il faut rajouter entre 0.1 et 0.3 centimes de plus pour les non-résidents et les expatriés.

Ainsi, toutes les durées enregistrent une légère hausse de 10 à 15 centimes pour les taux moyens

Cette hausse intervient alors que le taux des OAT (Obligations Assimilables du Trésor) est en progression depuis le début de l’année face à une tension inflationniste qui s’établit en janvier 2022 à 2,9 %, selon l’Insee. N'hésitez pas à consulter notre article sur le calcul de l'endettement.

Mapping d’intervention :

Les profils résidant en zone Euro, Suisse et Royaume-Uni bénéficient toujours des meilleures conditions de financement, suivi par les Etats-Unis, Singapour, Hong-Kong et l’Australie .

L’apport est généralement plus conséquent (entre 30 à 50%) pour les emprunteurs résidant en Afrique, toutefois pour les profils expatriés, l’apport peut être revu à la baisse.

Après l’ Arabie Saoudite, La Russie et L’Ukraine sont aujourd’hui classés en liste rouge.

N'hésitez pas à contacter notre équipe pour toute question

La méthode actuelle de calcul du taux d’endettement pour les non-résidents et les expatriés dans le cadre d’une demande de financement.

Tue, 08 Feb 2022 15:47:56 GMT

Les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière sur les conditions d’octroi de crédits immobilier changent la donne sur le mode de calcul du taux d’endettement. En effet, le rapport intitulé R-HCSF82019-1 du 20 décembre 2019, n’autorise plus les établissements bancaires à appliquer la méthode du calcul différentiel pour déterminer le taux d’endettement d’un projet d’investissement immobilier. Ainsi, les banques passent de la méthode « différentielle » à la méthode classique (celle appliquée aux primo-accédants). Ces nouvelles mesures sont appliquées lorsqu’un non-résident ou un expatrié adresse une demande de financement. L’objet de cette rédaction est de vous présenter les différentes méthodes de calcul du taux d’endettement en tant qu’emprunteur non-résident et expatrié et aussi de relever l’avantage de chaque mode de calcul avant les recommandations du HCSF.

La méthode classique du calcul du taux d’endettement

Pour rappel, le taux d’endettement correspond à la partie de vos revenus mensuels que vous consacrez au règlement de vos charges mensuelles. Un investisseur ne peut pas dépasser un taux d’endettement de 35%. La méthode classique du calcul du taux d’endettement consiste à additionner l’ensemble des charges d’un emprunteur ainsi que ses mensualités de crédit et de les diviser par les rentrées d’argent comme les salaires et éventuellement les revenus locatifs. Ces revenus locatifs sont pondérés à 70%, c’est-à-dire qu’au lieu de prendre en compte 100% des revenus locatifs, la banque ne va comptabiliser que 70% du total de vos revenus fonciers dans le calcul du taux d’endettement.

Prenons l’exemple d’un emprunteur qui souhaite souscrire un prêt immobilier :

Supposons qu’un expatrié Z à un salaire de 2500 € net mensuel. Il est locataire et paie 750 € par mois. Il souhaite investir dans un appartement locatif d’une valeur de 200 000 € qui générera un loyer de 1500€ par mois. La banque retiendra 70% de 1000, soit 1050 €. Si, ce dernier souscrit un prêt immobilier de 200 000 € sur 20 ans, ses sensualities seront de 911.78 €, environ.

La banque va procéder au calcul de manière suivante:

Charges / revenus

(911.78 € (futur crédit) + 750 (loyer) / 2 500 € (revenu professionnel) + 1 050 € (revenu locatif) × 100 = 1661.78/3550 × 100 = 46.81 %

Avec la méthode de calcul imposé par HCSF, le projet n’est pas finançable. Cette méthode n’avantage pas les non-résidents ou les expatriés qui ont un projet de type investissement locatif .

La méthode « différentielle » de calcul de taux d’endettement

Bien avant les recommandations du HCSF, les banque appliquaient la méthode « différentielle» pour le calcul du ratio d’endettement. Contrairement au calcul classic, le calcul différentiel consiste à soustraire le revenu locatif de la mensualité à rembourser tous les mois. Il permettait de déterminer si l’investissement générait du cash-flow positif. Le cas, où vous obtenez un solde positif, vous devez l’ajouter à vos revenus, dans le cas contraire vous devez le soustraire aux revenus. Les banques appliquaient cette méthode plus souple pour les emprunteurs qui souhaitaient réaliser un investissement locatif. De plus, cette méthode de calcul vous permet de réduire votre taux d’endettement grâce à une meilleure prise en compte de votre situation.

En somme, dans la méthode classique du calcul du ratio d’endettement, la rentabilité de chaque investissement n’est pas calculée. On ne déduit plus les revenus fonciers dans la mensualité du crédit, il est intégré au niveau des revenus. Dans ce cas, le taux d’endettement est plus haut.

Reprenons le même exemple, mais cette fois-ci avec la méthode différentielle:

Calcul du cash-flow: 70% du loyer perçu - les mensualités de crédits (1050 – 911.78) = 138.22 €

(Loyer – cash-flow) / (le revenu professionnel) × 100

(750 € - 138.22 €) / 2 500 × 100 = 611.78 / 2 500× 100= 24.47%

Avec cette méthode de calcul, le projet est finançable.

En tant que non-résident ou expatrié, le durcissement des conditions d’octroi de prêt immobilier pourrait réduire le nombre de demandeur de financement. En effet, les emprunteurs avec des projets de financement n’accèderont plus à ce marché, car leur charge de remboursement serait trop lourde. Cependant, même si le Haut Conseil de Stabilité Financière a restreint les conditions d’accès au crédit immobilier, il est toujours possible pour un non-résident ou un expatrié d’emprunter. D’ailleurs, pour cette année 2022, les banques souhaitent avoir plus de clients qu’en 2021 et pour cela leur seul moyen est le crédit immobilier.

La fiscalité pour les non-résidents et les expatriés

Thu, 27 Jan 2022 15:36:50 GMT

La fiscalité française est souvent un sujet assez complexe pour lequel les questionnements sont nombreux et les réponses souvent males comprises.
Pour les non-résidents et les expatriés de nombreuses questions reviennent souvent : Comment fonctionne l’imposition en France ? A combien vais-je être imposé ? Comment défiscaliser un produit immobilier ?

La règle de base :

Le principe de base de l’imposition en France est simple. Tout revenu généré sur le territoire français est taxé par l’état français. Par conséquent, n’importe quel investissement immobilier locatif générant des revenus sur le territoire français est donc taxé.

Quel est le taux d’imposition pour les non-résidents et les expatriés ?

Les revenus générés par un investissement locatif sont soumis à plusieurs impôts et les taux d’imposition peuvent varier selon votre pays de résidence. Il existe deux distinctions :

- Les résidents dans l’espace économique Européen (EEE)

- Les résidents en dehors de l’espace économique Européen

La fiscalité

Dans l'EEE : hors de l'EEE :

Impôt sur le revenu de 20% Impôt sur le revenu de 20%

+ +

Impôt de solidarité de 7.5% Impôt de solidarité de 7.5%

= +

27.5% d'imposition CSG CRDS de 9.7%

37.2% d'imposition

Pourquoi une distinction entre un résident de l’espace économique Européen et hors EEE :

Depuis janvier 2019 l’état français émet une distinction entre les résidents de L’EEE (Union-Européenne, Islande, Norvège, Lichtenstein) ou de la Suisse, et les résidents en dehors de l’EEE.

En effet, la CSG CRDS est considérée comme un impôt injuste pour les expatriés et non-résidents car elle sert à financer la sécurité sociale alors que ces personnes n’en bénéficient pas. Ainsi toute personne pouvant justifier être affiliée à un régime obligatoire de sécurité sociale dans l’EEE est exonérée de CSG CRDS.

Quelques subtilités à connaitre :

Le barème progressif de l’impôt sur le revenu pour les expatriés et les non-résidents est le même que pour les résidents à une différence près. Le barème progressif pour les non-résidents et les expatriés ne commence pas à 0 mais démarre directement à 20% dès le premier Euro. L’explication est simple, l’état français ne peut pas connaitre les revenus de chaque expatrié dans le monde. Par conséquent il part du le principe que chaque expatrié gagne sa vie dans son pays d’expatriation et donc qu’il ne part pas de 0 en France.

Comment défiscaliser ?

La plupart du temps la défiscalisation ne consiste pas à faire réduire votre taux d’imposition mais plutôt à réduire le revenu fiscalisé. Supposons que votre taux d’imposition est de 27.5% et que vous générez 10 000 Euros de revenus locatifs sur le territoire français. Le fait de défiscaliser le produit ne consistera pas à réduire le taux d’imposition mais à réduire le revenu fiscalisé. Entre d’autres termes réduire le montant sur lequel va etre appliqué les 27.5%. Il existe de nombreuses méthodes : le LMNP, déduire les intérêts d’emprunts, les travaux, les charges, les frais de notaire, etc…. .

- Retrouvez notre article sur les investissements les plus adaptés pour les non-résidents et les expatriés

- Pour contacter notre équipe : cliquez ici

Webinaire: les investissements immobiliers les plus adaptés pour les non-résidents et les expatriés

Tue, 25 Jan 2022 08:26:59 GMT

6:00 : la fiscalité pour les non-résidents et les expatriés

12:55 : les parts de SCPI

34:55 : la Nue-propriété

59:50 : les résidences de services

1:25:10 : investissement immobilier neuf et ancien en LMNP

1:29:10 : le financement

1:32:10 : nos servies et sélections de programmes

Qu'est-ce que le LMNP ?

Wed, 12 Jan 2022 16:43:19 GMT

LMNP : Fiscalité, fonctionnement, critères

Pour toutes questions concernant vos projets immobiliers, crédits immobiliers et assurances, n'hésitez pas à contacter notre équipe : formulaire de contact

Quel est l'intérêt de créer une SCI ?

Fri, 07 Jan 2022 08:46:47 GMT

Tout d’abord présentons la SCI. Une société civile immobilière est une société créée entre deux ou plusieurs personnes en vue d’acquérir, administrer et gérer un patrimoine immobilier afin d’en partager les bénéfices qui en résultent.

Comme toute société, la SCI est juridiquement une personne morale qui agit dans l’intérêt commun de ses associés. Lors de la création, les associés doivent rédiger les statuts qui fixeront les règles de fonctionnement de la société. Un ou plusieurs gérants doivent être nommés au sein de la société. Ensuite, une assemblée générale des associés doit avoir lieu une fois par an. Concernant les votes, les décisions à prendre au sein de la société (revente d’un bien, travaux, distribution de bénéfice etc…), la grande liberté dans la rédaction des statuts permet vraiment de mettre en place des règles sur mesure.

En effet, les pouvoirs du gérant dépendent des statuts. Les statuts peuvent limiter les pouvoirs de ce dernier et imposer une autorisation préalable des associés pour la conclusion de certaines opérations. A l’inverse, les statuts peuvent également donner tout pouvoir au gérant.

L’option fiscale :

Lors de la création de la SCI, le gérant a le choix entre 2 options : La SCI transparente (impôt sur le revenu) ou la SCI opaque (impôt sur les sociétés). Il est possible de passer d’une SCI transparente à une SCI opaque mais c’est irréversible dans l’autre sens.

Par principe, les sociétés civiles immobilières sont soumises à l’impôt sur le revenu. On l’appelle la SCI transparente car les revenus dégagés par la SCI seront à déclarer par chacun des associés de la SCI en fonction de leurs quote-part de détention des parts de la société. Les revenus seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers au titre de l’impôt sur les revenus pour chacun des associés. C’est-à-dire qu’aucune imposition ne sera établie au nom de la société mais les bénéfices seront taxés à l’impôt sur le revenu des associés.

Par exemple : Mr possède 25% dans une SCI transparente. Si les bénéfices s’élèvent à 10 000€, alors Mr devra inscrire dans sa déclaration d’impôt sur le revenu un montant de 2500€ dans la catégorie des revenus fonciers.

Par exception, il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, on l’appelle la SCI opaque car l’imposition ne sera pas faite sur chacun des associés au titre de l’impôt sur le revenu mais c’est bien directement le bénéfice de la SCI qui sera imposé au titre de l’impôt sur les sociétés. Attention, une SCI opaque doit tenir une véritable comptabilité commerciale, elle doit tenir et déclarer ses comptes annuels et publier son bilan tandis que pour la SCI transparente, il suffit de tenir une comptabilité simplifiée.

Toutefois, les gros avantages de la SCI ne résident pas dans la fiscalité mais plutôt dans une logique patrimoniale de protection de la famille et de transmission.

Protection de la famille :

La SCI peut être un outil intéressant pour l’acquisition d’un couple concubins. En achetant en indivision, les conséquences juridiques et fiscales peuvent être dramatiques lors du premier décès. En effet, le conjoint survivant se retrouve en indivision avec les héritiers de son conjoint défunt. 3 cas de figures sont possible :

- Le conjoint et les héritiers restent en indivision (avec tous les problèmes de gestion du bien que cela peut poser)

- Le conjoint ou l’un des héritiers rachète la part des autres.

- Si personne ne se met d’accord, c’est la liquidation judiciaire du bien et chacun récupère sa part.

Le recours à la SCI peut être opportun, car il permettra au conjoint survivant de rester dans le bien ou de le louer grâce à un démembrement croisé des parts de la société.

Vous vous dites qu’est-ce qu’un démembrement croisé encore un montage juridique ultra complexe ? Pas du tout, cela est en fait très simple :

Mr et Mme achètent un bien en SCI. Chacun possède 50% des parts de la société. Mr et Mme détiennent donc 50% chacun de la pleine propriété de la société (la pleine propriété est le fait d’être propriétaire, de pouvoir jouir de sa propriété, pouvoir en tirer les fruits et pouvoir la vendre). L’astuce ici est de démembrer les parts de SCI, comme il est possible de démembrer un bien immobilier. Le droit de propriété est en fait coupé en deux :

- L’usufruit d’un côté : le droit d’habiter et de louer le bien immobilier

- La nue-propriété de l’autre côté : c’est la propriété sans l’usufruit, le nue propriétaire ne peut pas habiter ni louer le bien.

Ce qu’il faut savoir ici c’est que l’usufruit revient au nue propriétaire à la mort de l’usufruitier. Celui qui détient la nue-propriété du bien va récupérer la pleine propriété du bien à la mort de l’usufruitier.

Vous commencez à voir l’intérêt du démembrement croisé des parts de SCI : Chacun détient 50% de la nue-propriété de ses propres parts et 50% de l’usufruit des parts du conjoint.

Au décès de l’un des deux, le survivant va pouvoir récupérer la part d’usufruit du conjoint défunt car l’usufruit revient au nue-propriétaire en cas de décès de l’usufruitier. Au lieu que le conjoint survivant se retrouve dans l’embarrassante situation de l’indivision avec les héritiers du défunt, il garde 100% de l’usufruit et garde donc le pouvoir d’habiter ou de louer le bien immobilier (ici détenu par la SCI).

La SCI est donc très intéressante dans le cadre d’un achat en couple non marié ou pacsé.

La transmission :

Le deuxième gros avantage de la SCI est la facilité de transmission d’un patrimoine.

Avant de rentrer dans le vif du sujet, il est important de reprendre quelques bases en matière de succession. Chaque parent peut faire une donation à chaque enfant pour un montant de 100 000€ tous les 15 ans sans payer de droit de succession. Au-delà c’est le barème progressif ci-dessous qui s’applique :

Prenons un exemple concret pour comprendre l’intérêt de la SCI en matière de transmission :

Monsieur et Madame Dupond et leurs fils Paul.

Paul est âgé de 23 ans et ses revenus ne lui permettent pas de soulever un prêt important.

Création de la SCI Dupond avec Mr Dupond (58 ans) à 60%, Mme Dupond (55 ans) 20% et Paul à 20% également.

La SCI acquière un appartement de 600 000€ avec un emprunt de 500 000€ à la banque sur 15 ans et donation avec réserve de l’usufruit à l’enfant.

La valeur de la SCI à ce moment est de 600 000€ (le bien) – 500 000€ (le crédit) = 100 000€

Donation de la nue-propriété des parts de la SCI détenu par le père et la mère :

La valeur de la nue-propriété varie en fonction de l’âge de l’usufruitier. En effet lorsque l’usufruitier décède, le nu-propriétaire retrouve alors la pleine propriété du bien donc on comprend assez bien que plus l’usufruitier est âgé plus la valeur de la nue-propriété est importante. L’administration fiscale impose un barème pour connaitre la valeur de la nue-propriété :

Reprenons notre exemple, Mr Dupond détient 60% des parts de la société, sois une valeur de 60 000€. A 58 ans, la valeur de la nue-propriété de ses parts est de 50% de la pleine propriété sois 30 000€. Il peut faire une donation de la nue-propriété de ses parts à son fils pour une valeur de 30 000€

Mme Dupond peut faire la même chose pour ses parts d’une valeur de 20 000€, la nue-propriété des parts en vaut 10 000€. Elle peut faire une donation de la nue-propriété des parts à son fils pour une valeur de 10 000€.

Voila que le fils détient 100% de la nue-propriété du bien immobilier qui vaut 600 000€ grâce à une donation de 40 000€. Les parents restent usufruitiers du bien, ils peuvent donc l’habiter ou le louer, en assurer la gestion. Au décès des parents, l’usufruit s’éteint et le fils récupère la pleine propriété du bien sans avoir payé aucun frais de succession.

On voit bien ici l’intérêt en matière de transmission d’un patrimoine, de créer une SCI avec ses enfants.

Fiscalité : La SCI transparente ou SCI opaque, laquelle choisir ?

La SCI transparente : rappelez-vous, chacun des associés est imposé au titre de l’impôt sur le revenu en fonction de son nombre de part. Les revenus rentrent dans la catégorie des revenus fonciers.

Deux régimes possibles :

Le micro foncier :

- Seulement si les recettes brutes < 15 000€

- Abattement de 30%

Attention toutefois, si vous percevez des revenus fonciers uniquement au travers de SCI, vous êtes expressément exclus du régime micro foncier.

Le régime réel : Base taxable = Recette brute – charges déductibles

Sont déductibles :

- les frais d’acquisition (honoraire d’agence, une partie des frais de notaire)

- frais liés au crédit (intérêts d’emprunt, frais de dossiers et de constitution des garanties, prime d’assurance)

- les charges de conservation (charges de copropriété, facture d’entretien et réparation)

- les frais d’amélioration (tous les travaux sauf agrandissement)

- les frais d’administration de la location (frais de gestion, assurance , honoraire d’expert-comptable)

En appliquant le régime réel, on peut obtenir un déficit foncier si les charges sont supérieures aux recettes.

Lorsqu’un déficit foncier est constaté, la part de ce déficit qui est due à la déduction des charges est directement déductible du revenu global imposable du foyer fiscal dans la limite de 10 700€.

La part supérieure à 10 700€ ou bien celle liée à la déduction des intérêts d’emprunt est uniquement reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Lorsque vous renoncez au micro foncier pour le régime réel, vous vous engagez à louer le bien sur une durée de 3 ans minimum.

Concernant la taxation, sur le revenu imposable vous allez être imposé à 20% en tant que non-résident. Vous allez également payer les prélèvements sociaux qui l’élèvent à 17.2% (7.5% pour les résidents de l’espace économique européen).

La SCI opaque : L’impôt sur les sociétés.

L’intérêt de la SCI opaque est de pouvoir « charger » la société, afin de ne pas dégager de bénéfice. La technique de l’amortissement est alors utilisée.

L'amortissement est la représentation comptable de la dépréciation d'un bien. L’amortissement comptable est une charge déductible fiscalement mais non décaissée, à la différence de travaux ou d’intérêts d’emprunts. Cela revient à un gain de trésorerie. L'amortissement permet de déduire chaque année comme charge une partie de la valeur du bien amorti. On peut également noter que l’administration fiscale laisse beaucoup plus de liberté sur les charges déductibles lorsque la SCI est opaque : travaux d’agrandissement, frais de notaires, charges de société (matériel bureautique, repas ect...)

Le bénéfice imposable de la SCI est donc : Revenus locatif – charges – amortissement.

La taxation est la suivante :

15% en dessous de 38 120€

25% au-dessus de 38 120€ à compter du 01/01/2022

C’est bien ici la société qui est taxée sur son bénéfice. Les associés n’ont pas encore récupéré l’argent. Si un associé souhaite récupérer un bénéfice, il va devoir payer 30% de PFU (prélèvement forfaitaire unique) sur le montant récupéré.

L’intérêt de la SCI opaque est de ne pas déclarer de revenus locatifs durant toute la période de location. Elle est intéressante seulement dans le cas où les associés souhaitent capitaliser sur le bien immobilier sans récupérer l’argent tout de suite. En effet, grâce à l’amortissement, le bénéfice sera nul pendant plusieurs années mais la trésorerie (puisque l’amortissement n’est pas une charge décaissable) grossira année après année. Le but en étant en SCI opaque est de ne pas retirer ses fonds mais de les réinvestir dans d’autres biens.

Sur la fiscalité on note un avantage pour la SCI opaque.

La revente :

La fiscalité lors de la revente est importante pour le choix de l’option fiscale entre la SCI transparente ou la SCI opaque.

En effet, ce choix est important car il impose de nombreuse différence lors de la revente du bien immobilier détenu par la SCI.

Avec une SCI transparente (à l’IR) c’est la fiscalité du particulier (mettre le lien sur l’autre article) qui s’applique.

En revanche, avec une SCI opaque (à l’IS) c’est la fiscalité des professionnels qui est applicable lors de la revente du bien.

L'assiette de la plus-value ou de la moins-value est égale à la différence entre le prix de cession du bien et la valeur nette comptable.

La valeur nette comptable prend en compte les amortissements réalisés qui sont déduits du prix d’acquisition. Dans ces conditions, le montant de la plus-value pour le calcul de l’impôt est plus élevé.

Pas d’abattement pour durée de détention pour les plus-values professionnelles.

Imposition au barème de l’impôt sur les sociétés :

• Jusqu’à 38 120 € => 15%

• De 38 120 € à 250 000 000 € => 26%

• Au-delà => 27,50 %

La plus-value est donc imposée sur la SCI, cependant, si vous souhaitez récupérer ces fonds en propres, vous devez encore vous acquitter du PFU (prélèvement forfaitaire unique) de 30%.

Pour conclure, le choix est donc très important entre ses deux options, la SCI transparente est généralement plus adaptée pour les investisseurs « classiques », en famille avec des problématique patrimoniale de transmissions. La SCI opaque est généralement plus adaptée à une classe d’investisseurs plus « professionnels » pour qui l’immobilier représente une activité conséquente dans la vie de l’investisseur. En effet, la SCI opaque demande une gestion plus lourde avec une vraie comptabilité commerciale, elle demande des compétences qui s’assimile vraiment au chef d’entreprise.

N'hésitez pas à contacter notre équipe pour toute question : https://www.credit-international.com/contact

Consultez également notre article sur les investissements les plus adaptés pour les non-résidents et expatriés:

https://www.credit-international.com/quels-sont-les-investissements-les-plus-adaptes-pour-les-non-residents-et-les-expatries

Update au 13/12/2021 sur le crédit-immobilier pour expatrié et non-résident

Mon, 13 Dec 2021 13:11:45 GMT

Taux d’intérêt, inflation, situation géopolitique des pays et fin d’année 2021, quel impact sur le financement des non-résidents et des expatriés et quelles sont les prévisions pour 2022 ?

La production de crédit :

La production de crédit immobilier était à un niveau élevé au mois de septembre, selon les chiffres de la Banque de France, la production a atteint sur le mois 22,1 milliard d’euros. Le rythme de croissance à l’encours ralentit depuis le mois d’octobre, soit 19,7 milliards. Le dernier observatoire du Crédit Logement (organisme de cautionnement) affirme cette tendance baissière avec un recul de 8% de la production au troisième trimestre. L’activité continue dans sa tendance baissière jusqu’à attendre le statut quo fin d’année (départ en congé pour les fêtes de fin d’année et effectifs réduits en banque, toutes les demandes soumises depuis mi-novembre sont décalées pour début janvier 2022).

Les niveaux de taux d'intérêt :

Après une longue période de baisse des taux d’intérêt et des planchers records atteints en septembre et en octobre, les taux immobiliers augmentent en moyenne de 0.2 point en décembre 2021. La progression des taux reste indolore pour les bons profils. De plus, le pourcentage d’apport sur l’opération et le montant d’épargne à placer chez la banque peuvent influencer le taux appliqué. Les taux d’intérêt appliqué pour les non-résidents et expatriés sont basés sur les grilles de taux résidents, les banques appliquent généralement une surcote des grilles pour les non-résidents et expatriés. Généralement, cette surcote est supprimée lorsqu’il s’agit d’un profil expatrié (emprunteur avec un contrat de travail de droit Français avec un avenant d’expatriation d’une durée déterminée) puisqu’il y a la possibilité de domicilier la prime d’expatriation.

Pourquoi la hausse des taux ?

La première raison de l’augmentation des taux d’intérêt c’est l’inflation. En octobre 2021, elle passe de 2,60% en rythme annuel contre 2.20% en septembre et 1,40% en mai. Parmi les autres facteurs, les Obligations assimilables du Trésor à dix ans (OAT TEC 10). En mai 2021 elles affichaient encore des taux négatifs. Depuis novembre 2021, elles s’établissent à 0.15%. Les banques de leurs côtés ont atteint les objectifs pour 2021, elles remontent leurs taux pour faire un peu de marge et freiner la demande pour finaliser le volume de dossiers de financement reçus depuis octobre.

Les solutions de financement selon les pays de résidence :

La situation géopolitique des pays d’expatriations joue un rôle très crucial dans la prise en charge d’un dossier de financement non-résidents et expatriés. Les banques possèdent des mapping d’intervention qui varient selon la conjoncture.

Pour les résidents en zone Euro et Suisse, les conditions de financement restent les plus favorables. En effet, plusieurs banques proposent des solutions de financement car il n’y a pas de problématique d’entrée en relation avec les emprunteurs à distance. Les résidents UE peuvent également bénéficier des solutions de financement à 100%, la notion de risque est plus faible.

Pour les résidents en Asie, aucune problématique liée au pays de résidence. Il s’agit là encore d’un terrain où les solutions de financement sont compétitives.

Pour les résidents en Afrique, les banques ont une grande problématique au niveau de l’entrée en relation. De ce fait, certaines banques sont frileuses et préfèrent ne pas suivre sauf si l’emprunteur possède un contrat d’expatriation. Pour celles qui souhaitent intervenir, un passage au comité d’entrée en relation est obligatoire, rajoutant au processus d’instruction du dossier au moins un mois sans garantie d’acceptation.

Pour les résidents au Moyen-Orient, auparavant les banques étaient frileuses à cause de l’exonération d’impôts (pas d’avis d’imposition donc ne rentre pas dans leur système). Aujourd’hui plusieurs banques réouvrent leurs solutions de financement aux résidents dubaïote et qatari. Cependant, l’Arabie-Saoudite est classé en liste rouge depuis quelques mois par plusieurs banques, les raisons sont certainement plus politiques que liées à l’instabilité financière du pays comme le Liban.

Le Liban était également classé en liste rouge depuis 2020 à cause des nombreux évènements que le pays a connu. La grande problématique est que les emprunteurs résidant au Liban ont beaucoup de mal à sortir leur cash des banques libanaises et donc de faire face à l’apport et aux contreparties demandées par les banques. Toutefois, certaines banques acceptent d’intervenir lorsque les fonds sont disponibles en USD et/ou EUR sur un compte étranger.

Enfin, pour les US Person, les banques ont toujours cette contrainte liée à la loi FATCA. En effet, les banques doivent faire les déclarations annuelles au fisc pour leurs clients, ce qui constitue une charge de travail supplémentaire non rémunératrice. Certaines banques peuvent demander des frais de dossier allant jusqu’à 1% du capital emprunté pour les US Person alors qu’en général nous sommes dans une moyenne de 700 euros.

Quelles sont les prévisions pour 2022 ?

A voir si l’inflation s’installe sur la durée ou si elle intervient uniquement en fin d’année 2021. Si l’inflation venait à perdurer, les taux d’intérêt immobiliers pourraient bien augmenter en 2022 malgré les objectifs amitieux des banques pour l’année 2022. Les banques souhaitent avoir plus de clients qu’en 2021, et pour cela leur seul moyen est le crédit immobilier. Une hausse des taux pourrait contraindre leurs objectifs. De plus, le taux d’usure risque d’être également un frein aux dossiers. Il s’établit à 2.41% pour les durées comprises entre + de 20 ans et 25 ans au 4 ^ème trimestre 2021 contre 2,48% au 3 ^ème trimestre. Avec des taux qui s’envolent et des surprimes de risque pays en assurance prêt pour les résidents en Afrique par exemple, de nombreux dossiers de demande de prêt seront mis à l’écart.

Vidéo update crédit immobilier décembre 2021 : expatrié/non-résident

Mon, 13 Dec 2021 12:37:07 GMT

Retrouvez notre update sur le crédit immobilier pour non-résidents et expatriés au 13/12/2021 : les taux d'intérêt, les conditions de prêt selon les pays, l'évolution à prévoir

Quels sont les investissements les plus adaptés pour les non-résidents et les expatriés ?

Wed, 01 Dec 2021 14:12:58 GMT

Parmi la foultitude d’investissements et de dispositifs disponibles sur le marché français (Pinel, Malraux, monument historique, Girardin, etc …. ) nombre d’entre eux ne sont pas adaptés aux non-résidents et expatriés. Du coup, quels sont les investissements les plus adaptés pour les non-résidents et les expatriés en France ? C’est ce que nous allons voir dans cet article.

La SCPI :

La SCPI est un investissement immobilier sous forme de part. Plus précisément, des fonds d’investissement collectent un capital pour investir dans l’immobilier pour etre loué. Ensuite ce fond est divisé sous forme de part. L’investisseur achète les parts des SCPI et touche des revenus en fonction du nombre de part qu’il possède. Les revenus proviennent de la location des biens qui sont détenus dans le fond. Ce type d’investissement présente plusieurs avantages pour les non-résidents et les expatriés :

Facilité pour investir : comme on l’a dit, l’investissement consiste simplement à acheter des parts. Donc il est très simple d’investir : Pas de recherche de bien chronophage, pas de procédure lourde administrative et notariale.
Facilité de gestion : l’un des critères importants pour les non-résidents et les expatriés est la facilité de gestion. Comment gérer un bien lorsque l’on vit à l’autre bout du monde ? Les SCPI permettent de régler cette problématique. Il n’y a rien à faire et rien à gérer. Encore une fois, l’investissement se résume à investir dans des parts et ça s’arrête là. C’est la société de gestion qui gère le parc immobilier : gestion des travaux, recherche locataire, gestion des locataires, etc … . L’investisseur n’a absolument rien à faire. Très pratique lorsque l’on est expatrié.
Rendement : l’un des gros atouts de la SCPI est son rendement. Ceci s’explique principalement par le fait que les SCPI (pour la plupart) sont investies dans l’immobilier commercial (bureau, boutique) qui s’oppose à l’immobilier résidentiel (habitation de particulier). Le fait est que l’investissement commercial est plus rentable que l’investissement résidentiel. C’est ce qui fait la force des SCPI. Elles sont plus rentables que l’investissement immobilier classique de manière générale. Les rendements des SCPI sont généralement compris entre 4.5 et 6% net de toute charge.
La transparence : les rendements des SCPI sont pour la plupart toujours communiqués nets de toute charge. Par exemple si une SCPI est affichée avec un taux de rendement de 5%, cela signifie que c’est ce que vous toucherez sur votre compte net de toute charge. Il est difficile d’avoir une telle transparence dans le cadre d’un investissement immobilier classique car on ne peut pas prévoir les frais liés à la gestion : travaux, rénovation, mobilier, logement vacant, impayé, frais d’assurance, taxe, etc … .
La gestion du risque : comme on l’a vu plus haut, une SCPI peut etre investie dans des dizaines de millions d’Euros voir des centaines. Par conséquent, le risque est dilué. Dans le cadre d’un investissement locatif classique lorsqu’un un locataire ne paye plus ou que le logement est vacant, les revenus de l’investissement disparaissent totalement. Il y a un effet « tout ou rien ». Ce qui n’est pas le cas dans les SCPI. Le risque est dilué dans la masse investie. Il y aura toujours des biens non-loués mais la plus grosse partie du parc immobilier sera toujours louée. Ce qui garantit un lissage des revenus et une gestion du risque.

L’investissement en Nue-Propriété :

Tout d’abord donnons la définition de la Nue-Propriété. La Nue-Propriété est le fait de posséder un bien mais de ne pas pouvoir en jouir. C’est à dire de ne pas pouvoir y habiter ou de le louer. L’investissement en Nue-Propriété consiste donc à investir dans la Nue-Propriété d’un bien plutôt que dans la pleine propriété. Mais quel est l’intérêt d’investir dans la Nue-Propriété dans ce cas ? En fait lorsque vous investissez dans la Nue-Propriété d’un bien, il est convenu que vous récupérez l’usufruit au bout de 15 ans et ce totalement gratuitement et de manière totalement défiscalisée. Pour parler plus concrètement, généralement la Nue-Propriété est égale à 60% de la pleine propriété. Ainsi si vous investissez par exemple dans la Nue-Propriété d’un bien qui vaut 100 000 Euros, vous allez investir 60 000 Euros. Au bout de 15 ans vous récupérez l’usufruit, c’est à dire les 40% restants. Dans notre exemple 40 000 Euros. Toute l’astuce de l’investissement en Nue-Propriété repose sur ce point. En effet, étant donné que les 40 000 euros sont en fait simplement une récupération d’usufruit, c’est finalement quelque chose de totalement immatériel, impalpable. C’est simplement la récupération d’un droit. Ainsi les 40 000 Euros sont libres de toute fiscalité. En d’autres termes les 40 000 euros représentent approximativement la somme des loyers que vous auriez perçus si vous aviez investi dans un bien de 60 000 Euros en pleine propriété. On va voir pourquoi ce type d’investissement correspond aux besoins des non-résidents et des expatriés :

Facilité de gestion : étant donné que pendant 15 ans vous possédez simplement la Nue-Propriété, vous n’avez rien à gérer. La gestion locative du bien est à la charge de l’usufruitier. D’ailleurs, le principe de l’investissement en Nue-Propriété ne consiste pas à faire un pari sur la location donc la notion même de location n’a pas lieu d’être. Durant les 15 ans, le bien est totalement oublié.
Le coût : de même que pour la gestion locative, l’entretien du bien est quasiment totalement pris en charge par l’usufruitier : le mobilier, l’immobilier, l’entretien général. Mais également la fiscalité puisque la taxe foncière est à la charge de l’usufruitier également. Je rappelle que comme le Nue-Propriétaire ne loue pas le bien, il y aucun frais d’assurance loyer impayé, gestion locative, etc… . En fait pendant la durée de la Nue-Propriété le bien peut être totalement oublié. C’est ce qui plait aux non-résidents et expatriés.
La fiscalité : comme on l’a vu plus haut, le principe de l’investissement en Nue-Propriété repose sur le fait que la récupération de l’usufruit est totalement défiscalisée. En d’autres termes l’investissement en Nue-Propriété vous permet d’investir en France sans y avoir une attache fiscale.
La qualité des projets : généralement les projets d’investissement en Nue-Propriété se font dans le neuf. Cependant sur la grande offre que présente la France en termes de marché immobilier neuf, les investissements en Nue-propriété ne représentent qu’une toute petite partie. Les programmes utilisés pour ce type d’investissement sont donc choisis sur des critères de qualité.
La sortie : lorsque vous récupérez la pleine propriété du bien au bout de 15 ans, il est convenu contractuellement que l’usufruitier a l’obligation de rénover le bien entièrement, 6 mois avant la récupération de la pleine propriété.

L’investissement en LMNP dans l’ancien :

Le LMNP (loueur meublé non professionnel) désigne un dispositif fiscal et comptable dès lors qu’un bien est loué meublé. Dans ce cas, les revenus locatifs ne sont plus considérés comme des revenus locatifs a proprement parlé mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Et c’est ce qui fait toute la différence. En effet, dans ce cadre la valeur du bien (hors valeur foncière) est considérée comme une charge. Elle peut donc être déduite du montant des revenus générés par la location pour obtenir le bénéfice industriel et commercial. Cette méthode comptable est l’une des meilleures solutions pour les non-résidents et les expatriés car la plupart des autres dispositifs fiscaux en France ne sont généralement pas accessibles pour les non-résidents et les expatriés. Ce dispositif leur permet par ailleurs de ne pas payer d’impôt pendant plusieurs années. Pour l’investissement locatif dans l’ancien, le LMNP est apprécié par les non-résidents et les expatriés :

La fiscalité : le premier point clé qui intéresse les non-résidents et les expatriés est évidemment la réduction fiscale que leur fait bénéficier le dispositif LMNP. D’autant plus qu’il est un des seuls accessible pour les non-résidents et les expatriés. Il leur permet de ne pas être imposé sur leurs revenus locatifs pendant en moyenne 10 ans.
La qualité de l’investissement : l’investissement immobilier dans l’ancien permet de choisir la localité idéale qui correspond à l’investissement souhaité : Paris intramuros, grande ville française, le grand Paris, etc… . Et l’investissement dans de la belle pierre : immeuble Haussmannien, etc…. .
Un investissement concret et affectif : l’investissement est palpable et choisi selon les critères de goût des investisseurs : localité, qualité de la pierre, agencement, ameublement. Ça peut être un investissement coup de cœur.
Utilisation à titre personnel : le bien peut etre utilisé ensuite par le client lui-même si besoin ou même les enfants lorsqu’ils deviennent étudiants.
Rendement : si la localité est bien choisie, les rendements peuvent etre intéressants

L’investissement en LMNP en résidence de service :

Dans ce type d’investissement on aborde deux notions. A la fois la notion du LMNP et celle de la résidence de service. Concernant la notion du LMNP nous venons de le voir dans le paragraphe ci-dessus donc inutile de revenir là-dessus. En tout cas la résidence de service bénéficie bien de ce régime ce qui permet de ne pas payer d’impôt pendant au moins 10 ans. Cette méthode comptable est l’une des meilleures solutions pour les non-résidents et les expatriés car la plupart des autres dispositifs fiscaux en France ne sont généralement pas accessibles pour les non-résidents et les expatriés.

L’autre concept à décrire est celui de résidence de service. Qu’est-ce que les résidences de service ? On compte 4 principales catégories : les résidences étudiantes, les résidences Seniors, les Ehpad et les résidences de tourisme. La particularité de ces résidences est quelles sont gérées par un gestionnaire. C’est ce qui fait la spécificité de cet investissement et aussi son intérêt. En effet, lorsque vous achetez une résidence de service et lorsque vous signez votre achat, vous signez également le contrat de location pour une durée minimum de 9 ans et jusqu’à 15 ans pour certains programmes. En effet, le contrat de location n’est pas signé avec le locataire directement mais avec le gestionnaire. Ce qui règle pas mal de problématique : gestion locative, logement vacant, recherche de locataire. En quoi ce type d’investissement correspond bien aux profils des non-résidents et des expatriés :

Pas de gestion locative : Le bien est géré par un gestionnaire. Il gère donc la gestion locative : La gestion du locataire au quotidien, la recherche de locataire, la gestion du logement vacant, l’entretien du bien et du mobilier. Le propriétaire n’a quasiment rien à gérer.
Le coût : tout est compris dans le loyer ou presque. Le loyer comprend généralement la gestion locative, la recherche de locataire, l’entretien, etc… . Il faut considérer également qu’étant donné que vous avez signé votre contrat de location avec le gestionnaire cela annule le besoin d’assurance loyer impayé.
La transparence : vous connaissez le montant de la location du bien puisqu’il est déjà défini avec le gestionnaire. Vous pouvez effectuer des projections assez précises quant au cash-flow, rentabilité future, etc… .
La fiscalité : comme on l’a dit précédemment, le bien est loué en LNMP. Cela garantie de ne pas payer d’impôt pendant au moins 10 ans si ce n’est plus. Le LMNP est le dispositif fiscal le plus efficace pour les non-résidents et expatriés.
La TVA : vous récupérez la TVA de 20 % avant la livraison du bien

Retrouvez également notre article sur le LMNP et également les informations sur le crédit immobilier pour non-résident et expatrié .

Le Statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) pour les non résidents et expatriés

Wed, 01 Dec 2021 10:58:13 GMT

Vous êtes expatrié ou non-résident et vous souhaitez investir dans l’immobilier en France ?

Vous avez surement déjà entendu parler du LMNP sans vraiment savoir de quoi il s’agit.

Le Statut de loueur en meublé non professionnel est un statut créé en 1949 et défini par le code général des impôts.

Que vous soyez résident français, expatrié ou tout simplement non-résident, dès l’instant que vous investissez dans l’immobilier en France pour le louer meublé vous devenez un loueur meublé non professionnel aux yeux de l’administration fiscale Française.

La location meublée

On appelle location meublée la mise à disposition d'un local d'habitation garni de meubles lorsqu'il comporte tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire ( décret n°2015-981 du 31/07/2015 ).

La location en meublé de chambres ou appartements est une activité commerciale.
Les revenus de cette activité sont imposables au titre de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux) contrairement à la location nue qui elle est imposée dans le cadre de revenus fonciers.

Si le propriétaire est une société passible de l'impôt sur les sociétés, c'est cet impôt qui est applicable.

Pour être loueur meublé non professionnel , il faut que les revenus locatifs soient inférieurs à 23 000€ par an ou bien qu’ils représentent moins de la moitié de vos revenus globaux.

Comment devenir LMNP ?

Dans le neuf, il existe de nombreux programmes, comme les résidences services (type résidence universitaire, Ehpad, résidence de tourisme…) L’avantage avec le LMNP est la possibilité de récupérer la TVA sur des biens neufs.

La deuxième solution se trouve dans l’ancien : Acheter un studio dans une grande ville type Paris, Bordeaux, Lyon pour louer en meublé.

Cette solution offre souvent une meilleure rentabilité et permet d’exploiter pleinement tous les avantages du statut LMNP.

Le LMNP offre une fiscalité avantageuse

Les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des revenus des bénéfices industriels et commerciaux avec deux régimes différents :

- Le régime micro-bic : Revenus locatifs de 72 600€ /ans maximum (au-delà vous êtes basculé sur le régime réel), abattement forfaitaire de 50% (revenus locatifs * 50% = revenus imposables)

- Le régime réel : Revenus locatifs - charges réelles - amortissement = revenus imposables

Attention : Une fois le régime réel choisi, le passage au régime micro-bic n’est plus possible.

Le statut de LMNP au régime réel permet de déduire les charges liées à la location meublée.

En effet, sont déductibles :

- les frais d’acquisition : honoraire d’agence, une partie des frais de notaire

- frais liés au crédit immobilier : intérêts d’emprunt, frais de dossier et de constitution des garanties, prime d’assurance

- les charges de conservation : charges de copropriété, facture d’entretien et réparation

- les frais d’amélioration : tous les travaux sauf agrandissement

- les frais d’administration de la location : frais de gestion, assurance , honoraire d’expert-comptable

Le gros avantage par rapport à la location nue se situe dans la possibilité d’amortir le bien immobilier.

L’amortissement est une notion comptable qui consiste à déprécier la valeur d’un bien sur une durée d’utilisation.

Bien sûr, un immeuble ne perd généralement pas de valeurs avec le temps mais comptablement on déprécie sa valeur. Le statut LMNP permet de déduire de vos revenus locatifs un amortissement en plus des charges.

Généralement on amortit la valeur d’un bien sur 20 ans, à noter que la valeur du terrain n’est pas amortissable (si sa valeur est inconnue c’est alors 10% du prix du bien).

Le mobilier est également amortissable.

Le plus important à retenir :

Toutes les charges déductibles ainsi que l’amortissement créent un déficit fiscal reportable sans limite de montant et de temps.

Dans la plupart des cas, ce régime permet de ne pas payer d’impôts sur ses revenus locatifs sur une durée de 5 à 8 ans.

Le LMNP en SCI

L’investissement en LMNP via une SCI n’est pas une chose à faire, en effet, les revenus sont considérés comme des revenus commerciaux et vous risquez de voir votre SCI basculer vers l’IS ce qui perd tout son intérêt.

Si vous souhaitez investir via une SCI nous vous conseillons de vous orienter vers la location nue.

Le mot de la fin

Lorsque l’on est non-résident, expatrié ou en contrat local et que l’on souhaite investir dans l’immobilier en France, il faut savoir que le statut LMNP est l’un des statuts les plus avantageux fiscalement et les plus adaptés.

En savoir plus sur le financement du LMNP pour un non-résident/expatrié : consulter notre article

Le crédit immobilier pour non-résidents et expatriés au 28/10/2021

Thu, 28 Oct 2021 14:33:49 GMT

- Les décisions de la BCE

- Les recommandations du HCSF

- Les taux d'intérêts

- Les informations générales liées au financement immobilier pour les non-résidents et les expatriés

Update du 21/10/2021: marché du crédit immobilier pour non-résidents et expatriés

Thu, 21 Oct 2021 15:52:58 GMT

Crédit immobilier pour non-résidents et expatriés : tendance du marché immobilier, décision du HCSF, taux d’intérêt, taux directeur et nos préconisations pour vos futurs projets. État des lieux en octobre 2021.

Marché immobilier :

Le dynamisme du marché immobilier sur cette période est traduit par le volume de vente de logements anciens en cumul sur les douze derniers mois, 1 130 000 transactions à fin mai 2021. Même s’il intègre le report des ventes non réalisées lors du premier confinement, ce volume reste remarquable.

Au 1 ^er trimestre 2021, la hausse des prix des logements anciens en France métropolitaine ralentit avec +1,4% par rapport au 4 ^ème trimestre 2020 après +2,4% au trimestre précédent. A noter également une légère hausse des prix des appartements en fin septembre par rapport au 1 ^er trimestre 2021 (+5,5% à fin août 2021), et +8,9% sur le marché des maisons.

L’analyse de la conjoncture immobilière est basée sur la Note des notaires de France.

Norme HCSF :

Périodiquement, Le Haut Conseil de Stabilité Financière émet des recommandations et décisions en matière de crédit immobilier. Les règles énoncées par le HCSF en décembre 2020, fortement recommandées en juillet 2021, rentrent en vigueur en janvier 2022 avec l’appui de l’ACPR qui prévoit des sanctions.

Rappel des principaux ajustements :

- La référence pour le taux d’effort (taux d’endettement) passe de 33% à 35% assurance comprise.

- L’appréciation de la maturité maximale à 25 ans. Petite tolérance maximale de 2 ans de différé d’amortissement s’ajoute à la limite de maturité à 25 ans pour les crédits immobiliers destinés à l’acquisition ou la construction d’un logement neuf et ceux liés à des acquisitions dans l’ancien donnant lieu à un programme de travaux dont le montant représente au moins 25% du coût total de l’opération

- La marge de flexibilité de la part de la production de nouveaux prêts pouvant s’écarter du respect des critères est portée de 15% à 20% du volume. Cette marge de flexibilité est exclusivement dédiée aux ménages souhaitant acquérir leur résidence principale, primo-accédants. Selon la définition du HCSF, un primo-accédant est une personne physique qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédant l’émission de l’offre de prêt.

- La nouvelle recommandation précise également que les négociations, rachats de crédit et regroupement de crédits n’entrent pas dans son champ d’applications. Le Haut Conseil invite néanmoins les établissements et les sociétés de financement à prendre en considération les bonnes pratiques formalisées par la recommandation et veiller à que ces opérations permettent une réduction du taux d’effort des emprunteurs.

Quels impacts sur les emprunteurs non-résidents et expatriés ?

Les emprunteurs non-résidents et expatriés bénéficient de revenus confortables, à ceux des bonus réguliers, donc généralement il ne s’agit pas de profils « endettés ». Évidemment, sous réserve d’étude (encours, charges, pension alimentaire etc…), de plus certaines banques considèrent les bonus, d’autres les pondèrent ou ne souhaitent tout simplement pas les prendre en compte.

Toutefois, la prime d’assurance joue énormément sur l’endettement des non-résidents et expatriés. En effet, selon le pays de résidence, une surprime risque pays peut exploser l’endettement. De manière générale, la délégation d’assurance emprunteur est une solution alternative.

Les non-résidents et les expatriés sont exclus des 15% à 20% de la marge de flexibilité ou les banques peuvent dépasser les 35% d’endettement. Par définition, cette marge de tolérance est réservée aux résidents français qui souhaitent financer leurs résidences principales. A noté également que cette flexibilité donnée aux banques n’est pas ouverte à tous les emprunteurs résidents, deux critères sont nécessaires : respecter les normes crédit de la banque (minimum de revenus en moyenne 80K€/an pour un mono emprunteur et 120K€/an pour un couple), plus les notions d’épargne et de reste à vivre sont prises en compte.

Taux :

La Banque Centrale a maintenu des taux directeurs très bas depuis 2019, d’où la tendance baissière record des taux d’intérêts. Au 1 ^er trimestre 2021, une hausse des taux directeurs de 0,13 centimes suivie d’une seconde hausse plus légère de 0,07 centimes. Cette hausse des taux directeurs n’a pas encore eu d’énorme incidence sur les taux d’intérêt pour l’instant. On observe une légère hausse des taux d’intérêt sur les grilles d’octobre. Pour les emprunts d’une maturité entre 12 et 18 ans, la marge est écrasée, donc nous avons les mêmes intérêts sur ces périodes. En d’autres termes, si vous souhaitez emprunter sur 12 ans, le coût total du crédit est identique que sur 18 ans, autant chercher une durée plus longue pour avoir des mensualités plus légères.

Prise en charge des demandes de financements non-résidents et expatriés sur cette période :

Une légère baisse de prise en charge des dossiers avec un taux de refus qui augmente. Toutefois, cette baisse de prise en charge est liée à la clôture des enveloppes des banques.

Deux distinctions importantes à faire :

1- Banques « classiques » : Ces banques ne sont pas spécialisées dans le financement des non-résidents et expatriés. Toutefois, elles proposent au cas par cas des prises en charge pour ce type de profil. A noter que ces banques gèrent un volume important de dossiers résidents. Sur cette période, les banques clôturent les prises en charges des dossiers PTZ (prêt à taux 0), de ce fait, elles réduisent la prise en charge des demandes de financement pour les non-résidents et les expatriés

2- Banque « internationale » : Ces banques sont spécialisées à 100% dans le financement des non-résidents et des expatriés. De manière général, la saturation est quasi-totale durant toutes l’année. En effet, dû au faible nombre d’agences bancaires spécialisées non-résidents et expatriés sur le marché Français, ces banques absorbent toutes les demandes (demande>offre)

Les banques en générale sont sur une clôture de l’enveloppe 2020, en moyenne 15 millions/semaine accordée sur le 1 ^er et le 2 ^ème trimestre 2021 contre 2 millions/semaine en octobre 2021. A savoir qu’à partir du mois prochain les banques entament leur budget (enveloppe) de 2022, c’est-à-dire reprise des nouveaux dossiers pour étude, sous condition que la signature de l’acte authentique ait lieu la première 15ène de janvier 2022.

Pour toute demande de financement, n'hésitez pas à nous contacter via notre formulaire de contact : https://www.credit-international.com/credit-immobilier-expatrie

Le changement d'assurance prêt pour non-résidents et expatriés

Tue, 05 Oct 2021 07:27:26 GMT

Comment procéder pour changer d'assurance prêt en tant que non-résidents ou expatriés ? Quelle économie peut-on réaliser ? On vous explique tout dans cette vidéo

En savoir plus sur l'assurance prêt pour non-résidents et expatriés ? Consultez notre article : "La loi Hamon et l’assurance prêt pour les non-résidents et les expatriés "

Faire une demande d 'informations pour votre assurance prêt ? Contactez notre équipe au 01 58 61 38 30 ou via notre formulaire de contact : Cliquez ici

Etat des lieux du marché du crédit immobilier pour les expatriés et les non-résidents au 25/08/2021

Thu, 02 Sep 2021 08:54:20 GMT

Etat des lieux du marché du crédit immobilier des non-résidents et des expatriés au 25/08/2021

ZOOM SUR LA TENDANCE DU MARCHE DE L’IMMOBILIER ET DU CREDIT IMMOBILIER AU 25 AOUT 2021

Wed, 25 Aug 2021 09:28:16 GMT

Un nombre de transactions dans l’ancien record, les prix de l’immobilier qui s’envolent, des promoteurs qui peinent à répondre à la demande, les taux d’intérêt toujours historiquement bas …. Le marché de l’immobilier chauffe. Mais jusqu’à quand ? Faut-il attendre avant d’acheter ?

Pandémie, règles sanitaires, crise économique et climatique, presque rien n’entrave le dynamisme du marché de l’immobilier. Le marché de l’immobilier ne fléchit pas. Dans l’ancien, le volume de ventes de logements a atteint un niveau record, 1 130 000 transactions sur un an jusqu’à fin mai selon la dernière note de conjoncture des notaires de France du 15 Juillet dernier. Aujourd’hui, le volume de transaction devrait grimper sur un an de +5,5% pour les appartements et +8,9% pour les maisons. Cette hausse de demande tire les prix de l’immobilier vers le haut avec des pics en Ile-de-France, à Lyon, Toulon, Montpellier, Troyes, Poitiers ou encore Brest. Dans ces villes, le prix de vente des maisons a progressé de près de 10% sur les 12 derniers mois.

Les promoteurs pourraient également profiter du regain d’activité s’ils arrivent à produire, en effet la chute du nombre de permis de construire à freiner leur production. Les pertes engendrées par les retards cumulés sur les chantiers depuis le début de la crise sanitaire vont certainement être répercutées sur le prix de vente des futurs programmes.

Le taux d’intérêt brut moyen toutes durées confondues des crédits immobiliers attribués en juillet 2021 est de 1,05% selon l’Observatoire du financement Crédit Logement. Malgré la surcote des grilles de taux appliquées pour les non-résidents et les expatriés, les taux d’intérêt proposés aujourd’hui pour ce type de profil restent de loin les plus bas historiquement (2% sur 20 ans en 2019). Un record absolu qui facilite les projets des Français expatriés. Toutefois, les conditions de prêt restent strictes. L’accès au financement immobilier pour les non-résidents et expatriés demande la validation de certains critères :

Type d’emploi : Une réouverture des métiers impactés par la crise sanitaire, notamment pour le personnel de l’aviation, l’hôtellerie et la restauration
Pays de résidence : Une légère réouverture pour les résidents en Afrique
Apport : les solutions de financement à 100% pour les non-résidents et expatriés font leur grand retour à partir de septembre après une longue période où l’apport personnel était devenu indispensable
Délais : les délais d’instruction des dossiers de demande de financement pour non-résidents et expatriés sont par définition longs. La fermeture de certaines agences bancaires, le télétravail et le départ en congé estivale des conseillers a rendu l’instruction quasi-impossible. Les délais ont triplés. Toutefois, le retour à la normal est prévu début septembre.

Découvrez comment sont montés les dossiers de prêt d'expatriés et de non-résidents chez Crédit international

Les banques ont soutenu massivement les moyennes et petites entreprises pendant cette crise sanitaire. Les chiffres sont là, un bilan inattendu. Les banques se retrouvent avec un fond de roulement important, ce qui rassure sur leur capacité à prêter. Les prévisions sont très positives avec une baisse du taux de refus.

Les non-résidents et expatriés cherchant à améliorer l’aspect patrimonial de la pierre pourront encore investir sans se soucier de la problématique du financement.

Découvrez les étapes d'une demande de financement en tant que non-résident et expatrié chez Crédit international

Pour toutes demande de financement en tant que non-résident et expatrié : https://www.credit-international.com/credit-immobilier-expatrie

Etat des lieux en vidéo du marché du crédit immobilier pour non-résidents et expatriés au 30/07/2021

Fri, 30 Jul 2021 14:24:00 GMT

L'actualité du crédit immobilier pour les non-résidents et les expatriés en une courte vidéo : Les taux d'intérêt, les conditions de crédit, la tendance actuelle des banques, les événements bancaires du moment, etc ....

Etat des lieux du marché de financement pour les non-résidents et expatriés au 15/07/2021

Wed, 14 Jul 2021 21:06:51 GMT

Le financement des non-résidents et des expatriés a connu une évolution sur les derniers mois mitigée avec des conditions qui se resserrent légèrement de par le contexte actuel, mais aussi une possible augmentation des crédits accordés à partir de septembre.

Depuis la crise du covid, les demandes de financement avaient légèrement diminué du fait des confinements successifs. Toutefois depuis le début de cette année 2021 on note une reprise à la hausse des demandes de prêt.

Cependant il faut bien noter que les banques ne suivent pas cette hausse de régime. En banque on observe un ralentissement total suite à une réorganisation depuis le déconfinement. C’est une période très compliquée pour les banquiers : retard cumulé depuis la période du confinement et télétravail. Les dossiers de prêt se sont accumulés pendant les confinements successifs, aujourd’hui les banques tentent de rattraper leurs retards. Le moment est également peu propice à un retour à la normale, en effet la période coïncide avec les départs en congés d’été entre 2 à 3 semaines des conseillers.

Les délais d’instruction se voient rallongés sur cette période, les banques estiment une reprise à la normale prévue en septembre 2021.

Certains types de projets ont même été repoussé à plus tard par les banques. C’est le cas du rachat de prêt qui sont des dossiers qui ne sont pas forcément traités prioritairement mais également du financement SCPI mis en standby par certaines banques puisqu’il n’y a pas de délais à respecter contrairement à un projet classique avec clause suspensive. Si vous souhaitez faire racheter votre prêt, ce n’est pas la bonne période pour faire une demande, attendez le retour en septembre !

Pour les non-résidents et expatriés, le financement se resserre un peu : avec un apport demandé parfois un peu plus important qu’à la normal compris entre 10% et 40%.

Les résidents en Afrique sont les plus touchés, de nombreuses banques ont resserrées leurs conditions pour ces localités. Celles qui sont ok, les processus sont rallongés à cause des demandes dérogatoires auprès des services d’entrée en relation.

Les solutions pour les résidents de l’Union Européenne, les USA, la Suisse et le Royaume-Uni sont toujours les plus disponibles avec des propositions intéressantes. L’apport demandé actuellement est entre 10% à 30%, avec un léger avantage pour les expatriés dont le contrat de travail est soumis au droit Français. Les solutions de financement à 100% sont toujours possible aux par cas.

Des taux d’intérêt légèrement en hausse. C’est une bonne nouvelle pour les non-résidents et les expatriés. En effet, la hausse des taux diminue la demande de crédit, et donc pousse les banques à s’intéresser à d'autres niches comme celles des non-résidents. Les taux seront toujours à des niveaux bas, propices à l’investissement immobilier.

La banque HSBC annonce sa fermeture en 2023, une solution en moins pour la clientèle expat.

On observe un durcissement des conditions de financement pour les non-résidents et les expatriés.

En effet, le HCSF (haut conseil de stabilité financière) a préconisé un taux d’endettement à 35% assurance comprise ! Aucune banque ne respecte cette préconisation, le HCSF a donc décidé de rendre cette préconisation obligatoire à partir de juillet 2021.

Par ailleurs, les calculs d’endettement avantageux comme le différentiel par exemple sont aujourd’hui moins privilégiés par les banques. C’est le retour du bon vieux calcul d’endettement classique avec d’un côté les charges, de l’autre les revenus. Si le taux des charges par rapport aux revenus est supérieur à 35% l’accord de financement est plus difficile à obtenir.

L’apport ne doit plus provenir d’une donation familiale ou au moins un faible pourcentage (10% donation 90% épargne perso)

Variable déjà importante pour les banques : l’épargne après projet. En effet les banques demandent généralement qu’une épargne de précaution soit disponible après le projet. Aujourd’hui, les banques sont de plus en plus exigeantes sur l’épargne après projet, si elle est inexistante cela peut remettre fortement en cause l’accord de prêt.

On constate également qu’il existe toujours un blocus sur les métiers touchés par la crise sanitaire : Hôtellerie, restauration, événementiel. Toutefois, une petite ouverture est observée sur le secteur de l’aviation.

Pour finir, les vendeurs sont de moins en moins patients au niveau des délais de clause suspensive ils veulent vendre rapidement, généralement à cause des répercutions de la crise sanitaire sur leurs revenus, de ce le nombre de ventes exploses beaucoup plus en 2021 comparé à la même période en 2019 et 2020.

Le marché du crédit pour non-résidents et expatriés est un pue chahuté actuellement. Cependant elles sont toujours bien existantes avec des taux et quotité toujours compétitives. Par ailleurs à la reprise en septembre, les prévisions sont plutôt positives. En effet, les banquiers sont submergés du retard cumulé (réorganisation interne pour la mise en place du télétravail, dématérialisation et digitalisation des processus etc …) et non du nombre de demandes, de ce fait leurs objectifs sont loin d’être atteints. On s'attend donc à un retour de l’appétence des banquiers pour les dossiers de prêts à partir de septembre 2021.

Découvrez d'autres articles sur l'actualité du crédit immobilier pour non-résident et expatrié: https://www.credit-international.com/etat-des-lieux-dun-marche-du-credit-pour-non-residents-et-expatries-toujours-en-proie-aux-turbulences-causees-par-la-situation-sanitaire-et-la-situation-economique

Les différences entre LMNP et LMP: les impacts pour les non-résidents et les expatriés

Tue, 22 Jun 2021 08:56:29 GMT

Les statuts LMNP et LMP sont des statuts fiscaux pour les particuliers louant leurs biens en meublé. Aux yeux du législateur, il s’agit d’une activité commerciale, qui relève de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) de l’imposition sur le revenu, à la différence de la location nue, qui relève de la catégorie des revenus fonciers.

La location meublée représente plusieurs atouts. Les charges de copropriété ainsi que les frais d’acquisitions sont déductibles des revenus de la location réduisant ainsi la base taxable pour l’imposition. Jusque-là pas de grande différence avec la location vide. Le gros atout réside dans la possibilité d’amortir le bien immobilier ainsi que le mobilier. Vous augmentez ainsi votre poste de charge et évitez ainsi l’imposition sur vos revenus pendant plusieurs années.

Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), les 2 conditions suivantes doivent être réunies :

1) Les recettes annuelles retirées de cette activité (total des loyers toutes taxes comprises et charges comprises) par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 € sur l'année civile . Cela doit aussi être le cas lorsque la clôture de l'exercice comptable est faite en cours d'année. En cas de création d'activité en cours d'année, le plafond est ajusté.

2) Ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC).

Si l'une de ces conditions n'est pas remplie, le loueur est considéré comme un loueur non professionnel . (LMNP)

En tant que non-résidents, vous êtes donc automatiquement en LMP dès lors que vous réalisez plus de 23,000 euros de revenus locatifs issus de location meublée par an car seuls les revenus du foyer fiscal imposés en France sont pris en compte

1) Le déficit

Il est possible d’amortir le bien et le mobilier ainsi que les travaux ainsi que les charges réelles de copropriété, d’acquisition et de gestion (seulement sous le régime réel) et donc d’imputer ces charges sur les revenus locatifs encaissés afin de réduire la base imposable jusqu’à créer un déficit si les charges et amortissements sont supérieurs au revenu.

L’amortissement est une notion comptable qui consiste à déprécier la valeur d’un bien sur une durée d’utilisation.

Généralement on amortit la valeur d’un bien sur 20 ans, à noter que la valeur du terrain n’est pas amortissable (si sa valeur est inconnue c’est alors 10% du prix du bien). Attention à bien se faire accompagner par un comptable.

En LMNP, les déficits comptables sont imputés sur les revenus issus de la location meublée seulement et peuvent être reportés sur une période de 10 ans maximum sur des revenus de même catégorie.

En LMP, les déficits de l’activité peuvent être imputés directement sur le revenu global de l’investisseur et sont reportables pendant une durée de 6 ans.

2) Les exonérations de plus-value

En LMNP, c’est la plus-value des particuliers qui s’applique.

Une exonération totale de l’impôt sur le revenu pour une durée de détention supérieur à 22 ans et une exonération totale des prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

En LMP c’est la plus-value des professionnels qui s’applique.

L'exonération est totale lorsque les recettes de location sont inférieures à 90 000 € au cours des 2 années civiles précédant la cession. Il faut aussi que l'activité de location en meublés ait commencé depuis au moins 5 ans.

L'exonération est partielle dans le cas où ces recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 € HT.

Pour être éligible à cette exonération, vous devez avoir au moins 5 ans d’activité LMP. Même si une année vous étiez repassé en LMNP tant que l’année où vous vendez vous êtes LMP et que vous avez cumulée en tout 5 années en LMP.

3) L’impôt sur la fortune immobilière

Un contribuable est redevable de l’IFI à partir du moment où il détient un patrimoine immobilier net dont la valeur dépasse 1.3 millions d’Euros.

Le statut LMP permet une exonération d’IFI dans le cas où les revenus dégagés par cette activité entrent dans la base taxable de l’impôt et surtout que la location représente votre activité principale. C’est-à-dire que si vous exercez une autre activité professionnelle ou que vous donnez votre bien immobilier en gestion a une agence immobilière alors l’exonération d’IFI n’est pas possible. En effet, si votre implication est nulle, l’administration fiscale va estimer qu’il n’y a pas d’activité au sens professionnel du terme.

4) Les cotisations sociales

En LMNP, les prélèvements sociaux viennent s’ajouter à l’impôt sur le revenu pour un montant de 17.2% sur le revenu imposable.

Bon à savoir : pour un non-résident fiscal, les contributions sociales s’appliquent uniquement aux revenus immobiliers et aux plus-values immobilières de source française perçus.

Depuis le 1er janvier 2019, les personnes affiliées à un régime obligatoire de sécurité sociale autre que français au sein d'un pays de l'EEE (Union européenne, Islande, Norvège, Liechtenstein) ou de la Suisse sont exonérées de CSG et de CRDS.

Ces revenus demeurent soumis à un prélèvement de solidarité au taux de 7,5%.

Les agents de l’État, d’une collectivité territoriale ou de la fonction publique hospitalière envoyés en poste à l'étranger restent redevables de l’ensemble des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et assimilés dès lors qu’ils remplissent les conditions pour avoir le statut de résident fiscal de France.

Source :(https://www.impots.gouv.fr/portail/international-particulier/questions/je-suis-non-resident-suis-je-redevable-des-prelevements-sociaux)

En LMP, depuis la loi de finances 2021 désormais, tous les loueurs en statut LMP seront redevables des cotisations sociales. En effet le taux est variable aux alentours des 40% du résultat après soustraction des charges et amortissement. Un forfait minimum de 1,145€ est appliqué si le résultat est déficitaire

Pour conclure, les statuts LMNP et LMP sont aujourd’hui facilement accessibles et particulièrement adaptés aux non-résidents et aux expatriés. En effet avec une possibilité de défiscalisation importante notamment grâce à l’amortissement du bien immobilier ces statuts sont très intéressants.

N’hésitez pas à vous rapprocher de notre équipe pour plus d’informations sur ce sujet.

https://www.credit-international.com/contact

Pourquoi les SCPI sont-elles un investissement adapté aux non-résidents et expatriés ?

Wed, 26 May 2021 13:54:02 GMT

Parmi les nombreuses solutions d’investissement, les SCPI sont souvent un produit privilégié par les non-résidents et les expatriés . Pourquoi la SCPI est un produit qui correspond aux profils des non-résidents et des expatriés ?

La SCPI depuis de nombreuses années maintenant représente un produit largement plébiscité par les investisseurs qu’ils soient résidents en France ou non-résidents. Sur les 5 dernières années, elles battent même des records de collecte se comptant en plusieurs centaines de millions d’Euro.
Une des raisons principales est que depuis la crise des « subprimes » en 2008 et surtout la crise Européenne en 2011, la BCE n’a eu de cesse de faire baisser ses taux directeurs impactant les taux d’intérêt des crédits immobiliers mais également des produits d’épargne. Les investisseurs privilégient en partie les investissements immobiliers moins impactés par cette baisse de taux. Alors qu’un livret A, un compte sur livret, un plan épargne ou des fonds Euros atteignent péniblement les 1% voir 2% dans le meilleur des cas, les SCPI rémunèrent quant à elle au minimum 4,5%, jusqu’à 6,5% pour les plus performantes.

Mais qu’est-ce qui fait que les SCPI sont particulièrement demandées par les non-résidents et les expatriés ? Il y a plusieurs raisons à cela :

- Le rendement : on l’a vu plus haut, les SCPI dans le contexte actuel présentent des niveaux de rendements supérieurs aux produits d’épargne classiques mais également au-dessus des investissements immobiliers résidentiels. En effet, l’intérêt même de la SCPI dite de « rendement » est qu’elle est investie exclusivement dans des biens immobiliers commerciaux. C’est à dire des bureaux, commerces, boutiques, établissements commerciaux. Il s’avère que les locations de biens commerciaux sont plus rentables que l’immobilier résidentiel.

- La gestion à distance : l’une des problématiques majeures des non-résidents et des expatriés est la distance. Il est difficile pour ce type de profil de gérer leurs investissements à partir de leur pays de résidence. Les SCPI règlent totalement cette problématique. Les SCPI ne sont pas surnommées « Pierre Papier » par hasard. Lorsque vous investissez en SCPI les démarches se limitent à signer les bulletins de souscription, rien d’autres. Par la suite, la société de gestion s’occupe de la gestion quotidienne du parc immobilier. L’investisseur n’a absolument rien à gérer. Il reçoit les revenus locatifs sur son compte et n’a rien d’autres à faire. Aucune gestion du bien au quotidien, à gérer la recherche d’un locataire, la rénovation des biens, etc… .

- Le risque : les risques inhérents liés à l’investissement locatif est une contrainte pour tout le monde mais de par la distance, ils sont encore plus amplifiés pour les non-résidents et expatriés n’étant pas sur place. Tous les risques liés à l’investissement locatif : risque de logement vacant entre deux locataires, difficulté à trouver un nouveau locataire, risque d’impayé, surprise sur le bien, tout ça est largement dilué dans la masse du parc immobilier. Les parcs immobiliers sont pour la plupart investis dans des dizaines de millions d’Euro. L’impayé d’un locataire n’a donc pas une incidence importante sur la totalité des revenus perçus.

- Les charges et la gestion des frais et taxes : le taux de rémunération communiqué par les sociétés de gestion est toujours donné après les charges et taxes. Si une SCPI indique que son taux de rendement est de 5%, c’est ce que touchera l’investisseur sur son compte toute charge comprise. Le prix indiqué est donc charge incluse. L’investisseur n’a pas à s’en préoccuper. Une charge en moins également pour l’expatrié ou le non-résident.

Plus d'information sur nos solutions SCPI : https://www.credit-international.com/scpi

État des lieux d’un marché du crédit pour non-résidents et expatriés toujours en proie aux turbulences causées par la situation sanitaire et la situation économique.

Wed, 28 Apr 2021 10:07:13 GMT

Où en sont les taux de crédit immobilier pour les non-résidents et les expatriés ? les conditions d’octroi de crédit appliquées aujourd’hui permettent-elles de maintenir le marché ?

Après plusieurs confinements et plusieurs mesures sanitaires toujours en vigueur, le marché du crédit immobilier présente une résistance inenvisageable depuis plus d’un an. Malgré les nombreux rebondissements depuis le 13 mars 2020, le marché de l’immobilier n’a pas connu l’effondrement prédit par de nombreux spécialistes.

A l’automne 2020, les transactions immobilières ont seulement baissé de 4% par rapport à la même période en 2019. L’effondrement prédit et attendu n’a jamais eu lieu. Aujourd’hui malgré les nombreux rebondissements, le marché de l’immobilier résiste. Les acquéreurs continuent de mener à terme leurs projets immobiliers, soutenus par les taux d’intérêts bas. La demande reste toujours supérieure à l’offre dans la majorité des villes françaises, malgré un indice de tension immobilière en baisse.

Pour les demandes de prêt, le marché a enregistré un effondrement des demandes de crédit immobilier sur la deuxième période de confinement. Aujourd’hui cette baisse est encore plus accrue. Les demandes de prêt sont quasi nulles sur mars et avril 2021. Toutefois, en dehors de la période de confinement, les demandes de crédit ont connu une baisse de 18% seulement par rapport à 2019. La baisse des transactions immobilières n’est pas liée aux restrictions sanitaires. Depuis le premier confinement, les acteurs du marché ont su s’adapter, télétravail, digitalisation des processus, signature chez le notaire à distance etc … Ce ralentissement est fortement lié à l’explosion du chômage, la perte de pouvoir d’achat, la limitation des bonus distribués sur l’année 2020 pour les non-résidents et expatriés, l’assombrissement des perspectives pour les secteurs les plus touchés (tourisme, aviation, hôtellerie, restauration).

Les taux d’intérêt sont stables et toujours très bas malgré la conjoncture économique instable. Les taux d’intérêt ont connu une légère hausse enregistrée pendant le second confinement, cette hausse n’a pas été annulée avec le déconfinement, les taux pratiqués restent encore proches des records. 50% des barèmes appliqués sont sous la barre des 1,50% sur 20 ans.

En 2020, le nombre de prêts immobiliers accordés a reculé de 16% par rapport à la même période l’année dernière. De plus, la montant de production a connu une chute de -22,3%. Aujourd’hui, la tendance ne faiblit pas, -18,5% en nombre d’emprunts accordés. Les assouplissements du Haut Conseil de stabilité financière fin 2020 ainsi que les taux bas de crédit immobilier n’ont pas suffi à retourner la tendance. L’Observatoire Crédit Logement attribue évidemment cette baisse désormais endémique à la dégradation de la solvabilité des ménages.

Pour encourager et soutenir le marché immobilier, le Haut Conseil de Stabilité Financière a assoupli les conditions d’accès au crédit. Tout d’abord le passage du taux d’endettement à 35% au lieu des 33%. De plus, l’augmentation de la durée d’emprunt à 27 ans pour un crédit destiné à l’achat d’un bien neuf ou à rénover, la priorité aux primo-accédants.

La BCE participe aussi à la dynamisation du marché de l’immobilier puisqu’elle conserve les taux directeurs négatifs, c’est ce qui permet de maintenir les taux d’intérêt à un niveau aussi bas.

La Banque de France a de son côté réhaussé le taux d’usure au premier trimestre 2021 ce qui offre plus de marge aux emprunteurs bloqués par leur TAEG (Taux Annuel Effectif Global). Cependant, le taux d’usure pour un financement via une personne morale a été vu à la baisse (1,67 % sur 20 ans) ce qui rend le financement via les SCI, SARL familiale etc quasi-impossible.

Les mesures du Haut Conseil de Stabilité Financière, de la Banque Centrale Européenne et de la Banque de France devraient aider à dynamiser le marché immobilier très impacté par la crise sanitaire.

D'autres informations sur la conjoncture actuelle: https://www.credit-international.com/actualite-du-credit-immobilier-pour-les-non-residents-et-expatries-au-23-02-2021

Les placements réglementés pour les non-résidents et les expatriés

Tue, 27 Apr 2021 09:18:03 GMT

Lorsque vous devenez expatriés ou non-résidents, vous pouvez conserver certains de vos placements en France, voire en ouvrir de nouveaux même si vous résidez déjà à l'étranger.

Vous le savez sans doute, les banques françaises proposent de nombreux comptes et livrets pour placer votre épargne . Mais saviez-vous que beaucoup d’entre eux sont des placements règlementés ?

Qu’est-ce qu’un placement réglementé ?

Les livrets d'épargne réglementés sont des livrets d'épargne dont le mode de fonctionnement (taux, montant et modalités de placement) sont imposés par l'État Français.

Cela signifie que l'État définit le taux de référence de ces comptes.

De plus comme tous les livrets d'épargne, il s'agit d'un placement sans risque : cela signifie que votre épargne est garantie.

La plupart de ces livrets épargne réglementés ont une fiscalité attractive, puisque les intérêts perçus sont exonérés d’impôt sur le revenu, tout comme de prélèvements sociaux. Seuls les produits d’épargne logement ( PEL et CEL) subissent les prélèvements sociaux. Pour les autres placements, le taux servi sur ces comptes est donc net.

Le plus connu de ces placements est sans nul doute le Livret A. Disponible dans toutes les banques et établissements financiers présents en France, il représente à lui seul plus des 3/4 des liquidités destinées à l'épargne en France.

On trouve aussi parmi les produits d'épargne réglementés :

- Le livret développement durable et solidaire (LDDS),

- Le livret d'épargne populaire (LEP),

- Le plan épargne logement (PEL),

- Le compte épargne logement (CEL).

- Le livret Jeune

- Le plan Épargne retraite populaire (PERP)

L’inconvénient de ces placements est qu’il ne vous est pas possible d'ouvrir plusieurs fois le même livret réglementé (impossibilité d'ouvrir deux Livret A, ou deux LEP par personne).

En revanche, il est possible de cumuler différents livrets réglementés (livret A + PEL + CEL).

Je suis non-résident ou expatriés ? Comment ça se passe ?

Lorsque vous quittez la France pour vous expatrier dans le monde, la question de votre épargne est importante . Pas d’inquiétude, vous pouvez garder votre épargne en France sur différents placements.

Peuvent être conservés par les non-résidents fiscaux :

- Livret A

- Compte Épargne Logement (CEL)

- Plan Épargne Logement (PEL)

- Livret Développement Durable et solidaire (LDDS)

- Plan épargne action (PEA)

Une fois non-résident ou expatrié, vous pouvez toujours souscrire à diffèrent placements réglementés

Peuvent être souscrit par les non-résidents fiscaux :
- Livret A
- Compte Épargne Logement (CEL)
- Plan Épargne Logement (PEL)

Site officiel de l’administration Française (31 Décembre 2020)

Faire une demande d'information auprès de notre équipe: https://www.credit-international.com/contact

Webinaire investir dans la Nue-Propriété pour les non-résidents et les expatriés

Mon, 01 Mar 2021 16:30:51 GMT

Qu’est-ce qu’un investissement en Nue-Propriété ? Comment cela fonctionne-t-il ? Qu’est-ce que la Nue-Propriété ? Quel est l’intérêt de ce type d’investissement ? Quel est l’intérêt pour un non-résident ou un expatrié ? Intérêt fiscal ? Et d’autres questions encore qui vont être vues dans ce webinaire.

1/ La Nue-Propriété pour les expatriés et non-résidents : Le fonctionnement de base

- Qu’est-ce que la Nue-Propriété ?

- Quel est l’intérêt d’investir en Nue-Propriété et quel est son principe de fonctionnement ?

- Pourquoi ce type de produit est intéressant pour les expatriés et les non-résidents ?

- L’investissement en Nue-Propriété : avantage et inconvénient :

2/ Mise en revue détaillée et technique, de l’investissement en Nue-Propriété

3/ Question/Réponse

Replay du Webinaire :

- 2:50 : La Nue-Propriété pour les expatriés et non-résidents: Le fonctionnement de base

- 4:07 : Qu'est-ce que la Nue-Propriété?

- 6:45 : Quel est l'intérêt d'investir en Nue-Propriété et quel est son principe de fonctionnement?

- 12:05 : Pourquoi ce type de produit est intéressant pour les expatriés et les non-résidents?

- 15:00 : Investissement en Nue-Propriété: Avantages et Inconvénients

- 18:05 : Mise en revue détaillée et technique de l'investissement en Nue-Propriété

- 44:20 : Questions / Réponses

1/ La Nue-Propriété pour les expatriés et non-résidents : Le fonctionnement de base

1/ Qu’est-ce que la Nue-Propriété :

Aujourd’hui quelques sociétés en France se spécialisent dans ce type d’investissement. Elles proposent des biens à la vente généralement des biens neufs, même si il peut y avoir quand même des biens dans l’ancien, et proposent d’investir uniquement dans la Nue-Propriété. Cela s’appelle un démembrement. En fait il faut distinguer trois choses : la pleine propriété, la Nue-Propriété et l’usufruit :

- L’usufruit : c’est le droit de pouvoir jouir d’un bien sans le posséder. En d’autres termes si vous possédez l’usufruit d’un bien immobilier, vous pourrez y vivre ou alors percevoir les revenus locatifs si le bien est loué.

- La Nue-Propriété : c’est le fait de posséder un bien sans pouvoir en jouir. En d’autres termes, vous êtes propriétaire d’un bien mais vous ne pouvez pas y vivre ou percevoir des revenus locatifs.

- La pleine propriété correspond à la somme de la Nue-Propriété et de l’usufruit. En d’autres termes si vous possédez à la fois la Nue-Propriété et l’usufruit d’un bien, vous êtes pleinement propriétaire du bien.

Ainsi l’investissement en Nue-Propriété consiste à acheter uniquement la Nue-Propriété tandis que l’usufruit sera investi par une tiers partie. Généralement l’usufruit est vendu à des bailleurs institutionnels. Par exemple de grosses structures étatiques pour les logements dédiés aux fonctionnaires et 1% logement.

2 / Quel est l’intérêt d’investir en Nue-Propriété et quel est son principe de fonctionnement ?

Le principe est simple, l’idée est donc d’acheter la Nue-Propriété. En général le coût de la Nue-Propriété représente 60% de la valeur du bien total et en contrepartie vous percerez l’usufruit au bout de 15 ans en moyenne, totalement gratuitement. Toute l’astuce de l’investissement en Nue-Propriété repose sur ce point. En effet, la récupération de l’usufruit est quelque chose d’immatériel. Elle représente 40% de la valeur du bien, vous récupérez donc 40% de la valeur du bien de manière simplement mécanique. Ainsi, ces 40% sont totalement défiscalisés. Il n’y a aucun impôt, aucune taxe. Vous devenez simplement pleinement propriétaire du bien. En fait les 40% représentent à peu près la somme des revenus que vous auriez perçus pendant la période de Nue-Propriété. Les revenus locatifs sont imposés alors que la récupération de l’usufruit ne l’est pas, toute l’astuce est la ! Prenons un exemple très simple :

Vous investissez dans la Nue-propriété d’un bien qui vaut 100 000 euros. La Nue-propriété est elle vendue 60 000 euros, et vous récupérez l’usufruit d’une valeur de 40 0000 Euros au bout de 15 ans. Les 40 000 euros représentent à peu près la somme des loyers que vous auriez perçus sur cette période. De ce fait, au lieu de percevoir des revenus locatifs tout de suite, vous percevrez la somme de tous les revenus locatifs en une fois et au bout de 15 ans sous forme d’usufruit, d’une valeur de 40 000 euros et sans aucune fiscalité.

3 / Pourquoi ce type de produit est intéressant pour les expatriés et les non-résidents ?

L’investissement en Nue-Propriété s’adapte particulièrement pour les non-résidents et les expatriés.
La première raison est que pendant la période de Nue-Propriété, il n’y a absolument rien à gérer. C’est l’usufruitier qui a la responsabilité et la charge du bien. Que ce soit en termes de taxe (taxe foncière) mais également en termes d’entretien mais aussi en termes de gestion du locataire (aucun risque locatif). L’investissement en Nue-propriété ne fait aucun pari sur la location pendant les 15 premières années. Par essence, cela permet de neutraliser les risques locatifs purement et simplement. En d’autres termes l’investissement en Nue-propriété vous permet d’investir dans l’immobilier sans rien avoir à gérer pendant 15 ans le temps de récupérer l’usufruit.
Enfin, contractuellement l’usufruitier a pour obligation de remettre en état le bien avant que vous récupériez la pleine propriété du bien.

La deuxième raison qui explique que c’est un produit adapté aux non-résidents et expatrié est que l’investissement en Nue-propriété implique le fait que vous n’allez pas recevoir de revenus locatifs immédiatement en contrepartie de l’investissement réalisé. Ainsi l’investissement en Nue-propriété s’adresse à des personnes ayant soit de l’épargne disponible ou alors une capacité à emprunter sans avoir de revenus locatifs en face. Le fait est que les non-résidents et les expatriés se situent généralement dans des catégories de profils ayant de fortes capacités d’épargne et de revenu.

4/ L’investissement en Nue-Propriété : avantage et inconvénient

- Rien à gérer le temps de récupérer l’usufruit

- Investissement totalement défiscalisé pendant 15 ans en moyenne

- Effet de levier : vous investissez 60% d’un bien dont vous récupérez mécaniquement les 40% restants, 15 ans plus tard

- Toutes les taxes et charges sont prises en charge par l’usufruitier

- Obligation de l’usufruitier de remettre le bien en l’état avant que vous récupériez la pleine propriété

2/ Mise en revue détaillée et technique de l’investissement en Nue-Propriété :

3/ QUESTION/REPONSE

- A quelle cible se destine l’investissement en Nue-Propriété ?

- Si je souhaite vendre le bien avant la fin du démembrement comment ça se passe ?

- Peut-on acheter des biens sur le marché secondaire ?

- Comment se passe l’entretien du bien pendant toute la durée de la Nue Pro ? Est-ce que c’est moi qui gère ou pas ? Et du coup dans quel état je récupère le bien ?

- Qu’en est-il de la sortie de l’usufruit ? Quels sont les scénarios possibles ? Quelle est votre expérience là-dessus ?

- Quid de la donation de la Nue-Pro ? Y a-t-il un intérêt fiscal ?

Actualité du crédit immobilier pour les non-résidents et expatriés au 23/02/2021

Tue, 23 Feb 2021 15:42:34 GMT

Le crédit immobilier pour les non-résidents et les expatriés est toujours un thème central aujourd’hui et toujours aussi complexe. Qu’en est-il du crédit immobilier pour les non-résidents et les expatriés ? Quelle est la conjoncture actuelle ? Comment évoluent ces solutions ? Coronavirus, tensions diplomatiques, réglementations françaises, etc… .

Inutile de rappeler que l’actualité politique, géopolitique, sanitaire, réglementaire bat son plein sur ces dernières années. Elle affecte notre quotidien et à fortiori également le comportement des banques et le marché du crédit immobilier des non-résidents et des expatriés. Pour commencer il est important de préciser que les solutions de financement sont toujours possibles pour les non-résidents et les expatriés même si celles-ci sont un peu chahutées.

L’année 2020, une année compliquée :

L’année 2020 est l’une des années qui a été les plus compliquée à gérer. Tout d’abord de par le Coronavirus. Tout a dû être réorganisé : Le télétravail des banquiers, courtiers et professionnels de l’immobilier. L’organisation des visites de biens immobiliers. Tout ça a largement compliqué le marché de l’immobilier de manière générale et par voie de conséquence le marché du crédit immobilier.

En parallèle on notera que les taux d’intérêt sont toujours historiquement bas. Tournant toujours autour des 1%. Au premier abord on pourrait penser qu’un niveau de taux bas est une bonne chose pour le crédit immobilier et l’immobilier mais ce n’est pas si évident. Effectivement pour l’immobilier le fait d’avoir des taux d’intérêt bas est une bonne chose. La baisse des taux a un effet très incitatif dans l’investissement immobilier. Plus les taux sont bas, moins le crédit coûte cher et plus les gens souhaitent investir dans l’immobilier à crédit, et donc dope la demande dans l’immobilier. Cependant pour le crédit immobilier en lui-même, c’est une autre histoire. Le taux d’intérêt du crédit représente le coût du crédit pour un particulier mais il représente aussi sa rentabilité pour un banquier. Par conséquent plus les taux sont bas, moins le crédit immobilier est rentable pour la banque. Les banques ont donc moins d’appétence à vouloir financer des biens immobiliers. A cela s’ajoute l’augmentation de la demande de crédits immobiliers comme vu précédemment. Le résultat est que plus les taux sont bas et plus le déséquilibre entre l’offre et la demande de crédit immobilier est important. Résultat : ça bouchonne !! Oui mais dans ce cas, on pourrait penser que si il y a une demande plus forte que l’offre, les taux devraient remonter. Il n’en est rien, car c’est sans compter le taux d’usure. Le taux d’usure qu’est-ce que c’est ? Le taux d’usure c’est le taux maximum en TAEG que la banque ne doit pas dépasser. C’est à dire que si le taux d’usure est à 1.50%, alors la banque ne peut pas éditer une offre de prêt dont le TAEG (taux du crédit + assurance + frais de garantie + frais de dossier), est au-dessus de 1.50%. Donc en d’autres termes, le taux d’intérêt n’a pas une marge de variation énorme. Résultat, le déséquilibre entre l’offre et la demande ne s’ajuste pas à travers une variation de taux mais plutôt par les conditions de crédit.

Certains penseront que le taux d’usure a bon dos et qu’avec ou sans taux d’usure, et malgré le déséquilibre entre l’offre et la demande, les taux resteraient quand même à des niveaux très bas de par la concurrence que se livre les banques sur la captation de nouveaux clients dont le crédit immobilier est l’un des meilleurs produits d’appel.

Les recommandations du HCSF en 2020 :

Les recommandations du HCSF à partir de début 2020 ont également été un frein pour l’activité du crédit immobilier. La principale recommandation du HCSF a été d’instaurer une politique très précise et rigide sur le respect du calcul du ratio d’endettement. A savoir ne pas dépasser 33%. Même si ce seuil a toujours existé, il est vrai que dans les faits les 33% pour de nombreux dossiers étaient souvent dépassés et qu’il y avait jusque-là une légère tolérance dans ce calcul qui intégrait également le restant à vivre, les calculs en différentiel, la non prise en compte de l’assurance prêt, la pondération des revenus locatifs qui laissaient une grande part de subjectivité au calcul et son appréciation sur les dossiers de prêt. Le HCSF a donc recommandé fortement début 2020 d’appliquer le ratio des 33% de manière assez rigide sans prendre en compte le restant à vivre ou d’autres variables. Il recommandait également une durée de prêt maximum de 25 ans et fixe.

Qu’est-ce qu’il s’est passé dans les faits sur 2020 sur la demande de prêt immobilier en France ?

Malgré tout ces éléments perturbateurs et aussi étonnant que cela puisse paraitre, la production de crédit à l'habitat en 2020 s'est maintenue quasiment à son niveau de 2019, année pourtant record. L'activité des banques mutualistes l'explique en partie. C'est un dénouement auquel personne ne s'attendait. Malgré la crise sanitaire et les recommandations du Haut Conseil de la stabilité financière (HCSF) visant à restreindre les conditions d'octroi, la production de crédit immobilier de 2020 a été quasiment stable par rapport à 2019, alors même qu'il s'agissait d'une année record.

- Selon les chiffres de la Banque de France publiés ce vendredi, la production de nouveaux crédits à l'habitat (hors renégociations) s'est établie à 192,4 milliards d'euros en 2020, après 193 milliards d'euros en 2019.

- Si l'on intègre les renégociations et les rachats de crédit, le marché est même en progression de 2,3 % par rapport à l'année passée (252 milliards d'euros en 2020, contre 246,3 milliards en 2019).

Quelles sont les conséquences sur l’activité du crédit immobilier pour les non-résidents et les expatriés ?

L’année 2020 a été une année compliquée pour les financements des non-résidents et des expatriés de par la forte demande de financement et le durcissement des conditions bancaires. On peut noter principalement une hausse légère de l’apport et des contreparties demandées par les banques. Quelques partenaires ont décidé temporairement de ne plus prendre en compte les bonus dans le calcul du ratio d’endettement. Également certaines banques ont décidé temporairement de ne pas pratiquer le calcul en différentiel, qui durcit encore les conditions de ratio d’endettement.

- Un léger durcissement des conditions d’accord de prêt pour les dossiers notamment en Afrique

- Application des recommandations du HCSF

- Durcissement des conditions de crédit par rapport à certains métiers : hôtellerie, aviation et métiers impactés économiquement par le Coronavirus.

- Légère augmentation des frais de dossier de par la baisse des taux.

- Prise en charge des dossiers un peu moins efficace de par le sous-effectif et le télétravail des conseillers bancaires

- Hause du taux de refus des dossiers

- Taux d’usure à 1.67% pour les SCI. Donc de fortes problématiques à financer les SCI

Pour les choses positives :

- Les banques sont moins exigeantes concernant le déplacement physique en agence. Le Coronavirus ayant accéléré les process à distance des banques.

- Augmentation de la digitalisation des process accéléré par le Coronavirus. Très pratique pour les non-résidents et les expatriés

- Solutions de financement toujours opérationnelles sur de nombreux types de projet : résidence secondaire, investissement locatif, Nue-Propriété, SCPI, investissement commerciaux, prêt conso.

- Taux toujours très bas donc coût du crédit très bas donc investissement locatif rentable

Quelles sont les conditions de crédit actuelles pour les non-résidents et les expatriés :

- Taux entre 1 et 2% selon la durée, le projet et le profil

- Durée maximum de 20 ans à 25 ans

- Type de projets finançables : résidence secondaire, locatif, SCPI, terrain + construction, Nue-propriété, projet commerciaux, prêt conso.

- Type de remboursement : Amortissable, Infine

Le crédit immobilier pour les non-résidents et les expatriés en 2021 :

Depuis Janvier nous constatons une forte reprise de l’activité. La demande des expatriés et des non-résidents dans l’immobilier et le crédit immobilier est forte. Après une année sous le joug du Coronavirus, les investisseurs souhaitent investir avec optimisme pour l’année 2021. Les recommandations du HSCF vont également dans ce sens. Même si ces derniers invitent à la prudence, il y a du mieux :

- Taux d’effort maximal qui passe de 33% à 35%

- Une légère souplesse des conditions est autorisée pour les primo-accédants

- Enfin, ils instaurent la prise en compte de la mensualité de l’ assurance prêt dans le calcul du ratio d’endettement

Les recommandations du HCSF restent encore assez défensives.

En résumé :

En résumé l’année 2020 a été une année très mouvementée mais qui a finalement quand même tenue bon grâce au taux bas et malgré tous les effets négatifs actuels. Le financement pour les non-résidents et les expatriés est quant à lui toujours bel et bien opérationnel sur de nombreux types de projets. Aussi paradoxal que cela puisse paraitre, il semblerait qu’une hausse des taux permettrait une consolidation des conditions de crédit des non-résidents et des expatriés et permettrait de donner davantage d’appétence aux banques à financer. Affaire à suivre.

Pour plus d'informations sur le financement des non-résidents et des expatriés, n'hésitez pas à faire une demande d'information sur notre site:

www.credit-international.com/contact

Assurance PNO que couvre-t-elle ?

Tue, 08 Dec 2020 11:01:55 GMT

L’assurance Propriétaire Non-Occupant (PNO) permet d'assurer un logement dont vous êtes propriétaire mais où vous n’habitez pas. Il peut être soit vide soit loué, dans chacun des cas, vous serez couverts en cas de dommage en tant que propriétaire bailleur.

Par ailleurs depuis la loi Alur adopté en 2015, tout propriétaire en copropriété est tenu de souscrire à une assurance PNO afin d’être protégé contre les risques de la responsabilité civile. Même si l'assurance propriétaire non occupant (PNO) n’est pas obligatoire pour tous les propriétaires, elle est très fortement conseillée. Elle vous garantira une couverture si un sinistre survient, même lorsque le locataire est parti. Elle permet aussi de pallier les failles des autres assurances telles que celle de la copropriété et du locataire.

Les garanties proposées par cette police d’assurance sont similaires à celles offertes par l’assurance MRH (multirisques) . On retrouve de ce fait :

- Les garanties minimales (appelées aussi risques locatifs) en cas de catastrophe naturelle, d’incendie, de vol, de détérioration par autrui des biens immobiliers, de dégâts des eaux et de bris de glace.

- Un remboursement partiel des aménagements immobiliers (structure + bien immobilier), des dégâts électriques

- Le recours à la justice face à des tiers qui vous accusent d’être responsable d’un dommage chez eux ou qui nient leur implication dans la détérioration de votre espace privé.

Les garanties PNO s'articulent, tout comme l’assurance MRH, autour de 4 aspects :

1. Les Dommages

- Incendie et événements annexes : Si votre habitation subit des dégâts matériels lors d’un incendie d’origine accidentelle ou d’autres bouleversements du même type (foudre, explosion).

- Dommages électriques aux bâtiments : Si un de vos appareils associés au logement (chauffage, alarme, volets, ventilation, etc.) est abîmé à la suite d’un accident électrique, vous serez couvert par l’assurance.

- Tempête-Grêle-Neige : Dû au vent vent, la neige, ou encore la grêle, l’assurance habitation MRH vous rembourse tout dommage en lien avec ces intempéries.

- Dégât des eaux et gel : Si votre logement, biens matériels sont sinistrés par des fuites d’eau, infiltrations, inondations, l’assurance couvrira les endommagements subis. Par ailleurs, sachez que les frais de recherche de la fuite ou autre sont également pris en charge.

- Catastrophes naturelles : Lorsque les pouvoirs publics déclarent un état de catastrophe naturelle, les sinistres causés par la catastrophe naturelle sont couverts par l’assurance.

- Catastrophes technologiques : Cas similaire que pour les catastrophes naturelles

- Attentat / Mouvements populaires : Tous les dommages causés aux biens matériels dans un des cas précédents est assuré.

- Vandalisme - Détériorations immobilières : Les dommages d’un bâtiment commis lors d’une tentative de vol, un vol ou du vandalisme sont indemnisés.

2. Les Responsabilités

- Responsabilité Civile (Vie privée) : Les dommages corporels subis de façon involontaire par des tiers dans votre vie privée, de la part de vous ou des personnes qui sont à votre charge, sont couverts par l’assurance.

Exemple : votre enfant casse du mobilier dans un magasin, le propriétaire du celui-ci sera indemnisé.

- Responsabilité Civile (Propriétaire d’immeuble) : Si vos locataires subissent des dommages corporels ou matériels dont vous êtes le responsable involontaire, les frais seront pris en charge.

- Responsabilité Civile (Locataire) : Dans le cas d’une location, si vous causez des dommages matériels à votre propriétaire : celui-ci sera indemnisé.

Exemple : un court-circuit a lieu, votre propriétaire sera remboursé pour les dégâts matériels causés.

3. Assistance au domicile

Si un sinistre arrive et que celui-ci est couvert par votre assurance, vous avez le droit à plusieurs prestations :

- Au retour d’urgence au domicile (dans le cas où vous êtes en vacances, votre assurance prendra en charge votre billet d’avion/train pour le retour)

- Un hébergement de substitution, des vêtements et des affaires de toilette pour répondre aux besoins de première nécessité

- Le nettoyage de votre logement

- L’avance sur les premiers frais

4. Défense Pénale

Votre assurance prend en charge votre défense en civil ou pénal lorsque vous êtes victime de dommages corporels ou matériels.

Exemple : Un tiers a fait subir des dommages à votre mur de clôture mais ne reconnaît pas les faits, l’assurance va prendre en charge les frais pour porter cette affaire au tribunal.

5. Garanties Optionnelles :

Vous avez la possibilité d’étendre la couverture des dommages pris en charge :

- Vol :

Tout vol de biens (qui se traduit par une disparition ou une détérioration du bien) est pris en charge par l’assurance. Toutefois, il faut que les conditions qui définissent la situation comme un vol soient prouvés : une serrure forcée, un vol de clés au préalable.

- Bris de glace immobilier :

Le coût de remplacement des vitres du logement, des glaces et miroirs fixés de manière permanente au logement, des vérandas, serres, panneaux solaires sont couverts en cas de bris accidentels.

- Dommages électriques aux appareils :

Les dommages causés à vos appareils électriques et électroniques (électroménager, hifi, vidéo, matériel informatique, etc.) lors d’un accident électrique sont couverts par votre police d’assurance.

- Scolaire :

Les dégâts corporels ou matériels subis par vos enfants âgés de moins de 25 ans pendant des activités scolaires ou extrascolaires sont garantis. Cette garantie s’applique aussi à sa Responsabilité Civile, en cas de dommages causés sur des tiers.

- Appareils nomades

Tous les appareils nomades (non-fixes) du domicile sont indemnisés en cas de dommages matériels en tout lieu.

- Rééquipement à neuf

Contrairement à la situation habituelle, vos biens mobiliers sinistrés sont remboursés sans abattement dû à leur vétusté.

- Assistance aux personnes

Si jamais un accident, une maladie ou un décès survient durant vos déplacements, cette garantie vous permet de bénéficier de certaines prestations comme le rapatriement sanitaire et l’envoi de médicaments à l’étranger.

- Canalisations extérieures enterrées et pertes d’eau

Vous avez aussi la possibilité de faire prendre en charge les frais de déplacement de l’entreprise de dépannage et les frais liés à la recherche et de remise en état de fuite accidentelle issue de canalisations extérieures.

- Protection Jardin

Vous pouvez prendre cette garantie afin de couvrir vos plantes et installations extérieures ancrées au sol.

- Protection immobilière

1. les bâtiments et embellissements sont remboursés en valeur à neuf sans prise en compte de vétusté

2. les bâtiments non- clos et non-couverts sont garantis en cas de tempête, grêle ou neige.

Quelles particularités pour l'assurance PNO?

Cependant au-delà de cette couverture identique à celle de l’assurance MRH, on retrouve aussi des garanties spécifiques à la PNO. Nous allons les détailler une par une.

- Vice de construction : ce sont les défauts qui altèrent la qualité de la construction et peuvent la rendre dangereuse voire inhabitable.

- Défauts d’entretien : ce sont les défauts dans un ouvrage, résultant de la mauvaise exécution des indications d’entretien données. Souvent liés à toute l’installation électrique.

- Troubles de jouissance : situation où votre locataire utilise votre logement pour des activités non comprises dans son bail (sous location de votre logement, utilisation comme AirBnB)

- Recours des locataires : Dans le cas où le locataire se retourne contre vous en justice en vous accusant d’avoir endommagé son logement, la police d’assurance vous paiera les frais de justice.

Assurance Vie Luxembourgeoise: Un placement financier idéal pour les expatriés et non-résidents

Wed, 02 Dec 2020 14:44:25 GMT

Premier centre de gestion financière d’Europe et deuxième au monde après les Etats-Unis, Le Grand-Duché attire les particuliers européens les plus fortunés pour la souscription à une assurance vie luxembourgeoise . La réglementation singulière du Grand-Duché du Luxembourg (triangle de sécurité et épargnant créancier prioritaire) est l’une des principales motivations des investisseurs à souscrire à une assurance-vie luxembourgeoise plutôt que rejoindre une assurance-vie française.

De quel produit parle-t-on ?

L’assurance vie n’est pas à confondre avec l’assurance décès. La confusion est courante du fait que les équivalences américaines prêtent à confusion : « life insurance » ne désigne en effet pas l’assurance vie mais bien le modèle américain de l’assurance décès.

De nombreuses différences existent entre ces deux formes de contrat. Nous allons les détailler afin que vous compreniez les nuances qui caractérisent ces deux produits. Tout d’abord, leurs objectifs ne sont pas les mêmes : l’assurance décès a pour but de protéger via une cotisation les proches du souscripteur d’un risque comme un décès, une maladie ou une invalidité tandis que l’assurance vie permet à l’assuré de faire fructifier son épargne par le biais de placements. Alors que, pour l’assurance vie, les fonds cotisés sont disponibles à tout moment au souscripteur et que ce sont ces cotisations qui lui permettent de constituer ce capital, dans le deuxième cas, les cotisations sont à fonds perdus : cela signifie qu’elles sont irrécupérables dès lors que le risque (décès, invalidité, maladie) ne survient pas.

L'assurance-vie est un placement financier qui permet au client d'épargner et de le transmettre à un bénéficiaire. Cette épargne apporte au souscripteur les intérêts perçus en fonction du capital investi dans son contrat. Le propriétaire du compte peut récupérer librement son capital et les intérêts perçus dessus ; le jour de son décès son capital sera transmis aux bénéficiaires de son choix. De nos jours, l'assurance vie est principalement utilisée en tant que placement épargne optimal car bénéficiant des avantages de la fiscalité de l'assurance vie et de ceux liés à l’héritage. Les contrats sont la plupart du temps ouverts dans le but de préparer un départ en retraite, de se constituer un capital ou d’anticiper un projet immobilier.

Quels avantages pour vous, expatrié ou non-résident, à souscrire à une assurance vie luxembourgeoise ?

Crédit International propose principalement le produit luxembourgeois car au vu de votre profil c’est celui qui vous correspond le mieux et qui optimisera votre placement.

Voici les points clés du produit qui le rendent si attractifs pour vous :

Un investissement très sécurisé au Luxembourg

Le triangle de sécurité

Ce système, datant de la loi sur le secteur des assurances promulguée le 6 décembre 1991, assure que l'épargne capitalisée dans les contrats d'assurance vie luxembourgeois soit complètement protégée. Le « triangle de sécurité » garantit en effet la séparation légale et physique entre les avoirs des souscripteurs et les autres créanciers de la compagnie d’assurance. Les actifs des contrats d’assurance vie, appelés « Provisions Techniques » ne sont pas chez l’assureur mais auprès d’une banque dépositaire approuvée par le CAA (Commissariat aux Assurances). Le triangle porte ce nom en raison des trois acteurs : l’autorité de contrôle des assurances, la compagnie d’assurance et la banque dépositaire qui agissent autour d’une convention tripartite. Ce mécanisme permet de garantir au souscripteur qu’il peut récupérer l’intégralité de ses actifs en cas de faillite d’un assureur luxembourgeois.

Superprivilège

La notion de « super privilège » a été créée au Luxembourg dans le but de faire bénéficier à tous les souscripteurs d’assurances vie, d’un statut spécial. Si jamais la compagnie d’assurance s’avère défaillante, les souscripteurs bénéficient d’une sécurité exceptionnelle. Les actifs investis par les clients seraient soumis en priorité à la couverture des engagements d’assurance : cela signifie qu’en cas de défaillance de la banque d’assurance l’Etat ou la sécurité sociale ne viennent qu’en second rang, qu’après les clients souscripteurs. En France, un client est protégé sur ses actifs jusqu’à 70.000 € par l’intermédiaire du Fonds de Garantie des Assurances ; au Luxembourg cette limite n’existe pas : les assurés retrouvent leurs actifs en priorité sur tous les autres créanciers. Le super privilège est une des raisons principales qui décident les particuliers à souscrire à une assurance vie luxembourgeoise.

Confidentialité

Le Luxembourg est un des pays de l’Espace Economique Européen qui accorde le plus d’importance à la confidentialité. La loi luxembourgeoise assure la protection des données personnelles des souscripteurs. Des sanctions pénales et de lourdes peines sont prévues cas de la violation du secret. Exception il y a quand les autorités locales luttent dans le cas de blanchiment d’argent ou le terrorisme. Dans ce cas-là, les institutions publiques luxembourgeoises sont à même de demander des renseignements de type confidentiel aux organismes dont les compagnies d’assurance vie.

Cadre fiscal avantageux

Fiscalité de l'assurance vie couplée à la neutralité fiscale du Luxembourg

Réputée à l’étranger, connue de tous : La législation fiscale luxembourgeoise est très favorable à la souscription d’un contrat d’assurance-vie. En effet, la souscription d’un tel contrat par un non-résident luxembourgeois (les expatriés et les non-résidents français rentrent parfaitement dans ce cadre) implique une neutralité fiscale totale. Seul s’applique pour les souscripteurs la fiscalité de leur pays de résidence. Autrement dit un expatrié français à Dubaï pourra souscrire à une assurance vie luxembourgeoise et appliquer la fiscalité dubaïote plus avantageuse que celle de la France. Du fait de cette spécificité fiscale, on comprend pourquoi il n’existe pas un contrat d’assurance vie luxembourgeois mais bien beaucoup de variantes, chacun sur mesure, adapté à un pays de résidence et à un client.

Un vaste choix de supports financiers via des fonds sur-mesure (FID et FAS)

Un des atouts de l’assurance vie au Luxembourg réside dans la diversité de supports financiers qu’elle propose. Via les Unités de compte (UC), le Fond Garantie, les FIDs et les FASs, le pays du Luxembourg offre la possibilité de créer des modes de gestions financière sur mesure à partir d’un certain montant.

Fond général : Taux garantis €

Le Fond Général correspond à l’actif propre de la compagnie et qui permet de garantir le capital pendant toute la durée de l’investissement.

Fonds externes :

Il s'agit d'une offre variée donnant la possibilité aux clients d’investir dans une vaste gamme de fonds externes.

Fonds Internes Collectifs (FIC) :

Les Fonds Internes Collectifs sont accessibles à un groupe d’investisseurs. La ligne de conduite définie doit être en accord avec le profil de risque de chaque client.

Fonds Internes Dédiés (FID)

Spécifique au Luxembourg, les Fonds Internes Dédiés permettent à un investisseur, de gérer individuellement son portefeuille via un mandat. Par ces fonds, le souscripteur accède à une gamme complète de produits comme des obligations, des actions (cotées ou non), des fonds internationaux, des produits structurés et des fonds non agréés AMF (Hedge Funds par exemple).

Au niveau des fonds internes, on en distingue 5 types : N, A, B, C et D. Ces lettres sont attribuées en fonction de la catégorie du souscripteur qui est définie à partir de la prime versée et des actifs placés en valeur immobilière.

• Catégorie N : est la catégorie par défaut.

• Catégorie A : souscripteurs investissant un minimum de 125.000 euros leurs contrats auprès de la compagnie d’assurances et déclarant posséder une fortune en valeurs mobilières supérieure ou égale à 250.000 euros.

• Catégorie B : souscripteurs investissant un minimum de 250.000 euros dans leurs contrats auprès de la compagnie d’assurances et déclarant posséder une fortune en valeurs mobilières supérieure ou égale à 500.000 euros.

• Catégorie C : souscripteurs investissant un minimum de 250.000 euros dans leurs contrats auprès de la compagnie d’assurances et déclarant posséder une fortune en valeurs mobilières supérieure ou égale à 1.250.000 euros.

• Catégorie D : souscripteurs investissant un minimum de 1.000.000 euros dans leurs contrats auprès de la compagnie d’assurances et déclarant posséder une fortune en valeurs mobilières supérieure ou égale à 2.500.000 euros.

Fonds Assurance Spécialisé (FAS)

Le FAS offre la possibilité d’investir dans des titres financiers à haut risque (titres vifs) sans avoir recours à un gestionnaire financier comme c’est le cas dans un FID. C’est le souscripteur qui décide de la composition du fonds soit lors du versement de la prime initiale ou lors d’un arbitrage. En fonction de la catégorie du souscripteur, les mêmes limites d’investissement que dans un FID se doivent être respectées.

Quelles sont les caractéristiques d’un contrat d’assurance vie luxembourgeois ?

Quel budget ?

Pour un apport inférieur à 250 000 € : hormis le triangle de sécurité, la neutralité fiscale et le choix des devises propres au Luxembourg, le reste est similaire au fonctionnement des assurances vie françaises : le souscripteur peut investir sur un fonds garanti et sur des Unités de compte en fonds monétaires, obligataires, ou actions.

Pour un budget au-delà de 250 000 € : des fonds internes dédiés (FID) ou des fonds d’assurance spécialisé (FAS) peuvent être créés en parallèle du fonds garanti et des Unités de compte. Ils sont entièrement personnalisés et offrent beaucoup plus d’avantages que les équivalences françaises.

Quel type de contrat ?

Selon le pays de résidence du souscripteur, le contrat luxembourgeois ne va pas avoir les mêmes caractéristiques. Chaque exemplaire est édité sur mesure afin d'optimiser les aspects juridiques et fiscaux au cas par cas.

Quelle durée ?

La durée de vie du contrat d’assurance vie luxembourgeoise peut être pensée sur une vie ou envisager sur un terme fixe. A noter que le pays où vous résidez peut déterminer la durée de votre contrat. Néanmoins, même si un contrat viager (à l’échelle d’une vie entière) est inenvisageable, vous pourrez toujours souscrire à un contrat à tacite reconduction : qui se renouvelle d’année en année.

Quelle devise ?

Concernant la devise du contrat, Il est possible de convertir le contrat luxembourgeois dans une devise autre que celle du Luxembourg : vous pouvez demander de souscrire votre contrat en dollar, en livre sterling ou en franc suisse. Dans ce cas précis, les virements et capital transmis au bénéficiaire se font dans cette devise.

Assurance MRH : Que couvre-t-elle ?

Thu, 26 Nov 2020 15:56:46 GMT

Le contrat d’assurance habitation MRH est un contrat d’assurance habitation spécifique qui offre une couverture maximale à l’assuré. Cela signifie que la couverture appelée « multirisques » ne se contente pas de couvrir les risques dits locatifs mais protège par ailleurs les biens personnels de l’assuré et sa responsabilité civile dans le cas de dommages matériels ou physiques. Offerte par tous les assureurs, le contrat multirisque habitation couvre de cette manière les risques auxquels votre logement est exposé et les personnes habitant à votre domicile.

Plus spécifiquement, l’assurance MRH prend en compte les aspects suivant dans la couverture :

- Les biens immobiliers : les bâtiments, les aménagements et les installations dépendantes de la construction font partie intégrante des garanties de l’assurance MRH. A cela, on peut rajouter les bâtiments non consacrés à l’habitation comme les garages, les caves ou encore les greniers.

- Les biens mobiliers : les contrats d’habitation MRH englobent le mobilier personnel du souscripteur, ainsi que le mobilier familial et parfois le mobilier des employés. À noter qu’il faudra estimer le prix adéquat pour chaque mobilier avant la souscription du contrat.

Au sein d’un contrat MRH, le calcul de la valeur des biens matériels peut différer :

• La valeur réelle tient compte de l’usure et de ce fait, au moment du dommage, ne rembourse qu’une partie de la valeur initiale.

• La valeur à neuf reste la même durant toute la durée du contrat. Bien qu’elle implique une cotisation plus élevée, cette garantie assure un dédommagement suffisant.

- Les biens à usage professionnel : fréquemment non-intégrés au contrat, les mobiliers, les outillages ainsi que les machines peuvent se rajouter en option.

- Les aménagements et embellissements : cette partie doit être vérifiée car certains de ces aménagements ou embellissements peuvent être attachés à une option.

Quelles sont les garanties précises de l’assurance habitation MRH ?

Pour essayer de dresser un tableau le plus fidèle possible à l’offre actuelle du marché des assurances habitations MRH, nous avons consulté plusieurs compagnies d’assurance. De cette façon elles ont pu nous communiquer leurs offres et que nous avons pu de ce fait réaliser un inventaire généralisé des garanties offertes par la souscription d’une assurance habitation MRH.

Les garanties de la MRH se construisent autour de 4 aspects :

1. Les Dommages

- Incendie et événements annexes : Si votre habitation subit des dégâts matériels lors d’un incendie d’origine accidentelle ou d’autres bouleversements du même type (foudre, explosion).

- Tempête-Grêle-Neige : Dû au vent vent, la neige, ou encore la grêle, l’assurance habitation MRH vous rembourse tout dommage en lien avec ces intempéries.

- Catastrophes naturelles : Lorsque les pouvoirs publics déclarent un état de catastrophe naturelle, les sinistres causés par la catastrophe naturelle sont couverts par l’assurance.

- Catastrophes technologiques : Cas similaire que pour les catastrophes naturelles

- Attentat / Mouvements populaires : Tous les dommages causés aux biens matériels dans un des cas précédents est assuré.

- Vandalisme - Détériorations immobilières : Les dommages d’un bâtiment commis lors d’une tentative de vol, un vol ou du vandalisme sont indemnisés.

2. Les Responsabilités

Exemple : votre enfant casse du mobilier dans un magasin, le propriétaire du celui-ci sera indemnisé.

- Responsabilité Civile (Propriétaire d’immeuble) : Si vos locataires subissent des dommages corporels ou matériels dont vous êtes le responsable involontaire, les frais seront pris en charge.

- Responsabilité Civile (Locataire) : Dans le cas d’une location, si vous causez des dommages matériels à votre propriétaire : celui-ci sera indemnisé.

Exemple : un court-circuit a lieu, votre propriétaire sera remboursé pour les dégâts matériels causés.

3. Assistance au domicile

Si un sinistre arrive et que celui-ci est couvert par votre assurance, vous avez le droit à plusieurs prestations :

- Au retour d’urgence au domicile (dans le cas où vous êtes en vacances, votre assurance prendra en charge votre billet d’avion/train pour le retour)

- Un hébergement de substitution, des vêtements et des affaires de toilette pour répondre aux besoins de première nécessité

- Le nettoyage de votre logement

- L’avance sur les premiers frais

4. Défense Pénale

Votre assurance prend en charge votre défense en civil ou pénal lorsque vous êtes victime de dommages corporels ou matériels.

Exemple : Un tiers a fait subir des dommages à votre mur de clôture mais ne reconnaît pas les faits, l’assurance va prendre en charge les frais pour porter cette affaire au tribunal.

5. Garanties Optionnelles :

Vous avez la possibilité d’étendre la couverture des dommages pris en charge :

- Vol :

- Bris de glace immobilier :

Le coût de remplacement des vitres du logement, des glaces et miroirs fixés de manière permanente au logement, des vérandas, serres, panneaux solaires sont couverts en cas de bris accidentels.

- Dommages électriques aux appareils :

- Scolaire :

- Appareils nomades

Tous les appareils nomades (non-fixes) du domicile sont indemnisés en cas de dommages matériels en tout lieu.

- Rééquipement à neuf

Contrairement à la situation habituelle, vos biens mobiliers sinistrés sont remboursés sans abattement dû à leur vétusté.

- Assistance aux personnes

- Canalisations extérieures enterrées et pertes d’eau

- Protection Jardin

Vous pouvez prendre cette garantie afin de couvrir vos plantes et installations extérieures ancrées au sol.

- Protection immobilière

1. les bâtiments et embellissements sont remboursés en valeur à neuf sans prise en compte de vétusté

2. les bâtiments non- clos et non-couverts sont garantis en cas de tempête, grêle ou neige.

L’assurance MRH (multirisques) peut se révélée plus chère que l es autres couvertures , toutefois, comme cet article a tenté de vous le montrer, les garanties proposées sont complètes et peuvent s’adapter à vos besoins.

Quels risques lors d’une fraude à l’assurance habitation ?

Mon, 23 Nov 2020 13:57:13 GMT

L’assurance habitation est un contrat établi entre l’assuré et l’assureur. Tout manquement à cette souscription peut être considérée comme une fraude à l’assurance. La volonté de prendre une assurance habitation bon marché de la part de l’assureur constitue une des principales motivations à frauder. Néanmoins, il est à noter que certaines compagnies d’assurance ont aussi été poursuivies en justice pour fraude. Plusieurs moyens existent pour frauder à l’assurance, toutefois, comme nous le détaillerons par la suite, les peines encourues sont conséquentes et peuvent aller jusqu’au pénal. A titre indicatif, l’Agence pour la Lutte contre la Fraude à l’Assurance (ALFA) a identifié 1 demi-milliard de fraudes à l’assurance en 2018

Quelles sont les fraudes courantes à l’ assurance habitation ?

A la souscription à l’assurance habitation

Les assurés peuvent volontairement omettre de déclarer des sinistres antérieurs à la souscription du contrat d’ assurance habitation dans le but de réduire le montant de la prime qu’ils devront payer. Prenons un cas concret : si les habitants d’une maison ont déjà été victimes d’une inondation, l’assurance va vouloir qu’ils payent plus cher, étant donné le risque plus grand. Face à ce raisonnement, certains ménages préfèrent taire les dégâts précédents. Dans la même idée, le souscripteur peut également mentir sur son bien et ses qualités : réduire la surface de la maison, changer son emplacement géographique. Un autre type de cas consiste à souscrire à une assurance quand le dégât arrive. Si nous continuons sur le cas de l’inondation, il s’agirait cette fois-ci de souscrire à l’assurance habitation juste après que la catastrophe s’est passée afin de faire jouer d’entrer de jeu la garantie de l’assurance.

Fraude à la déclaration du sinistre

Une autre technique fréquemment observée par les assureurs en matière de fraude à l’assurance habitation est celle concernant les fausses déclarations de sinistres. L’assuré ment sur les dommages causés par un sinistre en gonflant le montant impliqué afin de toucher plus d’indemnités de la part de sa compagnie d’assurance. Lors d’un cambriolage par exemple, certains déclarent plus d’objets volés afin de toucher une prime plus importante qui couvrirait toutes les sommes des objets réellement volés. Par ailleurs, l’assuré peut aussi mentir sur la nature du dommage subi, se placer en tant que victime alors qu’il est l’initiateur du dégât. Un exemple de ce cas de figure serait un assuré qui déclare un vol avec infraction alors que sa porte était ouverte.

Attention

L’assuré n’est pas le seul parti susceptible de recourir à la fraude en matière d’assurance habitation. De nombreux cas révèlent que les assureurs profitent de la méconnaissance de certains souscripteurs pour frauder. Ils arnaquent certains clients sur la garantie des biens afin de ne pas devoir indemniser le client. Soyez vigilants en la matière car la signature du contrat vous contraint aussi.

Certains établissements d’assurance ont déjà eu recours au vol de l’identité d’un client : cette méthode consiste à recueillir les informations personnelles du client (nom, adresse, coordonnées bancaires) et commettre des actions frauduleuses en son nom.

Quelles sanctions pour la fraude à l’assurance habitation ?

La fraude à l’assurance habitation coûte très chère pour les assureurs et les assurés. Même si le gain financier instantané peut vous sembler attractif, les sanctions encourues sont particulièrement lourdes. D’autant que, connaissant les différentes techniques de fraude, l’assureur vérifie minutieusement tous les documents présentés afin de limiter la fraude et peut mandater un expert qui visera à déterminer le montant de l’indemnisation en fonction du dommage constaté, mais aussi à prouver la bonne foi de l’assuré dans cette histoire.

Pour une fraude lors de la souscription (premier cas de figure évoqué plus haut) : l’article L113-8 du Code des assurances évoque la nullité du contrat d’assurance. L’assuré doit alors rembourser les indemnités versées par l’assureur pour les sinistres antérieurs à la découverte de la fausse déclaration. Par ailleurs, l’assureur est en droit de garder les cotisations payées et de demander le règlement des cotisations échues en guise de dédommagement.

Pour une fraude lors du sinistre (deuxième cas évoqué plus haut) : le Code des assurances ne sanctionne pas de manière aussi radicale ce type de fraude. Toutefois, selon l’article L113-1, l’assureur ne se doit pas de rembourser les dommages causés par une faute intentionnelle de l’assuré. Par ailleurs, la plupart des contrats stipulent la déchéance du droit à garantie (refus d’indemnisation et perte de ses droits) de l’assuré en cas de fausse déclaration intentionnelle sur l’origine, les circonstances ou encore les dégâts engendrés par le sinistre. A noter : si l’indemnité a été payée avant que l’assureur ne s’aperçoive de la fraude, celui-ci peut demander un remboursement total des sommes versées.

En droit pénal, il n’existe pas d’incrimination spécifique réprimant la fraude à l’assurance. Néanmoins, il suffit de se reporter aux articles du Code pénal qui punissent le faux en écriture et l’escroquerie. L’escroquerie est punie d’une peine d’emprisonnement pouvant aller jusqu’à cinq ans et de 375 000 euros d’amende (article 313.1 du Code pénal). De plus, la production et l’utilisation de faux documents sont répréhensibles de 3 ans de prison et 45 000€ d’amende.

Quelles conséquences de la fraude à l’assurance habitation ?

Un coût global plus élevé

Les fraudes à l’assurance ont des conséquences microéconomiques. Les compagnies d’assurance luttent comme elles le peuvent contre les fraudeurs mais malheureusement il demeure toujours un manque à gagner sévère qu’elles comblent par une augmentation du prix des contrats d’assurance habitation.

L’ALFA a estimé le coût des cas de fraude à l’assurance ont représenté environ 2,5 Md€ en 2015 et sur ce montant seuls 265 M€ ont été récupérés par les assureurs. La différence entre ces deux sommes entraîne une hausse générale sur tous les contrats d’assurance proposés.

Conseils pour éviter de frauder

Les nombreuses dispositions des contrats d’assurance habitation (plus largement de tout contrat d’assurance en général) rendent difficile la compréhension totale des obligations et prêtent parfois à une fraude non-intentionnelle.

Tout changement de situation (déménagement, construction supplémentaire) doit impérativement être transmis à votre assureur. Si cette modification implique une augmentation du risque, elle doit être communiquée sous 15 jours, et dans les 3 mois si elle implique une diminution. Si vous n’effectuez pas ce changement, étant donné que chaque logement à ses propres spécificités, votre assureur pourra vous refuser le droit à vos indemnités si un dommage survient dans le nouveau domicile.

Tout autre changement de situation, que ce soit de l’ordre professionnel ou personnel, devra être communiqué à votre assureur. Il peut s’agir :

• d’un mariage, PACS

• d’un divorce ;

• d’une naissance ;

• d’une augmentation du nombre d’assurés à couvrir pour la responsabilité civile (par exemple si vous héberger quelqu’un sous votre toit) ;

• d’un agrandissement du logement ou autres travaux de rénovation ;

• d’un licenciement ;

• d’un changement d’activité professionnelle (par exemple si vous vous installez à votre compte, chez vous) ;

• d’un départ en retraite.

Cette liste ne rassemble pas tous les cas de figure où l’assuré doit notifier à son assureur un changement. Sachez qu’il est de votre devoir d’effectuer les démarches nécessaires pour connaître les dispositions à prendre pour un changement de situation.

En résumé :

- La fraude à l’assurance habitation ne vient pas nécessairement de l’assuré mais peut aussi venir de l’assureur. Soyez donc attentifs aux clauses de votre contrat d’assurance habitation.

- La fraude est passible d’une perte de droits d’assurance, d’amendes extrêmement conséquentes mais aussi de peine de prison.

- Il est important de connaître les dispositions légales de votre contrat afin de ne pas commettre une fraude involontaire, tout aussi passible de sanctions que les autres.

Quels sont les changements apportés par la loi Hamon sur l’assurance habitation ?

Fri, 20 Nov 2020 16:24:57 GMT

Avant la promulgation de la loi Hamon vous deviez attendre chaque année la date d’anniversaire de votre contrat d’assurance afin de le résilier et tenir compte des deux mois de préavis imposés. Dorénavant, le texte de loi facilite la résiliation de votre assurance habitation . Vous n'avez plus besoin d'attendre la date d’anniversaire de votre contrat pour demander à changer d'assureur. Dès lors que vous souscrivez depuis plus d'un an à votre assurance, vous avez le droit de la résilier à n'importe quel moment.

Résilier votre assurance habitation avec la loi Hamon

Si vous êtes propriétaire et que vous n’habitez pas en copropriété, vous n’avez pas d’obligation légale d’assurance. De ce fait, vous pouvez résiliez votre contrat sans devoir souscrire à un autre auparavant.

Toutefois, dans le cas où vous êtes un locataire : Sachez que vous pourrez résilier votre contrat d’assurance seulement si vous êtes détenteur d’un nouveau contrat d’assurance qui couvre les risques comme la responsabilité civile locative par exemple. Au niveau des démarches : habituellement c’est le nouvel assureur qui se charge d’effectuer les formalités nécessaires à la résiliation auprès de votre ancien assureur.

Quelles sont les modalités de la loi Hamon ?

Délai et frais

- La résiliation des contrats d’assurance habitation ne doit occasionner aucun frais ni pénalité pour l’assuré

- La résiliation de l’assurance habitation sera effective sous 30 jours à la suite de la réception de lettre de résiliation par l’assureur

Remboursement

- Dans le cas où le paiement des primes mensuelles d’assurance habitation a déjà été effectué pour une durée au-delà de la date de résiliation, l’ancienne compagnie d’assurance se doit de rembourser l’assuré pour la durée pendant laquelle celui-ci n’était plus couvert par elle.

- L’assureur se doit de rembourser le solde à l’assuré sous trente jours à compter de la date effective de résiliation. Au cas où l’assureur ne respecte pas son devoir, les sommes dues à l’assuré se transforment en intérêts au taux légal.

Justification

- Par ailleurs, il est important de souligner qu’aucune justification n’est demandée lors de votre demande de résiliation. Cependant, dans le cas où vous souhaitez effectuer une résiliation pendant votre 1ère année d’adhésion, vous êtes tenu alors de justifier cette demande (changement de situation personnelle ou professionnelle, etc)

Quels sont les objectifs de ce texte de loi ?

La loi Hamon a pour but de relever le niveau de concurrence présent dans le domaine des compagnies d’assurances en facilitant la résiliation du contrat d’assurance habitation après 1 an de souscription.

Par ailleurs elle a été écrite dans l’idée de protéger le consommateur face aux assureurs. La loi Hamon permet à l’assuré de mieux choisir son assurance habitation aussi bien en termes de prix qu’au niveau couverture.

Bien Comprendre la Loi Chatel : Une avancée pour tous les souscripteurs d’assurance, y compris les expatriés et non-résidents.

Tue, 17 Nov 2020 14:38:36 GMT

La loi Chatel promulguée en 2005 (loi n° 2005-67 du 28 janvier 2005), à l’initiative de Luc Chatel, secrétaire d’État à la Consommation sous Sarkozy réforme d’une part la résiliation des contrats tacitement reconductibles et d’autre part encadre les crédits renouvelables. Ses objectifs sont pluriels : elle vise à protéger le souscripteur d’un contrat d’assurance et cherche à favoriser la libre concurrence.

Ainsi, concernant les crédits renouvelables, la loi Chatel impose le fait que le consommateur puisse demander à n’importe quel moment une réduction/suspension de la réserve de crédit qui lui est attribuée ou la résiliation de son contrat. Par ailleurs, la reconduction de ce dit contrat nécessite l’accord préalable de l’emprunteur si le crédit renouvelable n'a pas été utilisé durant les deux années passées. Toutes ces mesures visent à permettre au client de résilier simplement son contrat, de ne pas être tenté par cette somme disponible et de ce fait de limiter les cas de surendettement.

Dans ce même esprit de protection du consommateur et de mise en concurrence des fournisseurs de service, la loi Chatel modifie la législation encadrant les résiliations de contrat d’assurance.

Quels sont les contrats concernés par ces changements ?

Concerné

A tacite reconduction (contrats qui se renouvellent automatiquement chaque année). Ex : assurance habitation, auto

Assurances non-vie.

Assurant des personnes physiques en dehors de leur activité professionnelle

Non Concerné

Contrats non tacitement reconductibles.

Assurances professionnelles.

Assurances couvrant les personnes morales.

Contrats d’assurance groupe.

Assurance vie.

Au cœur de nos préoccupations , nous allons vous expliquer en détail quels sont les changements causés par ce nouveau texte de droit sur les contrats d’assurance (et en particulier ceux que Crédit International propose : à savoir l’assurance habitation et assurance santé qui rentrent dans le cadre de la loi Chatel).

La loi Chatel, votée le 28 janvier 2005, vous permet d’éviter la reconduction tacite d’un contrat d’assurance et de rendre sa résiliation plus aisée. Avant l’adoption de cette loi, les organismes ayant délivré le dit contrat n'étaient pas obligés de notifier le souscripteur lorsque la date d'échéance approcher et reconduisaient la plupart du temps les contrats sans en avertir le client.

Quels sont les modalités fixées par cette loi ?

D’après la loi Chatel, les assureurs sont tenus d'informer chaque souscripteur de leur possibilité de ne pas reconduire le contrat. Ainsi, chaque année, à l'approche de la date d'anniversaire du contrat, l’établissement signataire a l’obligation de vous envoyer un avis d'échéance qui vous indique la date limite de résiliation.

L’émetteur du contrat a entre 3 mois et 15 jours avant la date limite de résiliation de son contrat pour vous envoyer l’avis d’échéance. Dans le cas où il ne manque pas à son devoir, vous vous devez de résilier le contrat à temps : cela signifie que vous avez jusqu’au Jour J inclus de la date limite de résiliation pour envoyer votre courrier de résiliation.

Toutefois, si l’établissement assureur manque à ses obligations légales et envoie l’avis d’échéance au-delà de la limite imposée des 15 jours, alors vous avez 20 jours à partir de sa date d’envoi (le cachet de la poste fait preuve de foi) pour envoyer votre courrier de résiliation.

Enfin, dernier cas de figure. Si le courrier de votre assureur arrive après la date d’échéance effective du contrat, vous avez le droit d’envoyer votre courrier de résiliation à tout moment. Dans ce type de situation, l'assuré devra payer le surplus d'assurance qui s’étend de la date de reconduction à la date de résiliation. Si l'assuré règle un montant plus élevé à la somme correspondant, l'assureur doit le rembourser de la différence dans les 30 jours suivant sa résiliation. Si le temps imparti n’est pas respecté par l’assureur, ce dernier devra vous verser des intérêts supplémentaires.

En clair :

• Votre avis d’échéance doit vous être envoyé au moins 15 jours avant cette date limite de résiliation.

•Si cette obligation est outrepassée, deux cas de figure se présentent à vous selon le retard de l’assureur

1. Réception de l’avis d’échéance entre la date limite de résiliation et la date effective d’échéance du contrat (inclus) : vous avez 20 jours pour envoyer votre lettre de résiliation

2. Réception de l’avis d’échéance après la date effective d’échéance du contrat : vous n’avez pas de limite de temps pour soumettre votre lettre de résiliation

Remboursement de la différence du montant que vous avez versé et de la prime d’assurance qui correspond à la période : date de reconduction - date de résiliation sous 30 jours.

Versement d’intérêts supplémentaires si non-respect de ce délai par l’assureur.

Ne pas tomber dans le piège :

Votre assureur a l’obligation de vous signaler l’échéance de votre contrat au minimum 15 jours avant la date limite pour la résiliation toutefois le courrier qui vous est adressé ne se doit pas d’avoir comme objet principal « Avis d'échéance ». Celui-ci sera écrit en petits caractères au bas de la page. Souvent, il prendra la forme d'un simple courrier indiquant le montant de la prime pour l'année à venir. Vous devrez donc relever votre vigilance et lire attentivement les courriers provenant de votre établissement d’assurance. Par ailleurs, de plus en plus d'assureurs décident d'envoyer l'avis d'échéance par courriel au lieu de passer par la voie postale.

Quels avantages pour vous, souscripteur d’un contrat d’assurance ?

Grâce à la loi Chatel, les assurés sont protégés et prévenus de la reconduction automatique de leur contrat en cours et la concurrence entre les compagnies d'assurance e voit renforcée car le citoyen a plus de moyens qu’auparavant pour changer d’assureur au cas où l'actuel ne le satisfait plus.

Néanmoins, à l’heure actuelle, il faut savoir que la loi Hamon est entrée en vigueur et elle apporte encore plus de protection au souscripteur d’assurance qu’auparavant. Alors que la loi Chatel imposait aux assureurs d’envoyer un avis d’échéance avant la date limite de résiliation, la loi Hamon donne le droit aux assurés de résilier à n’importe quel moment leur assurance habitation ou moto/auto après un an de souscription.

Une autre loi Chatel ?

A noter : il existe deux lois Chatel.

1. La première est celle de 2005, que nous venons de détailler. Elle concerne notamment la résiliation des contrats d'assurance.

2. La seconde est la loi n° 2008-4 promulguée le 3 janvier 2008 pour le développement de la concurrence au service des consommateurs. Celle-ci concerne essentiellement les salles de sport ou les opérateurs télécoms.

Bien comprendre l’Amendement Bourquin : Une avancée pour les expatriés et les non-résidents qui souscrivent à une assurance prêt

Tue, 17 Nov 2020 13:41:03 GMT

L’amendement Bourquin de la loi Sapin II, promulguée le 22 février 2017, à l’initiative du sénateur Martial Bourquin, réforme les modalités permettant aux emprunteurs de résilier leur contrat d’ assurance de prêt immobilier à chaque date d'anniversaire.

Ses objectifs sont pluriels : promouvoir la libre concurrence des établissements financiers qui proposent le produit de l’assurance emprunteur et donner plus de libertés aux assurés dans leur choix de garanties.

Dans la continuité de l’évolution législative depuis 2010

Depuis 2010, de nombreuses lois ont été adoptées pour libéraliser le marché de l'assurance prêt, secteur monopolisé par les banques. Dans un premier temps, la loi Lagarde de 2010 a facilité la délégation d'assurance en permettant au souscripteur de contracter une assurance emprunteur dans un autre établissement que la banque prêteuse.

Par la suite, en juillet 2014, la loi Hamon a été votée et est venue de ce fait poursuivre les objectifs de la loi Lagarde. Cette loi a rendu possible la résiliation de l’assurance emprunteur durant les 12 mois qui suivent la signature du contrat.

L’amendement Bourquin vient quant à lui compléter la loi Hamon puisqu’il vous permet de changer votre assurance prêt au-delà de la 1 ^ère année de souscription à une assurance emprunteur. Les modalités de l’amendement Bourquin, que nous détaillerons plus tard, sont identiques à ceux de la loi Hamon à deux exceptions près :

- Le préavis à respecter est de 2 mois (et non de 15 jours) avant la date anniversaire de signature de l’offre de prêt

- Après une première année de souscription, la résiliation n’est pas envisageable à tout moment mais seulement à date d’anniversaire

Ces différentes lois ont eu des effets bénéfiques sur la concurrence du marché de l’assurance prêt. Le Comité Consultatif du Secteur Financier a montré à travers une étude que la possibilité de souscrire son assurance prêt dans un autre établissement que celui de la banque prêteuse et de changer d’assurance prêt après signature du dit contrat permettent une réduction des coûts d'assurance de 8% en moyenne.

Concrètement, l’amendement Bourquin adopté en 2017 vous accorde la possibilité de résilier votre assurance emprunteur (couverture qui vous protège en cas de décès ou d’invalidité) en cours de contrat, après une période de douze mois effectifs. Cela signifie que désormais, même si l'assurance prêt est signée auprès de la banque (ou quelque autre établissement financier) pendant les douze premiers mois, l'assuré dispose d’un droit de rétractation sans limite dans le temps afin de souscrire un contrat d’assurance emprunteur auprès d'une autre banque ou une délégation d’assurance.

Pour clarifier ce texte de loi, prenons un cas fictif. Si vous avez contracté un prêt immobilier le 1er avril 2018 et que vous avez souscrit à une assurance-prêt pendant 1 an auprès d’un établissement A, vous pouvez toujours, grâce à l’amendement Bourquin, décider de résilier votre contrat d’assurance actuel et souscrire auprès d’un établissement B.

Quels avantages pour le souscripteur d'assurance?

Un prix plus intéressant pour le souscripteur

Faire jouer la concurrence permet à l'emprunteur d’optimiser son assurance-prêt en fonction du prix que l’établissement financier propose. Du fait de l’offre conséquente, la logique de marché veut que les prix proposés soient plus bas qu’initialement. Ainsi l’amendement permet des économies non-négligeables : Les assurances « groupe » des banques proposent des taux entre 0,25 et 0,50 % du capital emprunté, tandis que ceux des délégations assurances gravitent autour de 0,10 %. Sur un prêt long (20 ans), cette différence peut vous coûter ou vous faire gagner plusieurs milliers d’euros. D’ailleurs le Sénateur Bourquin a lui-même déclaré « une manne de 3 milliards d’euros de marge sur l’assurance-emprunteur ».

Des garanties plus adaptées à la situation de chaque assuré

Même si depuis 2010 avec la loi Lagarde, l’emprunteur n’est plus tenu de contracter l’assurance proposée par la banque, il s’avère que la banque prêteuse reste dans la plupart des cas (85%) l’établissement de l’assurance prêt. Désormais, du fait de l'amendement Bourquin, même si l'assurance est signée auprès de la banque la première année, l'assuré dispose de son droit de rétractation par la suite, ce qui lui laisse le temps de consulter, comparer les différentes options d’assurance emprunteur qui s’offrent à lui.

Quelles sont les modalités de cette loi sur l’assurance-emprunteur ?

La résiliation de son assurance-prêt en vertu de l’amendement Bourquin doit suivre certaines modalités, que nous allons détailler ci-dessous :

Au niveau du délai de préavis, contrairement aux modalités de la loi Hamon, il faut respecter un délai de préavis de deux mois. Cela signifie que la procédure doit être commencée en amont de ces deux mois : les emprunteurs doivent tenir compte du délai pour trouver une nouvelle assurance et du délai de 10 jours dont dispose la banque pour accepter ou refuser la délégation.
Par ailleurs, notez que votre lettre de résiliation avec accusé de réception (si vous êtes à l’étranger, privilégiez DHL ou similaire comme service de livraison) doit contenir votre nouveau contrat d’assurance auquel vous avez souscrit et non pas un simple devis d’assurance emprunteur.
A la réception du nouveau contrat d’assurance, la banque prêteuse dispose d’un délai de 10 jours pour accepter ou refuser cette délégation. Son choix va être déterminé par l’équivalence des garanties :

L’équivalence des garanties :

L’équivalence des garanties implique que les mêmes risques soient couverts par l’assurance à un taux équivalent ou supérieur. Ces garanties sont généralement les critères tels que la couverture des affections dorsales ou psychiatriques, l'irrévocabilité de la couverture décès et PTIA, le délai de franchise ou encore le délai de carence.

Afin de réglementer l’appréciation des garanties proposées par les établissements bancaires, le CCSF (Comité Consultatif du Secteur Financier) a produit une grille avec les 18 critères de références. Toutefois, dans le processus de comparaison, seuls 11 d’entre eux, choisis par votre banque prêteuse sont soumis à la comparaison et déterminent le refus ou le positionnement favorable de la banque.

Ces informations vous sont accessibles depuis 2015 dès la première simulation de prêt immobilier auprès de votre banque. Cette dernière a l’obligation légale de vous transmettre la (FSI) Fiche Standardisée dans laquelle sont mentionnés les différents critères choisis par l’établissement bancaire.

Dans le cas d’un refus injustifié de votre banque, vous pouvez contester cette position par lettre recommandée avec accusé de réception auprès du directeur de votre banque et saisir par courrier le médiateur du secteur bancaire qui doit de vous répondre dans les 3 mois à partir de la réception du courrier. En dernier recours, il vous reste la possibilité de saisir la justice compétente.

Attention : Dans le cadre de la résiliation de votre assurance et de la délégation de celle-ci, sachez qu’aucun frais ne doit être facturé par la banque.

Bien comprendre la Loi Lagarde : Une avancée pour les expatriés et les non-résidents qui souscrivent à une assurance prêt

Thu, 12 Nov 2020 14:04:49 GMT

La loi n°2010-737, promulguée le 1er juillet 2010, à l’initiative de Christine Lagarde ancienne Ministre de l’Economie sous Sarkozy réforme le domaine du surendettement, du crédit à la consommation, mais aussi des assurances emprunteur. Ses objectifs sont pluriels : apporter plus de protection aux consommateurs et de liberté aux emprunteurs.

Qu’est-ce que la loi Lagarde ?

La loi Lagarde réforme le domaine du surendettement, du crédit à la consommation, mais aussi des assurances emprunteur.

Ainsi concernant le surendettement, la loi Lagarde promeut une accélération dans les délais de traitement des dossiers de surendettement afin de permettre aux personnes surendettées de rebondir le plus vite possible et de retrouver ainsi une aisance financière. Le texte impose donc une gestion des dossiers de surendettement par la Banque de France de trois mois contre 6 mois auparavant. Par ailleurs, les banques se voient désormais dans l’interdiction de clôturer un compte bancaire d’un usager surendetté et se voient dans l’obligation de l’aider à trouver une solution.

Par ailleurs, la loi Lagarde impose aux banques une communication plus transparente quant aux modalités des crédits conso et les risques qu’ils présentent pour le souscripteur. Ce nouvel amendement vise à protéger le consommateur et à faciliter la mise en concurrence entre les offreurs de crédits de consommation.

Dans ce même esprit de protection du consommateur et de mise en concurrence des fournisseurs de service, la loi Lagarde apporte des modifications concernant les assurances-prêt. Au cœur de nos préoccupations, nous allons vous expliquer en détail quels sont les changements causés par ce nouveau texte de droit sur l’assurance emprunteur.

La loi Lagarde, promulguée le 1 ^er juillet 2010, vous accorde la possibilité de choisir votre assurance emprunteur (couverture qui vous protège en cas de décès ou d’invalidité). Avant l’adoption de cette loi, le souscripteur du crédit se voyait proposé une assurance-prêt par la banque prêteuse et devait y souscrire.

Quels avantages pour le souscripteur ?

Les mesures induites dès 2008 par Christine Lagarde, alors ministre de l’Économie, des Finances et de l’Emploi, visent à améliorer la transparence de l’information délivrée à la souscription d’un crédit (consommation ou immobilier), mais aussi de mettre en concurrence les établissements de crédit et d’assurance pour le plus grand bénéfice du consommateur.

Concrètement, le droit de libre choix de votre assurance-prêt, vous offre de nombreux atouts :

• Un coût moins élevé car résultant d’une concurrence aiguë entre les établissements financiers qui proposent ce service

• Des garanties plus adaptées à la situation du souscripteur du fait de la possibilité de comparer l’ensemble des offres du marché

La mise en concurrence l’ensemble des offres du marché et non pas uniquement celle de votre banque, vous permet de trouver la meilleure couverture, c’est à dire celle qui présente les garanties les plus complètes au prix le plus bas.

Quelles sont les modalités de cette loi sur l’assurance-emprunteur ?

Les amendements de la loi Lagarde sur l’assurance-prêt se résument en trois points-clés :

Vous avez certes la possibilité de souscrire à une assurance dans l’établissement financier de votre choix mais une condition est à respecter : les garanties du contrat délégué doivent être au moins équivalentes à celles qui étaient proposées par la banque prêteuse.
Si vous ne respectez pas ce premier point, l’établissement financier qui vous a accordé son prêt est en droit de l’annuler mais doit vous informer de ce refus par écrit sous 10 jours ouvrés.

Enfin, si vous annoncez à votre banque prêteuse votre volonté de souscrire à une assurance déléguée, celle-ci ne peut pas modifier les conditions de prêt préalablement établis. Elle a donc l’interdiction d’augmenter vos taux d’intérêt, de vous faire payer de nouveaux frais de dossier ou autre compensation financière.

Modifier son assurance-prêt après signature du prêt avec la banque ?

La loi Lagarde peut être utilisée jusqu’à la signature du prêt immobilier. En revanche, pour un crédit immobilier en cours, la loi Lagarde n’a aucun effet. Toutefois, changer de police d’assurance-prêt alors que le prêt est déjà en cours est possible et d’autres textes de lois peuvent être utilisés à ce propos concernant les délais de résiliation ( loi Hamon et amendement Bourquin).

Certaines conditions sont à respecter dans ce cas de figure :

Vous devez avoir choisi une nouvelle assurance aux garanties (au moins) équivalentes à celles de la banque prêteuse avant de résilier votre ancienne couverture.
Vous avez l’obligation d’envoyer par recommandé votre demande de résiliation d’assurance-prêt auprès de votre banque et de joindre le nouveau contrat avec des garanties équivalentes.
Le délai de préavis que vous devez respecter dépend de la date de votre emprunt :

Si votre emprunt est inférieur à 12 mois : vous pouvez changer votre assurance avec un délai de préavis de 15 jours est à respecter en vertu de la loi Hamon
Si votre emprunt est supérieur à 12 mois : l’amendement Bourquin vous autorise à changer votre assurance-prêt chaque année (à la date d’anniversaire de la signature de votre contrat). Ici, le délai de préavis à respecter est ici de 2 mois.

Quel bilan dresser 10 ans après la loi Lagarde ?

10 ans après l’entrée en vigueur de la loi n°2010-737, le taux de contrats d’assurance prêt signé en dehors de la banque prêteuse reste relativement faible (12% en 2018). D’après l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (APCR), ce chiffre résulte des pratiques mises en place par certains établissements bancaires pour décourager leurs clients de souscrire à une assurance emprunteur déléguée.

Toutefois, cette loi a fortement contribué à une évolution positive du marché :

Les tarifs des assurances proposés sont de plus en plus compétitifs
Les couvertures choisies correspondent mieux au profil de l’emprunteur

La loi Hamon et l’assurance prêt pour les non-résidents et les expatriés

Tue, 10 Nov 2020 17:06:48 GMT

Vous en avez sans doute entendu parler de nombreuses fois, mais qu’est-ce que la loi Hamon exactement ? Quelles sont ses spécificités, ses avantages ? Qui est concerné et dans quel cas ? Quel type de produit est touché ? Nous allons faire une mise en revue de cette loi pour que vous puissiez avoir tous les éléments en main.

Qu’est-ce que la loi Hamon ?

La loi Hamon est entrée en vigueur le 1 janvier 2015 et fait référence à la loi n°2014-344 du 17 mars relative à la consommation. Elle doit son nom à Benoit Hamon, Ministre délégué à l’économie sociale et solidaire sous Hollande. Concrètement, cette loi donne plus de libertés aux consommateurs dans la cadre de la souscription d’un contrat d’assurance et surtout de son désengagement. Plus précisément la loi Hamon concerne principalement les contrats multirisques habitation, Auto/Moto, assurance santé et assurance-prêt .

Le contexte :

Depuis 2008, il y a eu beaucoup d’évolutions quant aux différentes lois liées à la souscription, reconduction et au désengagement des contrats d’assurance.

La première loi importante sur ce sujet est la loi Chatel. Celle-ci est rentrée en vigueur en 2008. Elle oblige les assureurs à prévenir leurs assurés au plus tard 15 jours avant la reconduction tacite de leur contrat. Laissant ainsi la possibilité aux assurés de changer d’assurance s’ils le souhaitent. L’objectif de cette loi est de faire jouer la concurrence pour amener une baisse de prix.

Par la suite, il y a eu la loi Lagarde . Loi 2010-737 du 1 ^er juillet 2010 portant sur la réforme du crédit à la consommation. Les différentes dispositions de la loi sont entrées en vigueur entre les années 2010 et 2011. En ce qui concerne l’assurance prêt, elle introduit la possibilité aux emprunteurs de pouvoir choisir l’assurance de leur choix lors de la souscription d’un prêt. Avant cette loi, l’emprunteur était obligé de souscrire l’assurance groupe proposée par la banque. Depuis 2010 il peut désormais choisir l’assurance de son choix et la banque n’a pas le droit de modifier sa proposition de financement en contrepartie.

Sachez aussi que la loi Hamon a été suivi par l’amendement Bourquin qui donne encore une liberté supplémentaire pour le consommateur dans le choix de son assurance prêt.

Quelques dates clés :

- 3 juillet 2013 : Adoption de la loi Hamon par l’assemblé nationale

- 13 Septembre 2013 : Adoption de la loi Hamon par le Sénat

- 17 mars 2014 : Promulgation de la loi Hamon. Loi n°2014-344 du 17 mars 2014 relative à la consommation

- 1 ^er Janvier 2015 : Entrée en vigueur de la loi Hamon

Que permet la loi Hamon dans la cadre de la souscription d’une assurance prêt?

La loi Hamon permet aux consommateurs de pouvoir changer d’assurance prêt pendant un an à compter de la signature de l’offre de prêt. Alors que la loi Lagarde ne permettait au consommateur de choisir son assurance prêt qu’avant la date de signature de l’offre de prêt, il peut maintenant changer d’assurance prêt à tout moment pendant un an à compter de la date de la signature de l’offre de prêt. C’est en quelque sorte une continuité de la loi Lagarde.

Quelle est la procédure pour faire jouer la loi Hamon ?

Pour pouvoir changer d’assurance prêt pendant la première année, il faudra d’abord souscrire à une nouvelle assurance prêt en y appliquant la date d’effet à laquelle vous voulez que le changement soit effectif. Il est donc impératif que vous fassiez les démarches de souscription de la nouvelle assurance avant de résilier votre assurance actuelle. De toutes les manières, vous ne pourrez pas résilier votre assurance tant qu’un autre assureur n’aura pas éditer de nouveaux contrats. Pas d’inquiétude, pour éviter d’avoir à payer les deux assurances en même temps, il suffit de fixer la date d’effet le jour du transfert. Par ailleurs, si vous étiez quand même amené à payer en double, la nouvelle assurance procèdera au remboursement du trop payé.

Une fois que vous avez fait les démarches d’instruction du dossier auprès du nouvel assureur et que vous avez récupéré les nouvelles attestations d’assurance, il faudra alors les joindre dans un courrier adressé à votre banque avec accusé de réception. Pour les expatriés : privilégiez les envois par DHL ou un prestataire équivalent.

Le courrier doit être envoyé au maximum 15 jours avant la fin de la première année de l’offre de prêt.

Une fois que le banquier réceptionne le courrier, celui-ci a 10 jours pour donner son accord ou non. Au-delà de cette date si le banquier n’a pas fait de retour, c’est normalement considéré comme une acceptation. Et si le banquier décide de refuser le nouveau contrat le refus doit être justifié.

Donc pour résumer :

- Etape 1 : Contacter un courtier ou un assureur pour contracter une nouvelle assurance-prêt.

- Etape 2 : Obtenir les attestations d’assurance.

- Etape 3 : Envoyer un courrier en recommandé à votre banque dans lequel devra être joint les nouvelles attestations d’assurance avec les conditions générales.

- Etape 4 : Le banquier a 10 jours pour vous donner une réponse.

Quelles sont les conditions pour faire jouer la loi Hamon ?

La loi Hamon impose effectivement quelques conditions pour pouvoir rendre possible le changement de l’assurance prêt :

- La première est, comme on l’a dit précédemment, que la demande de changement d’assurance intervienne entre la date de signature de l’offre de prêt et 15 jours avant la date du 1 ^er anniversaire de l’offre de prêt.

- L’équivalence de garantie : le nouveau contrat doit présenter le même niveau de garantie que l’ancien contrat. Exemple si l’ancien contrat d’assurance assure le Décès/PTIA/ITT/IPT alors le nouveau contrat doit présenter les mêmes garanties. Notez toutefois que les notions d’équivalence des garanties sont un peu plus complexes que ça et présentent certaines subtilités. C’est ce que nous allons voir dans le paragraphe suivant.

L’équivalence de garantie

L’équivalence de garantie est une notion qui peut paraitre simple à première vue mais en fait elle présente certaines spécificités et elle est d’ailleurs un élément important pour la mise en place de la loi et de son efficacité. En effet comme nous l’avons vu plus haut, la loi Hamon vous autorise à pouvoir substituer l’assurance groupe de la banque par une délégation d’assurance. Oui mais voilà, comme nous l’avons plus haut cette substitution est soumise à l’équivalence de garantie et avant 2015 les contours de ces équivalences n’étaient pas clairement définis. Ainsi sans des critères définis précisément la banque pouvait toujours refuser l’équivalence de garantie à travers une interprétation subjective difficilement contestable.

De ce fait en 2014, le comité consultatif du secteur financier (CCSF) a lancé une étude du secteur bancaire et assurance afin de palier à cette problématique. Le 1 ^er mai 2015 est rentré en vigueur une liste de 18 critères afin d’apporter une base solide et objective, et de pouvoir comparer les garanties des contrats d’assurance prêt.

La règle est simple chaque banque doit choisir 11 critères sur ces 18 critères pour définir l’étendue de l’équivalence de garantie vis-à-vis d’un d’autre contrat. Ainsi si votre nouveau contrat d’assurance respecte les 11 critères imposés par la banque alors votre contrat d’assurance prêt ne pourra pas être refusé.

Les 11 critères choisis par la banque concernent les garanties suivantes :

- Décès

- PTIA

- ITT

- IPT

- IPP

Par conséquent aujourd’hui si les banques veulent refuser une délégation d’assurance, celui-ci devra être justifié à l’écrit et daté. Par ailleurs, la banque à l’obligation de vous remettre un document, la FSI (fiche standardisée d’information), dans lequel doit figurer le détail concernant l’équivalence des garanties et les critères retenus.

Quelques exemples de critères des équivalences de garanties :

- Couverture de l’assurance Décès, PTIA, ITT, IPT, IPP sur toute la durée du prêt

- Délai de franchise pour les garanties ITP et l’ITT

- Couverture des affections dorsales et psychiatriques

Sur quel autre produit et autre sujet porte la loi Hamon ?

Il est important de noter que l’assurance prêt n’est pas le seul champ d’action de la loi Hamon. Ce texte de loi a instauré d’autres mesures notables que nous allons évoquer brièvement.

La loi Hamon a permis à l’action de groupe de voir le jour. Dorénavant, tout groupe de consommateurs mécontent peut solliciter l’une des 15 associations de consommateurs agréées par l’État afin qu’elle saisisse ensuite le tribunal de grande instance en son nom.

Dans l’optique de lutter contre le surendettement, la loi Hamon prévoit la création d’un fichier national dans lequel seront recensés les crédits à la consommation et leurs détails (l’objet du crédit, les possibles défauts de paiement).

Le délai de rétractation après achat s’est vu allongé : pour un achat sur internet, il passe de 7 jours à 14 jours. Enfin, la loi consommation octroie un délai supplémentaire pendant lequel les clients peuvent invoquer un défaut de conformité: il passera de 6 à 24 mois.

Par ailleurs, la loi Hamon est aussi une grande avancée concernant les assurances auto et habitation. Alors que la plupart des assurances n’étaient résiliables qu’une fois par an, à la date d’anniversaire du contrat, maintenant tout contrat d’assurance auto ou habitation est résiliable à tout moment à partir du douzième mois de contrat et ce sans frais.

Situation et Perspectives de l’économie mondiale 2020 et son effet sur le crédit immobilier en France pour les non-résidents et expatriés.

Tue, 10 Nov 2020 14:16:45 GMT

Dans un contexte marqué par des conflits commerciaux prolongés et toute une série d’incertitudes politiques, l’économie mondiale a connu une détérioration importante et généralisée.

Le monde a traversé une période d’instabilité financière et économique. La crise sanitaire a remis en cause les principaux fondamentaux de l’équilibre économique. Chute du PIB et du taux de croissance, augmentation du chômage partiel et du licenciement économique, augmentation des aides étatiques pour maintenir le niveau de consommation, l’économie mondiale a connu de réels changements.

Crise sanitaire Covid-19, Brexit, attentats, élections présidentielles et différentes manifestations dans plusieurs pays du monde. De quelle manière la conjoncture mondiale affecte-elle le financement des non-résidents et expatriés ?

La situation économie mondiale et ses perspectives

D’après l’ONU, cette année, les revenus par habitant devraient stagner ou baisser dans 1 pays sur 5.

La croissance de l’économie mondiale a enregistré son taux le plus faible en une décennie, baissant à 2,3% en 2019 contre 3,8% en 2018. D’après un rapport des Nations Unies, la croissance économique mondiale peut atteindre 2,5% en 2020. Toutefois, une aggravation des tensions commerciales, de la crise financière, ou une augmentation des tensions géopolitiques pourrait freiner la reprise économique. La croissance pourrait ralentir et baisser à 1,8% cette année.

États-Unis :

Aux États-Unis, la décision de la Réserve fédérale américaine quant au fait de baisser les taux d’intérêt pourrait relativement soutenir l’activité économique. Toutefois, l’absence de stimulation financière, la perte de confiance des employeurs et employés et les incertitudes politiques devraient entraîner un ralentissement de la croissance du PIB de 2,2% en 2019 à 1,7% en 2020.

Donald Trump a mis en place un plan d’aide de 2,2 milliards de dollars pour relancer l’économie du pays. Des discussions viennent de reprendre pour mettre en place un nouveau plan d’aide d’au moins 1,5 milliards. Cependant, la gestion des États-Unis de l’épidémie est catastrophique et les élections ajoutent de l’incertitude. L’arrivée à la Maison-Blanche de Joe Biden fait par ailleurs craindre un alourdissement de l’imposition.

Chine :

En Chine, le pays de Xi Jinping paraît encore une fois le mieux placé. La tendance à la baisse sera contrée et inversée par les politiques monétaires et fiscales qui visent à soutenir l’économie chinoise. Le taux de croissance est de 6,1 % en 2019 et sera de 6% en 2020 et de 5,9% en 2021. Pékin a déjà repris sa croissance d’avant crise, après une chute au début de la crise sanitaire, le PIB a crû de 3,2% au 2 ^ème trimestre par rapport à la même période en 2019. Le PIB devrait rebondir à 6,8%.

Europe :

Les prévisions sont beaucoup plus pessimistes en Europe, un PIB de 1,6% en 2020. L’activité de la zone euro au 1 ^er semestre connaîtrait un recul inédit en 2020 (-7,9%) du fait de la sévérité de l’épidémie et se redresserait en 2021 (+6,3%) sans retrouver son niveau avant crise. Le choc économique corrélé directement au confinement a été très violent pour l’Union Européenne, en particulier pour l’Espagne, l’Italie, Portugal et la France qui ont mis en place des mesures de confinement plus strictes. Contrairement aux États du Sud ou l’économie est tournée davantage vers les secteurs les plus touchés par l’épidémie (tourisme, aéronautique), les États du Nord sont plus solides et plus résilients. Les plus pessimistes anticipent déjà le retour du spectre de l’éclatement de la zone euro. Grâce à la politique de la BCE ce scénario sombre semble pouvoir être écarté. Le programme de la BCE de rachat massif de titres de dettes souveraines a permis aux pays membres de l’UE de continuer à s’endetter à peu de frais. Les pays les plus touchés bénéficieront aussi de l’accord signé en juillet dernier : L’UE va emprunter en son nom propre 750 milliard d’euros sur les marchés, une première dans l’histoire. La France devrait ainsi bénéficier d’une enveloppe de 40 milliards d’euros.

Royaume-Uni :

Il y a quelques mois, Boris Johnson promettait encore aux Britanniques que leur pays serait plus fort grâce au Brexit. A ce moment-là, les prévisions n’étaient déjà pas totalement optimistes quant à l’effet de la sortie du Royaume-Uni de l’UE. Les promesses de Boris Johnson se sont effondrées depuis que la crise du Covid-19 a débuté. Le plan de relance de 33 milliards d’euros présenté par Boris n’inversera pas la tendance. Les anticipations prévoient un retour au niveau avant crise en 2024.

Le Moyen-Orient :

En début d’année, les pays de la zone ont été fortement affectés par la crise pétrolière. L’accord de l’OPEP+ sur la limitation de la production a permis de faire remonter le prix du baril. Les États pétroliers doivent faire face également à la chute de la demande du fait de la mauvaise conjoncture mondiale. Les pays du Golf espéraient développer le secteur de tourisme, malheureusement il s’agit du secteur le plus frappé par l’épidémie.

L’Afrique :

L’Afrique, malgré les difficultés considérables qu’elle a connues, est en situation de quasi-stagnation. Le Maghreb et l’Afrique du Sud sont les plus touchés par l’épidémie. La baisse générale des prix de matières premières dont beaucoup de pays africains dépendent a mis un coup à la stabilité économique. La chute de la fréquentation touristique a également fortement affaibli le PIB : une perte estimée à 50 milliards d’euros. Le continent dépend de la reprise économie mondiale. Toutefois, selon les prévisions du FMI, L’Afrique devrait tout de même croître l’an prochain de 3,4%.

Effets directs et indirects sur le financement des non-résidents et expatriés

L’industrie immobilière a des avantages propres : rempart contre l’inflation, faible corrélation avec l’activité économique, actifs solides. Toutefois, malgré ces nombreux atouts, l’immobilier et le marché du crédit sont réellement impactés.

Les mesures budgétaires de grande ampleur permettent de maintenir une certaine stabilité. Côté banque, les experts s’accordent à dire que le contexte de taux bas va perdurer.

A la suite du premier confinement en France , nous avons cru à une immobilisation totale du marché et des dossiers de demandes de financement pour non-résidents et expatriés. La surprise fut agréable : les banques se sont réorganisées pour faire face aux mesures inédites, les dossiers non-résidents et expatriés ont continué à être pris en charge par les banques. Cependant, les délais d’instruction ont doublé voir triplé à cause des effectifs réduits en agence et de la fermeture totale de certaines antennes. En mai dernier, les banques ont repris un rythme normal. Les départs en congé au mois d’août (entre 2 à 3 semaines) n’ont pas aidé les banquiers à rattraper leur retard. L’annonce du second confinement était très dure à gérer pour les emprunteurs. L’approche des fêtes de fin d’année et l’obligation des banques à finaliser les prêts « Action sociale » et les prêts à taux 0 pour les résidents avant la fin d’année les rend très sélectives sur les nouvelles demandes.

Les demandes sont classées par ordre d’urgence. Pour un projet de rachat de prêt, les délais annoncés sont en moyenne de 6 mois, ce qui est énorme. Les banques priorisent leurs propres clients pour l’instant et ne sont plus sur une démarche commerciale de nouveaux prospects.

Les banques ont durci leurs conditions de financement pour les non-résidents et expatriés :

- Plus de prise en compte des Bonus en revenus pour la majorité des banques et pondération pour certains

- Certaines banques refusent automatiquement les dossiers lorsque les emprunteurs travaillent dans le secteur hôtelier, restauration, aviation

- Centaines banques n’appliquent plus de différentiel pour le calcul de l’endettement

- L’épargne disponible doit être sur un support non risqué (type Livret A ou PEL). Les banques refusent aujourd’hui les dossiers lorsque les emprunteurs ont la majorité de leur épargne sur des supports risqué (instruments financiers)

- Les banques demandent plus d’apport sur les projets

- Les revenus locatifs type AirBnb, Booking ne sont plus pris en compte même avec une pondération. Les banques considèrent ses revenus instables compte tenu du contexte actuel et de la fermeture de plusieurs frontières.

La bonne nouvelle, la crise sanitaire a permis des petites révolutions dans le secteur bancaire mais aussi dans le secteur notarial.

Le travail à distance à permis l’envoi des dossiers de demande de financement de manière totalement numérique et digitalisée. La quasi-totalité des banques disposent aujourd’hui d’un processus de montage, ouverture de compte, assurance prêt et édition des offres totalement digitalisée. Pour les non-résidents et expatriés plus de déplacement obligatoire en France pour leur dossier de prêt. Certaines banques sont toujours assez rigides sur le déplacement mais des solutions alternatives sont envisageables.

Le monde entier attend une sortie de la crise du Covid-19 et un retour à la normal. La grande question est quand ? Les politiques de chaque pays seront-elles efficaces pour remettre l’économie à pied ?

Le crédit immobilier pour non-résidents et expatriés et le taux d'endettement

Mon, 28 Sep 2020 15:41:21 GMT

Le taux d’endettement est un terme souvent utilisé en financement bancaire, il permet de définir si une personne est en mesure de contracter un crédit.

Le taux d’endettement est le ratio entre vos charges mensuelles et vos revenus mensuels. C’est le revenu qui permet de payer les charges et donc si le taux d’endettement est important cela signifie que la part du revenu consacré à payer les charges est importante.

Ainsi le poids des charges dans le revenu atteste d’une certaine capacité à rembourser un emprunt ou non.

Le taux d’endettement est un des critères les plus importants à connaitre quand on cherche un financement immobilier. En effet c’est le critère n°1 que va regarder la banque pour vous financer sur un projet d’achat immobilier.

Il en est de même chez Crédit International, votre taux d’endettement est systématiquement calculé avant toute proposition commerciale.

On a tous entendu parler du 33% de taux d’endettement soit 1/3 des revenus consacrés aux charges comme étant la norme à plus ou moins respecter.

Depuis 3 ans, les taux sont historiquement bas et donc les crédits ont explosé. Afin d’éviter une nouvelle crise financière, le Haut Conseil de Stabilité Financières (HCSF) a donné des consignes claires. En effet, en considération de ses missions de prévention des risques systémiques et de préservation de la stabilité financière, le HCSF demande aux établissements de crédit et aux sociétés de financements qu’ils fassent preuve de prudence en ne dépassant pas les 33% d’endettement.

Il faut savoir que les banques se limitent aujourd’hui à un taux d’endettement maximum de 33%, sauf cas bien spécifique.

Pour les non-résidents et expatriés, la règle est encore plus de vigueur. En effet, afin de ne pas pénaliser l’accession à la propriété, il existe une petite flexibilité aux alentours de 15% des prêts accordés qui peuvent déroger à la règle dans des cas de primo accession et aux acquéreurs de leur résidence principale, mais ce n’est pas le cas pour les non-résidents et investisseurs immobiliers. En effet, pour ce qui est des investissements locatifs les chances de pouvoir déroger à la règle des 33% d’endettement sont infiniment faibles.

C’est pourquoi le taux d’endettement est un critère à connaitre et à regarder de très près avant d’entreprendre un projet immobilier. Nous allons donc voir son calcul ensemble.

Le calcul du taux d’endettement « classique »

L’endettement est le ratio entre vos revenus et vos charges, on parle de taux d’endettement.

(Charges/revenues) x100

Sont pris en compte dans les charges : mensualité de remboursement de crédit et loyer.

Les revenus représentent toutes les entrées d’argent.

Quels sont les revenus pris en compte dans le calcul du taux d’endettement pour un non-résident ou expatrié ?

-les salaires pour des employés en CDI

-la moyenne des 3 dernières années de revenu pour des indépendants/professions libérales ou chef d’entreprises.

-les 13èmes mois

-80% des revenus locatifs

Ensuite, au cas par cas et fonction des banques, certains revenus comme la prime d’expatrié, les allowances, les pensions alimentaires et les bonus sont pris en compte dans le calcul du taux d’endettement.

Les charges prises en compte dans le calcul du taux d’endettement pour expatrié et non-résidents :

-les mensualités de crédit

-le loyer

-les pensions alimentaires

Calcul « Classique » exemple :

Martin gagne 4 000€ par mois, il est locataire de sa résidence principale pour un loyer de 800€/mois, il a également un investissement locatif qu’il a acheté à crédit, il rembourse 700€ de crédit par mois et le loyer lui rapporte 500€/mois.

Charges : 800 + 700 = 1500

Revenus : 4 000 + 500 = 4500

Taux d’endettement : (1500 / 4 500) x 100 = 33%

Le calcul du taux d’intérêt « différentiel »au titre

Pour aller plus loin, il faut savoir qu’il existe un deuxième calcul du taux d’endettement pour les investisseurs dans l’immobilier locatif, on appelle cette méthode le différentiel.

Cette méthode de calcul consiste à directement diminuer de vos charges les revenus locatifs en appliquant tout de même une pondération de ces derniers à 80%.

Un exemple est tout de même plus parlant.

Calcul « Différentiel » exemple :

Reprenons Mr Martin qui gagne 4 000€ par mois, il est locataire de sa résidence principale pour un loyer de 800€/mois, il a également un investissement locatif qu’il a acheté à crédit, il rembourse 700€ de crédit par mois et le loyer lui rapporte 500€/mois.

Charges : 800 + 700 = 1500

Revenus : 4000 + 500 =4500

On soustrait les revenus locatifs des charges avant le calcul du taux d’endettement donc :

Cash-Flow de l’investissement : 700 - 500 = -200

Charges : 800 + 200 = 1000

Revenus : 4000

Taux d’endettement : (1000 / 4000) x 100 = 25%

Pour la même situation, il existe 2 calculs différents et donc 2 taux d’endettement différent.

Il faut tout de même savoir que toutes les banques n’acceptent pas de faire le calcul du taux d’endettement en différentiel qui est, vous l’avez bien compris, plus à votre avantage.

Pour conclure, il est très important de comprendre et de connaitre son taux d’endettement actuel ainsi que sont taux d’endettement futur lors de la construction de son projet immobilier, notamment pour les non-résidents et expatrié car les banques sont moins tolérantes sur ce critère.

Consulter également nos autres articles:

Webinaire du 15/10/2020 - l’assurance prêt pour les non-résidents et les expatriés

Mon, 14 Sep 2020 13:56:44 GMT

- Qu’est-ce que l’assurance prêt ?

- Les différents types de garantie d’une assurance prêt : Décès/PTIA/ITT/IPT/ITT/ITP

- Les quotités d’assurance : 100/100, 50/50, etc…

- Les différents type de remboursement des assureurs : capital restant dû, mensualité de prêt, etc..

- Quelles sont les solutions d’assurance prêt proposées par les banques ?

- Les limites de l’assurance prêt pour les non-résidents et les expatriés : pays de résidence, contrat de travail, etc…

- Les différents dispositifs : loi Hamon, amendement Bourquin

- Les tarifs d’une assurance prêt pour non-résident et expatrié

- La part du coût de l’assurance prêt dans le cout total du prêt (TEG)

- Comment négocier une assurance prêt pour un non-résident et un expatrié :

1. Loi Hamon

2. Amendement Bourquin

3. Assurance ADE

4. Délégation d’’assurance

- Les gains d’une négociation d’une assurance prêt par rapport à la négociation du taux de crédit actuellement

Inscrivez vous:

https://zoom.us/webinar/register/WN_RKm8zQKgRuOAQateKnbaZw

Replay du Webinaire

N'hésitez pas à aller vous abonner à notre chaîne Youtube :

https://www.youtube.com/channel/UC8uzEpvHlbB8q42opJr7WEA

SOMMAIRE:

- 2:40 Qu’est-ce que l’assurance prêt ?

- 5:40 Les différents types de garantie d’une assurance prêt : Décès/PTIA/ITT/IPT/ITT/ITP

- 14:04 Les quotités d’assurance : 100/100, 50/50, etc…

- 21:00 Quelles sont les solutions d’assurance prêt proposées par les banques ?

- 29:06 Les limites de l’assurance prêt pour les non-résidents et les expatriés : pays de résidence, contrat de travail, etc…

- 39:30 Les différents dispositifs : loi Hamon, amendement Bourquin

- 46:32 Les tarifs d’une assurance prêt pour non-résident et expatrié

- 47:34 Différences entre taux nominal et TAEA

- 55:00 Quelques exemples de tarifications

- 58:38 La part du coût de l’assurance prêt dans le cout total du prêt (TEG)

- 1:00:14 Les gains d’une négociation d’une assurance prêt par rapport à la négociation du taux de crédit actuellement

- 1:03:05 Comment bien choisir son contrat d’assurance prêt ?

- 1:05:25 Ce qu’il faut retenir

Bon visionnage !

Webinaire 15/10/2020 : l’assurance prêt pour non-résident et expatrié, comment économiser de l’argent.

1. Rappel de ce qu’est l’assurance prêt:

L’assurance prêt comme son nom l’indique est une assurance adossée à un contrat de prêt. Les banques garantissent leurs prêts de deux manières. La première, ils se couvrent sur les risques de défaut de paiement des emprunteurs en prenant une garantie sur le bien soit via une hypothèque soit via une caution bancaire. Toutefois, les banques et les emprunteurs se couvrent également sur le risque de décès et d’invalidité via une assurance emprunteur. Donc il est important de ne pas confondre les garanties hypothécaires et l’assurance prêt qui sont deux garanties complémentaires. La première vient garantir le risque de défaut de paiement de l’emprunteur, la deuxième vient couvrir l’assuré et la banque dans le cas d’un décès ou d’une invalidité de l’emprunteur, évitant ainsi à une personne assurée de laisser une dette après sa mort par exemple. Dans le cadre d’une assurance prêt c’est la banque qui est bénéficiaire.

paragraphe

2. Les différents types de garantie :

Les assurances incluent deux types de garanties : les garanties principales et les garanties complémentaires.

Les garanties principales sont :

- DECES : c’est à dire que l’assurance couvre dans le cas du décès du client. L’assurance rembourse alors le montant du capital restant dû du crédit à la banque.

- PTIA (Perte Totale Irréversible d’Autonomie) : la perte totale irréversible d’autonomie définie un niveau d’handicap où la personne a besoin d’une tierce personne pour effectuer les actes de la vie quotidienne. Ainsi si l’assuré est concerné par cette situation alors l’assurance prend en charge le remboursement complet du capital restant dû.

Les garanties complémentaires :

- ITT (Invalidité Temporaire de Travail) : L’invalidité temporaire de travail correspond à une invalidité rendant l’assuré inapte au travail temporairement. Ainsi l’assureur prend le relais et prend à sa charge les mensualités de prêt, le temps que l’assuré revienne travailler. Ainsi la garantie ITT se différencie des autres garanties car elle ne rembourse par le capital restant dû mais elle prend simplement à sa charge temporairement les mensualités de prêt. Généralement cette garantie impose une franchise soit de 90 jours soit 180 jours. C’est à dire que l’invalidité doit dépasser 90 ou 180 jours pour que l’assureur prenne à sa charge les mensualités de prêt.

- ITP (Incapacité Temporaire Partielle) : cette garantie fonctionne de la même manière que celle cité ci-dessus. Toutefois elle concerne une incapacité partielle. C’est à dire les personnes en invalidité mais qui peuvent continuer à travailler à temps partiel. Ainsi, durant cette période, l’assureur prend en charge partiellement la mensualité de prêt. Généralement 50%.

- IPT (Invalidité Permanente Totale) : cette invalidité correspond à une invalidité de minimum 66%. Cela veut dire que pour faire jouer cette garantie vous devez être handicapé à plus de 66%. Cette garantie fonctionne de la même manière que la garantie PTIA. C’est à dire que l’assurance rembourse le capital restant dû à la banque.

- IPP (Incapacité Permanente Partielle) : C’est le même type de garantie que l’IPT vu plus haut mais pour une invalidité comprise entre 33% et 66%.

3. Qu’est-ce que les quotités d’assurance ?

Lorsqu’on aborde les assurances prêts on parle souvent de quotités d’assurance. Une quotité d’assurance correspond à la proportion du prêt sur laquelle vous souhaitez être assuré. Par exemple si vous empruntez 100 000 euros et que vous choisissez une quotité de 50% alors vous ne serez assuré que sur un montant de 50 000 euros. Autrement dit, si un jour vous décédez l’assureur remboursera simplement 50% du capital restant dû de votre crédit. Dans la quasi-totalité des cas, la banque exige que le montant du prêt soit assuré au minimum à 100%. Autrement dit si vous empruntez seul vous serez obligé de vous assurer à 100%. Si vous empruntez à deux, alors les choix sont multiples : 50/50, 75/25, 75/30 etc… . Généralement la répartition des quotités se fait en fonction des revenus de chacune des têtes. Plus les revenus d’une personne sont importants, plus on aura tendance à lui appliquer une quotité importante et inversement. Enfin, il est possible également d’être assuré à plus de 100%. Par exemple si vous empruntez à deux vous pouvez décider d’être assuré à 100% sur chacune des têtes. Et donc vous assurer à 200%. Ainsi si l’une ou l’autre des personnes décède alors le prêt est remboursé intégralement.

4. Quel sont les différents types de remboursement des assureurs ?

Un point important à savoir est que selon les garanties, l’assureur ne rembourse pas de la même manière. Pour les garanties ITT/ITP étant donné que ceux sont des garanties qui couvrent de l’invalidité temporaire, l’assureur ne rembourse pas le capital restant dû mais la mensualité de crédit durant l’incapacité. Pour les autres garanties, à savoir DECES/PTIA/IPT/IPP ces garanties couvrent des invalidités permanentes. Ainsi dans le cas d’un sinistre concernant ces garanties, l’assureur rembourse la totalité du capital.

Ci-dessous un lien d'un article concernant les modalités d'indemnisation:

https://www.credit-international.com/quelles-sont-les-modalites-dindemnisation-de-lassurance-pret-non-resident-expatrie

5. Les différentes solutions d’assurance proposée par les banques :

- L’assurance groupe : généralement les banques, lorsqu’elles octroient un crédit, proposent leur propre contrat d’assurance prêt. Généralement ce contrat est négocié auprès d’un assureur partenaire. Ce contrat est appelé « contrat groupe » et généralement il ne fait quasiment aucune distinction de tarif entre les souscripteurs ou du moins beaucoup moins que pour un contrat négocié directement auprès d’un assureur. Il y a généralement une tarification qui évolue sur 3 ou 4 tranches d’âge. Généralement les contrats groupes sont des contrats un peu plus chers que ce qu’on peut trouver directement auprès des assureurs voir beaucoup plus chers.

- ADE : les banques peuvent vous proposer une solution d’assurance moins onéreuse. Dans ce cas elles ne vous proposent pas un contrat groupe mais un contrat individuel négocié avec un partenaire assureur. Cette solution est très intéressante car elle vous permet d’accéder à des tarifs quasiment égaux à si vous passiez par une délégation d’assurance.

- Délégation d’assurance : la délégation d’assurance comme son nom l’indique, est le fait que la banque vous autorise à aller voir un assureur ou un courtier en assurance directement pour choisir et négocier vous-même votre propre contrat en assurance prêt. L’intérêt c’est que généralement les tarifs sont bien meilleurs et négociés au fil du rasoir. Les contrats d’assurance sont individuels. Ils prennent donc en compte beaucoup de critères pour chaque cas et chaque dossier est étudié au cas par cas: taille, poids, âge, métier, pays de résidence, activité à risque, activité sportive, etc…

6. Les limites de l’assurance prêt pour les non-résidents et les expatriés :

L’assurance prêt pour les non-résidents et les expatriés peut présenter quelques limites que nous allons énumérez ci-dessous :

- Pays de résidence : Le pays de résidence est le critère le plus important pour les assureurs car certains pays sont considérés plus à risque que d’autres. Notamment des pays d’Afrique noir comme le Niger, le Congo, Maroc, etc… . Mais aussi des pays du Moyen-Orient et même des localités comme Dubaï. Dans ce cas soit l’assureur peut décider de ne pas assurer ou soit d’appliquer une prime de risque. C’est à dire qu’il couvrira l’assurer mais la mensualité d’assurance sera plus importante.

- Type de contrat de travail : certains assureurs font une distinction entre expatrié et non-résident. Un expatrié dispose d’un CDI français avec un avenant d’expatriation et un non-résident dispose d’un contrat de travail local. Ainsi certains assureurs (assez rare) ne souhaiteront pas assurer un non-résident et interviendront uniquement sur les personnes expatriées disposant d’un avenant d’expatrié.

- Les garanties : les garanties que proposent les assureurs auprès des assurés ne sont pas forcément aussi nombreuses pour un non-résident que pour un résident. Concernant les garanties principales Décès/PTIA, pas de problème. Les garantie Décès/PTIA sont toujours proposées car se sont de toute façon les garanties minimums. Par contre, concernant les garanties complémentaires à savoir ITT/ ITP/IPT/IPP, beaucoup d’assureur ne souhaitent pas les proposer. Ainsi dans pas mal de cas, surtout pour les personnes résidentes dans des pays à risque, les garanties complémentaires sont difficiles à obtenir. Il existe tout de même des solutions.

- Activité professionnelle : les risques liés à l’activité professionnelle sont les mêmes que pour un résident. Toutefois les expatriés sont tout de même assez exposés. En effet, de nombreux expatriés et non-résidents travaillent dans des métiers considérés comme à risque : pilote de ligne, ingénieur sur des plateforme pétrolières, ingénieur manipulant des produits dangereux, etc… .

- Activité sportive : parachutisme, plongée, aviation etc… . Les niveaux de risques sont les mêmes que pour un résident cependant les profils des expatriés et non-résidents peuvent être plus concernés par les activités dites à risque du fait de leur niveau de vie. : plongée, aviation, ski, profil jeune faisant beaucoup de sport, etc ….

7. Les différents dispositifs autour de l’assurance emprunteur :

- Loi Lagarde : La loi Lagarde a été adoptée le 1 ^er juillet 2010. Elle offre la possibilité à chaque emprunteur lorsqu’il souscrit un prêt immobilier auprès de sa banque de pouvoir choisir sa propre assurance. La banque à l’obligation d’accepter tout contrat présentant le même niveau de garantie que le contrat que propose la banque. C’est ce qu’on appelle la délégation d’assurance. Donc sachez-le, lorsque vous souscrivez un prêt, la loi vous autorise à choisir le contrat que vous souhaitez.

- Loi Hamon : La loi Hamon a été adoptée le 17 mars 2014. La loi Hamon autorise chaque emprunteur à changer d’assurance prêt pendant un an à compter de la signature de l’offre de prêt à condition que celle-ci présente les mêmes garanties. La demande doit être faites 15 jours avant la fin de la première année à compter de la date de la signature de l’offre de prêt par recommandé.

- Amendement Bourquin/loi Sapin 2 : Cet amendement est un prolongement de la loi Hamon. Elle permet à tout emprunteur de pouvoir changer d’assurance prêt même après un an de souscription. Attention le changement d’assurance présente plusieurs conditions :

o Le changement d’assurance doit avoir lieu à la date anniversaire du contrat

o Le contrat doit présenter les mêmes garanties que le contrat initial

o La demande du changement du contrat doit être effectuée deux mois avant la date anniversaire du contrat

8. Comment sont calculés les tarifs d’une assurance prêt et différence entre taux nominal et TAEA (taux annuel effectif d‘assurance):

- Taux nominal d’assurance prêt : le taux nominal est le taux de base de l’assurance. Par exemple si le taux nominal de votre assurance est de 0.1% et que vous souhaitez emprunter 100 000 euros, alors le tarif de votre assurance sera de (100 000*0.1%)/12= 8.33 Euros/mois

- Taux annuel effectif d’assurance (TAEA) : Ce taux est le taux nominal une fois intégré dans le TAEG. En effet dans l’exemple ci-dessus, le taux nominal ne pourra jamais être additionné aux taux de crédit pour obtenir le TAEG. Ainsi l’intérêt du TAEA. Le TAEA est donc le taux utilisé pour calculer le TAEG lorsqu’on l’additionne avec le taux de crédit. Une technique simple pour connaitre le TAEA à partir du taux nominal. Le taux d’assurance nominal est approximativement égal à la moitié du TAEA. Donc lorsqu’on vous annonce un taux nominal de 0.2%, il faut considérer que le TAEA est environ égale à 0.4% !

9. Les tarifs d’une assurance prêt pour un non-résident et expatrié :

Les tarifs d’une assurance prêt pour un non-résident et un expatrié peuvent varier du simple au quadruple voir plus. Les tarifs varient également en fonction des garanties demandées. La fourchette est donc très large. En taux nominal pour les garanties de base Décès/PTIA, ça commence à partir de 0.01% pour les cas les moins chers. Ça représente environ 1 Euros/mois par tranche de 100 000 Euros assurée. Exemple : un résident en Angleterre né en 1995 travaillant dans l’informatique sans aucun problème de santé. Ensuite cela peut monter rapidement. Jusqu’à 0.05% la cotisation annuelle est considérée comme un très bon tarif soit 4 Euros/mois environ par tranche de 100 000 euros assurée. Généralement ces tarifs sont réservés pour les profils les moins à risque. Ensuite pour beaucoup d’autres profils on tourne autour de 0.1%. Par exemple pour le même profil ci-dessus mais né en 1980, 0.1% en taux nominal reste un très bon tarif. Ensuite pour les profils un peu plus âgés les tarifs peuvent monter à 0.2%. Ça représente donc 16 Euros/mois par tranche de 100 000 Euros assurés. Enfin les tarifs peuvent aller encore au-delà : 0.3%, 0.4%, 0.5% etc… pour les personnes résidentes dans des pays à risque ou avec des problématiques médicales par exemple.

Comparativement à une assurance de prêt pour un résident les tarifs ne sont pas forcément plus chers. La seule différence portera sur la résidence de l’assuré car certains assureurs pourront appliquer une prime de risque pour certains pays. Voici les facteurs principaux qui impactent les tarifs d’une assurance prêt :

- Le pays de résidence : pour certains pays considérés comme à risque

- Risque médical : pas de différence avec un résident

- L’âge : pas de différence avec un résident

- Activité Professionnelle : pas de différence avec un résident

- Activité sportive et extraprofessionnelle : pas de différence avec un résident

- Les garanties demandées : les garanties complémentaires peuvent être refusée pour un non-résident

10. La part du cout de l’assurance prêt dans le cout total du prêt (TEG) :

La part du cout de l’assurance prêt dans le cout total du prêt est aujourd’hui très importante et sous-estimée. Du fait que les taux sont historiquement bas depuis quelques années (environ 1%) par logique des choses la part du coût de l’assurance prêt à quant à elle fortement augmentée. Aujourd’hui nous pouvons dire sans nous tromper que dans certains cas l’assurance représente 1 tiers de cout total du crédit. Dans certains cas, ça peut même aller au-delà. Exemple : pour un crédit sur 20 ans de 200 000 euros avec un taux à 1.2% et une assurance à un taux nominal de 0.2%. Le TAEA est donc d’environ 0.4%. Le TAEG = taux du crédit + TAEA= 1.2+0.4 = 1.6%. Sur les 1.6% l’assurance représente 0.4% soit 25% du cout du prêt.

11. Quel intérêt de négocier l’assurance prêt ?

Comme nous l’avons vu plus haut, une assurance avec un tarif moyen représente 0.4% sur le taux du crédit. Le fait d’aller chercher une assurance moins chère peut potentiellement vous permettre de négocier des tarifs moitié moins chers c'est-à-dire 0.2%. En d’autres termes de négocier 0.2% sur le TAEG. C’est simplement un exemple mais qui montre l’intérêt aujourd’hui de s’intéresser à la négociation de l’assurances prêt. Si l’on compare avec la négociation du taux de crédit immobilier on se rend compte que les marges de négociation sont identiques voir plus importantes.

12. Comment bien choisir son contrat d’assurance prêt :

Enfin sachez que le choisi d’une assurance ne se fait pas uniquement sur le tarif. Une assurance de mêmes tarifs ne présente pas forcément les mêmes garanties. Toujours bien regarder les conditions générales et les notices d’informations :

- Incapacité de travail et invalidité : tous les cas de figure sont-ils couverts ? Existe-t-il des durées maximums de prise en charge ? Des exclusions ?

- Arrêt de travail : quel est le montant de la garantie ? Est-il exprimé en pourcentage de la mensualité du prêt ? Quelle est la période de franchise - délai de carence - ?

- Durée des garanties : y a-t-il un âge à partir duquel la garantie n’est plus valable ?

Ci-dessous un lien sur les conséquences d'une fausse déclaration d'assurance prêt:

https://www.credit-international.com/consequences-fausse-declaration-assurance-pret

13. Ce qu’il faut retenir :

- Bien distinguer taux nominal et TAEA et prendre conscience de l’impact du TAEA sur le TAEG

- Bien connaitre les trois lois : Lagarde, Hamon et Bourquin pour exploiter au maximum les opportunités et profiter de ce dont vous avez droit

- Bien avoir en tête les différentes garanties et comment elles fonctionnent pour bien les choisir

- Ne pas choisir son assurance uniquement sur le tarif et toujours vérifier les Conditions Générales et notices d’informations

Pour toute demande d'informations ou besoin de tarification:

https://www.credit-international.com/assurances-pret-expatrie

Comment sont montés les dossiers de crédit immobilier pour les non-résidents et les expatriés chez Crédit International ?

Tue, 08 Sep 2020 14:22:58 GMT

Nous en parlons régulièrement dans nos articles, les montages de dossier de crédit immobilier pour les non-résidents et les expatriés est un point important voir crucial pour les accords de prêt et pour que le dossier soit traité rapidement. C’est vrai pour pour les dossiers de résident mais ça l’est encore plus pour les non-résidents et les expatriés. En effet, pour un non-résident les dossiers peuvent être plus complexes : clients multi-bancarisés, documents étrangers et en langues étrangères, devises, etc… . Nous vous présentons donc dans cet article notre méthode pour monter les dossiers et les rendre le plus digestes possibles aux banquiers à qui nous les présentons.

1- Récupération des pièces auprès du client :

Généralement les clients envoient les pièces par mail de manière un peu désorganisée. Notre première mission est de récupérer ces documents et de tout imprimer. Chez Crédit International nous privilégions toujours les dossiers en papier car il est généralement plus facile de traiter et d’analyser un dossier papier plutôt que numérique une fois celui-ci complet. Un dossier une fois entièrement imprimé compte en moyenne 500 feuilles. Ça peut être moins mais parfois plus.

2- Traitement des documents :

Une fois le dossier imprimé, nous passons au traitement des documents. Sur la base d’une liste de document nous énumérons tous les pièces dont nous disposons et celles qui nous manquent. Nous rédigeons ensuite un mail au client avec les pièces manquantes.

Par la même occasion nous posons au client des questions sur les diverses interrogations possibles : question sur les relevés de compte, la traçabilité, détails sur les pièces, etc…

3- Nous récupérons les derniers éléments du dossier :

A ce stade nous faisons un traitement complet du dossier. En voici le détail pièce par pièce :

- Pièce d’identité : nous demandons toujours deux pièces d’identité pour le contrôle d’identité, vérification des dates de validité et de la bonne qualité du document. Une vérification numérique est également effectuée et par la suite la banque vérifie également le passeport avec un outil interne.

- Livret de famille : vérification de la conformité du document et du contrat de mariage.

- Compromis de vente : vérification du prix d’achat, frais d’agence, adresse du bien, référence cadastrale, date de la clause suspensive, date la signature prévue, date de la signature du compromis. Vérification de la description du bien. Tous les éléments susmentionnés sont surlignés pour une meilleure lisibilité pour le banquier.

- Avis d’imposition : vérification de la conformité des documents selon les pays, vérification des montants déclarés, conversions des devises au taux du jour. Les informations importantes sont surlignées pour une meilleure lisibilité.

- Fiche de paye : récupération et impression des trois dernières fiches de paye. Traitement des données chiffrées et des chiffres importants tels que : le montant « net à payer », l’impôt sur le revenu, les charges sociales, le cumule sur l’année. Conversions de devise au taux du jour de tous les chiffres et toutes les données importantes sont surlignées pour une meilleure lisibilité.

- Justificatif de bonus : Même traitement que pour les fiches de paye. Informations importantes surlignées et conversions de devise des primes en devises.

- Contrat de travail : Vérification des différentes clauses du contrat de travail, date de signature, identité, montant du salaire de base, montant des bonus. Vérification si il y a une date de fin sur le contrat. Tous les points importants du contrat de travail sont surlignés pour une meilleure lisibilité.

- Relevé de compte : Triage des tous les relevés de compte du dossier par ordre croissant, par numéro de compte et par banque. Différenciation également des relevés de compte courant des relevés de compte épargne. Vérification de chaque compte et chaque ligne de chaque compte au niveau des débits et des crédits. Vérification des gros montants virés au crédit comme au dédit, vérification du versement des salaires et correspondance avec les fiches de paye et le contrat de travail. Vérification au débit comme au crédit des montants récurrents : loyer, crédit, etc… . Tous les montants importants et stratégiques sont surlignés pour une meilleure lisibilité.

- Tableaux d’amortissement : vérification du capital restant dû, montant de la mensualité, taux d’intérêt, durée restante, etc…. Concordance avec les mensualités sur les relevés de compte. Conversion des montants au taux du jour.

- Quittance de loyer et contrat de bail : vérification des montants et loyers et concordance avec les relevés de compte.

- Titre de propriété : vérification des noms et adresses des biens

- Justificatif de domicile : vérification de la date du justificatif de domicile de moins de 3 mois. Ainsi que les noms et adresses.

4-Mise en place du formulaire client :

Une fois le dossier entièrement complet, nous procédons à la création du formulaire client. Ce document résume toutes les informations du client : Son identité, son activité professionnelle, ses revenus, ses charges, son patrimoine immobilier. C’est un résumé complet du profil du client basé sur tous les éléments demandés au préalable. Cette fiche résume également le plan de financement, le montant du financement, taux, etc… . C’est une fiche qui fait environ 4 pages qui permet au banquier d’avoir toutes les informations dont il a besoin pour l’instruction du dossier.

5- Trie des documents, mise en place des chemises et intercalaires :

- Création de 5 intercalaires : identité, revenu, banque, charge et projet. Chaque document sont triés dans leur intercalaire respectif.

- Chaque document a également leur propre intercalaire

Comme on peut le constater, le montage d’un dossier d’un non-résident ou d’un expatrié demande du temps, de la rigueur et de la méthode. Il faut compter en moyenne en cumule environ 5 à 6 heures pour boucler le montage d’un dossier pour un non-résident ou un expatrié, généralement s’étalant sur plusieurs jours. Le fait d’appliquer un tel process nous permet d’optimiser le temps des retours d’instruction et d’être plus efficace sur les négociations.

Vous souhaitez plus d'info sur les financements pour les non-résidents et les expatriés, n'hésitez pas à consulter nos articles:

- Les contreparties exigées par les banques pour les non-résidents et expatriés

- Quelles sont les étapes d'une de financement pour un non-résident et un expatrie

Quelles sont les étapes d’une demande de financement pour un non-résident et un expatrié ?

Thu, 06 Aug 2020 12:37:53 GMT

Lorsque l’on fait un achat immobilier des premières questions viennent intuitivement. Quels sont les frais ? Comment procède-t-on ? Quel est le process ? Une des questions qui revient souvent et qui est omniprésente durant tout le process d’un achat immobilier est celle de savoir quelle est la procédure pour faire une demande de financement. Comment fait-on ? Dans quel sens procède-t-on ? Faut-il aller voir la banque avant de signer un compromis, ou l’inverse ? Ces questions sont encore plus présentes lorsque l’on est non-résident ou expatrié. Nous allons donc voir étape par étape quelle est la procédure pour faire une demande de financement pour un non-résident ou un expatrié.

1ère étape : faire une étude de faisabilité.

Vous n’êtes pas obligé mais si vous voulez procéder de manière méthodique et pour ne pas perdre de temps, il est préférable de faire une étude de faisabilité auprès d’un banquier ou d’un courtier. L’étude de faisabilité consiste, sur la base d’un formulaire déclaratif et éventuellement de quelques documents, d’étudier, d’analyser, de calculer votre capacité d’endettement et votre capacité à pouvoir présenter un dossier recevable auprès des banques. Le courtier ou le banquier procédera alors à plusieurs analyses. Concernant les non-résidents voici la liste des principaux points qui sont étudiés notamment au sein de nos services :

- Ratio d’endettement : Cela peut paraitre facile à calculer mais en fait il y a plusieurs choses à savoir pour pouvoir calculer un ratio d’endettement recevable par la banque : calcul différentiel, pondération des revenus locatifs, bonus, méthode de calcul sur l’endettement, etc… . Plus d’infos sur ce thème : https://www.credit-international.com/les-calculs-de-ratio-dendettement-dans-le-cadre-dun-credit-immobilier-pour-un-expatrie-et-un-non-resident

- Pays de résidence : Certains pays peuvent être soumis à des restrictions

- Société pour laquelle vous travaillez : Plus la société est importante et connue mieux c’est

- Niveau d’épargne

- Encore d’autres critères. Pour plus d’infos sur tous les critères : https://www.credit-international.com/comment-evaluer-son-eligibilite-pour-obtenir-un-credit-immobilier-en-tant-que-non-resident-ou-expatrie

Si le courtier ou le banquier vous confirme la faisabilité du financement vous pourrez obtenir alors une simulation à titre indicatif sur laquelle figurera le montant du prêt, le taux d’intérêt, l’assurance, l’apport, etc… .

Cette démarche pourra donc vous conforter dans l’idée que vous êtes parfaitement finançable. Cette étude de faisabilité peut être faite avant de signer un compromis et même avant de commencer vos recherches. Cela parait d’ailleurs logique car vous n’avez pas envie de passer du temps à chercher un bien si vous n’êtes pas sûr d’être finançable.

2ème étape : la recherche du bien.

Une fois l’étude de faisabilité effectuée vous pouvez donc lancer la recherche du bien.

3ème étape : le bien est trouvé.

Cette étape est très importante car c’est une étape charnière du process. Une fois que vous vous êtes mis d’accord sur le prix avec le vendeur, le notaire va lancer la rédaction du compromis. Il faut compter en moyenne deux semaines pour que celui-ci soit rédigé et qu’une date de signature soit fixée. Vous avez donc deux options, soit attendre que le compromis soit signé pour attaquer le montage de votre dossier de financement, soit ne pas perdre de temps et attaquer directement le montage de dossier le temps que le compromis soit rédigé. La deuxième option est souvent une bonne solution. En effet, les deux semaines vous permettent de rassembler tranquillement tous les documents demandés. N’oubliez pas que le nombre de documents demandés est assez important et demande du temps. De cette manière, une fois le compromis rédigé et signé vous n’avez plus qu’à rajouter le compromis au dossier et le dossier est prêt à partir en banque.

4ème étape : la signature du compromis.

La signature du compromis se fait chez le notaire avec le vendeur. Cette étape est évidemment également très importante. Dans le cadre du compromis de vente il y a un point qui est indispensable, c’est l’intégration d’une clause suspensive dans le compromis. La clause suspensive qu’est-ce que c’est ? La clause suspensive est une clause qui permet à l’acheteur de disposer d’un délai de deux mois pour pouvoir solliciter les banques et de le protéger dans le cas d’un refus de financement de la part de la banque et pouvoir récupérer son acompte. Cette clause est de manière générale de deux mois. Attention certains vendeurs peuvent demander à la réduire ou même de la retirer totalement. Nous ne conseillons absolument pas à un acheteur de signer un compromis sans clause suspensive, encore moins pour un non-résident ou un expatrié. Il ne faut pas oublier que tant que les offres de prêt ne sont pas éditées par la banque, la banque aura toujours le droit de se retourner. La seule situation où il peut être envisageable de signer un compromis sans clause suspensive est si l’acheteur dispose d’épargne suffisante pour financer le bien dans le cas où la banque ne pourrait finalement pas intervenir.

5ème étape : envoi du dossier en banque.

Comme décrit précédemment une fois le compromis signé, vous pouvez rajouter le document dans le dossier. Le dossier peut partir en banque. J’en profite également pour vous préciser que le montage du dossier est capital dans le cadre d’une instruction. Plus d’info sur ce thème : https://www.credit-international.com/les-dossiers-de-credit-immobilierpour-expatries-et-non-residents

Les délais de traitement de dossier sont variables selon les banques, les périodes, les dossiers eux-même et le profil des clients. De manière générale, il faut compter environ 2 semaines pour que la banque puisse digérer le dossier. Comme vu plus haut, le compromis vous laisse deux mois pour avoir les offres de prêt. Dès le premier retour de la banque, la banque donne son avis sur le dossier. Si celui-ci est positif, vient alors l’instruction administrative du dossier :

- La banque peut demander des documents complémentaires

- Signature de la demande de prêt

- Remplir les documents d’assurance prêt

- Mise en relation avec la banque

- Ouverture de compte

- Rendez-vous en agence bancaire

Il faut compter environ 1 mois voire 1 mois et demi pour un non-résident ou un expatrié pour avoir les offres de prêt.

6ème étape : les offres de prêt sont éditées.

Une fois les offres de prêt éditées par la banque, vous pouvez en transmettre une copie au notaire pour qu’’il puisse valider les détails du prêt. Le délai de la clause suspensive est respecté vous êtes donc dans les temps. L’édition des offres de prêt engage la banque à financer. Il ne peut à priori plus rien vous arriver. Tout est ok du côté du financement.

De votre côté, il faut maintenant bien relire les offres de prêt pour bien vérifier que tout a bien été négocié comme ce qui a été convenu : taux d’intérêt, durée, montant du prêt, taux de l’assurance, type de garantie, pénalités de remboursement et tous les autres points importants qui doivent figurer dans votre contrat de prêt. Ça tombe bien vous avez le temps puisque la loi Scrivener vous oblige à attendre 11 jours avant de signer les offres de prêt. Donc à compter de la réception des offres, vous rajoutez 11 jours et vous avez la date minimum à laquelle vous pouvez retourner les offres de prêt. Surtout n’envoyez jamais les offres de prêt signées avant ce délai auquel cas les offres de prêt seront considérées comme caduques et il faudra tout recommencer. Chose qu’on veut absolument éviter surtout si on a déjà fixé une date de signature chez le notaire. Toutefois pas de panique même si cela devait arriver, généralement les banques envoient toujours deux exemplaires. Ainsi le deuxième pourra être utilisé pour un deuxième envoi mais cette fois-ci respectez bien le délai Scrivener.

7ème étape : vous renvoyez les offres de prêt.

A partir de là, la banque réceptionne les offres de prêt. Généralement les fonds sont disponibles deux ou trois jours après la réception des offres de prêt signées, par la banque. C’est au notaire de faire l’appel de fond auprès de la banque. Généralement le notaire fait l’appel de fond la veille de la signature de la vente. L’emprunteur ne perçoit jamais les fonds directement. Les fonds sont toujours envoyés au notaire et le notaire transfert ensuite les fonds au vendeur.

8ème étape : signature chez le notaire

Vous signez la vente chez la notaire. Le vendeur perçoit son argent et vous êtes prioritaire du bien.

N'hésitez pas pour toute demande d'information:

https://www.credit-international.com/credit-immobilier-expatrie

Quelles sont les modalités d’indemnisation de l’assurance-prêt pour un non-résident?

Thu, 16 Jul 2020 09:40:03 GMT

La façon dont l’assureur vous rembourse en cas de sinistre est une partie importante à prendre en compte avant de souscrire à votre assurance. Cette partie varie en fonction de la somme, de la nature de l’opération ou encore de votre profil. Les différentes garanties choisies rentrent aussi en jeu dans les formes d’indemnisations. Et y a t-il une différence pour les non-résidents et les expatriés?

Les principes d’indemnisation de l’ assurance-prêt pour les non- résident et les expatriés :

Il n'existe pas de réelle différence concernant l’indemnisation d'un expatrié ou d'un non résident par rapport à un résident français.

Il existe 3 formes d’indemnisation de l’assurance-prêt :

- Le remboursement du capital restant dû

- Le principe indemnitaire. L’assureur remboursera le salaire perdu par l’assuré dans le cas d’un arrêt de travail.

- Le principe forfaitaire. L’assureur remboursera l’échéance de prêt dans le cas d’une perte de revenu liée à un arrêt de travail.

Dans le cas de la garantie ITT, c’est à dire dans le cadre d’une invalidité temporaire, l’assureur prévoit des franchises de 90 jours ou 180 jours. C’est à dire que l’indemnité n’est pas déblocable étant que l’invalidité ne dépasse pas 90/180 jours.

L’assureur peut prévoir également des durées d’indemnisation. Une durée d’indemnisation correspond à une durée à partir de laquelle l’assuré ne sera plus couvert par l’assureur. Dans le cas de la garantie perte d’emploi, cette restriction est majoritairement appliquée. De plus, en fonction du coût de la garantie, des échéances de remboursement sont mises en place pour une durée de 18 mois maximum. Ces échéances sont généralement comprises entre 50 et 80% de la mensualité.

- Les différents cas de garanties et leur indemnisation :

L’assurance décès : Dans le cas où l’assuré décède, l’assureur rembourse le capital restant dû en fonction de la quotité du contrat. Il peut s’agir soit d’un remboursement forfaitaire des échéances du prêt soit d’un remboursement du capital pur et simple.

L’assurance PTIA : L’assurance PTIA prend en compte un taux d’invalidité maximal soit 100%. L’assuré sera aussi incapable de se déplacer sans l’assistance d’une personne tierce. De manière générale, cette assurance entraine un remboursement total du capital restant dû.

L’assurance IPT : Cette garantie est mobilisable lorsque le taux d’invalidité de l’assuré est compris entre 66% et 100%. Grâce à l’IPT, l’assuré verra son remboursement pris en charge par l’assureur soit par le remboursement des mensualités, soit par le remboursement du capital restant dû. Mais pour cela, l’état de santé de l’assuré doit être considéré comme définitif. Régulièrement, un examen médical est exigé par l’assureur au préalable.

L’assurance IPP : Cette garantie est mobilisable lorsque le taux d’invalidité de l’assuré est compris entre 33% et 66%. En fonction de la quotité définie, l’assuré pourra voir se rembourser intégralement ou partiellement son crédit immobilier. À noter que avant la souscription du contrat, l’assuré devra vérifier la durée d’indemnisation qui va approximativement être appliqué aux alentours des 65 ans.

L’assurance ITT : La garantie ITT s’active lorsque l’état de santé de l’assuré le met dans l’incapacité d’exercer son travail pendant une certaine période. Avant toute prise en charge, l’assuré devra patienter pendant un certain délai. Généralement l’assureur applique une franchise de 90 ou 180 jours. L’assuré sera pris en charge en fonction de son choix du principe indemnitaire ou du principe forfaitaire. Lorsque l’assuré reprendra le travail, l’indemnisation s’arrêtera. Dans le cas où l’incapacité devient permanente et est supérieure à 3 ans, le remboursement est reclassé dans une autre garantie.

L’assurance perte d’emploi : Suite à la perte d’emploi, cette assurance facultative prend en charge les mensualités de l’emprunt. Le remboursement de cette dernière se réalisera selon certaines conditions et pendant une certaine durée indiquée dans le contrat. Cette période peut varier entre 18 et 48 mois environ.

Pour résumer, les méthodes de remboursement varient selon les garanties mais attention tout de même à avoir bien déclaré votre situation lors de la souscription de l'assurance.

Les conséquences d’une fausse déclaration à l’assurance-prêt

Thu, 09 Jul 2020 07:51:21 GMT

Au cours d’une adhésion à l’assurance-prêt, l’assuré doit remplir un questionnaire de santé qui est compris dans le processus. En fonction de ses réponses, l’assureur acceptera ou non le dossier de l’assuré. Des surprimes pourront être demandées si le risque de l’assuré est élevé. Il peut arriver que l’assuré réalise une fausse déclaration. Dans ce cas, les conséquences de cette erreur dépendront de sa déclaration : si elle est intentionnelle ou non, s’il s’agit d’un oubli, si l’il est sincère ou non, etc.

En quoi consiste le questionnaire de santé ?

L’assureur demande à l’assuré de compléter un questionnaire de santé qui reflète son niveau de risque médical . Ce questionnaire informe aussi sur les différents risques acceptés, acceptés contre surprimes ou refusés par l’assureur. Les points que traitent ce questionnaire comprennent la taille, le poids, les antécédents familiaux, les cures, les arrêts de travail, les opérations subies, etc. À chaque réponse, l’assuré doit explicitement préciser si oui ou non il a été confronté à la situation, à quelle date et pour quelle raison. Il est parfois préférable de se faire aider par un médecin. À noter que l’ensemble de ces déclarations engage l’assuré par sa signature et fait partie intégrante du contrat d’assurance prêt.

Les conséquences en cas de découverte de la fausse déclaration par l’assureur :

Si la déclaration est non intentionnelle :

L’assuré réalise une fausse déclaration non intentionnelle par étourderie ou par oubli. Dans le cas où la déclaration est infime dans le contrat, l’assureur peut maintenir le contrat. Cependant, celui-ci reconsidérera le niveau de risque de l’assuré et pourra appliquer une surprime correspondant à la différence entre le questionnaire initial et le questionnaire modifié.

Dans le cas où la déclaration est conséquente dans le contrat, l’assureur pourra résilier celui-ci. De ce fait, l’assuré ne payera plus l’assureur et l’assureur n’aura plus d’obligations envers lui. L’assureur devra réaliser un recommandé à l’assuré et la résiliation opérera 10 jours après la réception du recommandé.

Si la déclaration est intentionnelle :

L’assuré réalise une fausse déclaration intentionnellement afin de bénéficier de frais financiers moindres ou d’éviter le rejet de sa garantie. D’après l’article L 113-8 du code des assurances « le contrat d’assurance est nul en cas de réticence ou de fausse déclaration intentionnelle de la part de l’assuré ». Dans le cas où l’assureur découvre la fraude et arrive à prouver l’intention de l’assuré, celui-ci aura plusieurs droits. Tout d’abord, l’assurance pourra ne plus garantir l’assuré et annuler le contrat . Dès lors, les primes déjà reversées seront conservées par l’assurance. L’assuré pourra obtenir jusqu’à 400 000€ d’amende et une peine d’emprisonnement de 5 ans .

Les conséquences en cas de fausse déclaration et de sinistres survenues :

Suite à un sinistre, l’assureur découvre la fausse déclaration de l’assuré. Tout d’abord, l’assureur peut alors abaisser le capital demandé pour l’indemnisation. Ensuite, si l’assureur décide de résilier le contrat, l’assuré devra trouver un nouveau contrat en urgence pour le couvrir jusqu’au remboursement total du prêt. Un investisseur dont le contrat a été résilié aura beaucoup plus de difficultés à retrouver une compagnie d’assurance. Si l’assuré ne trouve pas de contrat de remplacement, la banque pourra imposer le remboursement immédiat du prêt et des intérêts. De ce fait, l’assuré sera contraint de rendre son bien immobilier et de trouver un moyen de se reloger rapidement. Pour finir, si l’assurance fait appel à la justice, l’investisseur pourra être soumis à des dommages et intérêts .

Webinaire le 21 juillet a 10h : Tout savoir sur le crédit immobilier pour non-résidents et expatriés

Mon, 29 Jun 2020 14:38:08 GMT

Tout savoir sur le crédit immobilier pour non-résidents et expatriés: taux, conditions, conjonctures, etc...

Le crédit immobilier pour expatriés et non-résidents :

- Qui est Crédit International ?

- Etat des lieux du marché du crédit immobilier pour non-résidents et expatriés qui souhaitent investir en France : 1. La conjoncture actuelle

2. Quelles sont les solutions : nouvelles banques, disparition de certaines banques, etc…

3. Quelle évolution est à prévoir ?

- Le niveau des taux d’intérêt actuellement pour les non-résidents et les expatriés :

1. Qu’est ce qui définit le niveau des taux d’intérêt de crédit ?

2. Quel est le niveau des taux de crédit actuellement ?

3. Quelle évolution future des taux de crédit est à prévoir ?

- Les caractéristiques de financement :

1. Les quotités de financement : quel est le montant maximum de financement que vous pouvez obtenir de la part de la banque : 70%, 80%,90%, 100% ?

2. Les durées de crédit : minimum/maximum

3. Qu’est ce qui est finançables : investissements locatifs, résidence secondaire, SCPI, SCI, boutique, immeuble de rapport, etc….

4. Les contreparties demandées par les banques

5. Les process

6. Age maximum

7. Amortissable/Infine

8. Les autres points à savoir : pénalités de remboursement, modulation des échéances, frais de garantie, frais de dossier etc…

- Les critères d’accord : taux d’endettement, la société pour laquelle vous travaillez, le pays de résidence, apport et épargne, le bien, tenue des comptes, qualité du montage du dossier, le contrat de travail, les contreparties demandées par la banque, L’état de santé, etc…

Replay du Webinaire

N'hésitez pas à aller vous abonner à notre chaîne Youtube :

https://www.youtube.com/channel/UC8uzEpvHlbB8q42opJr7WEA

Sommaire :

- 5:37 Qui est Crédit International ?

- 11:05 Etat des lieux du secteur bancaire

- 19:27 Quelles sont les nouvelles banques et les banques qui n'interviennent plus

- 25:12 Quelle évolution à prévoir ?

- 30:10 Qu'est-ce qui définit le niveau des taux d'intérêt pour les non-résidents et les expatriés ?

- 33:55Quel est le niveau des taux d'intérêt actuellement ?

- 40:15 Quelle évolution à prévoir pour ces taux ?

- 42:15 Les caractéristiques de financement

- 42:49 Les quotités

- 46:09 Les durées maximum et minimum de crédit

- 47:10 Qu'est-ce qui est finançable ?

- 48:45 Qu'est-ce qui est finançable au cas par cas ?

- 49:45 Qu'est-ce qui est très compliqué à financer ?

- 51:02 Les contreparties demandées par les banques

- 53:40 Le process

- 54:42 L'âge maximal

- 55:18 Prêt amortissable ou infine ?

- 56:18 Les critères d'accord

- 56:30 Le taux d'endettement

- 57:50 L'importance de la société pour laquelle vous travaillez

- 58:20 Pays de résidence

- 1:00:00 L'apport dansle projet et surtout l'épargne

- 1:01:40 La tenue des comptes

- 1:02:30 Qualité du montage du dossier

- 1:05:55 FAQ: réponse aux questions.

Bon visionnage !

I- Introduction :

• Qui est Crédit International ?

- Créé en 2010.

- 10 ans d’existence

- Crédit International société spécialisée dans la gestion patrimoniale et le service banque/assurance exclusivement dédiée aux non-résidents et aux expatriés : Crédit immobilier, assurances (prêt, habitation), investissements épargne (Nue-Pro, VEFA, SCPI, assurance-vie luxembourgeoise), ouverture de compte et transfert de devises

- Aujourd’hui, Crédit International est un acteur majeur du financement pour les non-résidents et les expatriés. La société reçoit en moyenne 5 à 10 demandes de financement par jour.

- Crédit International représente près de 100 conventions de partenariat toutes institutions confondues : 50 conventions bancaires, 15 conventions avec des promoteurs dans l’immobilier, 10 conventions de partenariat avec des assureurs français, plusieurs conventions de partenariat avec des sociétés de Nue-Propriété et de SCPI, et d’autres encore…

• Qui suis-je ?

- Je suis Jean Galibert . Gérant et fondateur de la Société.

- Diplômé d’ingénierie financière à Dauphine et Économétrie à Assas.

- J’ai d’abord été courtier à Londres et j’ai ensuite monté la société. Je gère la société de manière générale mais je suis également et avant tout producteur . Je gère en moyenne 50 à 60 dossiers par an exclusivement dédiés aux non-résidents et aux expatriés.

- Donc je possède une grande expérience de 10 ans sur le financement pour les non-résidents et les expatriés

• Crédit International et le crédit immobilier pour les non-résidents et les expatriés :

- Expertise et savoir-faire développés pendant 10 ans : montage de dossier, les démarchages et négociations avec les banques, la gestion du dossier de la mise en place des propositions commerciales au déblocage des fonds.

- Crédit International fait partie d’un réseau de courtage PLURIFINANCES . Ce qui nous permet d’avoir un poids de négociation de 500 millions d’euros de prêt/an face aux banques.

II-Le crédit immobilier pour non-résidents et expatriés :

• États des lieux :

- Période assez compliquée

- Taux bas qui déséquilibre le marché. Il y a un excès de demande par rapport à l’offre de financement. De ce fait, les banques deviennent de plus en plus exigeantes. Le taux d’endettement ne doit pas dépasser 33%. Le restant à vivre n’est plus pris en compte depuis le 1er janvier 2020.

- La règlementation internationale est toujours plus complexe notamment concernant la lutte anti-blanchiment et les connaissances clients.

- Les taux bas réduisent la marge des banques qui les rendent moins appétentes à financer

- Taux historiquement bas donc effet de levier très efficace et rentabilité des investissements très intéressante

- Dans la globalité quasiment toutes les banques de réseau interviennent sur le financement des non-résidents et des expatriés. Donc il y a de l’offre.

• Quelles sont les nouvelles banques et les banques qui n’interviennent plus :

- Disparation du crédit Foncier début 2019. Disparition d’un des piliers du financement pour les non-résidents et les expatriés.

- Rétrospective depuis 2010, entre la crise des « Subprimes » en 2008 et la crise Européenne en 2013 de nombreuses agences bancaires et des banques dédiées aux non-résidents : GE Money banque, Crédit immobilier de France, Crédit Foncier, Micos banque et certaines agences dédiées aux non-résidents et aux expatriés au sein des grosses banques ont disparu.

- Malgré cela, la majorité des banques en France proposent des solutions de financement pour les non-résidents et les expatriés. Crédit International travaille avec la grande majorité du paysage bancaire français : SG, LCL, CA, CE, BP, Bred, Credit Mutuel, BNP, Banque Transatlantique, HSBC, AXA Banque et beaucoup d’autres banques privées.

• Quelles évolutions à prévoir :

- A priori les banques de réseau classiques devraient continuer à financer encore dans les prochaines années. La numérisation des documents (relevé de compte, avis d’imposition, fiche de paye) rend l’analyse des dossiers non-résidents de plus en plus fiable. Le nombre d’expat est toujours plus important dans le monde. Le monde de manière générale s’internationalise et pousse les banques à être toujours au fait et être capable de financer les expatriés dans le monde. Donc on reste optimiste à ce niveau-là.

- Les banques qui pourraient potentiellement dans le futur intervenir sur les non-résidents et les expatriés sont : les banques de réseau classiques (Banque postale, Milleis banque, certaines banques régionales), certaines filiales de banques (Banque Kolb, banque Courtois) et les banques en ligne (Boursorama, ING, Orange Bank, Fortuneo) . Et enfin pourquoi pas un jour les neobanques (N26, Ditto Bank, Revolut, etc….) . Le secteur connaît une évolution importante depuis plusieurs années et encore pour quelques années.

- Crédit International fera toujours le maximum pour entretenir ses relations et conventions bancaires actuelles et aller chercher de nouvelles banques. C’est un travail du quotidien auprès de nos équipes et nous ne lâchons rien. L’objectif est d’ avoir le maximum de partenaires dans le futur pour assoir nos solutions de financement pour les non-résidents et les expatriés.

III- Le niveau des taux d’intérêt actuels pour les non-résidents et les expatriés :

• Qu’est-ce qui définit le niveau des taux d’intérêt pour les non-résidents et les expatriés :

- L’OAT 10 ans

- Les taux directeurs de la BCE

- La marge commerciale de la banque

• Quel est le niveau des taux d’intérêt actuellement :

- Niveau des taux d’intérêt actuellement est très bas . Encore historiquement bas. Politique de relance de la BCE depuis la crise des « subprimes » et la crise Européenne, le taux de l’OAT à des niveaux très bas, et les banques qui appliquent une politique commerciale agressive sur les crédits immobiliers qui est un produit d’appel pour obtenir des nouveaux clients. Pour parler plus concrètement, Il faut compter en moyenne entre 0.3% et 0.5% de plus sur le taux pour un non-résident par rapport à un résident. Ainsi, sur une durée de 20 ans, les taux sont compris dans une fourchette entre à peu près 1.08% et 1.6% et ça peut aller au-delà.

- Les taux ont subi une forte hausse les deux mois derniers. On considère que cette hausse est principalement due à la crise du coronavirus. Les banques ont augmenté leur prime de risque vis-à-vis des emprunteurs. Mais également l’effet d’une hausse de l’OAT depuis la crise du coronavirus. Les taux ont augmenté de quasiment 0.3 points de plus depuis deux mois.

• Quelle est l’évolution à prévoir :

- Il est impossible pour quel qu’il soit de donner une estimation précise de la future évolution des taux de crédit. Les facteurs impactant les niveaux des taux de crédit sont beaucoup trop importants. On l’a vu d’ailleurs avec la crise du coronavirus.

- Toutefois, on peut espérer que si la situation sanitaire, économique, géopolitique reprend un rythme normal, les taux viennent à monter assez rapidement. Tout dépendra également de la politique de la BCE.

IV- Les caractéristiques de financement :

• Les quotités :

Les quotités correspondent au montant du prêt par rapport à la valeur du bien seul, hors frais de notaire hors frais d’agence. Sur le marché des non-résidents on trouve tout type de quotité maximum de financement. Cela va de 60% jusqu’à 100% . Donc il existe des banques qui financent jusqu’à 100%. Les offres des banques qui ont des quotités élevées n’ont pas forcément des offres de taux plus élevées. Mais elles peuvent demander toutefois plus de contreparties. Étant donné que les taux sont bas en ce moment, la logique est plutôt d’emprunter le plus possible car le coût de l’argent n’est pas très cher.

• Les durées maximums et minimums de crédit :

Les durées maximums et minimums de crédit varient entre 5 et 25 ans . Attention certaines banques limitent leur durée de prêt à 20 ans. Et même certaines à 15 ans. Les durées de prêt peuvent être plus limitées pour les investissements locatifs. Par exemple, certaines banques ont des durées max de 25 ans en résidence secondaire et 20 ans en investissement locatif ou alors 20 ans en résidence secondaire et 15 ans en investissement locatif.

• Qu’est-ce qui est finançable ?

Investissement locatif (avec durée plus courte), résidence secondaire, résidence principale, Investissement via SCI, immeuble de rapport, VEFA, terrain + construction, rachat de prêt, rachat de soulte

• Qu’est-ce qui est finançable au cas par cas ?

Nue-Propriété, SCPI

• Qu’est-ce qui est très compliqué à financer ?

L’investissement commercial : mur de boutique bureau, restaurant etc… , SARL de Famille, parking, travaux seuls, terrain seul, crédit conso, Sasu, prêt hypothécaire, prêt relais, bien à l’étranger

• Les contreparties demandées par les banques :

La contrepartie c’est ce que la banque va vous demander en échange du financement. Par exemple :

- Ouverture de compte

- Domiciliation de salaire ou virement permanent

- Placement épargne dans les livres de la banque. À ne pas confondre avec l’apport sur le projet

- Souscription à l’assurance prêt

- Souscription à l’assurance habitation

- Souscription une carte de crédit

- Domiciliation des revenus locatifs

- Part sociale de la banque

- Domiciliation de la prime d’expat dans le cas où le client a une prime d’expatrié domicilié en France

• Le process :

Il est presque le même que pour un dossier de résident.

- Signature d’un compromis

- Montage du dossier de crédit

- Présentation du dossier en banque

- Validation du dossier

- Édition des offres de prêt

La différence repose sur les deux points principaux, toutefois :

- La durée d’instruction/ les dossiers de non-résidents sont généralement plus conséquents : plus de comptes bancaires, plus de patrimoine, documents en langue étrangère, documents spécifiques à chaque pays (Lohnausweis pour la Suisse, Schufa en allemagne, la P60 en Angleterre, la « légal opinion » pour d’autres pays , etc). Les dossiers des non-résidents sont de manière générale plus conséquents. Il faut compter 1 mois voire 1 mois et demi pour avoir les offres de prêt. Pour certains dossiers très complexes cela peut aller au-delà.

- Le déplacement en agence. Il y a des banques en ligne qui ont des process à distance donc pas de déplacement en France nécessaire. Mais il y a aussi des banques qui demandent à vous voir. Dans ce cas, un déplacement est obligatoire en France. Toutefois, on pense que les banques vont de plus en plus adaptées un process à distance comme les banques en ligne. Aussi, parce que les documents sont de plus en plus sous format numérique donc la présence est devenue moins vitale.

• Âge maximum :

L’âge maximum autorisé par les banques est lié à la couverture de l’assurance prêt. De manière générale, les banques financent jusqu’à 75 ans le jour de la dernière échéance. Toutefois, si vous trouvez une assurance qui vous couvre vous obtiendrez donc des financements qui iront au-delà de 75 ans, 80 ans, 85 ans voire même 90 ans

• Prêt amortissable ou infine?

Les deux sont possibles toutefois dans 99% des cas nos partenaires proposent principalement des prêts en amortissable. Les montages en Infine sont plus complexes . Ils sont toujours adossés à un contrat d’assurance-vie qui est nanti et qui représente 20 , 25 voire 30% du montant emprunté. Les dossiers sont déjà assez complexes, les montages en Infine les rendent encore plus complexes. Donc ce n’est généralement pas les montages les plus privilégiés pour un dossier non-résident. En plus de ça, les taux sont plus hauts et les durées plus courtes. Nous avons des solutions mais maximum sur 15 ans et des taux plus élevés. Toutefois, si vous voulez vraiment du Infine ce sont des choses qui sont étudiables auprès de nos services.

V- Les critères d’accord :

Ce qui joue positivement sur l’accord de la banque sur votre dossier.

• Taux d’endettement :

Le taux d’endettement en dessous des 33% . Évidemment, le reste à vivre est à prendre en compte. Toutefois, depuis le début de l’année les banques ont reçu des nouvelles directives. Elles doivent aujourd’hui respecter le taux d’endettement de 33%. C’est une règle très rigide qui vient limiter l’octroi de prêt par les banques dues au fait des taux bas et de l’afflux de demandes de financement depuis plusieurs mois voire plusieurs années. Le calcul de taux d’endettement se fait de différentes façons selon les banques donc n’hésitez pas à nous solliciter.

• L’importance de la société pour laquelle vous travaillez :

C’est une des premières choses que regardent les banques. Plus la société est grande et connue mieux c’est.

• Le pays de résidence :

Tous les pays sont potentiellement finançables. Toutefois, plus vous habitez dans un pays développé mieux c’est. Les financements pour les résidents en Afrique sont plus compliqués. Et certains pays sont blacklistés comme : l’Afghanistan, la Corée du Nord, la Syrie. Ci-dessous le lien où vous trouverez la carte des différents accords financiers internationaux : https://www.fatf-gafi.org/fr/pays/#FATF

• L’apport dans le projet et surtout l’épargne :

Plus vous montrez que vous avez de l’épargne mieux c’est. La banque regarde en général l’épargne totale sur chaque dossier pour se faire une idée de la capacité d’épargne du client et son train de vie.

• La tenue des comptes :

Éviter les découverts.

• La qualité du montage du dossier :

Cela peut paraître anodin mais ce point-là est essentiel. Ce qui détermine un accord de prêt sur un dossier est avant tout la complétude du dossier . Un dossier incomplet est sujet à un refus. Il faut pouvoir justifier tous les éléments du dossier. La qualité des documents est aussi un point important.

VI- L’assurance prêt pour un non-résident et un expatrié :

L’assurance prêt vous assure contre le décès et l’invalidité

• Quelles garanties :

- Décès

- PTIA : Perte Totale Irréversible d’Autonomie

- ITT : Invalidité Temporaire de Travail. Dans le cas où vous avez une invalidité qui vous empêche de travailler. L’assurance prend en charge les mensualités le temps quand vous retournez travailler

- IPT : invalidité a plus de 66%

- IPP : invalidité plus de 33%

- Option Dos et Psy : cous permet de faire jouer les garanties sur la base des maladies non-objectivables

- Option senior : pour assurer des personnes au-delà de 75 ans le jour de la dernière échéance

• Quel est le coût de l’assurance ?

Le coût de l’assurance dépend de nombreux facteurs : âge, état de santé, type de garantie, durée du prêt, pays de résidence, profession, activité sportive, nombre de km en voiture par an, fumeur ou non, catégorie, etc. De ce fait les tarifs peuvent varier du simple au double au triple. Pour vous donner un ordre d’idées, un tarif d’assurance correcte pour un âge moyen avec un état de santé normal est d’environ 0.1% de cotisation annuelle . Mais ça peut être moins. Cela peut aller de 0.04% à 0.5% et même au-delà.

• Qu’est-ce que qu’une délégation d‘assurance ?

Une délégation d’assurance c’est le fait de passer par une autre assurance prêt que celle de la banque qui finance le projet. Généralement les tarifs sont moins chers.

• Aujourd’hui, le coût de l’assurance prend une place très importante dans le coût global du crédit étant donné que les taux sont très bas.

Elle peut représenter 20,30,40% même parfois du coût global du crédit . Ainsi, en ce moment la négociation d’une assurance a un impact très important dans le coût global de votre crédit. Il est parfois plus intéressant de négocier une assurance prêt plutôt que de négocier à tout prix le taux du crédit.

• Tout ce qui n’est pas assurable :

- Le pays considéré comme à risque : Syrie, Corée du Nord, certains pays d’Afrique, République démocratique du Congo, etc.

- L’état de santé. Un état de santé trop grave (cancer, maladie grave, etc.) est compliqué à assurer même dans le cadre de la convention AREAS

- L'âge maximum : maximum 75 ans. Mais possible d’aller jusqu’à 80 voir 85 ans

Les nouveaux critères d’endettement pour non-résidents et expatriés après la crise sanitaire du Covid-19 : obtenir un prêt n’est plus aussi facile.

Thu, 25 Jun 2020 10:27:56 GMT

La pandémie de Covid-19 n’a pas épargné le marché du crédit immobilier. Hausse des taux de crédit, sélectivité accrue des banquiers, nouveaux critères de financement pour les non-résidents et les expatriés et solutions de remboursement des crédits pour les personnes en difficultés. Après le déconfinement, la situation n’évolue pas très positivement.

Hausse des taux d’intérêt :

Les taux d’intérêt remontent doucement. Pour les crédits sur 20 ans par exemple, la moyenne est passée de 1,10% hors assurance en octobre à 1,40% fin mars et 1,50% mi-avril. Pour les non-résidents et les expatriés qui généralement subissent une surcote des grilles de taux, sur 20 ans les taux ont atteint le seuil des 1,65%. Les barèmes pour juillet 2020 annoncent de nouvelles hausses qui restent néanmoins modérées. Le contexte économique plus risqué justifie cette augmentation des taux d’intérêt.

La Banque Centrale Européenne (BCE) a mis en place plusieurs stratégies pour soutenir l’économie en injectant de la liquidité sur le marché ce qui donne les moyens aux banques françaises de prêter à bas coût à la fin de la crise.

La relance de l’immobilier dépend des banques :

La grande majorité des banques ont complétement fermé leurs services prescription et ne souhaitaient pas étudier les nouvelles demandes de financement depuis mi-mars. Les banques ont légèrement repris la prise en charge de nouveaux dossiers depuis début mai mais les délais d’instruction restent très conséquents.

Les banques appliquent de manière stricte les directives du Haut Conseil de Stabilité Financières (HCSF) : pas de prêt plus de 25 ans et des taux d’efforts plafonnés à 33%. Une politique qui exclut directement certains emprunteurs du marché et qui entraîne le recul de la production. Concrètement cela signifie que pour un ménage gagnant 3 000 € nets/mois, la banque limite désormais à 1 000 € la mensualité proposée au lieu de 1 100 € auparavant.

La relance passera sans doute par un desserrement des contraintes du Haut Conseil de Stabilité Financière et par des banques plus souples sur les critères d’emprunt. Pour autant, les banques n’ouvriront pas le robinet du crédit en grand.

Nouveaux critères de sélections :

Nouveau paragMises à part les directives du Haut Conseil de Stabilité Financière en termes d’endettement et de reste à vivre, les banques ont également rajouté des critères de sélection inédits.

Nous avons notamment remarqué une faible prise en charge des dossiers lorsque le projet est un rachat de prêt . En effet, les banques tournent toujours à effectifs réduit, ils centrent leurs services sur la finalisation des dossiers en cours depuis mars, les reports d’échéances et le service quotidien. Pour éviter d’avoir des délais plus importants, les banques décalent la prise en charge des demandes de rachats de prêt pour septembre 2020. Les congés estivaux des conseillers bancaires rendent les délais d’instruction plus longs et contraignent la banque à ne pas prendre un volume de dossier important.

Généralement, pour le financement des non-résidents et expatriés , un apport est nécessaire pour couvrir les frais inhérents au crédit (frais de notaire, frais de dossier, frais de garantie etc ..). De ce fait, l’épargne du client est une variable très importante. Auparavant, les banques étaient regardantes uniquement sur le montant global d’épargne disponible et si elle permet de couvrir les frais inhérents. Aujourd’hui, le fait de justifier d’une épargne suffisante n’est plus suffisant. Les banques demandent que l’épargne disponible ne soit pas sur des supports financiers risqués. En effet, compte tenu de la situation actuelle des marchés financiers, les clients ont beaucoup perdu sur leur placement (compte titre, action etc). Les banques exigent également une épargne de précaution après projet.

Les méthodes de calcul de l’endettement ont également connu des évolutions. Toutes les banques prenaient en compte les bonus comme revenu pour les non-résidents et expatriés. La pandémie du Covid-19 a touché plusieurs secteurs et plusieurs entreprises qui ont subi des chutes en chiffre d’affaires, donc une distribution de bonus plus faible en 2020. Certaines banques ont décidé de ne plus prendre les bonus des clients en compte pour le calcul de l’endettement, d’autres ont décidé de pondérer les bonus à 50%. Ces nouvelles méthodes de calcul cumulées aux restrictions du Haut Conseil de Stabilité Financière en termes d’endettement rendent la capacité d’emprunt très faible.

Les restrictions s’aggravent pour les salariés du tourisme, de l’événementiel et de l’aéronautique. Les banques vont anticiper un risque accru de perte d’emploi ou de licenciement. Certaines banques ont complètement mis à l’écart ce type de profil pour l’instant et ne souhaitent pas intervenir dès lors que l’emprunteur travaille dans ce secteur d’activité.

Le résultat après déconfinement, 6,6% de demandes de prêts immobiliers ont été refusées contre 5,4% sur la même période l’année dernière.

Selon l’Observatoire Crédit Logement, sur décembre 2019 à février 2020, le nombre de prêts accordés à chuté de 13% par rapport à décembre 2018/février 2019. En 2020, les banques ont annoncé des objectifs commerciaux inférieurs à 20%. En effet, les banques ont pour stratégie de se concentrer sur les crédits qui présentent le moins de risques.

Les emprunteurs sont inquiets. Depuis le début de l’année, les banques ne prêtent plus aussi facilement qu’avant. Selon la Banque de France, la production de nouveaux crédits immobiliers a ainsi chuté de 32% en avril, à 9,8 milliards d’euros, au plus bas depuis février 2016. Toutefois, depuis le déconfinement et la reprise des visites immobilières, toute la chaîne de l’immobilier s’est remise en marche dès le 11 mai. Les agences immobilières annoncent une reprise de 90% de leur niveau d’activité.

raphe

Quels sont les avantages et les inconvénients de l’achat VEFA ?

Mon, 22 Jun 2020 12:17:09 GMT

Si vous cherchez à réaliser un investissement immobilier sans contrainte de travaux, penchez-vous vers l’achat VEFA. Cet investissement est à la fois bénéfique vis-à-vis de la sécurisation du paiement, de la réduction des frais annexes et de l’acquisition sur-mesure du bien. Mais cet achat présente aussi des inconvénients conséquents qui pourraient renverser la tendance.

Qu’est-ce que l’investissement VEFA ?

L’investissement VEFA signifie Vente en État Futur d’Achèvement . Dès lors, l’achat VEFA correspond à l’achat d’un bien immobilier en cours de construction ou inexistant. Ce bien est donc neuf et l’achat se fait par prospection. Ainsi, pour acheter ce bien, l’acquéreur devra conclure un accord avec le promoteur. Il devra tout d’abord acheter le sol, puis le bâtiment pendant la construction.

Les avantages de l’investissement VEFA :

Sur le plan du logement , l’investissement VEFA expose plusieurs avantages. Le premier avantage est que l’acquéreur possédera un bien immobilier neuf. De ce fait, les normes seront conformes à la réglementation et la facture énergétique sera optimisée. L’acquéreur pourra donc réaliser des économies d’énergie non négligeables. Ensuite, le logement sera adapté aux besoins de l’acquéreur. En achetant des plans, l’acquéreur a la possibilité de personnaliser entièrement son logement conformément aux conventions du programme.

Sur le plan du paiement , l’acquéreur détiendra plusieurs sécurités. Tout d’abord, le paiement se réalisera en plusieurs étapes selon la progression de la construction du bien immobilier. Le paiement s’effectuera au fur et à mesure de la progression des travaux. De ce fait, l’acquéreur pourra échelonner ses paiements tout en surveillant la progression de la construction. De plus, l’acquéreur détient la possibilité de se rétracter jusqu’à 14 jours après la signature du contrat.Depuis la loi Hamon de 2014, l’acquéreur VEFA peut revenir sur sa décision jusqu’à 7 jours pour les signatures au siège du promoteur et jusqu’à 14 jours pour les signatures en dehors de ce siège.

Vis-à-vis des frais , le montant total de l’investissement VEFA est soumis à des réductions. En premier lieu, les frais de notaire varient approximativement entre 2 et 3% pour un logement neuf alors que pour les logements anciens ce pourcentage est multiplié par trois. En second lieu, selon les types d’investissements VEFA, l’acquéreur peut être exonéré de taxes foncières pendant 2 ans. Si votre investissement VEFA est en Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) ou s’il s’agit d’un achat neuf assigné ou non à l’habitation, vous pourrez en bénéficier.

Les inconvénients de l’investissement VEFA :

L’investissement VEFA exige que l’acquéreur détienne la capacité de se projeter . En effet, en achetant un bien VEFA, l’acquéreur ne pourra pas le visiter avant l’achat. L’acquéreur pourra seulement le voir au préalable sur plan et échanger avec le promoteur. En fonction de quoi, il acceptera ou non l’offre VEFA. De ce fait, il est indispensable que l’acquéreur puisse se projeter dans ce bien.

Le prix d’acquisition pour un achat VEFA est aussi relativement élevé. Comparé à un investissement dans un bien ancien, le prix au m2 est supérieur pour l’achat d’un bien immobilier neuf . De plus, l’acquéreur doit s’attendre à une augmentation du prix entre la signature du contrat de réservation et l’achat définitif du bien. Le prix de vente définitif peut dépasser le prix de vente prévisionnel en augmentant au maximum de 5%.

Les délais de livraison pour un bien VEFA sont changeants. Lorsqu’un acquéreur achète un bien VEFA, il doit s’attendre à d’éventuels retards sur la livraison de son bien. Cependant, lors de la signature du contrat de réservation, une date prévisionnelle est indiquée. Si cette date n’était pas respectée par le promoteur, le remboursement de l’achat peut être demandé.

Un dernier risque à prendre en compte lors d’un achat VEFA est la faillite du promoteur . L’acquéreur doit réaliser le bon choix de promoteur et vérifier sa fiabilité. Pour cela, l’acquéreur doit vérifier que le promoteur souscrit aux garanties adéquates notamment les garanties d’achèvement et de remboursement.

Assurance-vie Luxembougeoise : Quelles protections offre le triangle de sécurité ?

Mon, 08 Jun 2020 11:32:54 GMT

Le Luxembourg a une politique bien spécifique en matière de gestion des épargnes. Ces règles obligent la compagnie d’assurance et la banque dépositaire à rependre une protection certaine entre les différents souscripteurs.

Qu’est-ce que le triangle de sécurité ?

Une protection régulée par la CAA :

Dans le cadre d’une assurance-vie luxembourgeoise, l’assureur bénéficie du triangle de sécurité. Ce mécanisme de protection préserve le déposant des éventuelles faillites du système bancaire.Pour cela, le Commissariat Aux Assurances (CAA) valide le choix de la banque dépositaire. Le CAA est l’organisme de surveillance du secteur des assurances au Luxembourg. En cas de risque potentiel, cette autorité peut geler les actifs de la compagnie d’assurance. Ensuite, la compagnie d’assurance, le CAA, ainsi que la banque dépositaire signent un accord tripartite afin de régenter les actifs entre ces trois acteurs. En parallèle, les actifs de l’assurance-vie seront dissociés des autres actifs de la compagnie d’assurance et placés dans un compte bancaire. Enfin, les actifs de l’assurance-vie seront séparés au sein de la banque dépositaire. Ce triangle offre une sécurité élevée aux placements d’ assurance-vie au Luxembourg.

Le CAA est le garant de la sécurité du capital. Cette autorité assure la protection des souscripteurs en surveillant le secteur des assurances aux Grand-Duché de Luxembourg. Pour garantir cette sécurité, plusieurs actions sont réalisées : la surveillance du marché des produits d’assurances , des personnes physiques et morales sous contrôle du CAA, du respect des obligations professionnelles (lutte contre le blanchiment et le financement terrorisme) etc. Lors d’un contrat d’assurance-vie luxembourgeoise, le CAA contrôle régulièrement les avoirs et supervise les activités du secteur d’assurance.

Une protection assurée par la compagnie d’assurance :

En accord avec la loi, la compagnie d’assurance se doit d’entretenir une marge de solvabilité convenable. La marge de solvabilité est un capital minimum destiné à garantir les capitaux des assurés en cas de difficultés pour la compagnie d’assurance. Cette réglementation sécurise le capital du souscripteur. Ensuite, le CAA vérifie trimestriellement le registre de l’ensemble des actifs de la compagnie d’assurance. Ce qui permet d’ajouter une deuxième sécurité au capital issu de la compagnie d’assurance.

Une protection garantie par la banque dépositaire :

La banque dépositaire est garante de la séparation des actifs. Grâce au fonctionnement du triangle de sécurité, le souscripteur est assuré en cas de risques de non-remboursement de la banque dépositaire. Malgré la faillite de cette dernière, le déposant pourra récupérer ces titres car ils seront séparés du patrimoine de la banque et placés sur des comptes différents. Par la suite, les actifs seront disponibles au sein de la compagnie d’assurance. Dès lors, le souscripteur pourra les récupérer ou les transférer depuis la compagnie d’assurance.

Une protection fortifiée par la convention du triangle de sécurité :

Comme vue dans la partie précédente, la séparation des actifs participe à la consolidation du capital. D’une part, la convention tripartite assure le déroulement en bonne et due forme de la gestion des actifs par les trois acteurs. D’autre part, les actifs sont séparés et contrôlés par le CAA. Si la situation l’oblige, le CAA peut geler les avoirs déposés auprès de la banque dépositaire. De ce fait, la protection est renforcée par le processus du triangle de sécurité.

Une protection issue du statut du souscripteur :

Outre le triangle de sécurité, le statut de « créancier privilégié » offre au souscripteur une protection supplémentaire. Ce statut lui permet de passer au premier rang si l’assureur fait face à des risques de faillite. Le souscripteur passerait alors devant les employés, la sécurité sociale et même l’État. Ainsi, l’assureur est protégé contre la faillite de la compagnie d’assurance.

Globalement, le triangle de sécurité offre diverses sécurités au placement financier luxembourgeois. Sous différents axes, ce mécanisme assure et garantit le capital du souscripteur. Le Luxembourg détient cette particularité unique qui le différencie des autres pays dans le secteur de l’assurance-vie.

Top 6 des investissements préférés des expatriés

Fri, 29 May 2020 12:52:01 GMT

Un grand nombre d’expatriés décident d’investir en France. Les différents investissements du marché immobilier sont souvent préférés, mais aussi les divers produits financiers. S’ensuit la liste des 6 investissements des expatriés les plus communs :

#1 Investissement en LMNP:

Le Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est un régime adapté à la location d’un logement meublé. Celui-ci est très apprécié par les expatriés. Il concerne les locations en résidence de services (étudiante, sénior ou de tourisme), les locations saisonnières et les chambres d’hôtes.

Choisir le régime LMNP, c’est choisir plusieurs avantages fiscaux. Tout d’abord, grâce à l’amortissement, le loueur amortira son bien entre 20 et 50 ans . L’amortissement diminuera le résultat imposable de l’activité en meubler du loueur . Ainsi, l’expatrié déduira de ces revenus locatifs une fraction du prix d’achat de son bien chaque année. Pour calculer la base amortissable, il est nécessaire de décomposer le bien en question : l’aménagement intérieur, la toiture, le terrain et le gros œuvre etc. Chacun de ces composants équivaudra à un pourcentage de la valeur du bien et donc à une durée d’amortissement . À noter que le terrain n’est jamais amorti. Il est souvent préférable de faire appel à un spécialiste comptable pour calculer cet amortissement. Ensuite, le loueur aura la possibilité de déduire de sa base fiscale les charges de gestion et les intérêts de l’emprunt. Enfin, si le loueur investie dans une résidence neuve de services, il récupérerez la TVA à un taux de 20% sur son investissement.

Afin de bénéficier du LMNP, certaines conditions sont à respecter. En premier lieu, le LMNP s’applique principalement sur les personnes physiques dont la location ne constitue pas l’activité principale. En deuxième lieu, le LMNP ne s’applique pas pour l’obtention d’un bien immobilier en indirect. Le bien immobilier indirect consiste à réaliser un investissement immobilier en passant par une société intermédiaire telle que la SCPI. Le loueur doit donc être propriétaire d’un bien immobilier en direct, à usage d’habitation et louable avec le statut de meublé.

#2 Investissement en immeuble de rapport:

L’immeuble de rapport arrive en seconde position. Cet investissement est plus important mais peut aussi rapporter davantage. L’investissement en immeuble de rapport consiste à acheter un bâtiment entier composé de plusieurs appartements et de louer l’ensemble des appartements (dans le cas où ils ne sont pas déjà en location). Cet investissement est avantageux en termes de coût puisque les biens sont concentrés sur le même espace. Grâce à cette « économie d’échelle », vous pourrez réduire les coûts individuellement. C’est pourquoi, le taux de rentabilité des immeubles de rapport est généralement plus élevé de 1% à 2% que les achats individuels de biens locatifs. Cet investissement peut être éligible au régime LMNP en respectant les conditions de ce dispositif.

Il est difficile d’acheter un bien commercial, mais l’immeuble de rapport est un moyen de le financier. Lorsqu’il s’agit de financement pour les expatriés, les banques octroient difficilement des crédits pour les murs commerciaux. Néanmoins, dans la plupart des immeubles le rez-de-chaussée est consacré pour du commercial. Lors du f inancement , la banque financera à la fois l’immeuble entier mais aussi le rez-de-chaussée. L’expatrié bénéficiera d’un rendement supérieur car le commercial rapporte davantage.

#3 Investissement commercial:

L’investissement commercial est le fait d’acheter les murs d’un commerce (Bureaux, boutiques) et de les louer à un exploitant. Avec le développement des ventes online, beaucoup de boutiques ferment leurs portes. Les solutions les plus sûres sont souvent les bureaux ou les restaurants s’il s’agit d’un bien en rez-de-chaussée. Certes, les rendements des investissements commerciaux peuvent paraître plus attrayants et le risque locatif moindre mais le grand désavantage de ce type d’investissement est qu’il reste compliqué à financer via un crédit.

Les organismes de financement prêtent difficilement du capital aux expatriés souhaitant investir dans ce type de projet. Dès lors, les expatriés réalisant des investissements commerciaux peuvent ne pas demander de crédit pour financer leurs biens : ils achèteront dans ce cas avec leurs épargnes. Comme pour tous les investissements en immobilier, l’emplacement est primordial est en particulier pour un investissement commercial. De cette manière, un local dans la rue des Champs Elysées ne risque pas d’être vide.

#4 Investissement en SCPI:

Les Sociétés Civiles de Placements en Immobilier (SCPI) sont aussi une forme d’investissement immobilier très appréciée par l’expatrié. La SCPI est un placement d’épargne sécurisé aussi connu sous le nom de « pierre papier ». Les grandes sociétés de gestion s’occupent de l’acquisition, de l’entretien et de la location d’un patrimoine immobilier. Tandis que les investisseurs gèrent leurs parts de SCPI et touchent les dividendes. Ainsi, les investisseurs ne seront pas confrontés aux contraintes de gestion telles que les travaux, l’entretien ou la réparation. L’attractivité de cet investissement provient des SCPI qui investissent seulement dans du commercial et qui rapportent davantage de rendement. Contrairement à l’immobilier en direct, le grand avantage de ce placement est le montant bas initial à investir (certaines SCPI acceptent des investissements d’environ 300€). De ce fait, les expatriés souhaitant investir peu d’argent ont accès à ce type d’investissement. Néanmoins, l’investissement minimum pour qu’une SCPI soit financée par une banque varie entre 50 000€ et 100 000€ selon la banque. De plus, un autre avantage provient de la liquidité car la vente des parts d’une SCPI est facile uniquement si l’on vend un bien immobilier. Finalement, une des raisons principales pour laquelle les expatriés aiment ce produit financier est qu’il est finançable à 100% par les organismes de crédit dédiés aux expatriés.

#5 Assurance-vie Luxembourgeoise:

Ce type d’investissement est un placement de capital auprès d’organismes provenant du grand-duché du Luxembourg. L’intérêt est de laisser la gestion de l’épargne à des professionnels tout en profitant des avantages du produit financier. L’avantage essentiel est la sécurité de l’argent. Celui-ci est sûr grâce au fonctionnement des assurances luxembourgeoises. Les compagnies d’assurance au Luxembourg doivent d’une part séparer les fonds propres des actifs appartenant aux clients et placer le capital des souscripteurs dans une banque externe surveillée par le commissariat aux assurances luxembourgeoises. Ces trois acteurs forment « le triangle de sécurité » qui veille à la sécurité du capital des clients. Un autre avantage résulte du fait qu’au Luxembourg l’assureur est prioritaire contrairement à la France. En cas de faillite de la banque ou de l’assureur, ses avoirs déposés seront parmi les premiers remboursés. Il s’agit du « super privilège » : le client passe devant l’Etat, la sécurité sociale, les salariés etc. Enfin, l’assurance-vie Luxembourgeoise dispose d’autres avantages multiples tels que la non-soumission à l’Impôt sur les Fortunes (ISF) pendant une durée de 5 ans ou la possibilité d’un contrat en multidevises. Ainsi, ce placement est complètement sécurisé et ses avantages sont accessibles aux expatriés.

#6 Investissement en nue-propriété:

L’investissement en nue-propriété est peu commun, cependant il est très apprécié par les expatriés. Il permet de réaliser l’achat d’un bien immobilier à 50-60% de sa valeur. En contrepartie, l’usage de l’appartement (l’usufruit) sera temporairement cédé à un professionnel. Celui-ci percevra les revenus et supportera les charges pendant une période variant entre 15 et 20 ans. Pendant cette période, le nue-propriétaire ne court aucun risque et n’assume aucune charge ni imposition sur ce bien. À la fin de la période, l’investisseur récupèrera la pleine propriété (la nue-propriété et l’usufruit). Dès lors, il pourra en jouir : l’occuper, le louer ou encore le vendre à un prix bien supérieur à celui de l’acquisition.

À noter que la différence de prix équivaut plus ou moins à ce que le propriétaire aurait touché s’il avait loué le bien pendant cette période. Lorsque l’investisseur perçoit la pleine propriété, il n’est pas assujetti aux impôts sur les 40-50% restants. Cet avantage fiscal est non négligeable. De plus, pendant la durée du contrat, le bien devrait voir sa valeur augmenter. Enfin, à la fin du contrat, le bien immobilier devra être remis en bon état. Ce type d’investissement a de gros avantages mais nécessite une certaine patience car l’investisseur ne pourra pas jouir de son bien pendant 15 à 20 ans.

Webinaire le 16 juin à 17h: Tout savoir sur le crédit immobilier pour non-résidents et expatriés

Tue, 26 May 2020 13:38:35 GMT

Tout savoir sur le crédit immobilier pour non-résidents et expatriés: taux, conditions, conjonctures, etc...

1/ Le crédit immobilier pour expatriés et non-résidents :

- Qui est Crédit International ?

- Etat des lieux du marché du crédit immobilier pour non-résidents et expatriés qui souhaitent investir en France : 1. La conjoncture actuelle

2. Quelles sont les solutions : nouvelles banques, disparition de certaines banques, etc…

3. Quelle évolution est à prévoir ?

- Le niveau des taux d’intérêt actuellement pour les non-résidents et les expatriés :

1. Qu’est ce qui définit le niveau des taux d’intérêt de crédit ?

2. Quel est le niveau des taux de crédit actuellement ?

3. Quelle évolution future des taux de crédit est à prévoir ?

- Les caractéristiques de financement :

1. Les quotités de financement : quel est le montant maximum de financement que vous pouvez obtenir de la part de la banque : 70%, 80%,90%, 100% ?

2. Les durées de crédit : minimum/maximum

3. Qu’est ce qui est finançables : investissements locatifs, résidence secondaire, SCPI, SCI, boutique, immeuble de rapport, etc….

4. Les contreparties demandées par les banques

5. Les process

6. Age maximum

7. Amortissable/Infine

8. Les autres points à savoir : pénalités de remboursement, modulation des échéances, frais de garantie, frais de dossier etc…

2/ L’assurance prêt pour non-résidents et expatriés :

- A quoi sert l’assurance prêt pour non-résidents et expatriés ?

- Quelles garanties peut-on obtenir en tant que non-résidents et expatriés : Décès/PTIA/ITT/IPT/IPP option « dos et psy » et option "senior"

- Quel est le coût d’une assurance prêt pour non-résident et expatrié ?

- Qu’est-ce qu’une délégation d’assurance ?

- Combien peut-on économiser avec une assurance prêt sur le taux global ? (TEG)

- Qui est assurable et qui ne l’est pas ?

1. Les pays assurables et non-assurables

2. L’état de santé

3. L’âge maximum

4. Les autres critères

Replay du Webinaire

N'hésitez pas à aller vous abonner à notre chaîne Youtube :

https://www.youtube.com/channel/UC8uzEpvHlbB8q42opJr7WEA

Sommaire :

- 5:37 Qui est Crédit International ?

- 11:05 Etat des lieux du secteur bancaire

- 19:27 Quelles sont les nouvelles banques et les banques qui n'interviennent plus

- 25:12 Quelle évolution à prévoir ?

- 30:10 Qu'est-ce qui définit le niveau des taux d'intérêt pour les non-résidents et les expatriés ?

- 33:55Quel est le niveau des taux d'intérêt actuellement ?

- 40:15 Quelle évolution à prévoir pour ces taux ?

- 42:15 Les caractéristiques de financement

- 42:49 Les quotités

- 46:09 Les durées maximum et minimum de crédit

- 47:10 Qu'est-ce qui est finançable ?

- 48:45 Qu'est-ce qui est finançable au cas par cas ?

- 49:45 Qu'est-ce qui est très compliqué à financer ?

- 51:02 Les contreparties demandées par les banques

- 53:40 Le process

- 54:42 L'âge maximal

- 55:18 Prêt amortissable ou infine ?

- 56:18 Les critères d'accord

- 56:30 Le taux d'endettement

- 57:50 L'importance de la société pour laquelle vous travaillez

- 58:20 Pays de résidence

- 1:00:00 L'apport dansle projet et surtout l'épargne

- 1:01:40 La tenue des comptes

- 1:02:30 Qualité du montage du dossier

- 1:05:55 FAQ: réponse aux questions.

Bon visionnage !

I- Introduction :

• Qui est Crédit International ?

- Créé en 2010.

- 10 ans d’existence

- Aujourd’hui, Crédit International est un acteur majeur du financement pour les non-résidents et les expatriés. La société reçoit en moyenne 5 à 10 demandes de financement par jour.

• Qui suis-je ?

- Je suis Jean Galibert . Gérant et fondateur de la Société.

- Diplômé d’ingénierie financière à Dauphine et Économétrie à Assas.

- Donc je possède une grande expérience de 10 ans sur le financement pour les non-résidents et les expatriés

• Crédit International et le crédit immobilier pour les non-résidents et les expatriés :

- Crédit International fait partie d’un réseau de courtage PLURIFINANCES . Ce qui nous permet d’avoir un poids de négociation de 500 millions d’euros de prêt/an face aux banques.

II-Le crédit immobilier pour non-résidents et expatriés :

• États des lieux :

- Période assez compliquée

- La règlementation internationale est toujours plus complexe notamment concernant la lutte anti-blanchiment et les connaissances clients.

- Les taux bas réduisent la marge des banques qui les rendent moins appétentes à financer

- Taux historiquement bas donc effet de levier très efficace et rentabilité des investissements très intéressante

- Dans la globalité quasiment toutes les banques de réseau interviennent sur le financement des non-résidents et des expatriés. Donc il y a de l’offre.

• Quelles sont les nouvelles banques et les banques qui n’interviennent plus :

- Disparation du crédit Foncier début 2019. Disparition d’un des piliers du financement pour les non-résidents et les expatriés.

• Quelles évolutions à prévoir :

III- Le niveau des taux d’intérêt actuels pour les non-résidents et les expatriés :

• Qu’est-ce qui définit le niveau des taux d’intérêt pour les non-résidents et les expatriés :

- L’OAT 10 ans

- Les taux directeurs de la BCE

- La marge commerciale de la banque

• Quel est le niveau des taux d’intérêt actuellement :

• Quelle est l’évolution à prévoir :

IV- Les caractéristiques de financement :

• Les quotités :

• Les durées maximums et minimums de crédit :

• Qu’est-ce qui est finançable ?

• Qu’est-ce qui est finançable au cas par cas ?

Nue-Propriété, SCPI

• Qu’est-ce qui est très compliqué à financer ?

• Les contreparties demandées par les banques :

La contrepartie c’est ce que la banque va vous demander en échange du financement. Par exemple :

- Ouverture de compte

- Domiciliation de salaire ou virement permanent

- Placement épargne dans les livres de la banque. À ne pas confondre avec l’apport sur le projet

- Souscription à l’assurance prêt

- Souscription à l’assurance habitation

- Souscription une carte de crédit

- Domiciliation des revenus locatifs

- Part sociale de la banque

- Domiciliation de la prime d’expat dans le cas où le client a une prime d’expatrié domicilié en France

• Le process :

Il est presque le même que pour un dossier de résident.

- Signature d’un compromis

- Montage du dossier de crédit

- Présentation du dossier en banque

- Validation du dossier

- Édition des offres de prêt

La différence repose sur les deux points principaux, toutefois :

• Âge maximum :

• Prêt amortissable ou infine?

V- Les critères d’accord :

Ce qui joue positivement sur l’accord de la banque sur votre dossier.

• Taux d’endettement :

• L’importance de la société pour laquelle vous travaillez :

C’est une des premières choses que regardent les banques. Plus la société est grande et connue mieux c’est.

• Le pays de résidence :

• L’apport dans le projet et surtout l’épargne :

• La tenue des comptes :

Éviter les découverts.

• La qualité du montage du dossier :

VI- L’assurance prêt pour un non-résident et un expatrié :

L’assurance prêt vous assure contre le décès et l’invalidité

• Quelles garanties :

- Décès

- PTIA : Perte Totale Irréversible d’Autonomie

- IPT : invalidité a plus de 66%

- IPP : invalidité plus de 33%

- Option Dos et Psy : cous permet de faire jouer les garanties sur la base des maladies non-objectivables

- Option senior : pour assurer des personnes au-delà de 75 ans le jour de la dernière échéance

• Quel est le coût de l’assurance ?

• Qu’est-ce que qu’une délégation d‘assurance ?

Une délégation d’assurance c’est le fait de passer par une autre assurance prêt que celle de la banque qui finance le projet. Généralement les tarifs sont moins chers.

• Aujourd’hui, le coût de l’assurance prend une place très importante dans le coût global du crédit étant donné que les taux sont très bas.

• Tout ce qui n’est pas assurable :

- Le pays considéré comme à risque : Syrie, Corée du Nord, certains pays d’Afrique, République démocratique du Congo, etc.

- L’état de santé. Un état de santé trop grave (cancer, maladie grave, etc.) est compliqué à assurer même dans le cadre de la convention AREAS

- L'âge maximum : maximum 75 ans. Mais possible d’aller jusqu’à 80 voir 85 ans

Conséquence du confinement sur le marché du crédit immobilier, comment la reprise est-elle planifiée ?

Wed, 13 May 2020 09:13:21 GMT

La crise mondiale de Covid-19 a touché plusieurs secteurs et paralysé le marché de l’immobilier. Fermeture des bureaux notariaux, des agences immobilières et les banques qui travaillent au ralenti, ce cocktail sur lequel se trouve une demande de logements toujours soutenue. Le cap est désormais fixé, l’activité va pouvoir reprendre progressivement à partir du 11 mai, date de fin du confinement. Comment le déconfinement du marché immobilier et des crédits s’annonce ? Quelles sont les dispositifs mis en place et les conditions actuelles ?

Agents immobiliers : la préparation de la reprise des visites.

Les agences immobilières se préparent à rouvrir progressivement leurs portes à partir du 11 mai, date du début du déconfinement. Des procédures seront adoptées pour accueillir les clients et organiser les visites de logements en toute sécurité.

Afin de limiter les risques de propagation du covid-19, le télétravail sera prolongé et il y aura une rotation des salariés en agence.

Mise à part l’équipement indispensable (gel hydroalcoolique, masques et cloisons hydrofuges plexiglas pour les bureaux), il s’agit d’organiser les visites des biens de manière sécurisée. Un protocole va être adopté.

Si votre projet est d’investir dans de l’ancien et si le logement est occupé, il faudra l’accord préalable de l’ensemble des parties. Toutes les portes devront être ouvertes par l’occupant, l’agent immobilier ne touchera aucune poignée et deux personnes au maximum pourront se trouver dans la même pièce. En revanche si le logement est vide, les clefs devront être laissées à disposition dans un sachet plastique.

En effet, toutes ces mesures vont ralentir les procédures ce qui entraîne automatiquement des surcoûts pour les agences immobilières. Cependant, la procédure la plus simple est d’investir dans du neuf, puisque le choix se base sur des plans et des plaquettes commerciales du programme.

Certaines agences immobilières ont lancé il y a trois semaines un nouveau service, Viso Visit. Le propriétaire mène la visite, en temps réel et en présence virtuelle de l’acheteur. Cette technique est développée chez les agences immobilières spécialisées dans la vente des biens pour les non-résidents et expatriés . En effet, puisqu’un déplacement en France à chaque visite est coûteux, les non-résidents et expatriés optent pour une technique de visite virtuelle. Pour ce type de clientèle, rien n’a changé réellement sur le processus de recherche de bien, à part la fermeture de certaines agences en début du confinement.

Notaires : déblocage des transactions et passage au numérique

Les études notariales, elles aussi, se préparent à rouvrir dès que possible. Elles attendent les précisions du gouvernement sur les modalités du déconfinement.

L’adoption le 03 avril du décret facilitant la signature à distance des actes notariés a permis de débloquer quelques transactions. Les notaires ont vu comme beaucoup leur activité ralentie avec le confinement, toutes les études ne sont pas équipées de systèmes de visioconférence pour signer des actes à distance. De fortes disparités géographiques existent, entre Paris et les zones plus rurales ou reculées, où il est quasiment impossible de finaliser une opération.

Plusieurs agents immobiliers et promoteurs se disent favorables à un prolongement de ce décret au-delà du confinement mais le CSN (Conseil Supérieur du Notariat) considère que le dispositif reste à affiner avant de pouvoir être pérennisé.

En cette période, l’incapacité de certains offices à signer des actes à distance par voie électronique a fait naître des critiques sur une profession qui aurait tardé à se doter de tous les outils numériques indispensables à sa modernisation. Pourtant, le notariat a engagé depuis une vingtaine d’années des systèmes numériques de stockage d’actes authentiques, ou encore de solutions de signature électronique des actes ou de visioconférence. Le groupe ADSN à l’origine Association pour le développement du service notarial qui en a été l’artisan. Actuellement, environ 40% des études sont équipées de ce système et elles seront plus de 50% avant la fin de l’année. En effet, la crise sanitaire a eu un effet accélérateur.

L’adoption pérenne de ce décret permet aux non-résidents et aux expatriés d’éviter le déplacement pour la signature de l’acte authentique. En effet, la possibilité de donner procuration à un membre de la famille ou au notaire même est une pratique courante lors d’une acquisition par un non-résident ou un expatrié . Cependant, pour les investissements dans le neuf, il est impossible de procéder à la signature par procuration.

Le secteur du bâtiment : le réveil des chantiers

Le secteur du bâtiment redémarre plus vite dans certaines régions que dans d’autres. Les chantiers privés font la course en tête tandis que les chantiers publics sont encore confinés.

Selon le baromètre hebdomadaire de BTP-Consultants-Citae-MBAcity, basé sur un échantillon de 5 000 opérations, 17,5% des chantiers des chantiers réouvrent en moyenne en France. La moyenne nationale cache de fortes disparités, allant de 31% de chantiers actifs dans le Grand Est, 28,7% dans la région Auvergne Rhône-Alpes suivie de tout l’arc méditerranéen avec 26,3% et seulement 13,3% en Ile-de-France.

Seuls 10% des chantiers publics ont redémarré et 29% seulement comptent reprendre dans l’immédiat.

La réorganisation des chantiers pour respecter les règles sanitaires entraîne une perte de productivité et un surcoût nécessitant de s’entendre avec le client. En moyenne la perte est estimée à 4000 € par salarié par mois.

Le secteur bancaire : reprise après une mise à l’arrêt brutale

La crise internationale de Covid-19 n’a pas épargné le secteur bancaire. Malgré les différents dispositifs mis en place par les établissements bancaires pour assurer la continuité de leur activité, les services tournaient jusqu’ici à effectif réduit pour des raisons de sécurité du personnel.

La priorité était donc donnée aux dossiers déjà transmis afin que les emprunteurs puissent finaliser leur acquisition immobilière.

Les banques se repenchent progressivement sur les nouvelles demandes de prêts et sur les nouveaux clients. Elles recommencent à instruire les demandes de prêts après plusieurs semaines de paralysie du marché immobilier. En effet, les banques avaient délaissé le traitement des nouvelles demandes, concentrant leurs efforts sur les dossiers en cours, le report d’échéance et les services du quotidien.

Aujourd’hui, environ 70% des banques peuvent accepter de nouvelles demandes. Cependant, les délais d’instruction sont allongés puisque les banques travaillent toujours à effectif réduit. Il faut compter en moyenne 3 semaines pour obtenir un accord de prêt, contre 10 jours en temps normal.

Face à l’augmentation des risques, les banques ont réorienté leurs barèmes de taux à la hausse. La situation actuelle et l’incertitude économique induisent des tensions fortes sur les revenus que les banques répercutent sur leurs conditions de financement. Elles anticipent une hausse des risques sur les entreprises et par conséquent sur les profils qui seront financés.

L’exécutif européen devrait proposer un assouplissement de la réglementation bancaire afin d’aider les banques à traverser cette crise. Le mois dernier, la BCE (Banque Centrale Européenne) avait déjà libérer autour de 120 milliards d’euros de fonds propres pour le secteur. Elle a annoncé qu’elle diminuait ses exigences en fonds propres pour les risques de marché, pour au moins six mois.

Dans ce contexte, les autorités européennes multiplient les mesures pour faciliter la vie des prêteurs pour faire face aux éventuels impayés ainsi éviter qu’ils ne ferment le robinet du crédit.

La Commission européenne a proposé également des mesures permettant aux banques de bénéficier d’un assouplissement des nouvelles règles comptables (IFRS 9).

Il est trop tôt pour mesurer les conséquences précise sur le marché immobilier de cette crise. Néanmoins, nous pouvons prévoir les comportements des différents acteurs.

Le rachat de prêt pour les non-résidents et les expatriés en 2020

Mon, 04 May 2020 15:16:35 GMT

Tout comme les résidents, les non-résidents/expatriés ont la possibilité de faire racheter leur prêt afin de pouvoir bénéficier de conditions plus intéressantes. Les conditions de rachat de prêt pour un non-résident/expatrié sont les mêmes que pour un résident. Il faut toutefois ne pas oublier qu’un non-résident/expatrié emprunte de manière générale à un taux légèrement plus élevé : entre 0.1% à 0.3% de plus. Cependant cela n’est pas systématique et il est possible d’emprunter au même niveau que les résidents. Donc tout est possible. En 2020, les conditions sont encore plus que jamais propices à la négociation de rachat de prêt avec des taux moyens compris entre 1 et 2% selon la durée du prêt. Le process est le même que pour un crédit immobilier classique à une différence près : un décompte de remboursement sera à demander à votre banque. Le rachat de prêt induit également un coût qui comprendra : les frais de dossier, les frais de courtage, les frais de garantie et les pénalités de remboursement.

Le rachat de prêt est également l’occasion de pouvoir renégocier votre assurance prêt . Les non-résidents /expatriés ont accès, en plus des assurances groupes, aux contrats des d’assureurs directement. Les non-résidents/expatriés ont donc accès à des taux tout aussi compétitifs que les résidents à partir de 0.05% de cotisation annuelle. C’est le moyen de faire encore pus d’économie dans le cadre de votre rachat de prêt.

L’économie sur un rachat de prêt peut se compter en plusieurs milliers d’Euro voir plusieurs dizaines de milliers d’Euro. Sur un prêt de 200 000 euros, un point négocié de mieux sur le taux permet de faire économiser en moyenne environ 20 000 euros sur la durée du prêt.

N'hésitez pas à faire une demande de rachat de prêt auprès de nos services: https://www.credit-international.com/credit-immobilier-expatrie

Les effets du coronavirus sur le financement immobilier pour les non-résidents et les expatriés.

Mon, 20 Apr 2020 09:14:44 GMT

Depuis bientôt 1 mois maintenant une partie du monde est confiné suite aux mesures prises par les gouvernements. Quels sont les impacts globaux du Coronavirus sur les indicateurs économiques, les taux, l’immobilier, la demande de financement et les conditions de crédit pour les non-résidents et les expatriés ?

L’effet du coronavirus sur les taux :

Intuitivement on pourrait penser qu’une crise sanitaire conduise la BCE à pratiquer une politique de relance et donc de constater des taux de crédit immobilier bas. Cela est vrai, mais en partie seulement. Il est déjà important de comprendre de quoi dépend le niveau des taux de crédit immobilier et qu’est ce qui les impacte. Les taux de crédit immobilier dépendent de plusieurs facteurs :

- Le cout de refinancement, c’est à dire le taux auquel les banques empruntent elles-mêmes sur les marchés financiers

- Le cout de fonctionnement de la banque

- La prime de risque

- La marge de la banque

- Enfin, l’OAT 10 ans sert de valeur référence pour fixer le niveau des taux de crédit immobilier. Pour être plus clair L’OAT 10 ans (Obligations Assimilable du Trésor), c'est-à-dire le titre qu’émet l’état pour se financer sur une maturité de 10 ans.

On comprend donc que les taux de crédit dépendent de plusieurs facteurs et que les taux directeurs ne sont pas les seuls acteurs du niveau des taux de crédit. Depuis l’arrivée de la crise du Coronavirus, l’OAT subit une forte volatilité et a connu une forte augmentation entre le 12 et le 18 mars passant de -0.47% à 0.387%. Celle-ci a été ensuite freinée par le plan d’urgence de la BCE. Mais on voit bien que l’OAT 10 ans est soumis à des contraintes haussières directement liées à une crainte de récession et d’un creusement du déficit public Français.
En parallèle La BCE a mis en place un plan d’urgence mercredi 18 mars baptisé « programme d’achat urgence pandémique » de 750 milliards d’euro, afin de contrer les effets sur l’économie de la pandémie du coronavirus. Le programme consiste à racheter 750 milliards de dettes publiques et privées d’ici la fin de l’année. Par cette action, la BCE espère pouvoir soulager les banques et les inciter à émettre des prêts aux ménages et aux entreprises. En parallèle elle soulage l’économie en apaisant les craintes de raréfaction de liquidité et calmer les taux. Suite à l’annonce de la BCE on a vu l’ « OAT 10 ans » chuter rapidement.

Enfin, il reste un troisième facteur à prendre en compte qui est celui de la politique commerciale de la banque. En effet, le niveau des taux de crédit immobilier est également défini par la marge qu’applique la banque sur ses offres de taux. Ainsi, de par l’arrêt de l’activité de crédit actuellement, les banques pourraient être poussées à réduire leur marge pour rattraper leur retard sur leurs objectifs fixé pour l’année 2020.
En cette période de crise sanitaire extrême rare, on voit que les taux de crédit immobilier sont soumis à des contraintes divers pouvant aller dans des sens opposés. Les politiques apaisantes de la BCE face au mouvement de marché. L’évolution futur des taux est donc très difficile à prédire à l’heure actuelle.

Cela état dit, on estime que le niveau des taux de l’OAT va rester à des niveaux bas malgré la situation actuelle. Ainsi pour l’heure la plupart des économistes considèrent que les taux de crédit immobilier resteront encore à des niveaux bas pendant encore quelques temps.

Le taux d’occupation des agences bancaires :

De par la politique de confinement imposée par le gouvernement nombreuses banques limitent leur personnel ou ferme leur rideau.

Au 26 mars dernier entre 5% et 40% des agences étaient fermées selon les réseaux bancaires. Certaines d’entre elles mettent en place des équipes divisées en deux afin qu’elles ne se croisent pas. Mais cela implique également des gros soucis de sous effectifs de 35 à 40%.

Certaines enseignes bancaires nationales affichaient jusqu’à 90% d’agence en activité. D’autres affichaient entre 70% et 80%, avec des agences ouvertes au public uniquement le matin malgré une forte disparité sur le territoire.

Concernant les banques mutualistes et régionales leur niveau d’activité est assez disparate. Alors que le groupe BPCE annonce que la plupart de leur agence sont ouvertes, l’objectif pour la Banque Postale est de maintenir 1 600 agences ouvertes sur 8 000 bureaux de postes.

Enfin d’autres réseaux bancaires annoncent près de 40% de leurs agences fermées.

Le niveau des transactions immobilières et de crédit immobilier :

Etant donné la situation actuelle, toutes les activités tournant autour du crédit immobilier sont au point mort. En premier lieu, les agents immobiliers. De par la politique de confinement, toutes les actions liées à l’activité d’agent immobilier sont évidemment impossibles : visite de bien, rendez-vous clients, signature notaire. Certains agents immobiliers annoncent une chute de leur activité de près de 80%. Le reste de l’activité est maintenu simplement par le simple effet d’inertie des dossiers qui avaient été signés avant confinement et principalement axé sur des dossiers comportant des actes sous seing privé. Dans ce cas, le contact des banquiers et des notaires se fait par téléphone et tout peut se gérer à distance.

Le réseau Century 21 affirme avoir subi une baisse d’activité avec une chute du volume de transaction de 81% pour les appartements et 80% pour les maisons.

Une petite indication optimiste toutefois, une étude a été menée par le site d’estimation Drimki, qui révèle que les français sont à peine moins intéressés par un achat immobilier en mars qu’en février. Le sondage réalisé par BVA a indiqué que 15% des personnes interrogées en mars comptaient acheter un logement contre 17% en février. Une baisse de 2 points uniquement.

Le demande de financement est évidemment directement liée aux transactions immobilières. L’activité de crédit est aujourd’hui très limitée également. Nous estimons une baisse de l’activité générale d’environ 80%. Le reste étant encore maintenu par les dossiers instruis juste avant la crise du Coronavirus.

L’effet du Coronavirus sur les conditions de crédit pour les non-résidents et les expatriés :

Pour l’heure malgré le sous-effectif des banques qui ralenti grandement l’instruction des dossiers. Les conditions de crédit n’en sont pas affectées pour autant. Les solutions de financements pour les non-résidents et les expatriés sont toujours là. Possibilité de financer jusqu’à 100% sur des durées allant jusqu’à 25 ans.

Retrouvez toutes les informations sur nos solutions de financement pour les non-résidents et expatriés sur notre site :

www.credit-international.com

COVID-19 : MESURE D’ACCOMPAGNEMENT À DESTINATION DES ASSURÉS ET ALLEGEMENT DES FORMALITÉS MÉDICALES POUR LES CONTRATS D’ASSURANCE PRÊT DES NON-RÉSIDENTS ET EXPATRIÉS.

Wed, 15 Apr 2020 09:47:18 GMT

L’impact du coronavirus COVID-19 s’est déjà fait sentir sur la plupart des activités en France. La progression de la pandémie continue et de nombreuses mesures de confinement ont été adoptées par le gouvernement français à partir du 17 mars 2020 à midi. Les français attendent le discours du président Marcon lundi 13/04, qui selon plusieurs médias annoncera une prolongation du confinement d’au moins 15 jours. Si la résolution de cette crise sanitaire reste prioritaire, de nombreuses questions restent en suspens pour ceux qui ont un projet immobilier en France et notamment en plein procédure d’assurance prêt pour non-résidents et expatriés .

En effet, lorsque vous souhaitez réaliser un emprunt auprès d’un établissement de crédit, il est nécessaire de souscrire à une assurance de prêt pour garantir votre emprunt.

Les tarifications d’assurance pour non-résidents et expatriés dépendent de plusieurs variables : état de santé, l’âge des assurés, le pays de résidence, le capital à assurer etc… La compagnie d’assurance peu demandée dans certains cas un rapport médical, des bilans de santé, ou des analyse approfondis selon la pathologie dont souffre client.

Compte tenu du contexte actuel, nous avons tendance à croire que les compagnies d’assurance vont durcir leurs analyses. Bien au contraire, elles ont décidé d’alléger et simplifier les renseignements complémentaires médicaux et les questionnaires médicaux complémentaires. Cette mesure peu semblée paradoxale compte tenu de la crise sanitaire que le monde vit actuellement, mais cette mesure est justifiée. En effet, le corps médical et hôpitaux sont mobilisés afin de faire face au COVID-19 et n’ont pas le temps ni la possibilité de faire un examen médical pour une assurance prêt. Les médecins sont indisponibles, pour faire face à cela les compagnies d’assurance ont dû s’adapter.

1) Allègement des formalités médicales pour l’assurance prêt des non-résidents et expatriés :

Le service médical des compagnies d’assurances n’est pas en mesure de remettre une décision sur l’état de santé d’un client sans un rapport médical. De ce fait, les compagnies d’assurance demandent les derniers comptes-rendus du médecin, une copie de la dernière ordonnance médicale, bilan médical ou bilan biologique effectué en possession de l’assuré. Une attestation médicale sur l’honneur pourra lui être demandée. Si le client possède déjà un contrat d’assurance prêt pour un ancien projet, il est donc possible d’utiliser l’ancien rapport médical pour le nouveau contrat d’assurance (s’il s’agit de la même compagnie d’assurance).

Pour toutes les pathologies suivantes, les compagnies d’assurance s’engagent à ne pas demander de renseignements complémentaires ou questionnaires médicales complémentaires.

- Pour toute fracture : l’assureur demande impérativement à connaître la localisation, le côté concerné, la date, si avec ou sans séquelle.

- Pour tout trouble du rachis : l’assureur doit impérativement connaître la localisation, la date, la nature des soins et le traitement prescrit à l’assuré.

- Pour tout trouble thyroïdien : l’assureur doit impérativement connaître la nature des troubles, la date, le traitement prescrit à l’assuré et si complication éventuelle.

- Pour tout surpoids : l’assureur souhaite éventuellement la copie du dernier bilan glucido-lipidique réalisé et connaître le chiffre tension artérielle

- Pour toute Hypertension Artérielle (HTA) : l’assureur doit impérativement connaître les informations du traitement prescrit à l’assuré et la tension artérielle actuelle.

- Pour toute hyperlipidémie (cholestérol, triglycérides) : l’assureur doit impérativement connaître les informations du traitement prescrit à l’assuré ainsi que les chiffres pour savoir si ces derniers sont normalisés.

- Pour tout trouble du psychisme : l’assureur souhaite connaître la nature des troubles + la nature des soins, connaître le cas échéant les informations du traitement prescrit à l’assuré et si cette pathologie a nécessité une hospitalisation éventuelle.

- Pour le diabète : l’assureur a besoin d’une copie du dernier bilan diabétologue effectué et à minima le questionnaire diabète à faire compléter par l’assuré.

- Concernant le Questionnaire Complémentaire « diabète », si l’assuré ne peut répondre à certaines questions, il doit l’indiquer « ne sait pas » et non ne pas répondre.

- Pour l’asthme : l’assureur doit impérativement connaître les informations du traitement prescrit à l’assuré ainsi que la date de la dernière crise d’asthme Enfin, l’assureur doit aussi savoir si l’assuré a dû être hospitalisé suite à une crise d’asthme.

Dans le cas où un assuré serait dans la phase où son contrat a été émis mais la date d’effet n’a pas encore eu lieu, à compter du 17 mars et jusqu’à la reprise de l’activité économique, les compagnies d’assurance ne tiendrons pas compte d’une éventuelle aggravation de son état de santé et son acceptation demeurera valable aux conditions initiales.

Enfin, toujours dans la situation où un assuré serait dans la phase où son contrat a été émis mais la date d’effet n’a pas encore eu lieu, si l’opération de crédit était repoussée jusqu’à 2 mois suivant la reprise de l’activité économique, et que nous dépasserions alors le délai de 6 mois après la date de signature du questionnaire médical : les compagnies d’assurance ne réclameront pas à l’assuré d’attestation d’état de santé inchangé.

2) Le report de l’échéances d’emprunts :

Certains emprunteurs vont demander le report de plusieurs échéances de leurs emprunts, ce qui allongera la durée de leur prêt. Afin de répondre à cette demande, seule la communication du nouveau tableau d’amortissement est nécessaire pour effectuer l’avenant correspondant et accepter, sans aucune formalité médicale, un report maximal de 6 mois pour les dossiers inférieurs ou égaux à 2 Millions d'euros (cumuls inclus).

Pour les dossiers supérieurs à 2 Millions d'euros, toute demande de report sera étudiée, au cas par cas, sur la base d’un simple questionnaire médical.

3) Pertes de revenus, ou situation d’arrêt de travail :

Afin de tenir compte de la situation critique de certaines catégories d’actifs, en particulier ceux concernés par des activités mises à l’arrêt et qui, de ce fait, n’ont plus de revenus depuis le 15 mars, les compagnies d’assurance activeront, à la demande, un report possible de primes de quelques mois, avec recouvrement dans les mois qui suivront la reprise d’activité, et ce afin d’aligner l’échéancier des primes avec la trésorerie du client.

Le paiement des primes de façon anticipée est nécessaire dans l’assurance pour fonctionner. C’est la raison pour laquelle les compagnies d’assurance déclenchent à chaque impayé de prime une procédure, encadrée par la réglementation, visant à recouvrer la prime dès que possible et ce afin d’éviter la résiliation du contrat d’assurance qui peut être catastrophique pour l’assuré. Les rejets de prélèvement bancaire ne donneront plus lieu à l’application de frais pour certaines compagnies d’assurance qui prendront à leur seule charge le fait de chercher à prélever en plusieurs tentatives les primes, ce qui engendre des coûts non nuls. L’objectif est de ne pas rajouter des coûts auprès d’assurés potentiellement en difficulté financière.

De la même façon, ces mêmes compagnies d’assurance vont retarder jusqu’à la reprise des activités l’envoi des courriers de mise en demeure visant à sensibiliser et informer les assurés des conséquences du non-paiement des primes (résiliation du contrat d’assurance). L’objectif est de ne pas rajouter du stress sur des situations financières qui sont déjà très compliquées.

4) Signature des documents :

Toute signature est acceptée :

Manuelle, électronique, « copier/coller » d’une signature scannée.

Certaines compagnies permettent la signature électronique du « bon pour accord » directement sur l’espace client. Pour les assurés qui n’ont pas d’accès à Internet, les compagnies d’assurance acceptent pendant cette période spéciale l’acceptation des conditions particulières par SMS.

Pour la loi Hamon et l’amendement Bourquin, les courriers sont envoyés vers les banques en LRAR électronique.

Ces mesures ne résolvent certes pas à elles seules les situations économiques et sociales critiques que certains assurés rencontrent en cette période troublée, mais les compagnies d’assurance espèrent qu’elles leur faciliteront la vie.

Top 10 des motifs de refus d’une banque pour un dossier de financement d’un expatrié/non-résident

Mon, 06 Apr 2020 14:58:43 GMT

Nous le savons tous, devoir négocier un prêt pour l’achat d’un bien immobilier en France alors que l’on est expatrié ou non-résident n’est pas une mince affaire. Ainsi, je vous propose de faire le tour d’horizon des motifs de refus des banques qui reviennent le plus souvent.

TOP 10, l’Age des emprunteurs : Attention à l’âge des emprunteurs, certaines banques ne pourront pas intervenir au-delà de 75 ans le jour de la dernière échéance à cause de l’impossibilité de pouvoir assurer la personne. Il reste toutefois une solution en cas de refus : proposer une délégation d‘assurance.

TOP 9, lien entre les emprunteurs : Lorsqu’il y a plus d’un emprunteur dans le dossier : 2, 3, 4 etc .., la banque regardera toujours le lien qu’il existe entre les emprunteurs : Lien de famille, conjoint, enfant/parent, frère/sœur, ami très proche etc …. . S’il n’y a aucun lien entre les emprunteurs cela peut être une source de refus.

TOP 8, le lien avec la France Les banquiers sont regardants quant à la relation que le client a avec la France. Par exemple, un client qui n’est pas de nationalité française, qui n’a aucune famille en France, aucun passé, aucun compte, aucun patrimoine et qui n’a aucun lien concret peut se voir refuser son prêt pour cette raison. La banque estimera alors que son investissement n’est pas justifié.

TOP 7, la multi-bancarisation : Les banques sont sensibles à la multi-bancarisation des clients. Il ne faut pas oublier qu’un crédit immobilier est un produit d’appel pour les banques, donc le crédit immobilier est un moyen pour elle d’amorcer une relation de long terme ne se basant pas uniquement sur du crédit immobilier. Par conséquent, un emprunteur qui est déjà client auprès de 5 banques n’est pas le meilleur indicateur pour le banquier d’être sûr qu’il entretiendra une relation de proximité avec son futur client. Une multi-bancarisation trop extrême peut être un motif de refus.

TOP 6, La gestion des comptes : Inutile de préciser qu’un dossier de prêt d’un non-résident ou d’un expatrié dans lequel il y a des comptes à découvert peut évidemment être un motif de refus de premier ordre pour la demande d’un financement.

TOP 5, Le niveau d’épargne : On ne s’en rend pas assez compte mais le niveau d’épargne dans un dossier de prêt pour un expatrié ou un non-résident est primordial. Un banquier calcul toujours le montant global de l’épargne des emprunteurs. C’est un indicateur de la capacité d’épargne du client, de son niveau de dépense et surtout de sa capacité à pouvoir faire face à un imprévu et de payer ses mensualités de prêt. Ainsi un dossier qui ne dispose pas assez d’épargne peut-être un motif de refus par la banque.

TOP 4, La société pour laquelle vous travaillez : En effet, les banques sont très regardantes quant à la société pour laquelle vous travaillez. Les dossiers de personne travaillant pour des gros groupes multinationaux sont privilégiés. Même si tous les profils sont étudiables le fait de travailler à son compte ou pour une société plus opaque peut être un motif de refus.

Top 3, le pays de résidence fiscale : Les banques de manière générale privilégieront toujours une destination principalement centrée sur l’Europe et l’Amérique. Beaucoup interviennent au-delà, cependant cela peut s’avérer plus compliqué et cela pourra être dans certains cas le motif d’un refus. Il y a même de grosses restrictions sur certains pays comme l’Irak, l’Afghanistan, la Corée du nord, le Panama, etc….

Top 2, Statut professionnel : Le regard qu’aura la banque sur un dossier de prêt pour un salaire donné ne sera pas du tout le même selon le statut professionnel. Les employés avec un contrat de travail type « CDI » seront largement avantagés, alors que les employeurs et les personnes en CDD sont beaucoup plus difficiles à financer.

Top 1, le taux d’endettement : Les banques sont soumises à des conditions strictes d’endettement à ne pas dépasser. Ce taux est fixé à 33%. Même si les expatriés et non-résidents ont de manière générale des revenus confortables pour beaucoup d’entre eux, c’est aussi une clientèle qui investit beaucoup et qui par conséquent peut avoir beaucoup de charge de crédit. Dans ce cas, il sera toujours plus intéressant de s’orienter vers des banques qui appliquent un calcul d’endettement en différentiel.

Neuf vs Ancien : quels sont les avantages et les inconvénients pour réaliser le meilleur investissement immobilier ?

Tue, 25 Feb 2020 08:42:09 GMT

Entre le secteur de recherche à étudier, la rentabilité locatif, l’impact de la fiscalité et le prix du bien à estimer, il n’est pas toujours facile de trancher entre investir dans l’ancien ou le neuf. Voici quelques pistes de réflexion et conseils pratique pour pouvoir départager.

- Le prix immobilier :

Le choix est parfois tout naturellement accès sur le prix. Les prix moyens étant en effet plus élevés dans l’immobilier neuf.

Le prix moyen d’un logement ancien en France est de 2 500 €/ m2. Bien évidement des disparités existent selon les régions. La valeur moyenne d’un appartement ancien à Paris est de 10 276 €/ m2, suivi par Lyon et Bordeaux à 4 500 €/ m2. Dès lors que l’on s’éloigne des métropoles, les prix baissent.

Parallèlement, selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), dans l’immobilier neuf le prix moyen affiche presque le double. Le prix moyen du neuf en France se situe autour de 16 750 €/ m2 en Ile-de-France suivi par Lyon et Bordeaux à 9 152€/ m2 et 7 890€/ m2 respectivement.

L’accès à une offre plus importante de biens situés en centre-ville, rend les recherches dans l’ancien plus faciles et donc plus concurrentielles ce qui justifie cette différence de prix au mètre carrés. Mais cette différence sur le prix d’achat se rattrape souvent à l’usage.

- Les frais de notaire :

L’un des premiers avantages à acheter un bien neuf réside dans le fait que les frais d’acquisition (ou frais de notaire) sont réduits et moins élevés que pour un achat dans l’ancien. Ils représentent 2 à 3% dans le neuf contre 7 à 8% dans l’ancien.

Certaines communes la taxe foncière est exonérés pour les logements neufs pendant deux ans. Certaines spécificités ici sont importante, comme l’obligation d’adresser la déclaration au centre des finances publiques du lieu de situation du bien avant le 1er janvier de la 1ère année pour laquelle l’exonération est applicable.

- Les charges de copropriétés et les frais d’entretien :

L’avantage d’acheter un petit appartement dans l’ancien en plein centre-ville est le prix. Cependant avez-vous évalué les charges de copropriété et les frais d’entretien ?

En investissant dans l’ achat immobilier neuf , vous bénéficiez des derniers matériaux et dernières réglementations thermique (RT2012). Cela confère au bien immobilier neuf des qualités énergétiques indéniables et vous permet de profiter de plus faibles charges. Ainsi sur le long terme, ces bonnes performances énergétiques assurent des économies. Par exemple, le chauffage pour un bien neuf affiche une performance énergétique moyenne de 57,5 kWh d’énergie primaire par m2 / an contre plus de 150 kWh/ m2 / an pour un bien ancien. "Un logement construit dans les années 70 consomme entre 5 et 6 fois plus d’énergie pour le chauffage et la production d’eau chaude. " souligne Franck Vignaud -Directeur du Laboratoire de l’Immobilier.

Un bien neuf jouit également d’une garantie décennale (10 ans) sur le gros œuvre : elle s’attache aux éléments structurels comme la toiture, les fondations …, et d’une garantie biennale (2ans) : elle concerne les éléments techniques tels que les portes ou les ascenseurs. A partir de la livraison de l’immeuble, ces garanties sont dues et vous n’avez donc pas de travaux à prévoir. En effet le constructeur vous garantit un parfait achèvement du logement. Une garantie pendant 10 ans qui couvre les réparations importantes et une garantie pendant 2 ans qui couvre le fonctionnement des équipements (robinets, volets, porte etc…).

Autre intérêt, on peut personnaliser son logement et parfois modifier l’agencement des pièces. Il y a aussi souvent des places de parkings ce qui n’est pas le cas dans de vieux immeubles.

Contrairement à un bien neuf, lorsque vous achetez dans l’ancien, les réparations sont à prévoir. Vous devez anticiper la réalisation de gros travaux comme la toiture, la chaudière etc… et les petites réparations (robinets, peinture etc..) qui peuvent parfois peser dans votre budget.

- Rendement locatif et économie d’impôt :

En termes de rendement locatif, l’ancien a plus de rentabilité mais il demande une bonne connaissance du marché et une implication personnelle. De plus l’inconvénient majeur est que l’on a plus d’impôts à payer (revenus fonciers, tranche marginale d’impôt et CSG).

La France offre une multitude de dispositifs de défiscalisation immobilières : LMNP, Scellier, Duflot, Borloo, Robien … Les non-résidents et expatriés sont exclus de la grande majorité des dispositifs de défiscalisation.

L’avantage principal d’un achat neuf est la réduction d’impôt importante sous réserve de vous engagez à le mettre en location. En effet, la loi Pinel prévoit des avantages fiscaux aux biens immobiliers neufs dédiés au locatif.

Pinel :

Le Pinel par exemple est dédié aux résidents fiscaux français. Cependant pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2019, les résidents en France au jour de l’investissement conservent la réduction d’impôt pour les périodes au titre desquelles ils sont non-résidents ou expatriés. Cette règle est valable qu’il s’agisse d’un investissement en nom propre ou via une SCI. Le dispositif ne donne pas lie à un remboursement mais à une réduction sur l’impôt sur le revenu dû en France. En ce qui concerne les investissements réalisés antérieurement, les non-résidents et expatriés perdent le bénéfice de la réduction pendant la durée durant laquelle ils sont non-résidents.

Censi-Bouvard (LMNP) :

Le transfert du domicile discal hors de France pendant la durée de l’engagement de location ne remet pas en cause la réduction d’impôt. Le régime LMNP (loueur meublé non professionnel) permet à l’investisseur de procéder à des amortissements et de passer toutes les dépenses (charges de copropriété, taxe foncière, frais de gestion, frais d’agence…) en déficit. Ce dispositif permet à l’investisseur une allocation des revenus locatifs à 100% au remboursement du crédit ou l’épargne puisqu’il verra sa base de revenus locatifs imposable ramenée à 0 € pendant 10 ans.

- Délais d’achat et de livraison :

Dans l’ancien, le délai en moyenne entre la signature du compromis de vente et l’emménagement est de 4 à 5 mois. En revanche, dans du neuf, le délai d’attente est beaucoup plus important, en moyenne entre 12 à 18 mois de la signature du contrat de réservation et l’emménagement.

Certains aspects sont également à anticiper, comme aux retards dans la commercialisation et/ou la livraison du bien. Selon la Fédération des promoteurs immobiliers, environ 30 000 logements bloqués en France. Cependant, certains promoteurs proposent des garanties en cas de retard, sous forme d’indemnisation.

- Neuf ou ancien : Que choisir ?

En conclusion, investir dans un bien neuf est en effet légèrement plus chers que dans l’ancien, mais il offre des garanties solides (décennale, biennale) et des normes de construction permettant de mieux gérer l’énergie. En plus des économies sur les frais de notaires et les charges de copropriétés.

Pour faire un bon investissement, il faut penser à la revente. Effectivement, dans le neuf la projection est plus difficile, mais il est important de se renseigner au préalable sur les futurs projets urbains (emplois, commerces …) et avoir une idée sur l’environnement ou l’opération résidentielle va voir le jour. Une étude pertinente du marché est nécessaire.

Enfin, investir également dans une ville que l’on connaît est un plus non négligeable.

L’investissement en Nue-Propriété, produit d’investissement pour les expatriés et les non-résidents ?

Thu, 16 Jan 2020 10:14:46 GMT

L’investissement en Nue-Propriété est un investissement de plus en plus convoité par les expatriés et les non-résidents. En voici un résumé complet abordant les points clés.

Rappel du concept de l’usufruit et de la Nue-Propriété :

L' usufruit est le droit de se servir d'un bien (habiter une maison, utiliser du mobilier…) ou d'en percevoir les revenus (par exemple encaisser des loyers, des intérêts ou des dividendes), sans pour autant s'en dessaisir. (wikipedia). En d’autres termes vous ne possédez pas le bien mais vous avez le droit d’en jouir. C’est à dire d’y vivre ou de le louer.

La nue-propriété se traduit par le fait de posséder un bien, immobilier ou financier. Dans le contexte de la nue-propriété, le propriétaire ne dispose pas de la jouissance du bien, appelé l'usufruit. En d'autres termes, le nu-propriétaire n'a pas le droit d'utiliser le bien pour ses propres besoin (occupation des lieux) et n'en reçoit pas les fruits (location et perception des loyers), il en détient seulement les murs (lorsqu'on parle d'un bien immobilier) (wikipedia). En d’autres termes la Nue-Propriété est le complément exact de l’usufruit.

Ainsi : Usufruit + Nue-propriété = Pleine propriété

L’investissement en Nue-Propriété, qu’est-ce que c’est ? En quoi cela consiste-t-il ?

Des sociétés spécialisées proposent ce type d’investissement. Le principe consiste à vendre des biens en démembrement. C’est à dire L’usufruit d’une part et la Nue-Propriété d’autre part. Ce type de montage se fait généralement sur des biens neufs (VEFA). L’usufruit est généralement vendu à des bailleurs institutionnels. Attention quand l’on dit bailleur institutionnel, on ne parle pas de HLM. Les biens vendus en Nue-Propriété sont généralement des biens destinés aux bénéficiaires du 1% logement, les résidences de fonctionnaires ou les offices publiques de l’habitat dont les critères d’acceptation de dossier sont soumis à des barèmes allant jusqu’à 70 000 Euros de revenu/an. Les bailleurs institutionnels ont une mission de service public en prenant l’usufruit des biens et en répondant à une demande de logement dans les zones où le marché immobilier est dit tendu. De l’autre côté est vendu la Nue-Propriété à des investisseurs privés. Principalement des particuliers.

Quels sont les avantages de ce type d’investissement ? Produit totalement défiscalisé ?

Lorsque vous faites un investissement en Nue-Propriété, vous achetez la Nue-Propriété en moyenne 60% de la valeur de la pleine propriété et vous récupérez l’usufruit au bout de 15 ans gratuitement. Toute l’astuce repose sur le fait que la récupération de l’usufruit représente environ la somme des revenus locatifs qui auraient été perçus pendant la même période si le bien avait été acheté en pleine propriété. En effet, comme il n’y a pas perception des revenus locatifs pendant la période et que la récupération de l’usufruit n’est pas fiscalisée, vous percevez en fait la somme de tous les revenus locatifs en une fois et non-imposée.

En d’autres termes, l’investissement en Nue-Propriété consiste à investir en acceptant le fait de ne pas toucher de revenus locatifs pendant 15 ans et tout percevoir uniquement au bout des 15 ans en une fois (sous forme d’usufruit). En contrepartie la somme de ce loyer n’est aucunement fiscalisée. Un avantage non négligeable car il permet d’éviter l’imposition des revenus locatifs : TMI à 20% et CSG CRDS à 17.2% ou prélèvement de solidarité de 7.5%.

Les autres avantages fiscaux :

- Ne rentre pas dans la base taxable de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière)

- La taxe foncière est à la charge de l’usufruitier

- Si l’investissement est fait à crédit, possibilité de reporter les intérêts d’emprunt sur des revenus locatifs déjà existants et cumulables pendant 10 ans

- Hors plafonnement global des niches fiscales

L’investissement en Nue-Propriété : effet de levier

L’investissement en Nue-Propriété permet d’investir dans des biens immobiliers avec une mise initiale plus faible que la valeur du bien dans laquelle vous investissez. En moyenne la Nue-Propriété représente 60% de la valeur du bien. Ainsi vous bénéficiez d’un effet de levier de 40%. Effet de levier qui présente l’avantage de ne pas impliquer de coût puisqu’il n’y a pas d’intérêt d’emprunt comme pour un effet de levier provenant d’un financement immobilier.

Pas de loyer impayé :

Effectivement, comme nous l’avons vu plus haut, lors de la période de Nue-Propriété, il n’y a pas de loyer. Cela annule par force des choses la problématique liée aux risques de loyers impayés.

Aucune gestion et charge :

Durant toute la durée de la Nue-Propriété toutes les charges sont totalement exclusivement supportées par l’usufruitier : Impôts, taxes, risques locatifs. Les petites et grosses réparations sont supportées par l’usufruitier articles 605 et 606 Cciv.

Une fois que vous récupérez le bien au terme de l’usufruit, que se passe-t-il ?

Il y a trois possibilités :

- Vendre le bien

- Occuper le bien

- Louer le bien

Dans ce cadre, l’usufruitier est soumis à un cadre légal :

- Obligation de l’usufruitier de remettre le bien en état avant la fin de l’usufruit. C’est une obligation contractuelle de la notice descriptive qui est annexé au contrat de vente.

- Les baux consentis par l’usufruitier aux locataires sont automatiquement échus le jour de l’extinction de l’usufruit

- Les Nue-Propriétaires sont autorisés 6 mois avant l’extinction de l’usufruit à donner congé au locataire pour vendre ou occuper eux même l’appartement. Ils peuvent également poursuivre la location en proposant un bail Loi 89 au locataire en place.

- Au cas où le locataire, relevant toujours des plafonds de ressources sociaux serait contraint de quitter l’appartement, l’usufruit à l’obligation de lui proposer une solution de relogement comparable au sein de son parc. Loi ENL de 2006.

Pour conclure l’investissement en Nue-Propriété , en échange d’accepter le fait de ne pas recevoir les revenus locatifs immédiatement, vous permet d’investir dans un produit vous évitant la fiscalité des revenus locatifs, la gestion du bien, les taxes, le risque de loyer impayé pendant une durée moyenne de 15 ans. Par ailleurs grâce à la loi ENL et les obligations contractuelles vous récupérez au bout de 15 ans un bien remis en état à louer, à vendre ou à habiter.

Quels sont les types de placement épargnes autorisés pour les non-résidents et expatriés

Wed, 15 Jan 2020 15:27:14 GMT

La domiciliation du salaire n'étant pas possible pour les non-résidents et expatriés, les banques demandent toujours en contrepartie un placement épargne chez elles. Mais quels placements leur sont disponibles ?

Dans le cadre d’une demande de crédit pour non-résident ou expatrié, ces personnes n’ont souvent pas la possibilité de domicilier leur salaire car ayant majoritairement un contrat local. Pour compenser cette absence de revenu, la banque impose en contrepartie un placement épargne en guise de garantie, mais également pour qu’ils aient un intérêt à prêter à cette clientèle ne vivant et ne travaillant pas en France.

Cependant tous ne sont pas égaux quant au nombre de placement proposé, notamment en raison de réglementation financière, selon le pays de résidence ou de façon plus rare la nationalité.

Les propositions de placements sont assez larges et assez variables. Toutes les banques ne proposent pas les mêmes types de placement, certaines acceptant de se plier aux réglementations, tandis que d’autres préfèrent économiser du temps et de l’argent et ainsi limite les choix.

Les propositions qui reviennent le plus sont les placements dans des Livret A, plébiscités par les banques car la loi interdit l’ouverture d’un livret A par banque. L’épargne logement est un placement qui revient également le plus souvent (Plan Epargne Logement et Compte Epargne Logement) mais il s’agit d’un placement qui ne peut être nanti ainsi certaines banques ne le proposeront pas aux non-résidents et expatriés comme garantie pour le prêt.

Les comptes titres et OPCVM sur compte titre reviennent également le plus souvent comme proposition de la banque. Cependant à cause de la réglementation FATCA extrêmement contraignante, certaines banques refusent de le proposer aux US Person .

Un peu moins souvent, certaines banques proposent des placements dans des parts de SCPI propres à chacune des banques ainsi que leurs contrats d’assurance vie. Elles sont moins proposées car les procédures de mise en place peuvent être plus contraignantes pour les banques. Certaines banques peuvent également imposer une limitation de pays pour l’accès aux assurances-vie, comme la Caisse d’Epargne qui le propose uniquement aux pays limitrophes à la France Métropolitaine.

A l’inverse, aucune banque ne propose à la clientèle non-résidente les placements dans des Livrets Développement Durable (ex Codevi), dans des Livrets Epargne Populaire, Livret Bleu, Plan Epargne en Action et Livret Jeune, qui sont uniquement réservés aux personnes qui sont résidentes fiscales en France.

Certaines banques vont imposer un seul type de placement comme la BRED par exemple qui impose l’ouverture d’un livret A ainsi que l’achat de leurs parts sociales. Cependant, elle reste quand même ouverte à d’autres types de placements, d’autres banques vont vouloir privilégier uniquement leurs OPCVM comme la BNP ou d’autres placements qui ont également la possibilité d’être nanti.

De quelle manière le climat social et la politique mondiale affectent le crédit immobilier en France pour les non-résidents et expatriés ?

Thu, 02 Jan 2020 13:16:06 GMT

Brexit, manifestation dans plusieurs pays : Hong-Kong, Liban, et même en France. Qu’est-ce que le futur réserve à nos expatriés et non-résidents ?

Le monde traverse une période d’instabilité politique et de changements structurels, des questions évidentes se posent au sujet de leurs éventuelles retombées sur le marché immobilier en France et notamment la demande de financement des non-résidents et expatriés.
Les événements d’ordre politique peuvent augmenter l’aversion au risque des investisseurs à court terme, et ce à travers toutes les classes d’actifs, et qu’ils peuvent influencer les tendances de marché à plus long terme. Le secteur immobilier n’est, bien entendu, pas à l’abri de ce phénomène.
Brexit, manifestation dans plusieurs pays : Hong-Kong, Liban, et même en France. Qu’est-ce que le futur réserve à nos expatriés ?

Les expatriés de Hong Kong :

Depuis le mois de Juin, Hong Kong est secouée par des manifestations massives contre le pouvoir et pour la démocratie.
Le statut de Hong Kong, territoire semi-autonome, possédant sa propre monnaie (dollar hongkongais) et un statut en principe garanti jusqu’en 2047. De nombreux Hongkongais accusent le gouvernement central chinois de vouloir mettre à pas avant cette date à la suite de l’annonce fin avril 2019 par le gouvernement pro-Pékin d’un projet de loi devant permettre les extraditions vers la Chine continentale. Entre 250 000 et 1 million de Hongkongais descendent dans la rue pour demander le retrait de ce projet de loi.
La mobilisation ne faiblit pas malgré l’annonce de la cheffe de l’exécutif Carrie Lam de la suspension du projet. Les revendications se sont élargies, les manifestants demandent la démission du gouvernement hongkongais nommé par Pékin et l’instauration du suffrage universel.
Les manifestants pro-démocraties ont mené des actions coup de poing dans le but de paralysé la ville : occupations, blocage des transports en commun ou grève générale. L’aéroport de Hong Kong, un des plus fréquentés du monde, a connu 3 jours de sit-in avec 5000 manifestants ce qui a engendré l’annulation de tous les vols. Face au durcissement de la mobilisation, Pékin laisse planer la possibilité d’une intervention par la force dans le territoire semi-autonome.
Face à la crise, les expatriés Français sont préoccupés et ces événements sont à la fois symboles d’espoirs et de craintes.
La communauté française à Hong Kong est l’une des plus importantes du territoire, avec plus de 13 500 ressortissants inscrits sur les listes consulaires.
A la question de l’impact des manifestations sur leur vie, les expatriés soulignent que la crise de Hong Kong a rendu la vie moins chère mais source de stress. Cependant beaucoup souffrent de la situation sur le plan professionnel, notamment le secteur hôtelier et ses sous-traitants qui ont essuyé 60% de baisse de revenus.
En effet, les indicateurs économiques semblent présenter une situation plutôt critique pour Hong Kong. D’après le département de statistiques du gouvernement, la croissance du PIB est passé de 1,2% au dernier trimestre de 2018 à 0,5% au deuxième trimestre de 2019. La balance commerciale est devenue déficitaire (- 6% au deuxième trimestre de 2019) et le tourisme a connu une chute depuis le début des manifestations (-40% selon le Tourism Board). L’agence de notation américaine Fitch a abaissé la note de dette souveraine d’Hong Kong passant de AA+ à AA. Fitch l’expliquait ainsi : "Les événements actuels ont (...) durablement affecté la perception, sur un plan international, de la qualité et de l'efficacité du système de gouvernance et de l'État de droit de Hong Kong. Ils ont remis en question la stabilité et le dynamisme de son environnement économique".
Les entreprises qui souhaitent quitter Hong Kong sont une infirme minorité. Selon un sondage commandé par la chambre de commerce américaine à Singapour, 22% des entreprises ayant des opérations à Hong Kong envisagent de déplacer leur capital en dehors du territoire mais seules 5% d’entre elles ont prévu de le faire.
Selon Natixis, la fuite de capitaux est incertaine, cependant les scénarios de délocalisation sont à l’étude. Pour des raisons réglementaires, les banques maintiennent de leur côté un plan de continuité d’activité, mais des réflexions sont en cours à cause de l’incertitude sur la libre circulation des informations et d’Internet. L’avenir des 800 compagnie françaises implantées sur le territoire demeure incertain.
Les expatriés non pas envisagé de plier bagage et de rentrer en France. Hong Kong a de nombreux arguments pour séduire les expatriés : économie dynamique, taux de chômage très bas, formalités simplifiées pour les créations d’entreprise. Les effets des tensions politiques hongkongaises finissent par se faire sentir sur l’attraction de l’ex-colonie britannique. D’après Bloomberg, les demandes de visas de travail des expatriés toutes nationalités confondues ont chuté de 7% et le nombre de résidents provisoires a baissé de 4,1% au premier semestre 2019.
Pour l’instant les solutions de financement des non-résidents et expatriés à Hong Kong n’ont connu aucun changement. Malgré la situation de crise, les banques interviennent sur les demandes de financement et sous les mêmes conditions. Dans ce climat de tension, il n’est pas question de prérogatives immenses : confiscation d’avoirs ou de gel de comptes bancaires. A ce jour, les non-résidents et expatriés sont toujours libre de faire des transferts de devise et d’investir en France dans des projets immobiliers.

Immobilier français et Brexit, quelles conséquences ?

Le Brexit est une abréviation de British Exit, l’expression désigne la sortie du Royaume-Uni de L’Union européenne. Lors d’un référendum organisé par l’ancien Premier ministre David Cameron en Juin 2016, 51,9% des Britanniques ont choisi de quitter l’UE. Le Royaume-Uni et les 27 autres pays membres de l’Union européenne se sont donné deux ans pour préparer la sortie effective du pays. Le Brexit a toutefois été repoussé 4 fois, le dernier report l’ayant fixé à la date du 31 janvier 2020.
Les conséquences politiques du Brexit pour l’Union Européenne son difficiles à prévoir. La devise britannique a perdu 11% de sa valeur par rapport à la devise européenne, une dépréciation qu’elle n’avait pas connue depuis 30 ans. Plusieurs axes sont sujet de négociations, notamment la facture d’une cinquantaine de milliards d’euros de la sortie de l’UE. La libre circulation des personnes entre l’Union européenne et le Royaume-Uni, ce dernier souhaitant limiter l’immigration sur son territoire. Le futur statut des Européens désireux de s’installer et/ou travailler au Royaume-Uni reste à préciser. La question des expatriés et des travailleurs transfrontaliers actuels est partiellement résolue par l’accord de sortie : les Européens résidant et/ou travaillant déjà au Royaume-Uni avant la fin de la période de transition, tout comme les Britanniques installés dans un autre pays de l'UE avant cette échéance, devraient conserver leur statut, sauf en cas de no deal.
Un Brexit sans accord provoquerai un choc instantané pour l’économie britannique. En cas de no deal, le PIB britannique serait amputé de 7,8% à 10,5% d’ici à 2024. La croissance n’est pas le seul indicateur à basculer dans le rouge, selon la Banque d’Angleterre, le taux de chômage augmenterait de 7,5% contre 3,9% aujourd’hui. Par ailleurs, d’après une étude de l’institut allemand IWH, un Brexit sans accord menacerait 600 000 emplois dans le monde, dont 179 000 dans l’UE et 50 000 en France. L’inflation grimperait à 6,5% contre 2,1% actuellement, tandis que le livre sterling s’effondrerait de 25% et les prix de l’immobilier de 30%.
Des frais supplémentaires sont aussi à prévoir pour l’usage des cartes de paiement. Par ailleurs, au sein de l’UE, les clients des banques d’investissement basées au Royaume-Uni ne pourront plus faire appel à leurs services financiers. De nombreux établissement ont mis en place des filiales sur le continent pour éviter cette problématique.
Brexit reporté ou pas, les Français expatriés à Londres dont les sociétés déménagent à Paris achètent depuis plusieurs mois leur résidence principale. La demande de financement pour les non-résidents et expatriés à Londres ne cesse d’augmenter. Les banques sont totalement ouvertes au financement et accompagnent les expatriés dans leur installation en France. Toutefois la demande de financement des britanniques sur le territoire français risque de s’affaiblir. Détérioration du livre sterling, croissance plus faible et inflation, ces facteurs influencent négativement leur capacité d’investir dans de l’immobilier en France.

La révolution libanaise :

Selon l’étude annuelle publiée par le cabinet américain Mercer, malgré la crise économique que traverse le Liban, Beyrouth est de plus en plus chère pour les expatriés. La capitale occupe la 53ème place au classement des villes les plus chères du monde et la 4ème ville arabe la plus chère sur les 17 retenues par les auteurs du classement.
Au Liban, une révolution est en train de se produire. Une série de protestations en réponse à l’échec du gouvernement à trouver une solution à la crise économique. L’annonce de nouveaux impôts sur l’essence, le tabac et les appels en ligne par le biais d’applications comme WhatsApp attise des contestations qui 13 jours après pousse le président du Conseil des ministres Saad Hariri a démissionné, lui et son gouvernement.
Au Liban, le dollar américain est utilisé au même titre que la livre libanaise, indexée sur le dollar depuis 1997 au taux de 1 507,5 livres pour 1 dollar.
De nombreuses stations-service à court d’essence ont fermé et les prix ont de nouveau grimpé en raison d’une pénurie résultant d’une grave crise économique. Les propriétaires des stations-service, qui paient leurs fournisseurs en dollars et encaissent en monnaie locale, déplorent au taux plus élevé sur le marché noir.
L’inquiétude de la population persiste à cause des restrictions sur les retraits ou les conversions imposées par les banques depuis août en raison de la crise économique.
À la suite de la fermeture des banques, les salaires ne sont plus versés et les habitants subissent une dévaluation de fait de la livre libanaise.
Pour leurs projets en cours, tout est mis en standby. Les expatriés et non-résidents ont dû abandonner leurs projets d’investissement en France ou ailleurs, impossible de récupérer des relevés de compte ou d’effectuer un transfert d’argent pour leur apport ou placement.
Les banques n’ont jamais jugé le Liban comme pays à risque ou politiquement instable malgré une série d'événements comme l’assassinat de l’ancien premier ministre Rafic Hariri, le bombardement au Sud-Liban ou encore l’envahissement du Hezbollah etc. Les solutions de financement pour les non-résidents et expatriés au Liban existent. Cependant à cause de ce nouveau rebondissement, toutes les banques ayant suivi des clients sur cette période ont dû arrêter la procédure en cours de route.
Des scènes d’échanges tendus entre clients, interdits de retirer ou transférer les montants réclamés, et employés de banques, soucieux d’appliquer les nouvelles régulations, ont défrayé la chronique. La Banque Centrale et l’Association des banques se sont vu demander de répondre aux besoins des dépositaires pour que les entreprises restent fonctionnelles.
La banque mondiale a appelé les autorités à former un nouveau gouvernement dans les plus brefs délais, mettant en garde contre une « récession plus grave ».

Quel avenir pour le financement des non-résidents et expatriés dans ses climats de tensions ?

Aujourd’hui, la seule certitude est que les pays comme le Liban ou le Royaume-Unis vivent un réel tournant dans leurs histoires, et qu’un éventuel changement prendra beaucoup de temps.
La mondialisation a fait que tous les pays sont liés entres eux : commerce, importation, tourisme etc. De ce fait, lorsqu’un pays est politiquement ou économiquement instable, cela influence le reste du monde.
Les banques en France estiment le risque pour financer un non-résident et expatrié , par la situation professionnelle en premier lieu mais surtout par la stabilité politique et économique du pays où il réside. Par exemple en janvier 2019, le Ministère de l’Europe et des affaires étrangères à retirer le Liban de la liste rouge des pays dangereux, sera-t-il toujours le cas après ces nouveaux événements ?
Les solutions de financement pour non-résidents et expatriés tiennent sur un fil fragile, lorsque l’instabilité politique ou une crise économique se déclenchent, les banques ferment les portes et deviennent de plus en plus réticentes à prêter. Le climat de méfiance et de risque fait durcir les conditions de financement et rend le marché plus complexe.
Toutefois, les non-résidents et expatriés restent un type de clientèle que les banques recherchent, grâce à leurs salaires élevés et grande capacité d’épargne.

Les contreparties exigées par les banques pour les non-résidents et expatriés

Tue, 26 Nov 2019 11:03:55 GMT

Quelles sont ces contreparties et y a-t-il une différence entre les résidents, non-résidents et expatriés ?

Une différence de statut fiscal dit une différence de traitement par les banques. Autant les banques peuvent se bousculer pour une clientèle résidente, autant celles-ci sont plus frileuses quand cela concerne une clientèle non-résidente et expatriée, ne voyant pas forcément un avantage car la majorité d’entre eux sont dans l’impossibilité de domicilier leur salaire dans une banque française (hors contrat d’expatriation). D’où la création de contreparties dédiées à cette clientèle afin de concéder au prêt mais également afin de créer un lien privilégié avec cette clientèle. Les contreparties exigées par les banques peuvent être plus ou moins lourdes selon chaque banque mais également selon leur condition de financement. Ainsi comme la domiciliation de salaire est souvent impossible, les banques ne le demandent jamais mais réclament à la place une domiciliation des revenus locatifs si l’achat est un investissement locatif et demandent surtout un placement épargne au sein de leur banque.

Ce placement épargne peut se faire dans le produit d’épargne de votre choix dans la limite que propose les banques, mais nous retrouvons toujours un PEL, un livret A, un PEA, une assurance-vie, les SCPI de la banque ou encore un compte titre par exemple. Ce placement pourra être nanti, soit bloqué pendant toute la durée du prêt ou non à hauteur d’un pourcentage du capital emprunté qui varie également selon la banque, la fourchette étant assez large.

Certaines banques n’hésitant pas également à demander d’autres contreparties afin de créer et développer la relation client au maximum, en demandant à la fois l’équipement d’un compte équipé avec une carte bancaire et compte en ligne. La prise de part sociale de la banque est demandée s’il s’agit d’une banque coopérative. La banque pourra également demander que la majorité de votre épargne française soit placée chez elle pour qu’elle fasse de vous sa banque principale à moins que cela ne le devienne déjà rien qu’en faisant le placement épargne.

Ainsi les contreparties exigées sont de manière générale toujours packagée et déjà négociée en amont. C’est également la première chose que la banque va vérifier dans chaque dossier de demande de prêt de non-résidents et expatriés car comme elles n’ont rien à gagner contrairement à un prêt pour un résident, elle vérifie d’abord si elle a un intérêt dessus c’est-à-dire si le client accepte toutes les contreparties demandées afin de procéder à l’analyse du dossier complet et de donner son feu vert pour le prêt.

Un autre point où certaines banques peuvent être particulièrement exigeantes, est le déplacement. Les banques en ligne n’imposent jamais de déplacement en agence, mais pour compenser cela peut se refléter sur leurs taux d’intérêts, qui sont largement au deçà des taux actuellement proposés sur le marché. Les autres banques « traditionnelles » imposent toujours le déplacement après acceptation de la demande de prêt, afin qu’elle puisse vous voir au moins une fois avant de pouvoir éditer les offres de prêt. La majorité des banques demandent un déplacement en agence dans la capitale, et d’autres peuvent après négociation demander le déplacement du dossier d’un client dans une agence d’une autre ville si cela peut faciliter le déplacement du demandeur de prêt.

Pour les expatriés, ce profil a la facilité d’ obtenir un crédit immobilier avec des taux de résident sans surcote tout en étant domicilié dans un autre pays principalement parce que leur salaire est déjà domicilié en France à cause de leur contrat d’expatriation, mais également parce que leur contrat a une date précise d’expiration et reviennent toujours en France au bout de quelques années. Cependant, ils auront toujours les contreparties demandées pour des non-résidents mais le pourcentage de placement est généralement toujours plus faible que ce qui est exigé pour une personne avec un contrat local. Ainsi le déplacement sera toujours quelque chose que chaque banque va imposer s’il s’agit d’une banque traditionnelle et refusant toute procuration, ce qui peut-être d’autant plus problématique pour les profils qui sont expatriés.

Expatrié et non-résident fiscal : ne pas confondre

Wed, 20 Nov 2019 16:25:59 GMT

Quelle est la différence entre un non-résident et un expatrié ?

Un expatrié désigne une personne s’établissant à l’étranger pour des raisons professionnelles. Le statut de salarié expatrié concerne tout salarié amener à travailler à l’étranger pour une mission d’au moins 3 mois. Le salarié expatrié n’a plus de lien de subordination avec l’entreprise d’origine installée en France.

Le nombre précis de Français expatriés n’est pas connu. En 2018 le nombre de Français inscrits sur les registres des consulats français était de 1 802 382 selon le Ministère de Affaires étrangères.

Près de la moitié des Français établis hors de France vivent en Europe. La plupart vivent dans les cinq pays suivants : Suisse : 179 597 inscrits, États-Unis : 157 849 inscrits, Royaume-Uni : 140 224 inscrits, Belgique 124 978 inscrits et Allemagne : 118 000 inscrits.

37% des Français sont expatrié en Union Européenne, 13,7% en Amérique du Nord, 8% Proche et Moyen-Orient et 8% en Asie-Océanie. Le pourcentage le plus faible de Français expatrié est en Afrique.

Un non-résident est une personne dont le domicile ou le lieu de séjour principal, le lieu d’activité professionnelle, ou encore le centre d’intérêts économiques est situé en dehors du territoire français.

Le contrat de travail :

Pour un expatrié, un avenant du contrat de travail doit préciser certaines informations. Le nom de l’entreprise d’origine et l'entreprise du pays d’affectation, le lieu de travail, la date de début de contrat et date de fin, les conditions de travail (rémunérations, bonus, durée des congés etc. ...) et conditions de rapatriement. De ce fait le salarié expatrié ne fait plus partie des effectifs de l’entreprise d’origine installée en France.

Les avantages en nature peuvent être dans certains cas négociés comme les frais d’installation, le logement, à la scolarisation des enfants. La réintégration dans l’entreprise est obligatoire au retour.

Le salaire est fixé et versé par la société d’accueil et généralement sa domiciliation est partiellement ou totalement faite en France.

Plusieurs entreprises pour qui le choix d’envoyer un salarié en expatriation est délibéré et stratégique malgré son coût, comme TOTAL, ACCOR, General Electric, VEOLIA ou encore Air France. Le ministère de l’éducation national propose également des postes d’enseignants dans les établissements scolaires ou universitaires.

Le non-résident est un salarié sans lien avec une entreprise française, il est recruté par une société étrangère et signe donc un contrat de travail local. Toutefois, cette société peu être une filiale française. Le contrat de travail est soumis au droit local du pays d’accueil et n’offre pas de garantie de réemploi au retour en France.

Le salaire est fixé et versé par l’entreprise locale et sa domiciliation se fait dans le pays d’accueil, rarement en France.

De manière générale, la durée d’un contrat de travail pour un non-résident dépend du pays d’accueil et le visa de travail accordé. Contrairement à un expatrié, la durée du contrat de travail prend fin lorsque la mission se termine.

Protection sociale :

Le salarié expatrié est affilié à la protection sociale du pays d’accueil. Toutefois, il peut choisir de cotiser en plus à l’assurance maladie française en adhérant à la Caisse des française de l’étranger (CFE).

Impôt sur le revenu pour les non-résidents et expatriés :

Le statut d'expatrié engendre des changements du point de vue de la fiscalité. En France, c'est la résidence fiscale qui est prise en compte. Si un salarié conserve sa résidence fiscale sur le territoire national, il devra payer des impôts en France. La résidence fiscale correspond au foyer de vie de la famille. Si un Français fait le choix de partir vivre à l'étranger avec toute sa famille et ne revient en France que pour les vacances, il est alors exonéré d'impôt sur le revenu en France. Ils sont redevables de l’impôt sur le revenu en France que sur les sommes perçues entre le 1er Janvier et la date de leur déménagement.

La situation est plus complexe lorsque l’expatrié ou sa famille ont conservé un domicile en France et si une partie des revenus est de source française. Dans ce cas, le contribuable est imposé non seulement sur l’ensemble des revenus perçus entre le 1er janvier et la date de son déménagement, mais aussi sur tous les revenus acquis en France après son départ.

L’impôt sur le revenu pour les non-résidents suit la même logique que celui des expatriés. La seule différence consiste dans le fait que contrairement aux expatriés les non-résidents ne perçoivent ni partiellement ni totalement leurs salaires en France, donc ils ne peuvent pas être imposer sur les revenus générer par leur activité professionnelle. Cependant si un non-résident possède des investissements en France lui générant des revenus comme les revenus fonciers d’un investissement locatif ou des plus-values sur des comptes titre, il sera imposé dessus.

Financement pour non-résidents et expatriés :

Les personnes en situation d’expatriation ont plus d’avantage lorsqu’il s’agit d’ investir en France et d’effectuer une demande de financement. Effectivement dû à la nature de leur contrat de travail, les banques sont plus rassurées et le risque encouru est minime. De ce fait, les expatriés bénéficient de conditions de financement plus avantageuses qu’un non-résident.

Tout d’abord sur les quotités de financement, pour un expatrié la banque peut financer jusqu’à 100% de la valeur du bien et ne demande aucun apport sur le projet hormis les frais inhérents (frais de notaire et frais d’agence). Lorsqu’il s’agit d’un non-résident les quotités de financement sont plus faible, de 70% à 90%. Cependant certaines banques acceptent de financer un non-résident à hauteur de 100%, ceci dépend généralement du profil (nature de l’emploi / revenus, etc. …) et du projet au cas par cas.

Cette différence existe également sur les taux appliqués par les banques. De manière générale une surcote des grilles de taux est appliquée lorsqu’il s’agit d’un financement pour non-résidents et expatriés. Cependant les banques acceptent de financer les non-résidents à des taux plus élevés qu’un expatrié. Les expatriés bénéficient des taux avoisinants celles des résidents grâce à leur statut.

Les banques exigent également des contreparties pour un financement non-résidents et expatriés. Comme mentionné au départ, le salaire d’un expatrié est partiellement ou totalement domicilier en France contrairement à un non-résident. La banque va donc demander que cette partie du salaire soit domicilié chez elle, en revanche pour un non-résident puisque la domiciliation de salaire est non envisageable la banque exige un placement épargne entre 10 % et 25% du capital emprunté.

Les Français sont chaque année de plus en plus nombreuse à s’expatrier. Emploi, bonus, avantages en nature, pouvoir d’achat, qualité de vie et envie découverte poussent les français hors des frontières. Au vue du nombre d’expatriés qui ne cesse d’augmenter, les banques sont de moins en moins réticentes sur les financements des expatriés et non-résidents et proposent même des solutions adaptées et dédier pour ce type de clientèle.

Compte rendu du marché du crédit immobilier pour les non-résidents et les expatriés au 29/10/2019

Mon, 04 Nov 2019 12:00:14 GMT

Qu’en est-il du marché du crédit immobilier pour les expatriés et les non-résidents souhaitant investir en France ? Y a-t-il toujours des solutions ? Les modalités ont-elles changées ? Quels sont les taux ?

Les solutions de financement pour les non-résidents et les expatriés sont toujours une niche assez fragile. Les banques qui interviennent peuvent être amenées à changer. Toutefois, le nombre d’établissements bancaires pouvant intervenir sur le marché des non-résidents et des expatriés reste encore majoritaire. La reprise économique rend les banques un peu plus enclines à la négociation de financement pour les non-résidents et expatriés. Notamment en termes de contrepartie permettant de compenser la non-domiciliation de salaire.

La demande de financement des non-résidents et des expatriés :

La demande de financement des non-résidents et des expatriés depuis quelques mois n’a jamais été aussi forte. Plusieurs facteurs expliquent cela. Le premier est le niveau des taux d’intérêt . Les taux d’intérêt en France n’ont jamais été aussi bas. On voit même pour certains dossiers, les taux passés en dessous de la barre des 1%. Ces niveaux de taux dopent la demande, accentuée par les niveaux des taux des pays étrangers généralement bien supérieurs. La conjoncture actuelle rend les investissements locatifs très rentables. La deuxième explication repose sur le fait de la reprise économique. La confiance des investisseurs progresse, poussant les investisseurs à s’intéresser à l’investissement immobilier. Enfin, la dernière explication repose sur le niveau des salaires moyens des expatriés et des non-résidents qui se porte pour le mieux.

Les taux d’intérêt :

Comme vu précédemment, le niveau des taux n’a jamais été aussi bas. Oscillant en moyenne selon la durée et le profil ente 1 et 1,5%. Les taux ont subi une baisse sur le début de l’année et une autre baisse encore sur l’été. Rendant le niveau des taux à des seuils jamais vus encore, passant en dessous des 1% pour certains dossiers. Nous n’avons pas encore d’indicateur pour affirmer que les taux remonteront dans un futur proche. On peut peut-être envisager que les taux resteront à ces niveaux jusqu’à la fin de l’année. Sans certitude toutefois.

Les modalités de financement :

Concernant les modalités de financement, celles-ci n’ont pas réellement changées. Les solutions dédiées aux non-résidents et aux expatriés sont toujours conditionnées aux contreparties. Alors qu’un résident se verra demander la domiciliation de salaire, un non-résident aura quant à lui plus de mal à domicilier son salaire étant donné sa situation d’expatrié/non-résident. Ainsi les solutions de financement reposent majoritairement sur la capacité du client à placer de l’épargne dans la banque qui financera le projet. Le montant du placement dans la banque peut varier entre 10 à 25% du montant du prêt. En ce qui concerne les quotités proposées par les banques celles-ci sont relativement stables. On trouve de solutions de financement comprises entre 70% et 100% de la valeur du bien. Concernant les durées, les financements sont négociables jusqu’à 25 ans, même pour les investissements locatifs auprès de certaines banques. Les solutions de financement pour les SCPI et les Nue-propriété sont encore possibles aujourd’hui pour les non-résidents et les expatriés.

Les conditions d’accord :

Les conditions d’accord de prêt restent également relativement stables : Taux d’endettement en dessous de 33%, travailler dans un pays considéré non risqué par le ministère des affaires étrangères. Les pays Européens, Américains, Asiatiques et Océaniques sont privilégiés. Les banques accordent toujours beaucoup d’importance à la société pour laquelle travaille les clients.

Les événements importants sur 2019 :

La fermeture du Crédit Foncier est l'événement majeur de 2019. Il était un des leaders sur le marché des financements des non-résidents et des expatriés. Il avait l’avantage de proposer des solutions de financement sans aucune contrepartie jusqu’à 90% de financement. C’était aussi un grand acteur du marché concernant les solutions de financement de SCPI . Depuis sa fermeture, le volume traité par leur service s’est transféré naturellement sur les autres banques. Peut-être cela va-t-il pousser les enseignes bancaires à élargir leur gamme et augmenter leur volume de financement pour les non-résidents et les expatriés. L’avenir le dira !

Conclusion :

Dans un contexte où la demande de financement n’a jamais été aussi forte, les solutions de financement pour les non-résidents et les expatriés malgré la fermeture du Crédit Foncier sont encore aujourd’hui assez importantes. Les conditions restent aujourd’hui très favorables et relativement stables en termes de modalité et d’accord de prêt. Il faudra toutefois rester vigilant à la conjoncture actuelle pervers de baisse des taux qui appauvrie l’appétence des banques à faire des crédits.

L'assurance prêt pour les non-résidents et expatriés

Tue, 01 Oct 2019 09:55:05 GMT

Pour un non-résident et expatrié, il est difficile de convaincre les banques de financer son projet et bien assurer son prêt lorsqu’on habite à plusieurs kilomètres de la France. Toutefois, des solutions existent.

Qu’est-ce que l’assurance prêt pour non-résidents et expatriés ?

L’ assurance emprunteur pour non-résidents et expatriés est un contrat individuel ou collectif qui garantit la prise en charge selon la quotité, une partie ou la totalité des échéances de remboursement ou du capital restant dû d’un crédit en cas de sinistre. L’assurance prêt couvre le plus souvent les risques de décès, de la perte totale et irréversible d'autonomie, de l’invalidité permanente, de l’incapacité temporaire de travail et la perte d'emploi.

Pour bénéficier d’une assurance prêt pour non-résidents et expatriés, un questionnaire de santé ou une déclaration d’état de santé est à remplir. Au vu des réponses apportées, l’organisme d’assurance peut refuser de vous assurer en tout ou partie ou augmenter sa tarification. Généralement une prime d’assurance vient se rajouter au tarif de base.

Le contrat d’ assurance prêt pour non-résidents et expatriés peut se présenter sous plusieurs formes. En contrat individuel, collectif, contrat collectif dit « individualisé », contrats collectifs à adhésion obligatoire pour l’assuré et contrats collectifs à adhésion facultative pour l’assuré.

En cas d’un sinistre, l’assurance prêt pour non-résidents et expatriés garantie la part de quotité exprimé généralement en pourcentage du montant du prêt. La quotité assurée couvre la totalement ou partiellement le prêt selon le contrat. De manière générale, les banques exigent une quotité de 100% lorsque vous êtes un emprunteur unique.

La durée du contrat d’assurance pour non-résidents et expatriés dépend de la durée du contrat du crédit immobilier. Etant donné que la durée de vie d’un crédit immobilier est assez longue, tout au long de cette période, l’emprunteur est susceptible de vivre un sinistre.

L’assurance prêt non-résidents et expatriés est donc un contrat dont la durée est égale à celle du prêt. Dans le but de couvrir le remboursement du crédit, ce contrat couvre les garanties suivantes :

- La perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) :

Il s’agit d’une invalidité physique ou mentale constatée avant l’âge de 65 ans. L’assuré est dans ce cas incapable d’exercer une profession quelconque et a besoin d’une tierce personne dans les actes de la vie quotidienne.

- L’incapacité temporaire total de travail (ITT) :

À la suite d’un accident ou une maladie, cette garantie intervient lorsque l’assuré est inapte à exercer une activité professionnelle pendant une période.

- L’invalidité permanente totale (IPT) :

À la suite d’un accident ou une maladie, cette garantie intervient lorsque l’assuré est reconnu inapte à exercer son activité professionnelle ou toutes autres activités.

- L’invalidité permanente partielle (IPP) :

C’est une garantie complémentaire à la garantie invalidité permanente totale. Elle intervient lorsque l’assuré présente un taux d’invalidité égale ou supérieur au taux d’invalidité fixé par le contrat après consolidation de son état.

- Décès :

Tous les contrats d’assurance emprunteur couvre le décès de l’assuré sauf dans le cas d’un suicide, de profession à risque ou la pratique de certains sports dangereux.

- La perte d’emploi :

Cette garantie est facultative, généralement optionnel et coûteuse. Elle est proposée comme complément des garanties décès. Deux solutions possibles : reporter les échéances jusqu’à la fin de la période de chômage ou par versement forfaitaire. Pour bénéficier de cette garantie, il faut respecter certaines conditions comme ne pas être en période d’essai, en préavis de licenciement ou de mise en pré-retraite. Il existe des exclusions pour la garantie perte d’emploi comme la démission, le licenciement pour faute grave, etc.

Généralement pour les contrats d’assurance prêt non-résidents et expatriés, les garanties couvertes sont le Décès/PTIA.
Il est possible de souscrire aux garanties ITT/IPT pour non-résidents et expatriés lorsque la banque l’exige. Généralement la garantie ITT vient soit dans la demande de l’offre ou à la demande de la banque. De manière générale lorsque le projet est l’achat d’une résidence principale, cette garantie est demandée lors d'un retour en France.

Sur les contrats d’assurance prêt non-résidents et expatriés, les exclusions de garanties doivent êtres exprimés avec des termes clairs, précis, non ouverte à confusion ou à des interprétations. Les exclusions classiques sont celles pour cause de guerre civile ou étrangère, du risque atomique ou de navigation aérienne, de mouvements sociaux ou populaires, de participation d’émeutes, de grève ou de complots. Les exclusions conventionnelles sont celle liés à la pratique d’activité sportif à risque.

A savoir :

Selon l’article L. 132-7 du code des assurances, le suicide est obligatoirement assuré dès la souscription dans la limite d’un plafond qui ne peut être inférieur à 120 000 € lorsque le prêt a pour objectif de financer l’acquisition de votre résidence principale.

L’assurance prêt pour non-résidents et expatriés a un coût, c’est un facteur déterminant du choix entre un contrat de groupe, une délégation d’assurance ou une assurance individuelle.

Le coût de l’assurance prêt non-résidents et expatriés est corrélé avec le risque de non-remboursement du souscripteur ou le risque qu’un sinistre prévu sur le contrat se produise. Également le pays de résidence, comme les Emirats-Arabe-Unis, le Congo, Le Niger, le Liban influence la tarification, une surprime est généralement rajoutée.

La loi autorise l’assureur à collecter tout renseignement sur l’emprunteur durant la phase précontractuelle lui permettant de mieux évaluer les risques. L’emprunteur doit remplir une fiche de questionnaire médical. L’assureur évaluera donc le risque en fonction de l’état de santé de l’assuré et fixera en conséquent le montant des primes.

Le coût global de l’assurance emprunteur s’obtient en multipliant le taux de la prime par le capital emprunté et par la durée totale du prêt.
Les taux des primes d’assurance se situent en général entre 0.5% et 1% sauf dans le cas des délégations d’assurance qui offrent des taux inférieurs.
En cas de sinistre, l’indemnisation diffère selon le type de contrat d’assurance emprunteur souscrit mais aussi selon le sinistre subit.

- En cas de décès de l’emprunteur : L’assureur effectuera un versement forfaitaire du reste du crédit impayé à la banque et le bien immobilier en question devient alors patrimoine des héritiers de l’emprunteur.
- En cas d’incapacité temporaire et totale de travail : L’assureur remboursera à la banque que les mensualités correspondant à la période d’incapacité temporaire jusqu’à recouvrement total de l’emprunteur.
- En cas d’invalidité totale ou partielle : Par définition l’invalidité est permanente, la modalité d’indemnisation est sous forme de versements en une seule fois comme dans le cas du décès de l’emprunteur.

La résiliation d’un contrat d’assurance prêt pour non-résidents et expatriés est possible. Selon la version issue de la loi n° 2017-203 du 21 février 2017 de l’article L. 313-30 du code de la consommation, il est possible de résilier son contrat d’assurance emprunteur chaque année.
La résiliation dite HAMON introduite par la loi du 17 mars 2014 permet à partir de 12 mois à compter de la signature de l’offre de prêt, le changement de votre contrat d’assurance sous 2 conditions réunies :
• Avoir le même niveau de garantie entre les deux contrats
• La demande de résiliation doit intervenir au plus tard 15 jours avant le délai de 12 mois, l'article L. 113.12-2 du code des assurances.

Une fausse déclaration de l’assuré peut entraîner la nullité du contrat d’assurance même si le risque omis n’a eu aucune influence sur le sinistre. L’assureur doit encore prouver que son assuré par mauvaise foi a effectivement émis une déclaration inexacte. Lorsque l’assureur constate cette fausse ou mauvaise déclaration, il peut soit maintenir le contrat tout en augmentant la prime ou résilier le contrat 10 jours après notification par lettre recommandée à l’assuré.

Les différentes garanties bancaires pour les non-résidents et expatriés

Mon, 23 Sep 2019 08:44:13 GMT

Une garantie bancaire est un point essentiel pour la Banque dans le cadre d’un crédit immobilier, que ça soit pour un résident, un expatrié ou non-résident.

Une garantie bancaire est un point essentiel pour la Banque dans le cadre d’un crédit immobilier , que ça soit pour un résident ou un expatrié/non-résident personne ne peut y échapper. En effet, la banque prend un risque quand elle accorde un prêt, ainsi pour se protéger elle demande une garantie qui peut être sous la forme d’une hypothèque conventionnelle, une hypothèque privilège de prêteur de deniers ou encore sous la forme d’une caution bancaire.

L’hypothèque conventionnelle :

Il s’agit de la garantie la plus répandue. Elle fonctionne de façon à ce que si l’emprunteur cesse de payer ses mensualités, la banque saisit directement le bien afin de la vendre aux enchères judiciaires pour récupérer les sommes non-payées. Le coût de l’hypothèque comprend les honoraires du notaire, le salaire du conservateur des hypothèques, les frais d’enregistrement et de timbres et la taxe publicité foncière. Elle prend son rang non pas à la date de la vente, mais à celle de son inscription au bureau des hypothèques.

Sa durée est la même que celui du crédit, cependant elle reste encore inscrite pendant 1 an après la fin du crédit dans le service de la publicité foncière avant de s’éteindre. Néanmoins, il est possible sous condition de demander une levée de cette hypothèque soit avec un accord à l’amiable avec la banque, soit par décision judiciaire si impossibilité de passer par un accord à l’amiable.

L’hypothèque peut se prendre sur tout type de bien comme un bien neuf, un bien ancien ou encore un terrain. Elle est également mise en place obligatoirement pour tout ce qui n’est réel, cela peut-être entre autres un bien en VEFA, une construction, un rachat de crédit ou bien des frais de notaire et frais d’agence par exemple. Plusieurs hypothèques peuvent être prises sur le même bien.

Le coût de l’hypothèque conventionnelle est supérieur aux frais de l’hypothèque privilège de prêteur de deniers dont nous allons parler au point suivant car il inclut la taxe de publicité foncière à payer, soit 0.858% du montant du prêt immobilier . Ce coût est dégressif selon le montant du crédit, et s’élève en général entre 1% et 2% du montant du prêt.

L’hypothèque privilège de prêteur de deniers :

L’hypothèque privilège de prêteur de deniers fonctionne de la même façon qu’une hypothèque conventionnelle. Il prend son rang à la date de la vente, le privilège sera alors prioritaire sur toutes les garanties qui seront prises sur le bien.

Son coût est également dégressif et est plus faible comparée à l’hypothèque conventionnelle car elle est dispensée de la taxe de publicité foncière. Cependant, cette garantie est uniquement utilisable dans le cas de l’achat d’un bien déjà existant, et non d’un bien en état futur d'achèvement.

La caution bancaire :

Une caution est une personne qui se porte garant en cas d’impayé d’un locataire. Il existe trois types de caution, la caution simple, la caution solidaire et la caution bancaire. Nous allons nous intéresser sur la dernière qui est dans le cas où c’est la banque qui se porte caution solidaire du locataire. Une caution solidaire consiste à s'engager de façon juridique avec quelqu'un pour régler ce qu'il doit, même si celui-ci ne peut pas payer.

Il s’agit d’une alternative à une hypothèque. Elle engage ici l’emprunteur, la banque et un organisme spécialisé pour le cautionnement. Les banques sont généralement favorables à ce type de garantie car elles n'ont au final pas à gérer de litige directement avec le client et sont assurées d'obtenir le remboursement du crédit à la fin.

Le contrat de cautionnement est établi par un acte écrit et un passage chez le notaire n’est pas imposé comparé aux deux types d’hypothèques, la caution recevra alors l’offre de prêt en même temps que l’emprunteur afin qu’elle sache dans quoi elle s’engage. Suite à cela, chaque année l’organisme prêteur envoie à la caution un document indiquant toutes les informations sur le crédit en cours, que ça soit le capital restant dû, les intérêts, etc…

Cette garantie peut être utilisée autant pour les biens neufs que pour les biens anciens et ne nécessite aucunement de frais de mainlevée ou frais de notaire. La seule contrepartie est que la somme versée pour le cautionnement peut être un peu plus important qu’en passant par une hypothèque. Malgré tout, ces frais peuvent être remboursé jusqu’à 75% du montant à la fin du prêt.

La société de caution varie selon la Banque car toutes les banques ne passent pas par la même société.

Quelles garanties pour des non-résidents et expatriés ? :

Un crédit immobilier est toujours un peu plus compliqué à obtenir pour un expatrié ou non-résident comparé à un résident classique. Les garanties bancaires sont également plus spécifiques pour cette clientèle particulière. Dans 90% des cas pour toutes les banques, la garantie prise est toujours une hypothèque Privilège de Prêteur de Deniers, la caution bancaire est donc moins fréquente même si la différence de prix entre les deux n’est pas énorme.

La caution bancaire de la Caisse d’Epargne s’appelle la SACCEF, elle est relativement opérationnelle pour des non-résidents et expatriés selon les liens qu’à le client avec la France. Cette caution permet à l’acquéreur de ne payer aucun frais de main levée, cependant les frais versés dans le cadre de cette garantie ne peut pas être restituables, même partiellement.

Crédit Logement est la caution bancaire utilisée par la BNP et il s’agit de la caution la plus connue, ils sont également relativement opérationnels pour les non-résidents et expatriés, à condition qu’ils soient déjà propriétaires. La BPE, la banque privée de la Banque Postale utilise également la caution Crédit Logement.

Pour la BRED, il s’agit de Bred Habitat qui est également relativement opérationnelle mais demande pas mal de critères pour les non-résidents et expatriés, notamment une traçabilité des comptes bancaires étrangers allant jusqu’à 1 an de relevés.

Pour le Crédit Mutuel, la caution se nomme CMH mais n’est pas opérationnelle pour cette clientèle sauf cas exceptionnel, la banque privilégiant beaucoup l’hypothèque privilège de prêteurs de deniers.

La Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne n’autorise principale pour cette clientèle que l’hypothèque privilège de prêteurs de deniers, il se porte directement caution pour le prêt et cette caution n’étant pas opérationnelle pour les non-résidents et expatriés. Il en est de même pour la banque Palatine qui a une caution via la société CEGC filiale de Natixis, qui concerne uniquement au bénéfice des administrateurs de biens et agents immobiliers, des constructeurs de maisons individuelles ou encore des entreprises de travail temporaire.

Ainsi, l’hypothèque est largement utilisée et malgré la loi qui a entraîné la fermeture de tous les bureaux notariaux des consulats dès le 1er janvier 2019 hors Europe, qui a entraîné la fin du notariat consulaire. Ainsi, la seule garantie qui n’a pas été touchée par ce changement de régime est la caution bancaire.
En effet depuis le 1er janvier 2019, plus aucun poste diplomatique ou consulaire n’est en mesure de recevoir les actes notariés - actes authentiques -, à l’exception des Consulats de France à Abidjan et Dakar. Ainsi pour acte à recevoir en forme authentique, les acheteurs sont invités à se rapprocher soit d’un notaire local ou soit d’un notaire en France.

L'assurance prêt pour non-résidents et expatriés : la loi Hamon et amendement Bourquin

Mon, 16 Sep 2019 08:06:31 GMT

Désormais, il est possible pour les non-résidents et expatriés de renégocier l'assurance-prêt de leur prêt immobilier déjà existant.

La loi Hamon : Loi de la résiliation dès la première année.

Benoit Hamon, conseiller régional d’île de France a mis en place la loi Hamon le 1er janvier 2015. Cette loi permet aux assurés de résilier leurs contrats beaucoup plus facilement avec des règles de procédure de résiliation plus souples qui sont les suivantes :

- Le changement d’assurance doit intervenir dans l’année qui suit la signature de l’offre de prêt, une fois cette date dépassée on ne peut changer d’assurance uniquement que si cela a été prévu dans l’offre de prêt.
- La nouvelle assurance choisie doit proposer les mêmes garanties que celle souscrites en premier.
- La souscription doit se faire par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception envoyé au maximum 15 jours avant la date de fin de la première année de l’offre de prêt.

Cette loi concerne les assurances adossées à des prêts qui financent :
- L’achat d’un bien qu’il soit neuf ou ancien mais qu’il soit à usage d’habitation ou à usage professionnel.
- Dans le cas d’achat de terrain, la construction d’un bien immobilier.
- Le financement de travaux si le montant est supérieur à 75 000€.

Grâce à cette loi on peut facilement changer son assurance prêt la première année de l’emprunt, voici donc les 4 étapes à respecter pour changer de contrat :

Etape 1 : Souscrire à un contrat qui propose des garanties similaires à l’ancien.
Etape 2 : Résiliation du contrat actuel avec une lettre recommandait avec accusé de réception.
Etape 3 : La banque doit obligatoirement répondre dans les 10 jours qui suivent.
Etape 4 : Réception des nouveaux avenants qui intègrent la nouvelle assurance.

Amendement Bourquin : Loi de la résiliation annuelle de l’assurance emprunteur.

L’amendement Bourquin ou autrement appelée Sapin II a été mis en place le 22 février 2017 et a été officiellement applicable à partir du 1 janvier 2018, cette loi permet la résiliation annuelle de l’assurance emprunteur .
L’amendement Bourquin a été mis en place pour venir assouplir la loi Hamon qui permettait la résiliation de l’assurance emprunteur à n’importe quel moment à condition que la résiliation se fasse la première année. Aujourd’hui grâce à l’amendement Bourquin, la réalisation d’assurance prêt immobilier est dorénavant possible à chaque date d’anniversaire du contrat.

Voici donc les 4 grandes lignes à connaitre sur l’amendement Bourquin :

1- Changement plus facile d’assurance d’emprunteur.
Grâce à l’amendement Bourquin, aujourd’hui les emprunteurs peuvent changer d’assurance prêt chaque année à la date d’anniversaire de leur contrat, sans payer. Par ailleurs le nouveau contrat quant à lui doit proposer un niveau de garantie identique voire même meilleur que l’ancien contrat pour que celui-ci soit valider par la banque.

2- Possibilité de changer l’assurance de prêt à la date d’anniversaire.
La date d’anniversaire à laquelle il est possible de changer de contrat varie selon chaque cas. En effet si on souscrit à une assurance emprunteur dans la banque, la date anniversaire sera sans doute la date de la signature de l’offre de prêt. En revanche si l’on a souscrit une assurance déléguée à la signature du prêt ou pendant la durée du prêt, dans ce cas-là, la résiliation de l’assurance du prêt immobilier se fera à la date d’anniversaire de la signature du contrat d’assurance.

3- Une loi favorable aux emprunteurs.
La loi Sapin II permet des économies aux emprunteurs sur leurs crédits immobiliers et ceux grâce à la concurrence qu’elle crée. Pour ce faire, les banques proposent des taux entre 0.25 et 0.50% du capital emprunté tandis que les assurances indépendantes proposent des taux à partir de 0.05% du montant du crédit.
Cependant il est fortement conseillé de consulter un courtier en assurance prêt, qui se chargera d’analyser votre situation et vous proposera l’assurance adaptée à votre situation qui vous permettra sans doute de faire des économies.

4- Qui est concerné par cette loi ?
L'amendement Bourquin concerne toute personne ayant souscrit à un crédit immobilier. Selon l’observatoire des crédits aux ménages en 2017, plus de 8 millions d’individus ont souscrit à un nouveau crédit mais la loi précise que cette mesure concerne seulement les personnes ayant souscrit à un prêt à compter de la date de publication de cette loi soit le 22 février 2017. Ce qui signifie que toute personne ayant signé un crédit immobilier après cette date pourra exercer son droit de résiliation à la date d’anniversaire en 2018 ainsi que les années qui suivent, il faudra juste compter un préavis de 2 mois. Dans le cas où l’emprunteur souhaite changer d’assurance emprunteur en 2017 dans ce cas-là il devra utiliser la Loi Hamon qui lui permettra le droit de substitution dans la première année de son crédit en respectant un préavis de 15 jours.

A partir de 2018, cette loi se généralise à tous les contrats d’assurance prêt existants, autrement dit l’ensemble des emprunteurs qui ont un crédit immobilier en cours. Chaque année, il sera donc possible de résilier son contrat à la date d’anniversaire du contrat.

En conclusion, ces deux lois permettent donc une plus grande souplesse quant aux choix de l’assurance emprunteur, elles accordent une plus grande liberté au niveau de la résiliation du contrat. La seule différence réside dans le fait que la loi Hamon autorise la résiliation de son contrat d’assurance emprunteur les douze premiers mois après souscription, tandis que l’amendement Bourquin permet à l’assuré de changer d’assurance emprunteur après la première année de souscription à chaque date anniversaire du contrat, et ceux durant toute la durée du remboursement du crédit.

Les calculs de ratio d’endettement dans le cadre d’un crédit immobilier pour un expatrié et un non-résident.

Thu, 29 Aug 2019 13:53:44 GMT

Le ratio d’endettement est un facteur majeur et central dans le cadre de l’analyse d’un dossier de crédit de non-résident et d’expatrié. Comment est-il calculé et comment est-il interprété ?

Nous verrons que celui-ci, malgré sa forme chiffrée n’est pas forcément une notion objective et qu’elle peut être calculée et interprétée de manière différente.

1/ Le ratio d’endettement : valeur centrale dans l’analyse du dossier de prêt d’un non-résident et d’un expatrié.

L’une des premières choses que regarde un banquier dans un dossier d’expatrié est le ratio d’endettement. Le ratio d’endettement est le pourcentage que représente la part des charges des emprunteurs sur le montant total des revenus. Il permet de définir le niveau d’endettement d’un emprunteur et indirectement sa capacité à pouvoir rembourser son prêt et son restant à vivre. Les niveaux maximums acceptés officiellement par les banques sont de 33%. En d’autres termes un dossier de prêt qui excéderait 33% d’endettement, c’est à dire dont les charges représentent plus d’un tiers des revenus du ou des emprunteurs expatriés, la banque est censée normalement refuser le dossier.

2/ Le ratio d’endettement une valeur subjective :

Même si le ratio d’endettement d’un dossier excède les 33%, cela ne signifie pas forcément un refus systématique. Le ratio d’endettement permet aux banquiers de se faire une idée du dossier. Mais d’autres facteurs sont intégrés dans l’analyse. Il y a donc une certaine flexibilité et tolérance dans l’analyse d’un banquier selon les banques et leurs critères. Par exemple un ratio de 33% n’est pas interprété de la même manière si le dossier est une personne au SMIC divorcée avec 4 enfants à charge, que si le dossier est un couple gagnant plus de 10 000 euros/mois propriétaire de leur résidence principale entièrement payée avec beaucoup d’épargne. Les tolérances sur le ratio ne seront pas du tout les mêmes. Ainsi, le ratio d’endettement est impacté par le contexte et la situation globale du client dont voici les principales variables :

- Le restant à vivre : un taux d’endettement à 33% n’a pas le même impact pour une personne qui gagne 2 000 euros/mois et pour celle qui gagne 10 000 Euros/mois
- Les charges : nombre d’enfant à charge, location, crédit en cours, etc…
- Le type de contrat de travail : une personne de la fonction publique sera plus avantagée qu’une personne à son compte
- Source de revenu : revenu locatif, salaire, bonus. Une personne dont la rémunération est stable (salaire) sera plus avantagée qu’une personne dont la rémunération est composée de prime variable
- Age : une personne qui arrive à la retraite peut voir ses revenus baisser prochainement
- Pays de résidence : plus le pays est considéré à risque, plus l’analyse du ratio d’endettement sera sévère
- L’épargne du client : plus l’épargne est importante dans le dossier, plus cela montre que le client à une capacité d’épargne et donc une capacité à rembourser ses prêts.

Tous ces critères affectent la manière dont le banquier va interpréter le ratio d’endettement. Dans le cas de très bons profils, le taux toléré peut même excéder les 40%.

Le ratio d’endettement est manipulable mathématiquement :

Au-delà des notions subjectives abordées ci-dessus, le ratio d’endettement est également une valeur mathématique qui peut être calculée de plusieurs façons. Ainsi, selon les méthodes de calcul il est possible de manipuler les chiffres.
On note deux grandes méthodes de calcul utilisées par les banquiers :
- Calcul classique
- Calcul en différentiel

Prenons un exemple pour illustrer la différence entre les deux méthodes. Un emprunteur qui gagne 10 000 euros/mois et qui paye 1 000 euros/mois de loyer et disposant d’un investissement locatif avec un crédit de 1 000 euros de mensualité et également 1 000 Euros/Mois de revenu locatif. Dans le cadre du calcul classique, le banquier va tout simplement faire la somme de toutes les charges d’un côté et de tous les revenus de l’autre et en faire la division. Ainsi dans notre cas, (1 000 + 1 000) / 10 000 +1 000 = 18.18% de ratio d’endettement.

Dans le cadre d’un calcul en différé, le banquier va d’abord calculer le cash-flow de chaque investissement locatif indépendamment et l’intégrer ensuite dans les charges si celui-ci est négatif, ou dans les revenus si celui-ci est positif. Ainsi dans notre cas : 1 000 – 1 000 = 0. Le ratio d’endettement est de 1 000/10 000 = 10%. On note que la méthode de calcul en différentiel permet de faire baisser le ratio d’endettement de 50%. La méthode du différentiel est principalement appliquée pour les emprunteurs qui disposent de beaucoup d’investissement locatif. Ça permet ainsi de diminuer l’impact des crédits dans le ratio d’endettement.

L’impôt sur le revenu, l’impact sur le ratio d’endettement :

La notion d’impôt sur le revenu est un vaste débat dans le cadre des non-résidents et des expatriés. En effet, comme on le sait, l’impôt sur le revenu en France est prélevé à la source depuis 2019. Mais la notion de prélèvement à la source était déjà une notion bien connue auprès des expatriés du monde entier puisque la France était encore un des rares pays dans le monde à ne pas prélever l’impôt à la source. Donc dans le cadre d’un dossier de non-résident/expatrié, la prise en compte de l’impôt sur le revenu dans le calcul du ratio d’endettement n’est pas systématique car il est dans certains cas compliqué de retrouver les montants sur les documents justificatifs. Donc pour optimiser le taux d’endettement, prouver le montant de l’impôt sur le revenu peut être un plus non négligeable dans le cadre du calcul du ratio d’endettement.

Les housing allowances, logement de fonction et logement à titre gratuit :

Les frais de logement est souvent la partie principale dans l’endettement d’un client. Elle est toutefois interprétée de manière différente par les banquiers selon la situation. Dans le cadre d’un non-résident ou d’un expatrié il y a plusieurs situations. Soit l’emprunteur est locataire et dans ce cas le loyer rentre dans le calcul classique du ratio d’endettement, soit l’emprunteur est locataire et perçoit des housing allowances (aide au logement). Dans ce cas, il y a deux possibilités. Soit en calcul classique : mettre les loyers en charge et les allowances en revenus. Ou soit en différentiel, c’est à dire (comme vu plus haut), soustraire les allowances au loyer et mettre le résidu en charge (cela permet de diminuer l’endettement). Enfin, soit l’emprunteur est logé à titre gratuit. Ce n’est pas la situation que préfère les banquiers et dans ce cas, nombreux d’entre eux appliquent un loyer fictif !

On aura vu dans cet article que le ratio d’endettement est effectivement un des principaux critères que regardent les banques pour évaluer la faisabilité d’un dossier de prêt . Cependant, on constate que le ratio d’endettement malgré sa notion basique est finalement plus complexe qu’il n’y parait et peut être manipulé et interprété. D’où l’intérêt de monter son dossier de financement en prenant en compte ces critères et se tourner vers les banques qui interprètent les critères de manière avantageuses.

Zoom sur la tendance actuelle des taux du crédit immobilier pour non-résidents et expatriés.

Wed, 28 Aug 2019 07:39:02 GMT

Actuellement en France, les taux des crédits immobiliers ont atteint un seuil historiquement bas. Une bonne opportunité d'investir pour les non-résidents et expatriés.

D’après l’Observatoire crédit logement / CSA « les taux des crédits immobiliers continuent de baisser et s’établissent maintenant au niveau le plus bas jamais constaté jusqu’alors ». En effet, cette baisse de taux rend le marché du crédit très attractif et constitue une belle opportunité pour investir. Cependant qu’en est-il des grilles de taux appliqués pour les non-résidents et expatriés ?

Les conditions de financement des non-résidents et expatriés demeurent inchangées. Les banques sont toujours réticentes et frileuses quant à l’octroi d’un crédit immobilier pour des non-résidents et expatriés. Les profils doivent respecter en premier lieu les critères de sélection imposés par la banque mais aussi acceptés les contreparties exigées. Malgré la prudence des banques, les solutions de crédit pour non-résidents et expatriés existent.

La stabilité des taux rend très intéressant le crédit immobilier pour les non-résidents et expatriés. La prime de risque se mesure généralement selon le profil et le niveau de complexité du dossier, cette prime vient s’ajouter au taux classique du marché. Etant donné que les taux actuels du marché sont extrêmement bas, la situation est donc idéale pour investir dans un bien immobilier en France.

Ces dernières années, les taux d’emprunt ont connu une chute considérable. En Juin 2019, les meilleurs taux constatés dans les banques françaises pour non-résidents et expatriés sont de 1,6% sur 20 ans et 1,8% sur 25 ans. Soit en moyenne 0.3 point de plus que les taux appliqués sur le marché classique. Une comparaison permet de mesurer l’ampleur de cette baisse qui dure depuis 2015, pour un emprunt sur 15 ans, le taux moyen était de 4,6% en 2008 et de 1,4% en 2017 soit trois fois moins.

Pourquoi les taux d’intérêt sont-ils aussi bas ?

La décision de la BCE (Banque Centrale Européenne) de faire baisser le taux Euribor le taux interbancaire explique en grande partie cette baisse historique des taux d’intérêt. Sans surprise, la banque centrale européenne maintient son taux directeur à 0,05% son plus bas depuis septembre 2014. Pour soutenir l’économie dans la zone euro, l’institution maintient des taux d’intérêt bas et incite les banques à prêter.
Le taux d’intérêt immobilier aux particuliers en France est tombé en Juillet 2019 à 1,2% selon les chiffres dévoilés par l’organisme Crédit Logement et l’Institut CSA. Ces taux reflètent la politique monétaire accommodante de la Banque Centrale Européenne qui n’a pas prévu de remonter les taux avant l’été 2020.

Investir, c’est le moment !

Les taux étant stables depuis plusieurs mois déjà, le contexte actuel et les indices de référence montrent que les taux devraient rester bas fin 2019. C’est le moment opportun d’emprunter pour concrétiser votre projet immobilier avant une remontée des taux. De plus, d’après le dernier indice Notaires-INSEE le mètre carré ancien augmente surtout sur le marché parisien et les capitales régionales. Cette baisse de taux constitue un gain financier intéressant et attendre, c’est prendre le risque de passer à côté d’opportunités d’investissements.

L’impact du pays de résidence dans le cadre d’une acceptation d’un crédit immobilier pour les non-résidents et expatriés

Fri, 23 Aug 2019 15:43:31 GMT

Le pays de résidence joue un rôle important dans l'appréciation d'un dossier de crédit pour les non-résidents et expatriés.

Résidents et non-résidents ne sont tous pas sur le même pied d’égalité en ce qui concerne les demandes de crédit immobilier. En effet, le pays de résidence joue un rôle important dans le cadre de la demande d’un prêt immobilier.

D’après le registre des français établis hors de France, ils seraient 1 802 382 au 31 décembre 2018. Pour la plupart, ces expatriés et non-résidents travailleraient dans le cadre d’un contrat de travail français, d’autres en contrat local. Les banques ne sont néanmoins pas toutes ouvertes pour financer tous les pays et peuvent être plus réticentes à accorder un crédit suivant le pays où le demandeur réside. C’est principalement dû au fait que les banques ne les considèrent pas comme des expatriés mais plutôt comme des personnes non-résidentes fiscales en France , ainsi plus le régime fiscal du pays d’accueil est correct, plus la banque sera en confiance et sera plus enclin à accepter le crédit immobilier .

Ainsi, les banques auront extrêmement du mal à financer des pays comme la Russie, les pays considérés comme des Paradis Fiscaux comme le Panama, les Iles Caïmans ou encore les pays avec une certaine instabilité politique. Mais parfois, il arrive que certaines banques fassent une exception si le client travaille pour une grande entreprise française dans le cadre d’un contrat de travail de droit français ou encore s’il travaille dans une grande entreprise multinationale à grande renommée. C’est un point particulièrement rassurant qui fera alors ignorer le pays de résidence s’il est considéré problématique pour eux. Dans d’autres cas, il arrive qu’il n’ait juste tout simplement pas possible d’effectuer une transaction avec les banques tout simplement car certains pays empêchent que leur propre devise sorte trop de leur frontière nationale et ainsi impose une limite de transfert d’argent comme la Hongrie ou le Maroc par exemple.

Néanmoins, l’existence de différents accords financiers internationaux permettent aux banques aujourd’hui d’être plus en confiance quant aux financements de personnes non-résidentes fiscales. C’est le cas notamment du GAFI qui est un organisme intergouvernemental - réunissant 37 pays et 2 organismes régionaux - de lutte contre le blanchiment d'argent et le financement du terrorisme qui permet une traçabilité financière et qui a créé des normes que les gouvernements doivent respecter afin de permettre la lutte contre le blanchiment de capitaux. Ces mesures créent en même temps un espace sécuritaire qui rend les échanges avec les banques plus simplifiés et plus rassurants en même temps pour permettre l’obtention d’un crédit immobilier .

En conclusion, plus vous serez expatrié dans un pays proche de l’Hexagone, mieux cela sera. Les banques auront plus tendance à privilégier les personnes expatriées en Europe, aux USA (malgré l’instauration de la loi FATCA le 14 novembre 2013), les pays en Océanie et les pays asiatiques les plus développés en gage de sécurité. Les personnes expatriées dans des pays d’Asie pas très développés ou en Afrique serait plus difficilement finançables, c’est dans des points comme cela que travailler dans un grand groupe français ou étranger peut alors changer la donne.

Américains accidentels

Wed, 31 Jul 2019 09:58:33 GMT

40.000 comptes bancaires en France susceptibles d’être fermé avant fin 2019

L’association des Américains accidentels a déposé une action en justice contre plusieurs banques françaises pour discrimination, mais qui sont ces personnes piégées dans un cauchemar fiscal ? et comment a été créé cette association ?

Ce sont des citoyens français qui ont aussi la citoyenneté américaine,qui se sont rassemblés pour se battre afin d'être exemptés d'une double imposition que le gouvernement américain tente de leur infliger.

L’association des Américains accidentels a vu le jour en novembre 2014 lorsqu'un directeur commercial basé à Paris, nommé Fabien Lehagre, a reçu une lettre de sa banque lui demandant son numéro d'identification fiscal américain. Lehagre était né aux États-Unis en 1984, mais il est arrivé en France à l'âge de deux ans avec son père français. Il n'a jamais vécu en Amérique depuis lors. Ne sachant pas qu'il était légalement un contribuable américain, il a d'abord pensé qu'il y avait eu une erreur. Mais il a ensuite découvert qu'il avait acquis la citoyenneté américaine à la naissance et qu'il était donc censé déclarer tous ses revenus à l'Internal Revenue Service (IRS) des États-Unis.

C’est à ce moment-là qu’il a alors décidé de lutter contre le principe de l'imposition basée sur le citoyen, qui ne s'applique qu'aux États-Unis et c’est comme ça que l’association des américains accidentels a été créé.

Comment cette situation s'est-elle produite ?

En 2010, le président américain Obama a promulgué la loi Fatca, ou Foreign Account Tax Compliance Act. Il s'agissait d'une mesure visant à obliger les banques du monde entier à parcourir les listes de clients et à signaler toute personne qui pourrait être un citoyen américain, ou se voir interdire d'opérer aux États-Unis. Fatca a été adoptée à la suite de scandales impliquant des banques suisses aidant les riches Américains à éviter les impôts, mais a piégé des millions de citoyens américains aux moyens modestes. Mais certaines personnes sont devenues des dommages collatéraux car elles se sont soudainement révélées être techniquement des citoyens américains vivant à l'étranger. Ils n'ont pris conscience de leur implication que lorsque l'IRS a commencé à envoyer des factures pour les arriérés d'impôts.

Appliquée en France depuis 2014, Fatca impose aux banques françaises de communiquer aux autorités fiscales américaines les données personnelles, les actifs supérieurs à 40 000 euros et les transactions de tous leurs clients américains. Les banques françaises sont menacées d'une lourde taxe de 30 % sur tous leurs virements américains si elles ne fournissent pas toutes ces données financières.

Situation aujourd’hui ?

Depuis la signature du Fatca, les Français nés aux États-Unis et qui parfois ont passé que quelques jours au moment de leurs naissances se retrouvent dans une situation très délicate, car contrairement à la majorité des pays du monde entier, les États-Unis est l’un des seuls pays à avoir une fiscalité basée sur la nationalité et non sur le lieu de vie.

Aujourd’hui les banques françaises se trouvent contraintes à fermer à peu près 40 000 comptes d’ici à fin 2019, résultat du Fatca qui oblige toutes les banques du monde à identifier les personnes américaines parmi leurs clients, et dans le cas où ils ne collaborent pas avec eux les banques se verront attribuer des pénalités de 30% sur les revenus de source américaine.

Les statuts professionnels et contrats de travail d’un non-résident et d’un expatrié.

Fri, 15 Mar 2019 12:30:16 GMT

Le statut professionnel et le type de contrat de travail est l’un des critères fondamental pour la banque dans l’analyse d’un dossier de crédit immobilier pour un non-résident ou un expatrié. Le statut professionnel et le type de contrat de travail est l’un des critères fondamental pour la banque dans l’analyse d’un dossier de crédit immobilier pour un non-résident ou un expatrié.

Distinction entre les non-résidents et les expatriés :

Cette distinction est très importante car elle est au centre des critères que la banque utilise pour se faire une idée du dossier. La différence entre un non-résident et un expatrié est par ailleurs une notion régulièrement abordée et les définitions sont souvent aléatoires. La définition la plus logique est celle basée sur le contrat de travail. Ainsi une personne est considérée comme non-résidente si celle-ci réside hors de son pays d’origine et employée à travers un contrat local soumis au droit local. Contrairement à un expatrié qui est employé à travers un contrat de travail français. Un CDI français sur lequel est adossé un avenant d’expatriation généralement sur une durée déterminée et définissant des caractéristiques précises d’embauche lors de l’expatriation : Niveau de salaire, prime d’expatrié, Bonus, heure de travail, logement, etc… . A noter que de manière générale les banques ne prennent pas en compte les primes d’expatriés dans le calcul du taux d’endettement. Elles préfèrent se baser sur le salaire effectif en France. Il en va de même pour les Allowances (primes) pour les contrats locaux, qui ne sont pas toujours pris en compte par la banque hormis les « Housing Allowances ».

Les différents types de contrat de travail pour un non-résident et un expatrié:

Voici ci-dessous la liste des statuts professionnels et contrats de travail que l’on peut trouver, classer selon leur niveau de difficulté à être éligible à un financement pour un non-résident ou un expatrié :

- Contrat d’expatriation : Comme expliqué ci-dessus, le contrat d’expatrié est adossé à un CDI en France. Il est donc équivalent à un contrat CDI français. Il est de manière générale fourni pas une société française ou basée en France. Ce type de contrat est ce qu’il y a de plus facile à financer auprès des banques. Cependant ce type de contrat est ce qu’il y a de plus rare. Chez Crédit International on constate qu’un dossier sur 50 est un contrat d’expatrié .

- Le contrat local dans d’une société multinationale Européenne ou Américaine : Ce type de contrat est assez répandu. Il est soumis au droit du pays où il est émis. Les banques de manière générale sont assez appétentes à financer ce type de profil. Elles estiment qu’une multinationale offre une garantie quant à la qualité du dossier du client.

- Le contrat local d’une société locale Européenne ou Américaine : Ce contrat est du même acabit que le contrat d’une multinationale. Les banques restent ouvertes à ce type de financement mais elles sont toutefois plus vigilantes à la qualité de la société, son activité, son origine, etc….

- Contrat de travail local d’une société autre qu’Américaine ou Européenne : Ce type de contrat devient plus compliqué à financer. C’est au cas par cas. Par exemple un banquier travaillant pour une grosse banque Dubaïote aura toutes ses chances pour obtenir un financement, même si le nombre de portes ouvertes des banques sera plus restreint. A l’inverse, une personne travaillant pour une petite société de taille plus modeste en dehors des Etats-Unis ou de l’Europe commencera à avoir plus de difficultés à obtenir un financement. Certaines banques restent toutefois ouvertes à donner des accords sur ces profils.

- Non-résident à son compte, ou employeur non-résident : C’est la catégorie la plus difficile à financer. Certaines banques peuvent toutefois intervenir sur certains cas. Elles sont peu nombreuses. Les accords de prêt sont conditionnés par le type d’activité et le pays de résidence. Par exemple, quelqu’un qui est à son compte en Afrique aura très peu de chance de trouver un financement. Une personne à son compte à Londres ou en Suisse travaillant dans la finance ou l’informatique reste un dossier recevable auprès de quelques banques.

Les cas particuliers du contrat de travail:

- Contrat de travail d’une organisation mondiale : Les organisations mondiales type OMS, banque mondiale, ONU, etc.. , recrute de manière générale sur des contrats à durée déterminée de 2 ans voir 3 ans. Les contrats sont de manière générale toujours renouvelés. Toutefois, dans ce cas, la plupart des banques ne souhaitent pas intervenir. Mais il reste parfois certaines banques spécialisées pour les non-résidents et les expatriés capables de financer ce type de profil. Elles sont peu nombreuses.

- Employé possédant une petite ou grosse partie des parts de la société : Certains expatriés ou non-résidents sont embauchés dans le cadre d’un contrat local au sein d’une société dont ils peuvent procéder les parts ou une partie des parts. Cette situation peut se trouver problématique car les banques peuvent requalifier le profil comme employeur. L’analyse se fera donc au cas par cas selon le % des parts possédées par le client.

- Contrat de travail offshore : Certaines sociétés sous-traitent leur contrat de travail par des entités offshores. Notamment à l’ile Maurice. Ce type de contrat peut être considéré comme non-recevable auprès des banques.

- Contrat de travail d’un autre pays : Certains expatriés ou non-résidents peuvent disposer d’un contrat de travail provenant d’un autre pays que celui de leur pays de résidence. Par exemple : une personne expatriée au Niger travaillant pour un groupe pétrolier avec un contrat de travail Suisse. Ce type de cas n’est pas une problématique. A condition que le pays du contrat de travail ne soit pas considéré comme à risque (Pays hors GAFI, risque financier, lutte anti-blanchiment, etc… )

- Contrat de travail de la filiale : Le contrat peut être émis par l’entité locale. Si celle-ci est possédée à 100% ou majoritairement par l’entité mer se trouvant en Europe ou en Amérique, cela ne pose pas de problème pour les banques même si vous résidez dans un pays à risque. C’est en fait la provenance du contrat qui prédomine sur le pays de résidence et lieu de travail.

- Contrat de travail d’une franchise : Le fait de travailler pour une franchise d’un gros groupe français n’implique pas forcement le fait que la banque considèrera que vous faites partie du groupe français.

Les étapes pour une demande de crédit immobilier pour un non-résident et un expatrié

Fri, 01 Feb 2019 14:56:40 GMT

Les solutions de crédit immobilier pour les non-résidents et les expatriés ne sont pas une chose aisée et demandent pas mal de temps. Une question qui revient souvent est qu’elles sont les étapes d’une demande de financement pour un non-résident et un expatrié. En voici le détail en 6 étapes :

1/ Pré-étude de faisabilité : La première étape importante avant même d’avoir trouvé un bien est de faire pré-valider votre dossier. Cela consiste à contacter soit un courtier, soit des banques pour présenter dans les grandes lignes votre projet et votre profil. L’idée étant de pouvoir faire analyser les différents détails de votre profil et de votre projet pour savoir si votre projet est viable ou non. La banque se basera alors sur votre ratio d’endettement, le bien que vous achetez, le montant du prêt, etc… . Elle pourra alors pré-valider le projet sur la base de leur condition de financement. Chaque banques ont leurs propres conditions de financement pour les expatriés et les non-résidents : quotité, taux, condition d’accord, etc… . Cette pré-validation vous permettra de vous rassurer quant à la faisabilité de votre projet et vous permettra d’orienter vos recherches.

2/ La recherche du bien : A partir de là, vous pouvez commencer vos recherches. Il est inutile à ce stade d’attaquer le montage du dossier de prêt. D’une part parce que la première chose que regarde les banquiers pour analyser le dossier est de savoir si il y a un compromis signé ou au moins un bien en vue. Mais aussi parce que si vous montez un dossier trop en avance, vous serez obligé de tout reprendre et de devoir réactualiser la moitié du dossier une fois le bien en vue.

3/ Vous avez un bien en vue: A partir du moment où vous avez un bien en vue, que le prix est négocié et que le compromis est en cours de rédaction, c’est alors le meilleur moment pour attaquer le montage du dossier. Le temps que le compromis soit rédigé, cela vous laisse environ 2 semaines pour finaliser le montage du dossier et rajouter le compromis une fois que celui-ci est signé. Le dossier peut alors partir en banque sur le meilleur timing.

4/Analyse du dossier par la banque : Une fois le dossier présenté à la banque, la banque analyse et digère le dossier. Pour qu'une banque donne son accord sur un dossier de prêt pour un non résident ou un expatrié , il faut compter en moyenne une dizaine de jour. A partir de là, on a une validation orale et quasi définitive sur le dossier (le processus des banques peut varier toutefois selon les banques).

5/ Instruction des formalités du dossier : Ensuite, il reste alors à effectuer les dernières formalités du dossier : ouverture de compte, souscription des assurances prêt , mise en relation avec la banque, etc… . Une fois les formalités effectuées, le dossier part alors en édition et les offres de prêt vous sont envoyées soit par courrier en DHL ou soit par voie électronique.

6/ Signature des offres de prêt et déblocage des fonds : Une fois les offres de prêt réceptionnées, vous devez attendre 11 jours avant de les signer (loi Scrivener). Il faut ensuite les retourner par DHL à la banque. Dès que la banque réceptionne les offres de prêt, elle met à disposition les fonds en moyenne sous deux jours. Le notaire peut alors faire l’appel de fond auprès de la banque, généralement la veille de la signature. Ainsi, aucun fond ne transite via votre compte et les fonds sont alors disponibles chez le notaire le jour de la signature. La vente peut être conclue.

Conclusion : A partir du moment où le dossier est monté, il faut compter environ 1 mois pour avoir les offres de prêt ( Le process reste toutefois variable selon les banques). Les compromis de manière générale laissent deux mois pour obtenir les offres de prêt. Les banques savent donc travailler dans les temps. Il est inutile d’essayer d’être le plus rapide possible mais plutôt privilégier un process méthodique.

Etat des lieux du marché du crédit immobilier pour les non-résidents et les expatriés au 11/12/2018

Tue, 11 Dec 2018 13:52:35 GMT

Les solutions de financement immobilier pour les non-résidents et pour les expatriés sont toujours bien présentes en France. Toutefois, elles évoluent.

Les banques : On compte environ une dizaine de groupes bancaires qui animent aujourd’hui le marché du financement immobilier des non-résidents et des expatriés en France. Cette activité évolue en permanence. Certaines banques qui faisaient du financement non-résident n’en font plus aujourd’hui et inversement. On peut noter notamment la fermeture du Crédit Foncier à la fin du premier trimestre 2019. Cette fermeture est une corde en moins à l’arc des solutions offertes aux non-résidents et aux expatriés notamment pour les employeurs, car le Crédit Foncier était ouvert aux financements de certains de ces profils. Mais aussi pour les CDD des organisations mondiales (OMS, banque mondiale, ONU etc…) et enfin pour la prise en compte des prélèvements à la source dans le calcul du taux d’endettement. En somme, la perte du Crédit Foncier est un argument en moins non négligeable dans la négociation des financements immobiliers pour les non-résidents et les expatriés. Toutefois, il se pourrait que leur savoir-faire puisse être réinjecté dans le groupe BPCE. On note également la Société Générale qui ne souhaite plus intervenir sur le financement des non-résidents et des expatriés.

Les taux : Les taux sont encore aujourd’hui à des niveaux très bas. On a noté une légère hausse des taux courant de l’été 2018 mais ils se sont stabilisés depuis Septembre. On a même enregistré avec certaines banques une légère baisse de taux sur le mois de décembre. On peut considérer une première catégorie de banque qui se situe entre 1 et 1.5%. Et une deuxième catégorie de banque se situant à des niveaux entre 1.5 et 2%. Ces chiffres intègrent une légère prime de risque pour les non-résidents comprise entre 0.1 et 0.3% en moyenne de plus que pour les résidents.

Les conditions : Les conditions de crédit pour les non-résidents et les expatriés restent plus ou moins inchangées. L’apport est toujours un point important dans les dossiers (en moyenne 20%). Certaines banques restent toutefois encore ouvertes à des financements jusqu’à 100%. Les durées pouvant aller de 5 à 25 ans. Les banques ont toutefois de plus en plus tendance à chercher une relation globale avec le client qu’elle finance (placement épargne).

Le futur : L’avenir reste assez positif quant aux possibilités de financement pour les non-résidents et les expatriés. Les volumes accordés sont importants. Le paysage bancaire change et l’arrivée de nouvelles banques en ligne et à distance pourrait aider à augmenter le nombre de solutions offertes aux non-résidents et aux expatriés.

L’intérêt de la Société civile immobilière (SCI) pour un non-résident

Wed, 10 Oct 2018 07:07:13 GMT

Est-il possible de transmettre un patrimoine par l’intermédiaire d’une SCI ? Quel est l’intérêt de donner des parts de SCI ? En matière de donation, quel peut être l’intérêt de recourir à une SCI pour détenir des immeubles en France ? Existe-t-il des particularités fiscales lorsque les biens immobiliers situés en France sont détenus par une SCI de droit français ? La société civile immobilière (SCI) est une personne morale qui permet de détenir un patrimoine immobilier ou financier et d’en assurer sa gestion. Les statuts de la SCI organisent les relations entre les associés (gestion, contrôle des acquéreurs…), ce qui est plus délicat lorsque l’investissement dans un bien immobilier est réalisé par une indivision. La SCI présente également un certain nombre d’atouts pour les non-résidents.

Est-il possible de transmettre un patrimoine par l’intermédiaire d’une SCI ?

En principe, au plan juridique on distingue les biens immobiliers, tel que l’immeuble, et les biens mobiliers, telles que les parts de SCI. Or, cette distinction se révèle parfois très intéressante dans le cadre de l’application des conventions internationales qui prévoiraient par exemple que les parts de SCI ne sont soumises aux impôts sur les successions que dans l’Etat où le défunt avait son dernier domicile. Ainsi, dans le cas où les époux X font directement l’acquisition de l’immeuble situé en France, lors du décès de l’un d’eux, étant domiciliés à l’étranger, la dévolution de l’immeuble au profit de leurs enfants domiciliés en France sera soumise à l’impôt de succession en France. Dans le second cas, si les époux X créent en France une SCI qui procède elle-même à l’acquisition de l’immeuble situé en France, la solution n’est pas identique. En effet, en application des conventions fiscales, les parts de SCI peuvent n’être soumises aux impôts sur les successions que dans l’Etat où le défunt avait son dernier domicile. Ainsi si ledit Etat ne connait pas les droits de succession, même si la SCI ne détient que des immeubles en France, la transmission des parts aux héritiers se fera sans impôt. On notera qu’en cas de donation, et faute de convention signée entre la France et le pays étranger, les droits de donation seraient dus en France. En fonction du pays où est installé le non-résident, la création d’une SCI en France n’a donc pas nécessairement les mêmes conséquences fiscales.

En matière de donation, quel peut être l’intérêt de recourir à une SCI pour détenir des immeubles en France?

L’un des intérêts de la SCI est de permettre au non-résident de procéder à la donation de son patrimoine en France de manière progressive à une ou plusieurs personnes en évitant le problème de l’indivision. En effet, les abattements fiscaux applicables en France sur les donations sont renouvelables tous les quinze ans (CGI article 784). Aussi, pour optimiser l’utilisation de ces abattements, il est préférable de procéder à plusieurs donations dans le temps. Si le non-résident donne des parts de la SCI tous les quinze ans, il pourra conserver la gestion du patrimoine détenu par la SCI en aménageant les statuts. Il peut également limiter la vente des titres qui ont été transmis Bien entendu, pour toute opération de transmission au niveau international, il convient de s’assurer du régime de taxation des parts sociales dans chaque pays.

Existe-t-il des particularités fiscale lorsque les biens immobiliers situés en France sont détenus par une SCI de droit français ?

Lorsqu’une SCI détient des biens immobiliers en France ou des droits réels immobiliers sur des immeubles en France (usufruit ou nue-propriété) et que ces biens représentent au moins 50 % de son actif, une taxe de 3 % est due (CGI, article 990). Elle est assise sur la valeur vénale (valeur de vente) des immeubles ou des droits. En revanche, si les biens sont détenus directement par le non-résident, la taxe de 3 % n’est pas due. Néanmoins, dans le cas d’une SCI, il est possible d’éviter l’application de la taxe de 3 %. En effet, l’administration admet qu’une SCI, soumise à l’impôt sur le revenu, ne soit pas redevable de cette taxe, notamment :

• si la SCI donne des immeubles en location: elle est alors tenue au dépôt de la déclaration n° 2072. Le fait de déposer cette déclaration permet d’éviter le paiement de la taxe.

• si la SCI a souscrit, au titre de l’année au cours de laquelle elle a été constituée, une déclaration n° 2072 et qu’elle est par la suite dispensée du dépôt de ladite déclaration car elle met gratuitement l’immeuble à la disposition de ses associés. Il convient toutefois qu’aucune modification ne soit intervenue sur les éléments portés à la connaissance de l’administration relatifs, en particulier, à la répartition du capital de la société et aux immeubles qu’elle possède (BOI 7 Q-1-08 du 7 août 2008 n° 108).

POINTS A RETENIR :

. La SCI permet d’optimiser la transmission de son patrimoine tout en conservant le contrôle de ce qui est donné

. Fiscalement recourir à une SCI peut se révéler avantageux à condition que la création d’une SCI s’accompagne d’une étude du régime fiscale propre à chaque Etat et notamment des conventions internationales

creditinternationalv2

Faciliter le recrutement à l’international pour mieux financer ses projets immobiliers en France

La stabilité professionnelle, un facteur clé pour un bon financement immobilier

Optimisez votre recherche d’emploi en passant par des cabinets spécialisés

Concilier sereinement mobilité professionnelle à l’internationale et projet d’investissement immobilier en France

Update du crédit immobilier pour non-résident et expatriés au 12/02/2025

Comprendre et Choisir Votre Assurance Santé Internationale

Assurance Santé des Expatriés : CFE, Complément CFE et Assurance Santé au Premier Euro

La CFE : Rester Rattaché à la Sécurité Sociale Française

Complément CFE : Une Couverture Plus Complète

Assurance Santé au Premier Euro : Une Alternative Sans Cotisation à la CFE

Choisir Selon Votre Situation

Conclusion : Trouver la Solution la Plus Adaptée

Tout savoir sur l'assurance prêt pour les non-résidents et les expatriés en 5 minutes

L’importance de la loi Lemoine pour les expatriés et non-résidents investissant dans l’immobilier

Une révolution pour l’assurance prêt immobilier

Pourquoi cela profite-t-il particulièrement aux expatriés et non-résidents ?

Des données révélatrices sur l'impact de la loi Lemoine

Conclusion

Update du crédit immobilier pour non-résidents et expatriés au 09/10/2024

Les taux d'intérêt :

﻿

À noter qu’une baisse des taux interbancaires a été observée en septembre, réduisant la moyenne de 20 points. Désormais, pour les non-résidents, il est possible d'obtenir des taux inférieurs à 4% pour des emprunts sur vingt ans, en fonction de la qualité du dossier.

﻿

Conditions de crédit pour les non-résidents et expatriés :

﻿

En résumé, bien que les taux d’intérêt continuent de diminuer, les non-résidents et expatriés doivent rester vigilants quant aux conditions spécifiques applicables à leurs dossiers. Une bonne préparation est essentielle pour optimiser leurs conditions d’emprunt.

Update du crédit immobilier pour non-résidents et expatriés au 18/07/2024

Les taux d'intérêt :

La proposition de loi rendant obligatoire la portabilité sur les prêts immobiliers :

Ce mécanisme permet de se couvrir contre une hausse de taux survenue entre l’achat du premier bien et de la contraction du second prêt. En outre, la portabilité des prêts immobiliers simplifie drastiquement les démarches d’acquisition d’un nouveau logement

Qu’est-ce qui détermine la fluctuation des taux appliqués aux crédits immobiliers ?

Le rôle de la politique monétaire dans la détermination des taux appliqués aux crédits immobiliers. ﻿

L’importance du contexte politique et économique d’un pays dans la détermination des taux d’intérêt appliqués au crédit. ﻿

La situation sur le marché du crédit ainsi que le profil de l’emprunteur sont des facteurs déterminants des taux appliqués aux crédits immobiliers. ﻿

Qu’est-ce que l’Euribor ? Et quel lien avec les taux de crédit immobilier ?

Evolution des taux appliqués aux crédits immobiliers en France en 2024

Retrouvez-nous sur Radio-Expat !

Une proposition de loi déposée le 2 mai 2024 prévoit de rendre obligatoire pour les banques la portabilité des prêts immobiliers à l’acquisition d’un nouveau bien.

Qu’est-ce que la portabilité d’un prêt immobilier ?

La proposition de loi sur la portabilité des prêts immobiliers

Crédit Immobilier pour expatriés et non-résidents : Quelles sont les différentes garanties possibles? PPD, hypothèque, caution bancaire, …

Est-il toujours intéressant d’investir dans l’investissement locatif en 2024 ?

Webinaire sur le thème de l'investissement immobilier pour non-résidents et expatriés au 05/03/2024

Update du crédit immobilier pour non-résidents et expatriés au 01/03/2024

Quelles sont les évolutions récentes sur les solutions de financement pour les non-résidents et les expatriés au 13/11/2023?

Bonne ou mauvaise nouvelle pour les expatriés et les non-résidents ?

L’actualité du moment :

Les conditions de crédit actuelles pour les non-résidents et les expatriés :

Les prévisions :

Webinaire au 07/11/2023 : l'investissement locatif pour les non-résidents et les expatriés + financement

Les chiffres du marché immobilier et du crédit immobilier pour les non-résidents et expatries début aout 2023

Qu’en est-il du marché ? ﻿

Concernant les taux … ﻿

La production de crédits recule

Webinaire le 23/07/2023 : La conjoncture du crédit immobilier pour les non-résidents et les expatriés à la mi 2023

Zoom sur le marché immobilier à la mi 2023

Ralentissement du marché en vue ﻿

Les nouvelles con traintes environnementales

L’état du marché du crédit immobilier pour les non-résidents et les expatriés à la mi-juin 2023

Les taux d’intérêt :

Au-delà des taux, qu’en est-il des conditions d'octroi de prêt ?

Les profils acceptés par les banques actuellement :

Les petits événements récents :

Notre analyse de la conjoncture actuelle :

Qu’est-ce qu’un contrat prévoyance ? Est-ce un produit accessible pour les non-résidents et les expatriés ?

Le contrat prévoyance est un contrat assez populaire en France. Par ailleurs, il est souvent confondu avec l’assurance vie qui est un produit complètement différent.

Qu’est-ce qu’un contrat prévoyance ?

Comment fonction ne un contrat prévoyance ?

Que couvre un contrat prévoyance ?

Pour souscrire à un contrat prévoyance il faut définir :

Les exclusions :

Les avantages des contrats de prévoyance :

Les contrats prévoyances sont-ils disponibles pour les non-résidents et les expatriés ?

Webinaire SCPI + financement

Qu'est-ce que le taux d'usure ?

Activité du crédit immobilier pour les non-résidents et les expatriés sur les trois derniers mois au 16/03/2023

Expat ! L’inflation en 2023 et vos investissements

Nous venons de clôturer une année 2022 avoisinant les 6% d’inflation en France. Qu’en est-il pour 2023 ?

L’inflation et les prévisions :

Le rôle de la politique monétaire dans la détermination des taux appliqués aux crédits immobiliers.

L’importance du contexte politique et économique d’un pays dans la détermination des taux d’intérêt appliqués au crédit.

La situation sur le marché du crédit ainsi que le profil de l’emprunteur sont des facteurs déterminants des taux appliqués aux crédits immobiliers.

Qu’en est-il du marché ?

Concernant les taux …

Ralentissement du marché en vue

Les points clés de la SCPI et son fonctionnement :